Nulitatea actelor de instrainare a bunurilor restituite

Nulitatea actelor de instrainarea a imobilelor restituite in baza legii 10/2001, si pentru care s-a prevazut obligatia mentinerii afectiunii acestor bunuri pentru o perioada de 5 ani, intervenita pentru nerespectarea dreptului de preemtiune prevazut de art. 17 din legea nr. 10/2001 se aplica doar actelor de vanzare-cumparare incheiate cu nerespectarea acestui drept nu si promisiunilor de vanzare. Notificarea detinatorului bunului in vederea exercitarii dreptului de preemtiune poate fi facuta atat de catre promitentul-vanzator cat si de promitentul-cumparator, concluzie decurgand de altfel si din prevederile art. 1732 alin. 1 din Noul Cod Civil, potrivit carora notificarea poate fi facuta si de un tert.

Prin sentinta civila nr. 6078/03.04.2012 pronuntata de Judecatoria Tg-Jiu in dosarul nr.18980/318/2011 a fost admisa exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a paratului Municipiul Tg Jiu.

A fost respinsa actiunea formulata de reclamantul B.I.G., domiciliat in Tg. Jiu, ca fiind formulata impotriva unei persoane lipsita de calitate procesuala pasiva.

A fost respinsa exceptia insuficientei timbrari a cererii de chemare in judecata, exceptia autoritatii de lucru judecat in raport de sentinta civila nr. 169/12.01.2007 a Judecatoriei Tg Jiu si exceptia prematuritatii invocata de parata D.N.

A fost respinsa actiunea formulata de reclamantul B.I.G., domiciliat in Tg- Jiu, strada Aleea Sfantul Nicolae, bloc 4, scara 1, apartament 15, judetul Gorj, in contradictoriu cu parata D. N.

Prin decizia nr. 443 din 17.10.2012 pronuntata de Tribunalul Gorj in dosarul nr. 18980/318/2011 a fost admis apelul declarat de apelantul reclamant B.I.G. impotriva sentintei civile nr.6078/03.04.2012 pronuntata de Judecatoria Tg-Jiu in dosarul nr.18980/318/2011.

A fost schimbata sentinta in sensul ca a fost admisa actiunea.

S-a constatat intervenita vanzarea cumpararea imobilului compus din constructii si teren aferent in suprafata de 895 m.p. situat in Tg.Jiu, str.., judetul Gorj intre reclamant in calitate de cumparator si parata in calitate de vanzatoare cu pretul de 500.000 lei sub conditia suspensiva a notificarii preemptorului si a neexercitarii dreptului de preemptiune de catre acesta, hotararea tinand loc de act autentic de vanzare cumparare sub conditia suspensiva.

Au fost mentinute dispozitiile sentintei cu privire la exceptiile invocate la instanta de

fond.

A fost obligata intimata parata la 14.997 lei cheltuieli de judecata la fond si in apel catre apelantul reclamant.

Pentru a pronunta aceasta decizie, tribunalul a retinut ca reclamantul B.G. a investit instanta cu o actiune avand ca obiect constatarea vanzarii cumpararii incheiata intre el in calitate de cumparator si parata D.N. in calitate de vanzator pentru imobilul compus din constructii si teren aferent in suprafata de 895 mp situat in Tg-Jiu, hotararea urmand sa tina loc de contract de vanzare-cumparare.

Conform art.1669 Cod civil cand una dintre partile care au incheiat o promisiune bilaterala de vanzare cumparare refuza nejustificat sa incheie contractul promis, cealalta parte poate cere pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract daca toate celelalte conditii de validitate sunt indeplinite.

Sub aspectul celorlalte conditii de validitate cu referire la vanzarea bunului cu privire la care exista un drept de preemptiune isi fac aplicabilitatea disp.asrt.1730-1740 Cod civil.

Conform art.123 alin. 1din legea de aplicare a Noului cod civil de la data intrarii in vigoare a acestuia prevederile referitoare la dreptul de preemptiune cuprinse in legile speciale aflate in vigoare la aceasta data se completeaza cu dispozitiile art.1730 - 1740 din Noul cod civil, astfel ca in speta dispozitiile referitoare la preemptiune din Legea 10/2001 trebuiau completare cu dispozitiile art.1730-1740 din Noul cod civil care spre deosebire de reglementarea anterioara potrivit careia incheierea unui contract cu nerespectarea dreptului de preemptiune era sanctionata cu nulitatea, nu mai prevad o astfel de sanctiune, ceea ce vine in sprijinul sigurantei active a circuitului juridic civil in conditiile in care instituirea dreptului de preemptiune reprezinta o derogare de la principiul liberei circulatii a bunurilor si mai ales de la principiul potrivit caruia proprietarul dispune liber de bunul sau.

