Dobandirea prin revendicare a terenului aferent constructiei chiriasului cumparator

Prin Legea nr. 112/1995 s-a prevazut dreptul chiriasului cumparator de a primi in folosinta - in raport cu fostul proprietar - terenul aferent locuintei cumparate; prin Legea nr. 10/2001 s-a stabilit ca in procedura speciala nu se restituie in natura si terenul aferent acestor locuinte. Aceste prevederi releva viziunea legiuitorului, in sensul transpunerii legale a unui drept de superficie instituit in favoarea tertului subdobanditor.

Imprejurarea ca fostul proprietar a inteles sa continue actiunea in revendicare si ulterior adoptarii Legii 10/2001, cerand - si obtinand - retrocedarea intregului imobil in modalitatea in care se prezenta la data procesului (ocupat partial de constructia cumparata de chiriasul cumparator), ca nu a depus notificare pentru masuri reparatorii in echivalent si nici nu a reusit in demersul de constatare a nulitatii contractului incheiat conform Legii 112/1995, denota ca si-a asumat aceasta situatie si nu poate pretinde despagubiri de la chiriasul cumparator, pentru ,,lipsa de folosinta ’ ’ asupra terenului.

Art. 480 Cod civil 1864 Art. 9 din Legea nr. 112/1995 Art. 1 Protocolul 1 Conventia pentru apararea dreturilor omului

Cu privire la situatia de fapt care a generat prezentul litigiu, instanta de recurs retine urmatoarele:

Parata [...], chirias in temeiul contractului de inchiriere nr. 10549/01.04.1994 al unui spatiu locativ din mun. Constanta, strada ..., dobandeste conform Legii nr. 112/1995 dreptul de proprietate asupra locuintei cu trei camere si anexe, in suprafata utila de 54,30 mp, prin cumparare de la RAEDPP (aflata in subordinea Consiliului Local Constanta). Contractul de vanzare-cumparare nr. ,../28 octombrie 1996 mentioneaza ca, pe langa dreptul de proprietate asupra locuintei, chiriasul mai dobandeste si dreptul de folosinta, pe durata existentei constructiei, asupra terenului aferent edificiului vandut.

La 20 octombrie 1998, [...] (autorul reclamantilor [...] si [...]) promoveaza actiune in revendicare pe dreptul comun in contradictoriu cu Statul Roman, Consiliul Local Constanta, Municipiul Constanta si RAEDPP Constanta, in vederea recuperarii imobilului compus din teren in suprafata de 480 mp si constructie cu doua corpuri de cladire. In acel dosar se pronunta sentinta civila nr. 1588/4 octombrie 2005 a Tribunalului Constanta, prin care se admite
in parte
actiunea in revendicare, paratii autoritati locale fiind obligati sa-i restituie lui [...] intreg terenul de 480 mp si constructiile regasite pe acesta,
cu exceptia celor vandute chiriasului [...1
(locuinta cu anexe). Prin aceeasi hotarare se constata ca [...] este proprietara constructiilor cu destinatia de locuinta. Hotararea ramane irevocabila in aceasta statuare, recursul autoritatilor locale, dar si al reclamantului, fiind respinse conform deciziei civile nr. 1847/26.02.2007 a I.C.C.J.

Intr-o alta cauza, contemporana, se pronunta sentinta civila nr. 10107/25 iunie 2003 a Judecatoriei Constanta, ramasa irevocabila, prin care a fost respins demersul initiat de [...], vizand constatarea nulitatii contractului de vanzare-cumparare sus mentionat, apreciindu-se ca nu se poate retine - cum a pretins reclamantul - ca subdobanditorul acestei parti de constructie a fost de rea credinta. Titlul paratei [...] a fost, prin urmare, validat in instanta, confirmandu-se irevocabil ca pentru locuinta cumparata in conditiile legii speciale este detinatoarea unui ,,bun’’ in sensul art. 1 din Protocolul I al Conventiei pentru apararea drepturilor omului si libertatilor fundamentale.

