Abuzul de drept nu este generator de drepturi, nu poate fi fundament al unei pretentii

Cuprins pe materii
:
Drept civil. Contractul de inchiriere

Legislatie relevanta
: art. 3 din D. 31/1954; art. 57 din Constitutie; art. 494 Cod civil; art. 992 Cod civil

Rezumat
:
Reclamanta a inchiriat corpul C1 al unui imobil. S-a precizat in contract ca locatarul nu are voie sa faca lucrari de amenajare fara acordul sau.

Reclamantul solicita contravaloarea lucrarilor pe care le-a facut la C2. Actiunea a fost respinsa apreciindu-se ca abuzul de drept nu poate fi fundament al vreunei pretentii.

 

      Decizia civila nr. 274/A din 10.11.2017 a Curtii de Apel Galati

 

Prin decizia civila nr. 274/2017 a Curtii de Apel Galati s-a respins apelul ca nefondat, retinandu-se urmatoarele:

Din analiza cererii de chemare in judecata se constata ca obiectul cererii este de obligare a paratilor la plata sumei de 601 355 RON reprezentand contravaloare investitii efectuate la imobil si a  dobanzii legale aferente. Temeiul legal invocat este dat de dispozitiile articolelor 1516, 1527, 1530 Cod civil, articolul 453 Cod procedura civila, articolului 2.495 si urmatoarele Cod Civil. La termenul din 27 februarie2017  judecatorul de la fond a pus in vedere reclamantului sa precizeze temeiul de drept al actiunii. Prin cerere scrisa, depusa la 24 martie 2017 reclamanta precizeaza ca temeiul de drept al actiunii sale este Ordonanta de Urgenta 40/1999, articolul 494 si articolul 992 din Codul Civil de la 1865.

In apel s-au mentinut ca temei de drept al actiunii doar articolele 494 si 992 Cod civil urmand ca analiza instantei de apel sa se circumscrie doar acestui temei legal. Totodata, in apel, reclamanta si-a redus pretentiile doar la imbunatatirile efectuate la C2. Situatia de fapt, asa cum a fost retinuta de instanta de fond, nu a fost contestata de niciuna din parti, ambele parti fiind de acord ca obiectul contractului de inchiriere dintre parti a fost doar C1. Problema de drept in discutie este temeiul de drept in care s-ar putea solicita imbunatatirile efectuate la restul imobilului si daca exista un astfel de temei.

Din analiza contractului de inchiriere rezulta ca partile s-au inteles sa se inchirieze proprietatea C.E. din B. in suprafata de 212 m. Prin act aditional, suprafata inchiriata s-a suplimentat cu 93 de metri patrati. In articolul 11 din contract se prevede ca chiriasul este obligat ca dupa preluarea spatiului sa efectueze toate lucrarile de reparatii, interioare si exterioare. Cu acordul proprietarului, chiriasul putea efectua si alte lucrari de amenajare potrivit necesitatilor de functionare ale firmei, conform obiectului activitatii sale. Pentru toate aceste lucrari, chiriasul avea o obligatie de a prezenta in prealabil proiectul si devizul de lucrari in vederea obtinerii acordului scris. Se mentioneaza expres ca nu era permisa efectuarea nici un alt fel de lucrari fara acordul proprietarului. Contractul initial a fost incheiat in 1 august 2003. In 8 decembrie 2003, prin adresa nr 108, C.E. B. a atras atentia societatii M.I. SRL ca s-au apucat sa efectueze niste lucrari in afara suprafetei inchiriate, fara nici un aviz din partea C.Totodata li se punea in vedere sa opreasca de indata orice lucrare in afara suprafetei care face obiectul contractului de inchiriere. Urmare a acestei situatii, in 8 februarie 2004, se inchiriaza suplimentar suprafata de 93 de metri patrati si se face mentiune in actul aditional nr. 3 ca chiriasul va asigura accesul neingradit la cererea proprietarului in spatiul ramas neinchiriat de 97 de metri patrati.

In anul 2008, partile au incheiat un nou contract de inchiriere pentru acelasi spatiu pentru o perioada de 6 luni: de la data de 15 iulie 2008 si pana la data de 15 ianuarie 2009. Precizeaza  apelanta reclamanta ca starea fizica in care se gasea spatiul inchiriat si intregul imobil era deplorabila astfel ca a realizat lucrari masive de reparatii, restaurare si amenajare. Scopul sau era de a cumpara intregul imobil, sens in care au si incheiat un antecontract de vanzare-cumparare la  13 noiembrie 2008 pentru un pret de 425 de mii de euro, antecontract ce nu s-a materializat intr-un contract de vanzare-cumparare. 

In 2011, apelanta reclamanta este notificata din nou prin adresa scrisa ca nu are dreptul sa efectueze modificari constructive in cadrul proprietatii, fara acordul proprietarului si al organelor abilitate.