Dreptul de preemptiune este supus dispozitiilor art.1730-1740 Cod civil intrucat este vorba despre un antecontract incheiat anterior intrarii in vigoare a Noului cod civil ale carui efecte viitoare s-au produs dupa intrarea in vigoare a Codului civil fiind vorba despre un drept de preemptiune legal si nu conventional.

Art.1731 Cod civil reglementeaza vanzarea catre un tert a bunurilor supuse preemptiuni stabilind ca vanzarea bunului cu privire la care exista un drept de preemptiune legal sau conventional se poate face catre un tert numai sub conditia suspensiva a neexercitarii dreptului de preemptiune de catre preemptor ceea ce denota faptul ca existenta unui drept de preemptiune legal sau conventional nu impiedica vanzarea bunului catre un tert, altul decat preemptorul, dar acesta va dobandi dreptul sub conditia suspensiva a neexercitarii dreptului de preemptiune de catre titularul acestuia pentru ca in conformitate cu art.1733 Cod civil prin exercitarea preemptiune contractul de vanzare cu tertul se desfiinteaza retroactiv, urmand ca vanzatorul sa raspunda pentru evictiune fata de tertul de buna credinta care nu avea cunostinta despre existenta conditiei suspensive.

Toate dispozitiile legale anterioare mentionate conduc la concluzia ca dreptul de preemptiune reglementat de dispozitiile Noului cod civil sunt de natura sa sprijine siguranta activa a circuitului juridic civil fara sa mai prevada incheierea unui contract fara respectarea dreptului de preemptiune ca fiind lovit de nulitate si dand astfel posibilitatea incheierii unui contract de vanzare-cumparare pentru un bun in privinta caruia exista un drept de preemptiune legal sub conditia suspensiva a neexercitarii dreptului de preemptiune de catre preemptor, fara ca bunul respectiv sa mai poata fi supus unei indisponibilizari pana la exercitarea acestui drept.

Ori in speta in conditiile in care intre parti s-a incheiat un antecontract de vanzare cumparare prin care partile au convenit si s-au obligat sa vanda respectiv sa cumpere imobilul in litigii, iar parata, parte in promisiunea bilaterala de vanzare-cumparare refuza nejustificat sa incheie contractul promis este evident ca reclamantul, de asemenea parte in promisiunea bilaterala este indreptatit sa ceara pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract, bineinteles sub conditia suspensiva prevazuta de art.1731 Cod civil a neexercitarii dreptului de preemptiune de catre preemptor si a notificarii acestuia in conditiile art.1732 Cod civil

Cu referire la acest ultim text legal el vine inca o data sa intareasca ideea admisibilitatii actiunii in constatarea vanzarii cumpararii catre un tert a imobilului pentru care exista dreptul de preemptiune prevazand expres ca vanzatorul este obligat sa notifice de indata preemptorului cuprinsul contractului incheiat cu un tert, notificarea putand fi facuta si de acesta din urma.

Fata de aceasta situatie tribunalul a apreciat ca instanta de fond a facut o gresita aplicare a dispozitiilor legale in materia exercitarii dreptului de preemptiune neavand in vedere dispozitiile art.1730-1740 Cod civil , astfel incat in baza art.296 Cod procedura civila a admis apelul si a schimbat sentinta in sensul admiterii actiunii si constatarii ca intervenita a vanzarii cumpararii imobilului compus din constructii si teren aferent in suprafata de 895 mp situat in TG-JIU, str.-11 Iunie 1848 nr.87, judetul Goij, intre reclamant in calitate de cumparator si parata in calitate de vanzatoare cu pretul de 500.000 lei sub conditia suspensiva a notificarii preemptorului si a neexercitarii dreptului de preemptiune de catre acesta, urmand ca hotararea sa tina loc de act autentic de vanzare cumparare sub conditie suspensiva.

Au fost mentinute dispozitiile sentintei cu privire la exceptiile invocate la instanta de fond care au fost corect analizate.

Impotriva acestei sentinte au declarat recurs recurentul reclamant B.G. si recurenta parata D.N., ambele recursuri fiind admise, prin decizia nr. 7294 din 03.07.2013 pronuntata de Curtea de Apel Craiova fiind casata decizia nr. 443 din 17.10.2012 a Tribunalului Gorj si trimisa cauza spre rejudecare la Tribunalul Gorj.