Conform protocolului de predare-primire incheiat la 07.04.2009 intre RAEDPP si reclamanti, imobilul din str. L nr. 83 a fost predat titularilor de drept, ,,mai putin constructiile cu destinatia de locuinta de 56,67 mp si magazie 8,70 mp, ocupate de [...]’’. Nu s-au consemnat obiectiuni ale proprietarilor.

Cu privire la temeiurile in drept incidente, instanta de recurs considera necesara o scurta evaluare a cadrului legislativ, retinand ca, dupa adoptarea Decretului-lege nr. 61/1990 (care a reglementat vanzarea catre populatie a locuintelor construite din fondurile statului), o noua masura de atenuare a vechilor nedreptati ale regimului comunist a constituit-o, in viziunea legiuitorului, stabilirea de masuri reparatorii pentru fostii proprietari persoane fizice, cu privire la imobilele cu destinatia de locuinte, trecute cu aceasta destinatie dupa 6 martie 1945 in proprietatea statului sau a altor persoane juridice. In acest context a fost adoptata Legea nr. 112/1995, ca prim act normativ care a urmarit sa concilieze situatia fostilor proprietari cu cea a chiriasilor din spatiile locative administrate de stat. Aceasta lege a permis, astfel,
fostului proprietar
sa pretinda restituirea in natura a spatiului locativ pe care, dupa preluarea de catre stat, il detinea ca si chirias, precum si a apartamentelor libere, dar si obtinerea de despagubiri pentru spatiile ocupate de catre chiriasi. In egala masura, legea a permis
chiriasilor
aflati in apartamentele care nu faceau obiectul restituirii in natura, de a le cumpara de la stat, cu plata integrala sau in rate a pretului.

Actul normativ special nu a interferat cu dreptul comun, astfel incat o actiune in revendicare clasica, initiata anterior intrarii in vigoare a Legii nr. 112/1995, putea fi continuata fara a fi impusa legislativ suspendarea sau suprimarea cauzei pendinte.

La data de 14 februarie 2001 a intrat in vigoare Legea nr. 10/2001, care a vizat stabilirea unui cadru general mai larg de redobandire, in materialitatea lor, a bunurilor imobile preluate de stat in perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989, sau despagubiri daca nu mai era posibila retrocedarea. Aceasta lege speciala a dispus, prin art. 47 alin. 1 (din forma initiala a legii) ca prevederile ei sunt aplicabile si in cazul actiunilor in curs de judecata, persoana indreptatita
putand alege
calea procedurii speciale, fie prin renuntarea la judecata cauzei pe dreptul comun, fie prin solicitarea suspendarii litigiului de drept comun pana la momentul rezolvarii notificarii depuse in termenul prevazut de legea speciala.

Legiuitorul nu a impus nici de aceasta data fostilor proprietari ca, de la data intrarii in vigoare a legii noi, sa depuna notificare si sa paraseasca procedura revendicarii aflate in derulare la 14.02.2001, insa a asigurat prin noile dispozitii corelarea cu situatia generata de Legea nr. 112/1995. Astfel, prin art. 15 din Legea nr. 10/2001 s-a transat asupra situatiei chiriasilor din imobilele care puteau fi restituite in natura si s-a stabilit chiria, in cazurile sociale, care putea fi pretinsa de fostul proprietar ce primea imobilul detinut de chiriasi; prin art. 19 s-a reglementat posibilitatea proprietarilor care primisera despagubiri conform Legii 112/1995 de a face notificare pentru atribuirea in natura a bunului imobil, daca erau intrunite cerintele noii legi, precum si dreptul acestora de a cere reevaluarea despagubirilor daca bunul fusese intre timp instrainat chiriasilor cumparatori.

Legea nr. 10/2001 a stabilit modalitatea in care se putea pretinde, de catre chiriasii deposedati, contravaloarea imbunatatirilor aduse spatiului locativ retrocedat fostului proprietar. Acelasi act normativ a deschis posibilitatea celor care nu obtinusera castig de cauza in procedurile anterioare (de drept comun sau in virtutea Legii 112/1995) sa pretinda din nou, prin notificare, masuri reparatorii conform Legii 10/2001 - art. 48, dar si sa solicite, in rastimp de un an de la data intrarii in vigoare a legii, constatarea nulitatii actelor de instrainare apreciate a fi fost facute cu eludarea legilor (inclusiv a contractelor de vanzare cumparare incheiate pe temeiul Legii nr. 112/1995 de catre chiriasii cumparatori) - art. 46.