Fata de circumstantele de fapt ale spetei se constata ca in mod corect a fost respinsa actiunea. Expertiza efectuata in cauza a dovedit ca apelanta reclamanta a facut imbunatatiri, reparatii la restul spatiului ce nu intra sub incidenta contractului de inchiriere. Atata vreme cat prin contractul de inchiriere s-a mentionat expres ca nu era permisa efectuarea vreunei lucrari fara acordul proprietarului la spatiul inchiriat si cu atat mai mult la spatiul neinchiriat instanta de control constata ca prezenta cerere de chemare in judecata nu are fundament legal.

Articolul 494 Cod civil reglementeaza situatia lucrarilor facute de o persoana cu materiale proprii pe terenul altcuiva.

Se au in vedere constructiile, plantatiile sau alte lucrari facute pe terenul altcuiva. La ce lucrari se aplica art. 494? Textul vorbeste de constructii, plantatii si lucrari fara alte precizari. Este cert insa ca regula art. 494 se aplica la „lucrari noi”, iar nu la simple imbunatatiri facute unei constructii anterioare, cum ar fi repararea, modernizarea unei cladiri, ca in speta. Imbunatatirile si reparatiile nu sunt supuse regulilor accesiunii. Ca atare, acest temei de drept (art. 494 Cod civil) nu poate constitui fundament pentru admiterea prezentei actiuni.

Imbogatirea fara justa cauza este un fapt juridic prin care patrimoniul unei persoane este  marit pe seama patrimoniului altei persoane, fara ca pentru aceasta sa existe un temei juridic. In concluzie, acest izvor de obligatii isi gaseste aplicabilitate ori de cate ori nu exista un temei juridic pentru aceasta marire, respectiv micsorare a patrimoniului.

In speta, insa, partile aveau incheiat un contract de inchiriere pentru C

₁

, proprietarul intregului bun a atras atentia asupra faptului ca nu doreste efectuarea de lucrari fara acordul sau la bunul inchiriat si cu atat mai mult la restul bunului, si cu atat mai mult cu cat bunul in discutie era moment istoric cu reglementari, aprobari speciale pentru orice fel de lucrare. In pofida tuturor acestor clarificari ale drepturilor si obligatiilor pe care le avea cu privire la acest imobil, apelanta reclamanta a ocupat intregul imobil si  a adus imbunatatiri acestuia, desi nu avea decat un drept de folosinta al corpului C1. In aceste conditii se constata faptul ca suntem in fata unui abuz de drept.

Potrivit reglementarilor din materia contractelor de inchiriere (art. 1429 Cod civil) locatarul are obligatia de a intretine bunul ca un bun proprietar ceea ce implica suportarea costului reparatiilor mici (numite locative, de simpla intretinere), spre deosebire de reparatiile capitale si repararea degradarilor provenind din uzul normal  al lucrului care sunt in sarcina locatorului. Bineinteles ca prin conventie partile pot deroga de la aceasta regula.

Totodata, locatarul are obligatia de restituire a bunului in starea in care a fost predat conform  inventarului facut.

Or, locatarul din speta a ocupat tot imobilul, a facut imbunatatiri, amenajari in orice conditii (fara aprobari legale), iar acum solicita plata acestor lucrari.

Abuzul de drept nu poate fi generator de drepturi, nu poate fi fundament al vreunei pretentii.

In materia abuzului de drept, Codul Civil de la 1865 nu cuprinde referiri exprese la acesta. Totusi, nu mai putin, dispozitiile art. 57 din Constitutia Romaniei si cele art. 3 din Decretul nr. 31/1954 privitor la persoanele fizice si persoanele juridice, printr-o interpretare sistematica, pot constitui temei legal pentru invocarea abuzului de drept. Potrivit dispozitiilor art. 54 din Constitutia Romaniei, „cetatenii romani, cetatenii straini si apatrizii trebuie sa-si exercite drepturile si libertatile constitutionale cu buna-credinta, fara sa incalce drepturile si libertatile celorlalti”, iar, potrivit dispozitiilor art. 3 din Decretul nr. 31/1954 privitor la persoanele fizice si persoanele juridice, “drepturile civile sunt ocrotite de lege. Ele pot fi exercitate numai potrivit cu scopul lor economic si social”.

Ca atare, constatandu-se ca intre parti exista raporturi juridice bazate pe contractul de inchiriere, iar una din caracteristicile imbogatirii fara  justa cauza este aceea a subsidiaritatii in sensul absentei vreunei alte reglementari care sa guverneze relatiile dintre parti, instanta constata ca nici art. 992 Cod civil nu poate fi primit pentru admiterea cererii principale.

Fata de considerentele de mai sus s-a respins apelul reclamantei ca nefondat.