S-a retinut ca instanta de apel nu a cercetat fondul cauzei, nu a analizat toate motivele de apel invocate de reclamant si nu a verificat continutul antecontractului raportat la decizia de restituire, nu a sesizat ca terenurile restituite paratei aveau regimuri juridice diferite, suprafata de 705 mp si constructia erau indisponibilizate legal prin instituirea afectatiunii de gradinita conform art. 16 din Legea nr. 10/2001 si pentru instrainarea acesteia era nevoie de respectarea procedurii reglementata de art. 1730-1740 Cod civil privind dreptul de preemtiune, ca terenul de 190 mp este liber si nu este supus acestui drept.

Instanta de recurs a motivat ca actiunea promovata de reclamant nu indeplineste cerintele unei notificari, astfel ca nu poate fi primita critica reclamantului ca preemptorul a fost decazut din beneficiul dreptului sau, reglementat de dispozitiile art. 1730 - 1740 Noul Cod civil

S-a gasit intemeiata de catre instanta de recurs critica ambelor parti litigante privind incidenta motivului de recurs prevazut de art. 304 pct. 9 Cod procedura civila, retinandu-se ca hotararea a fost data cu incalcarea sau aplicarea gresita a legii, respectiv a dispozitiilor de drept material reglementate de art. 1669 Cod civil si 1732 -1740 Cod civil si art. 17 alin. 3 din Legea 10/2001.

S-a retinut ca in speta sunt incidente dispozitiile art. 1732 alin.1 si 2 Noul Cod civil, notificarea formulata de parata pe parcursul derularii cauzei si depusa la data de 01.04.2012 nu respecta cerintele legale prevazute de art. 1732 alin.1 si 2 Cod civil, scopul notificarii fiind de a informa titularul dreptului de preemtiune despre conditiile in care este proiectata vanzarea bunului, acestea fiind conditiile in care beneficiarul preemtiunii poate sa se declare dobanditor cu prioritate. Deci, notificarea trebuie sa cuprinda toate elementele esentiale care sa-i ofere beneficiarului posibilitatea de a lua o hotarare in sensul exercitarii sau nu a dreptului de preemtiune.

Pretul propus este in mod normal acela oferit de catre tert pentru ca un pret mai mare decat cel oferit de acesta l-ar pune pe preemptor in conditii dezavantajoase.

Aceasta nu exclude insa si notificarea adresata de catre tert preemptorului, insotita de copia antecontractului, dupa care urmeaza termenul de raspuns la notificare reglementat de art. 1730 alin.3 si 1732 alin.4 Noul Cod civil, apoi optiunea preemptorului in sensul acceptarii vanzarii care nu poate fi facuta decat expres si scris, in timp ce respingerea acesteia poate fi si tacita.

S-a mai retinut ca in speta este incident motivul de recurs prevazut de art. 304 pct.6 Cod procedura civila ce poate fi invocat cand instanta a dat mai mult decat s-a cerut oi ceea ce nu s-a cerut.

Cu prilejul rejudecarii apelului dupa casare, s-a depus de catre apelantul reclamant notificarea din 26.07.2013 inregistrata la Biroul Executorului Judecatoresc Gagiu Nicolae sub nr. 6N/2013 din 26.07.2013, inaintata de executorul judecatoresc Municipiului Tg-Jiu, asa cum rezulta din adresa nr. 30907 din 07.08.2013 a Municipiului Tg-Jiu, transmisa spre stiinta BEJ Gagiu Nicolae catre B.G. S-a mai depus de catre acesta extrasul de carte funciara pentru informare, nefiind solicitate alte probe de catre niciuna dintre parti.

Prin decizia civila nr.520/11.11.2013, Tribunalul Gorj a respins ca nefondat apelul declarat de apelantul reclamant B.G. impotriva sentintei civile nr.6078 din data de 03.04.2012 pronuntata de Judecatoria Tg. Jiu in dosarul nr.18980/318/2011.