In fine, tocmai pentru a permite celui care s-a considerat indreptatit la masuri reparatorii sa isi finalizeze procedura de drept comun si sa uzeze, fara discriminare, in egala masura de procedurile legii speciale, in textul art. 47 alin. 3 al Legii nr. 10/2001 s-a prevazut ca
,,In cazul in care persoanei indreptatite i s-a respins, prin hotarare judecatoreasca definitiva si irevocabila, actiunea privind restituirea in natura a bunului solicitat, termenul de notificare prevazut la art. 21 alin. 1 curge de la data ramanerii definitive si irevocabile a hotararii judecatoresti. ’ ’

Curtea de Apel apreciaza aceste repere legislative ca fiind importante in dezlegarea spetei de fata, intrucat procedura de drept comun initiata de numitul [...] in octombrie 1998 s-a finalizat
dupa
intrarea in vigoare a Legii nr. 10/2001, in modalitatea aratata prin sentinta civila nr. 1588/4.10.2005 a Tribunalului Constanta, definitiva si irevocabila - anume, prin restituirea potrivit dreptului comun a intregului teren de 480 mp si a constructiilor care mai puteau face obiectul retrocedarii, adica a celor care nu facusera obiectul contractului de vanzare-cumparare incheiat in octombrie 1996, in favoarea chiriasului cumparator.

Astfel cum au aratat in cauza de fata recurentii reclamanti (succesori legali ai lui [...]), actiunea in revendicare nu a fost suspendata pe temeiul art. 47 alin. 1 din Legea nr. 10/2001, intrucat nici dupa adoptarea legii speciale si nici ulterior epuizarii acestui proces (art. 21 alin. 1, art. 47 alin. 3) nu a fost depusa la autoritatea locala o notificare care sa rezolve situatia partii de imobil neretrocedate, vandute intimatei.

Prevalenta legii speciale fata de norma de drept comun a fost clarificata printr-o serie de decizii ale Inaltei Curti de Casatie si Justitie pronuntate in recurs in interesul legii si care au transat ca, fara a inlatura ori minimaliza rolul procedurilor de drept comun
in materia imobilelor preluate abuziv de stat,
cei care se considera indreptatiti nu pot face abstractie de normele adoptate de stat in acest sens si sa pretinda, in orice situatie, retrocedarea in natura.

Se arata in acest sens in decizia nr. 33/9 iunie 2008 a I.C.C.J. in recurs in interesul legii, publicata in Monitorul Oficial Partea I nr. 108/2009, ca prin solutiile Curtii Europene a Drepturilor Omului s-a recunoscut statului roman libertatea de a reglementa conditiile in care accepta sa restituie bunurile ce i-au fost transferate inainte de ratificarea Conventiei, inclusiv sub aspectul modalitatii concrete, neimpunandu-se vreo obligatie in sensul restituirii acestora. Cu toate acestea, in masura in care statul adopta o anumita solutie de despagubire a fostilor proprietari, aceasta trebuie transpusa de o maniera rezonabil de clara si coerenta, pentru a permite, pe cat posibil, evitarea insecuritatii juridice si a incertitudinii pentru subiectele de drept vizate de masurile de aplicare a acestei solutii.

Prin decizia nr. 27/14.11.2011 a I.C.C.J. pronuntata in recurs in interesul legii, publicata in Monitorul Oficial Partea I, nr. 120/2012, s-a statuat ca nu este admisibila promovarea de catre fostul proprietar a unei actiuni directe, indreptate impotriva statului roman si intemeiate pe dispozitiile art. 480 si urmatoarele din Codul civil
1864
si al art. 1 din Primul Protocol aditional la Conventia pentru apararea drepturilor omului si a libertatilor fundamentale, in locul procedurilor vizand obtinerea despagubirilor banesti pentru imobilele preluate abuziv, imposibil de restituit in natura, si pentru care se prevad masuri reparatorii conform legilor speciale.

In solutia dispusa in conditiile art. 329 cod proc. civila s-a aratat, de catre Completul competent sa judece recursul in interesul legii, ca art. 13 din Conventie garanteaza existenta in dreptul intern a unui recurs ce permite invocarea, in substanta, a drepturilor si libertatilor consacrate de Conventie. El are ca o consecinta directa existenta unui „recurs intern’’, care sa permita persoanei remedierea in plan national a oricarei incalcari a unui drept consacrat in Conventie. Aceasta dispozitie solicita deci o cale interna de atac in fata unei „autoritati nationale competente’’, care sa examineze orice cerere intemeiata pe dispozitiile Conventiei, dar care sa ofere si reparatia adecvata, chiar daca statele contractante se bucura de o anume marja de apreciere in ceea ce priveste modalitatea de a se conforma obligatiilor impuse de aceasta dispozitie.

S-a aratat totodata ca in cauza Rotaru impotriva Romaniei, 2000, CEDO a aratat ca in virtutea art. 13 se deschide posibilitatea analizei pe fond a cererii reclamantului si oferirea unui remediu adecvat incalcarii dreptului, ceea ce constituie „recursul efectiv’’(cauzele Kudla impotriva Poloniei, Rysovskyy impotriva Ucrainei, Kacmar impotriva Slovaciei etc.).

Cu privire la natura acestui „recurs intern’’, decizia sus-citata a aratat ca atat jurisprudenta CEDO, cat si doctrina, au stabilit ca garantiile prevazute de art. 13 din Conventie nu pot merge atat de departe incat sa asigure o cale care sa permita combaterea unei legi, pe motiv ca este contrara Conventiei, sau sa atace continutul unei anumite reglementari in fata unei autoritati nationale (cauzele James si altii impotriva Regatului Unit, Roche impotriva Regatului Unit, Murray impotriva Regatului Unit etc.). Judecatorul national nu poate inlatura o lege sub pretextul ca nu corespunde Conventiei europene, ci este obligat sa aplice legea existenta in lumina principiilor degajate din blocul de conventionalitate’’.

Aceasta succinta trecere in revista a statuarilor legislative si jurisprudentiale a fost necesara pentru a extrage in aceasta cauza concluziile cu privire la existenta unei „privari’’ a recurentilor reclamanti de bunul lor si a temeiniciei dreptului pe care il pretind, de a fi despagubiti de catre tertul subdobanditor sub forma unor plati periodice, lunare, pe toata durata existentei constructiei,
pentru folosinta terenului de sub constructia cumparata conform Legii 112/1995.

Pe baza celor invocate, Curtea constata sub un prim aspect ca recurentii reclamanti de fata nu sunt in situatia evocata in cauza Raicu contra Romaniei, 2006, ori Preda si altii impotriva Romaniei, 2014 (speta Rodin), dreptul de proprietate recunoscut fostului proprietar [...] prin sentinta civila nr. 1588/4.10.2005 a Tribunalului Constanta pentru intreg terenul aferent imobilului nefiind afirmat printr-o alta hotarare definitiva si irevocabila, ca
drept de proprietate
in favoarea chiriasului cumparator. Prin urmare,
nu coexista asupra aceluiasi bun
(vorbind de terenul de 480 mp in general si de terenul de 64 mp, de sub constructia chiriasului cumparator, in particular)
doua drepturi de proprietate,
deopotriva valabile si concurente, de o asemenea maniera incat recurentii reclamanti sa se regaseasca intr-o situatie de „privare de bun’’ lipsita de orice despagubire, in intelesul dat de art. 1 din Protocolul 1 al Conventiei.

Dimpotriva, recurentii reclamanti sunt unicii titulari ai dreptului de proprietate, intabulat in cartea funciara si pentru care platesc impozit catre stat, avand pe deplin dreptul de dispozitie asupra acestui bun.

Sub un al doilea aspect, Curtea arata ca prin recunoasterea dreptului de folosinta asupra terenului de sub constructia instrainata, tertului subdobanditor, potrivit art. 9 din Legea nr. 112/1995, recurentii reclamanti nu se afla in situatia evocata in cauza Bock si Palade impotriva Romaniei, 2007, pentru ca in cazul de fata dreptul de folosinta decurge din lege, era previzibil din perspectiva actului normativ care il reglementa si era justificat de un interes legitim in cadrul dat de legislatia reparatorie pentru aceste bunuri (inlaturarea premiselor unor noi inechitati).