Reanalizand actele si lucrarile dosarului in limitele cererii de apel si in raport de indrumarile deciziei de casare, s-a constatat ca apelul este nefondat pentru urmatoarele considerente:

Ca stare de fapt s-a retinut de catre tribunal ca prin antecontractul de vanzare- cumparare ce a primit data certa la data de 20.02.2006, conform incheierii de data certa nr. 866, emisa de Notarul Public Nicolae Popescu Bejat, parata D.N. reprezentata prin procurator D.L.A., imputernicit cu procura speciala 179 din 16.02.2006, in calitate de promitenta vanzatoare si reclamantul B.G., in calitate de promitent cumparator, au convenit ca promitenta vanzatoare sa vanda promitentului cumparator imobilul compus din terenul de 1100mp si constructiile existente pe acesta, respectiv o casa de locuit din caramida cu 4 camere si sala, acoperita cu tabla, o casa din caramida cu 2 camere si pivnita, acoperite cu tigla si orice alte constructii situate pe acest teren, imobil situat in intravilanul Municipiului Tg-Jiu, str. 11 iunie 1948, nr. 87, fosta strada Sf. Nicolae nr. 87 si 89, ce face obiectul restituirii in natura catre promitenta vanzatoare D.N. in calitate de unica mostenitoare legala, ca fiica a defunctilor sai parinti, S.N. si S. D.

Pretul vanzarii-cumpararii s-a mentionat in antecontract convenit de parti este in suma de 500.000 lei RON (cinci sute mii lei) din care s-a platit de promitentul cumparator si s-a primit de promitenta vanzatoare prin procuratorul sau suma de 400.000 lei RON la data incheierii antecontractului, diferenta de 100.000 lei RON s-a convenit a fi platita la data incheierii contractului autentic de vanzare-cumparare pentru imobil.

S-a mai mentionat in antecontract ca restituirea in natura, numai partiala a imobilului ce face obiectul antecontractului de vanzare-cumparare, respectiv constructiile si terenul aferent acestora, asa cum este delimitat in prezent prin garduri, in suprafata de circa 700 mp, nu atrage rezolutiunea antecontractului si nici reducerea proportionala a pretului vanzarii- cumpararii stabilit de parti, dar, in acest caz, promitentul cumparator se subroga in toate drepturile cuvenite promitentei vanzatoare in baza Legii 10/2001 cu modificarile ulterioare sau in baza oricaror dispozitii legale, pentru partea din imobilul neretrocedat in natura. S-a mai convenit in acelasi act ca promitentul cumparator B.G. se subroga in toate drepturile promitentei vanzatoare D.N., cat priveste imobilul ce face obiectul antecontractului de vanzare-cumparare, din momentul incheierii acestuia. Partile s-au obligat sa incheie contractul autentic de vanzare-cumparare si sa faca toate demersurile cerute de lege in acest sens, imediat dupa dobandirea dreptului si titlului de proprietate pentru imobilul ce face obiectul antecontractului de catre promitenta vanzatoare D.N. care s-a obligat sa faca toate demersurile legale necesare pentru retrocedarea imobilului si intabularea dreptului sau de proprietate pentru acesta. S-a prevazut ca promitentul cumparator B.G., poate plati in mod valabil promitentei cumparatoare D.N. diferenta de pret in suma de 1000.000.000 lei si la o data anterioara celei convenite de parti.

La instanta de fond s-a depus de catre reclamant si se afla la fila 68 din dosar chitanta nr. 3112783/1 din data de 29.03.2012, emisa de CEC Bank -Sucursala Tg-Jiu, in care s-a mentionat ca deponent B.G. , privind suma de 100.000 lei reprezentand primirea sumei spre consemnare numerar, mentionandu-se la titular in chitanta ca fiind tot B.G. , iar sub aspectul pretului convenit in antecontract s-a retinut de catre instanta de recurs ca reclamantul si-a indeplinit obligatiile asumate in sensul ca a achitat pretul vanzarii, 400.000 lei la data de 20.02.2006, odata cu incheierea antecontractului si 100.000 lei la data de 29.03.2012 cu chitanta nr. 3112783/1 din data de 29.03.2012, emisa de CEC Bank -Sucursala Tg-Jiu, aflata la fila 68 in dosarul instantei de fond.

Observand continutul antecontractului de vanzare-cumparare incheiat intre parti anterior intrarii in vigoare a Noului Cod Civil, s-a constatat ca este o veritabila cesiune de drepturi litigioase cu titlu oneros, la data incheierii antecontractului dreptul promitentei vanzatoare fiind un drept litigios, de vreme ce s-a stabilit pretul imobilelor si s-a mentionat ca promitentul cumparator B.G. se subroga in toate drepturile promitentei vanzatoare D.N. cat priveste imobilul ce face obiectul antecontractului de vanzare-cumparare din momentul incheierii acestuia si s-a mentionat ca restituirea in natura numai partiala a imobilului nu atrage rezolutiunea antecontractului si nici reducerea proportionala a pretului vanzarii- cumpararii stabilit de parti, dar in acest caz promitentul cumparator se subroga in toate drepturile cuvenite promitentei vanzatoare, in baza Legii nr.10/2001 sau in baza oricaror dispozitii legale, pentru partea din imobil neretrocedata in natura.