Faptul ca autorul reclamantilor a inteles sa continue procedura de drept comun si ulterior adoptarii legii speciale,
pretinzand retrocedarea intregului imobil
- teren si constructie -
in modalitatea in care se prezenta la data procesului
(respectiv, cu o parte din teren ocupata de constructia cumparata de chiriasul cumparator) a constituit, asa cum s-a aratat, un demers permis din perspectiva legii, partea nefiind obligata sa apeleze la procedura noua, adusa prin adoptarea Legii 10/2001.

Autorul reclamantilor a ales asadar sa sustina pe mai departe procedura de drept comun, iar nu sa formuleze o notificare conform legii noi pentru spatiul locativ cumparat de chirias si pentru terenul ocupat, cu suspendarea judecatii pe dreptul comun si continuarea procedurii speciale - acceptand sa primeasca in integralitatea sa terenul ocupat de constructia pentru care contractul de vanzare-cumparare era in vigoare.

Aceasta optiune, combinata cu esecul demersului fostului proprietar de constatare a nulitatii titlului chiriasului cumparator si cu inexistenta vreunei notificari depuse in baza Legii nr. 10/2001, conduce la concluzia ca reclamantii si-au asumat aceasta stare de drept si nu pot pretinde
despagubiri
de la chiriasul cumparator pentru pretinsa ,,lipsa de folosinta’ ’ a terenului constructiei vandute conform Legii 112/1995, pentru a compensa propria inactiune in acord cu caile procesuale deschise de legea nationala la acea data.

Odata ce Legea nr. 10/2001 a reglementat situatia imobilelor preluate abuziv, dar care au fost vandute, in tot sau in parte, unor terti subdobanditori de buna credinta, legiuitorul a dat posibilitatea verificarii legalitatii contractelor incheiate - prin promovarea in decurs de un an - a actiunilor in nulitate si a stabilit ca indiferent de procesele anterioare (judecate definitiv sau in curs), cei interesati pot valorifica dispozitiile noi pentru a obtine o deplina reparatie. Dreptul de optiune dat prin art. 47 alin. 1 si art. 48 din Legea nr. 10/2001 (in forma initiala a legii) a permis evaluarea, pentru fiecare caz in parte, de catre fostul proprietar, a
sanselor in obtinerea unei depline reparatii,
in asa fel incat sa aleaga - fie continuand procedura de drept comun care permitea restituirea
in integrum
(prin aceasta intelegand inclusiv situatia unor bunuri imobile afectate de constructiile unor terti), fie parasind aceasta procedura comuna in beneficiul celei speciale, care permitea restituirea in natura a ceea ce era liber si primirea de despagubiri pentru restul.

Legiuitorul a lasat deschisa aceasta optiune intrucat demersurile fondate pe dreptul comun au fost surprinse de aparitia legii noi (intrate in vigoare la 14.02.2001) in diverse stadii de solutionare, titularii acestor actiuni avand potrivit principiului disponibilitatii abilitarea de a stabili care mijloace procedurale raspund mai bine scopului urmarit. Jurisprudenta evocata releva ca acest drept de optiune a fost unul efectiv, suspendarea procedurilor pe dreptul comun pe temeiul art. 47 alin. 1 din Legea nr. 10/2001 conducand in cele mai multe cazuri la rezolvarea in procedura legii speciale a acelorasi pretentii ale fostilor proprietari.

Aceasta optiune a avut-o si autorul recurentilor reclamanti, care a inteles sa continue procedura de drept comun, cu toate ca, mai inainte ca aceasta sa fie finalizata, nu reusise sa obtina constatarea nulitatii contractului de vanzare-cumparare incheiat conform Legii112/1995; acesta nu a inteles nici sa isi restranga actiunea la partea de teren neafectata de constructia vanduta si nici sa suspende judecata pe dreptul comun pentru a uza de legea speciala.