Ca drepturile promitentei vanzatoare erau drepturi litigioase rezulta nu numai din continutul antecontractului de vanzare-cumparare dar si din faptul ca dispozitia Primarului Municipiului Tg-Jiu a fost anulata prin decizia 1584 din 16.11.2011 pronuntata de Curtea de Apel, data la care s-a constatat dreptul reclamantei la masuri reparatorii in temeiul Legii nr. 10/2001 pentru imobilul compus din teren in suprafata de 1100 mp si constructii-actual destinatie de gradinita situat in Tg-Jiu, str. 11 iunie 1848, nr. 87 cu vecinatatile la N-Popescu Florin + domeniul public Municipiul Tg-Jiu, la E-domeniul public Municipiul Tg-Jiu, la S- m. Arjoca+ domeniul public Municipiul Tg-Jiu, la V-str. 11 iunie si s-a restituit reclamantei in natura imobilul situat in Tg-Jiu, str. 11 iunie 1848, nr. 87 compus din teren in suprafata de 705 mp si constructie cu destinatie de gradinita, identificate conform rapoartelor de expertiza si schitelor intocmite de expert Marian Militaru si Ionascu Romeo Nicolae, respectiv: terenul reprezentat de conturul 1-2-3-4-12-11-10-8-9-1 cu dimensiunile vecinatatilor din schita anexa 1 la raportul intocmit de expert M. Militaru si cele 4 corpuri de cladire, in suprafata construita de 54,50 mp, 167 mp, 33,35 mp si respectiv 32,50 mp individualizate in schita anexa 1 la raportul intocmit de expert R.Ionascu. S-a restituit reclamantei in natura prin aceeasi decizie a instantei de recurs suprafata de 190 mp reprezentat de conturul 6-7-8-10-6 cu dimensiunile vecinatatilor din schita anexa 1 la raportul de expertiza intocmit de expert M. Militaru si s-a constatat dreptul reclamantei la masuri reparatorii in echivalent, conform legii speciale, pentru diferenta de teren de 205 mp, fiind obligata la mentinerea afectatiunii imobilului cu destinatia de gradinita pe o perioada de 5 ani in conditiile art. 16 din Legea 10/2001.

S-a retinut de catre tribunal ca potrivit art. 123 din Legea 71/2011, coroborat cu art. 124 din aceeasi lege, prevederile referitoare la dreptul de preemtiune cuprinse in legile speciale sunt completate cu dispozitiile art. 1730-1740 din Noul Cod Civil. Dispozitiile Noului Cod Civil completeaza (si nu inlatura dispozitiile din legile speciale) reglementarile legale anterioare, precum si pe cele conventionale privitoare numai la contractele de vanzare- cumparare incheiate dupa intrarea in vigoare nu si pe cele privitoare la cesiunea de drepturi litigioase.

Dreptul de preemtiune al cumparatorului reglementat prin alte acte normative prezinta unele particularitati, asa cum este si cazul celui reglementat prin Legea 10/2001 prin art. 17 alin. 1 si 2 din Legea nr. 10/2001, texte de lege care arata ca locatarii imobilelor restituite persoanelor indreptatite avant printre altele destinatiile de unitati si institutii de invatamant de stat, unitati sanitare si de asistenta medico-sociala din sistemul public, imobile ocupate de administratiile financiare, trezorerii etc. au dreptul de preemtiune la cumpararea acestora, iar acest drept se poate exercita sub sanctiunea decaderii in termen de 90 de zile de la data primirii notificarii privind intentia de vanzare prin executorul judecatoresc, punctul 4 al art. 17 din aceeasi lege speciala precizand ca „contractele de vanzare-cumparare incheiate cu incalcarea dreptului de preemtiune sunt lovite de nulitate”.

Adaugand acestor argumente si obligatia ce rezulta din dispozitivul deciziei 1584 din 16.11.2011 a Curtii de Apel Craiova, de mentinere a afectatiunii imobilului cu destinatia de gradinita pe o perioada de 5 ani, in conditiile art. 16(1) din Legea 10/2001 coroborat cu dispozitiile art. 16(3) din Legea 10/2001, care arata ca proprietarii vor intra in posesia bunurilor imobile restituite in termen de cel mult 5 ani de la dobandirea dreptului de proprietate, s-a retinut de catre tribunal ca refuzul intimatei parate de a incheia contractul promis in forma autentica in privinta imobilelor ocupate de gradinita nu este nejustificat si ca atare, sub acest aspect, nu sunt indeplinite conditiile art. 1669 Cod civil, invocat de catre reclamant prin actiunea inregistrata la instanta de fond, refuzul paratei nefiind nejustificat.