Exercitarea acestui drept de optiune este de altfel retinut si in cuprinsul deciziei civile nr. 1847/26.02.2007 a Inaltei Curti de Casatie si Justitie - Sectia civila si de proprietate intelectuala, pronuntata in actiunea in revendicare, aratandu-se ca desi legea speciala intrase in vigoare dupa promovarea actiunii in revendicare, nici una dintre parti nu a cerut aplicarea Legii 10/2001 si nici suspendarea, instantele devolutive procedand corect la compararea clasica a titlurilor; pe acest rationament au fost respinse criticile autoritatilor locale recurente (care sustineau ca nu trebuia restituit si terenul de sub constructia chiriasului cumparator), dar si criticile lui [...] referitoare la lipsa compararii vechiului sau titlu de proprietate cu cel al cumparatorului de buna-credinta [...] (pe care nu o chemase in judecata, pe considerentul ca titlul acesteia pentru constructie nu este valabil si nici opozabil).

Astfel fiind, cum autorul lor a optat pentru obtinerea intregului teren aferent fostei proprietati, succesorii in drepturi ai acestuia nu se mai pot plange ca le este afectat dreptul de proprietate intr-un mod care le-ar deschide calea despagubirilor pentru terenul afectat pentru ca nu se pot pretinde - pe cai neconsfintite prin lege - fie despagubiri directe de la stat (in ipoteza evaluata prin decizia nr. 27/2011, pronuntata in recurs in interesul legii), fie despagubiri de la chiriasii cumparatori pentru terenurile ocupate de constructiile cumparate cu buna credinta (ca in speta).

Instantele nu puteau sa cenzureze acest drept de optiune al autorului reclamantilor fie si pentru faptul ca, prin continuarea actiunii in revendicare a dreptului de proprietate asupra acestui imobil, era posibil ca fostul proprietar sa urmareasca
retrocedarea in natura in vederea instrainarii
(pe baza intelegerii prealabile cu chiriasul cumparator) - scop ceea ce corespundea unui interes patrimonial legitim, asumat, de obtinere a unui beneficiu facil si mult mai rapid decat cel de recuperare a despagubirilor in procedura mai indelungata a legii speciale..

De altfel, se va retine ca recurentii reclamanti nu contesta faptul ca titlul obtinut le permite sa instraineze acest teren chiriasului cumparator, in masura in care se formeaza in acest sens acordul de vointa; partile recurente au aratat, insa, ca ,,nu vor sa vanda’’, ceea ce corespunde unei libere si depline manifestari de vointa, in sensul mentinerii proprietatii in modalitatea in care a fost dobandita, dar cu speranta despagubirii perpetue pentru ,,lipsa de folosinta’’ din partea chiriasului cumparator.

Or, legea nu a obligat, pe cel care s-a considerat indreptatit sa obtina o reparatie pentru imobilul preluat abuziv de stat in perioada comunista, la o anumita conduita procesuala, dar - odata ce a ales un asemenea demers (pe dreptul comun sau in procedura speciala) - i s-a impus sa se conformeze principiilor consacrate, termenelor, procedurilor, precum si modalitatilor de despagubire reglementate in fiecare caz in parte.

In jurisprudenta instantei supreme s-a statuat constant ca o persoana care nu a depus notificarea prevazuta de Legea nr. 10/2001 in termenul stabilit nu poate spera la evaluarea fostului drept invocat, pentru a obtine masuri reparatorii, dupa cum nici cel care nu a inteles sa conteste dispozitia emisa in procedura speciala nu mai poate pretinde ulterior, potrivit dreptului comun, acordarea bunului in natura sau plata de despagubiri.

Extrapoland aceste argumente la situatia de fata, instanta va retine ca autorul reclamantilor a mizat pe o reparatie totala prin actiunea in revendicare, negand in esenta dreptul chiriasului cumparator asupra partii de locuinta cumparate si implicit, dreptul acestuia de a folosi netulburat terenul de sub aceasta locuinta.

Dar, intre recunoasterea dreptului de proprietate si recunoasterea dreptului de a valorifica, in

dreptul de a obtine in orice conditii un beneficiu de natura creantelor de pe urma bunului sau. Insasi Curtea Europeana a Drepturilor Omului a decis ca art. 1 din Primul Protocol al Conventiei nu garanteaza un drept la o compensare integrala in orice circumstante, dupa cum o compensare partiala nu face privarea de proprietate ilegitima
eo ipso
- hotararea Maria Atanasiu si altii impotriva Romaniei, 2010, par. 175.