Prin raspunsul la notificarea apelantului reclamant, aflat la fila 27 in dosarul instantei de apel, Municipiul Tg-Jiu a invocat ca dispozitiile Noului Cod civil privitoare la dreptul de preemtiune sunt aplicabile numai daca prin lege sau contract nu se stabileste altfel si a sustinut ca potrivit art. 17 din Legea nr. 10/2001 dreptul de preemtiune la cumpararea imobilului se exercita in termen de 90 de zile de la data notificarii privind intentia de vanzare prin executor judecatoresc, actele incheiate cu nerespectarea acestui drept fiind lovite de nulitatea absoluta, antecontractul de vanzare-cumparare incheiat de reclamant in calitate de promitent cumparator fiind lovit de nulitate absoluta conform art. 17 din Legea 10/2001.

Din formularea acestui raspuns nu se poate retine ca Municipiul Tg-Jiu nu si-a exercitat dreptul de preemtiune si nici ca ar opera sanctiunea decaderii acestuia din acest drept ce se poate exercita in termen de 90 de zile de la data primirii notificarii privind intentia de vanzare, asa cum prevede textul din legea speciala (art. 17(2) Legea nr. 10/2001), o astfel de intentie de vanzare avand-o doar promitentul vanzator care este proprietarul, nu si promitentul cumparator, acesta din urma avand doar intentia de a cumpara.

S-a constatat insa in privinta imobilului in suprafata de 190 mp, ce nu este folosit de catre gradinita ca pentru acesta nu este necesar exercitarea dreptului de preemtiune, dar cu privire la acest imobil s-a retinut de catre tribunal ca nu s-a stabilit un pret distinct in antecontractul de vanzare-cumparare, in acest act fiind indicat un singur pret, respectiv cel de 500.000 lei RON, prevazut pentru intreaga proprietate, situata in str. 11 Iunie 1948, nr. 87, fiind stabilit un pret global. Nici nu i s-a cerut de catre reclamant paratei sa perfecteze actul de vanzare in forma autentica doar cu privire la acest din urma teren, nefiind dovezi ca parata ar fi refuzat sa perfecteze un astfel de act in forma autentica doar pentru aceasta suprafata de teren. Pentru aceste considerente, s-a retinut de catre tribunal ca nici cu privire la aceasta suprafata de teren nu se poate retine refuzul nejustificat al paratei la incheierea actului in forma autentica in sensul dispozitiilor art. 1669 Cod civil. Nu s-au formulat in niciunul din ciclurile procesuale de catre apelantul reclamant probatorii in sensul determinarii pretului doar pentru aceasta suprafata de teren, iar instanta, potrivit art. 295 Cod procedura civila verifica in limitele cererii de apel stabilirea situatiei de fapt si aplicarea legii de catre prima instanta, potrivit art. 129(6) Cod procedura civila in toate cazurile judecatorii hotarasc numai asupra obiectului cererii deduse judecatii astfel ca instanta, cu respectarea principiului disponibilitatii partilor, are in vedere cadrul procesual stabilit la instanta de fond si cererea de chemare in judecata nemodificata de reclamant pe parcursul judecatii.

Impotriva acestei decizii a declarat recurs reclamantul BG.

Analizand recursul formulat, se constata ca este fondat pentru urmatoarele considerente;

Este fondata critica recurentului intemeiata pe dispozitiile art. 304 pct. 8 Cod procedura civila, potrivit carora modificarea sau casarea unor hotarari se poate cere, cand instanta, interpretand gresit actul juridic dedus judecatii, a schimbat natura ori intelesul lamurit si vadit neindoielnic al acestuia.

Astfel, problema de drept a caracterizarii actului incheiat intre reclamant si parata, a fost dezlegata prin decizia instantei de casare nr.7294/2013, pronuntata de Curtea de Apel Craiova, care a retinut ca intre parti a fost incheiat un antecontract de vanzare-cumparare, o promisiune bilaterala de vanzare-cumparare.

Din aceasta perspectiva a fost analizata actiunea reclamantului de catre instanta de recurs astfel ca in raport de dispozitiile art. 315 alin. Cod procedura civila instanta de apel nu putea sa retina o alta dezlegare a acestei probleme.

In aceste conditii considerentele acesteia in sensul ca intre parti s-ar fi incheiat o cesiune de drepturi litigioase cu titlu oneros incalca dispozitiile mai sus mentionate, decizia fiind din acest punct de vedere nelegala.

De aici si nelegalitatea concluziei ca prevederile privitoare la dreptul de preemtiune cu prinse in legile speciale si completate cu dispozitiile art. 1730-1740 din noul Cod Civil, nu sar aplica in cazul litigiului dintre reclamant si parata.

Desi instanta de apel retine asa cum s-a aratat ca actul incheiat intre parti este o

cesiune de creanta si deci nu ii sunt aplicabile prevederile privind dreptul de preemtiune cuprinse in legi speciale, mai departe analizeaza conditiile exercitarii si existentei acestui drept prin prisma dispozitiilor din legea nr. 10/2001, referitoare la vanzarea-cumpararea bunurilor retrocedate in baza acestei legii, facand astfel incidente dispozitiile art. 304 pct. 7 Cod procedura civila.

Chiar daca decizia nu ar cuprinde sub acest aspect motive contradictorii, solutia retinuta de catre instanta de apel este una data cu aplicarea gresita a legii.

Instanta retine ca potrivit dispozitiilor privind vanzarea-cumpararea imobilelor ce fac obiectul legii nr. 10/2001, si care au o anumita destinatie prevazuta in art. 17 al acestei legii nu pot fi instrainate printr-un act de vanzare cumparare decat dupa exercitarea dreptului de preemtiune al detinatorului, contractul incheiat cu incalcarea acestor prevederi fiind lovit de nulitate.

Coroborand aceste prevederi cu faptul ca prin decizia de retrocedare a bunurilor ce fac obiectul promisiunii de vanzare-cumparare incheiat intre reclamant si parat, s-a prevazut obligatia paratei de a pastra afectiunea imobilului respectiv, aceea de gradinita, inca 5 ani de la data restituirii, instanta de apel concluzioneaza ca refuzul paratei de a incheia contractul de vanzare-cumparare este unul justificat.

Este adevarat ca legea nr. 10/2001 prevede dreptul de preemtiune al detinatorului bunurilor ce fac obiectul retrocedarii in baza legii nr. 10/2001 si care au o anumita destinatie, aratand si ca actele de vanzare-cumparare incheiate cu incalcarea acestui drept sunt lovite de nulitate.

In speta este insa vorba despre un antecontract de vanzare-cumparare din care decurgea obligatia promitentei-vanzatoare de a incheia actul de vanzare-cumparare, antecontract ce nu este lovit de nulitate, asa cum concluzioneaza in mod nelegal instanta de apel, care nici nu fusese investita cu dezlegarea unei asemenea probleme.

Instanta face o gresita aplicare a legii si atunci cand analizeaza conditiile pe care trebuie sa le indeplineasca notificarea ce trebuie adresata titularului dreptului de preemtiune, retinand ca aceasta poate fi facuta doar de catre promitentul-vanzator nu si de catre promitentul-cumparator.

Aceasta concluzie este in contradictie atat cu cele retinute de catre instanta de casare, si care conform art. 315 Cod procedura civila erau obligatorii pentru instanta de rejudecare, instanta care a retinut ca notificarea poate fi facuta si de catre promitentul-cumparator, concluzie decurgand de altfel si din prevederile art.1732 alin. 1 din Noul Cod Civil, potrivit carora notificarea poate fi facuta si de un tert.

Motivul pentru care instanta de casare a trimis cauza spre rejudecare a fost acela ca nu se respectase procedura notificarii preemtorului prevazuta de legea nr. 10/2001 completate cu prevederile art. 1730-1734 din Noul Cod Civil, in sensul ca notificarea depusa la data de 01 04 2012 nu indeplineste conditiile prevazute de art. 1732 Noul Cod Civil.

Instanta retine ca pe parcursul rejudecarii cauzei de catre instanta de apel, reclamantul l-a notificat pe preemtor, respectiv Municipiu Tg-Jiu reprezentata de catre primar, prenotificarea din 26 07 2013, comunicata prin executorul judecatoresc, comunicandu-i acestuia si antecontractul de vanzare-cumparare.

Potrivit art. 17 din legea nr. 10/2001, locatarii imobilelor avand destinatiile aratate in anexa nr. 2 lit. a) si lit. b) pct. 1, care face parte integranta din prezenta lege, au drept de preemtiune la cumpararea acestora.

2. Acest drept se poate exercita, sub sanctiunea decaderii, in termen de 90 de zile de la data primirii notificarii privind intentia de vanzare.
3. Notificarea se face prin executorul judecatoresc, potrivit legii.
4.  Contractele de vanzare-cumparare incheiate cu incalcarea dreptului de preemtiune sunt lovite de nulitate.

Dupa cum se poate observa, textul din legea speciala deroga de la prevederile Noului Cod Civil doar in ceea ce priveste termenul in care preemtorul poate sa-si exercite dreptul de preemtiune, care in acest caz este de 90 de zile de la data notificarii, celelalte dispozitii din cod gasindu-si pe deplin aplicarea, asa cum de altfel stabilise si instanta de casare.

Analizand notificarea respectiva prin raportare la aceste prevederi, se constata ca aceasta indeplineste conditiile prevazute in aceste reglementarii iar termenul de exercitare a dreptului de preemtiune a inceput sa curga de la data de 29 07 2013.

Preemtorul a trimis reclamantului un raspuns in care arata ca acesta nu poate formula notificarea prevazuta de legea nr. 10/2001, ci doar vanzatoarea, si ca in aceste conditii termenul de 90 de zile ar curge de la o eventuala notificare facuta de catre aceasta.

In raport de acest raspuns, instanta de apel a concluzionat ca nu se poate retine ca preemtorul nu si-a exercitat dreptul de preemtiune, si deci ca nu ar opera decaderea, intentia de vanzare si notificarea neputand fi facuta decat de catre vanzatoare, conform alin 2 din legea nr. 10/2001.

Concluzia instantei de apel este evident nelegala, textul respectiv neprevazand asa cum s-a aratat ca notificarea intentiei de vanzare poate fi facuta doar de catre vanzator, iar textul art. 1732 alin. 1 Cod civil care completeaza dispozitiile din legea nr. 10/2001, prevazand expres ca notificarea poate fi facuta si de catre tert, respectiv cumparator.

Se constata astfel ca procedura exercitarii dreptului de preemtiune a fost respectata, si raportat la data notificarii facuta de catre reclamant, se constata ca preemtorul nu si-a exercitat dreptul de preemtiune in termenul prevazut de lege fiind astfel decazut din acest drept.

Raportat la toate cele retinute, instanta constata ca refuzul promitentei-vanzatoare de a-si indeplini obligatia ce decurge din antecontractul de vanzare-cumparare este nejustificat.

Apararile parate in sensul ca reclamantul ar fi incalcat prevederile antecontractului prin aceea ca ar fi achitat restul sumei din pret mai inainte de dat incheierii actului autentic de vanzare-cumparare neputand fi primite, termenul respectiv fiind un termen ce -i profita acestuia si care ii permitea o plata inainte de implinirea acestui termen.

Nici faptul ca Oficiul De Cadastru i-a refuzat inscrierea in cartea funciara a imobilului ce face obiectul promisiunii de vanzare-cumparare, nu justifica refuzul paratei de a incheia actul de vanzare-cumparare, cum nici faptul ca prin decizia de retrocedare ar fi fost impusa obligatia de a pastra afectiunea imobilului timp de 5 ani.

Obligatia respectiva nu echivaleaza cu indisponibilizarea imobilului respectiv, ci instituie doar o sarcina asupra imobilului, aceea de a-i pastra afectiunea avuta la data retrocedarii, eventualul cumparator al unui asemenea imobil preluandu-l grevat de aceasta sarcina.

Potrivit art. 1669 alin.1 Cod civil cand una dintre partile care au incheiat o promisiune bilaterala de vanzare refuza, nejustificat, sa incheie contractul promis, cealalta parte poate cere pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract, daca toate celelalte conditii de validitate sunt indeplinite.

Cum in speta toate celelalte conditii de validitate sunt indeplinite, actiunea reclamantului este una intemeiata, decizia instantei de apel fiind una nelegala, criticile formulate in acest sens de catre recurent fiind astfel fondate.

Recurentul a mai criticat decizia si sub aspectul solutionarii exceptiilor invocate in fata instantei de fond.

Curtea retine ca prin decizia nr.7294/2013 pronuntata de instanta de recurs in primul ciclu procesual au fost respinse criticile reclamantului cu privire la aceste aspecte, astfel ca instanta nu mai pate analiza din nou aceste critici operand autoritatea de lucru judecat cu privire la aceste aspecte.
(Decizia civila nr. 390/25.02.2014 - Sectia I civila, rezumat judecator Marin Panduru)