Tot CEDO a aratat ca atunci cand interesul patrimonial este de natura unei creante, el nu poate fi interpretat ca „valoare patrimoniala’’ decat atunci cand
are o baza suficienta in dreptul intern,
ori cand este confirmat de jurisprudenta bine stabilita a instantelor - par. 137 hotararea pre- citata.

Or, dreptul pretins nu isi gaseste fundamentul in dreptul intern, legiuitorul neprevazand decat in cazuri explicit consacrate desocotirea patrimoniala intre fostul proprietar si chiriasul cumparator (art. 8 din Legea nr. 112/1995, art. 48 alin. 1 din Legea nr. 10/2001 r.). Pe de alta parte, prin solutii irevocabile pronuntate in cazuri similare, a fost negata obligatia chiriasului cumparator de a-l despagubi pe proprietarul bunului retrocedat pentru „lipsa de folosinta’’, sub forma platii chiriei (dec. civila nr. 109/C din 11.02.2013 a Curtii de Apel Constanta pronuntata in dosar 1486/118/2010*; dec. civila nr. 370/C din 06.09.2010 a Curtii de Apel Constanta pronuntata in dosarul 18554/212/2008).

Faptul ca prin insesi prevederile Legii nr. 112/1995 s-a prevazut dreptul chiriasului cumparator de a primi in folosinta - in raport cu fostul proprietar - terenul aferent locuintei cumparate si ca prin dispozitiile Legii 10/2001 s-a stabilit ca in procedura speciala nu se restituie in natura si terenul aferent acestor locuinte, releva cu prisosinta viziunea legiuitorului pe acest aspect - transpunerea legala a unui drept de superficie instituit in favoarea tertului subdobanditor, ca drept de proprietate asupra constructiei vandute potrivit Legii 112/1995 si drept de folosinta gratuita pe terenul pe care se ridica locuinta.

Doctrina arata ca in aceste imprejurari, adagiul
superficies solo cedit
nu isi mai gaseste valenta, intrucat dreptul de proprietate asupra constructiei nu mai este privit ca un accesoriu al dreptului de proprietate asupra terenului ci, dimpotriva, dreptul de folosinta asupra terenului este privit ca un accesoriu al dreptului real asupra edificiului (Valeriu Stoica - ,,Drept civil. Drepturile reale principale’’ vol. 2, Ed. Humanitas, 2006, pag. 239).

Cu privire la situatia creata, instanta va retine asadar ca nu este vorba despre o „privare de un bun’’, recurentii fiind singurii titulari ai dreptului real asupra acestui teren.

Recunoasterea prin lege a dreptului de folosinta a chiriasului cumparator asupra amprentei pe teren a constructiei cumparate, desi se constituie intr-o
ingerinta in dreptul de proprietate,
ea a fost prevazuta prin lege, a fost previzibila si a urmarit un scop legitim, respectiv, de a proteja pe tertul subdobanditor de buna-credinta care a obtinut, la randul sau, un drept real asupra imobilelor nationalizate. Cu privire la ceea ce inseamna caracterul „previzibil’’ al unei norme, CEDO a aratat de altfel ca o norma este
previzibila
numai atunci cand este redactata cu suficienta precizie, in asa fel
incat sa permita oricarei persoane sa isi corecteze conduita
(cauza Rotaru impotriva Romaniei, 2000, par. 55), iar prin hotararea din 26 aprilie 1979, pronuntata in Cauza Sunday Times contra Regatului Unit, aceeasi Curte a decis ca „cetateanul trebuie sa dispuna de informatii suficiente asupra normelor juridice aplicabile intr-un caz dat si sa fie capabil sa prevada, intr-o masura rezonabila, consecintele care pot aparea dintr-un act determinat. Pe scurt, legea trebuie sa fie, in acelasi timp, accesibila si previzibila’’. Or, din aceasta perspectiva, normele incidente ale Legii nr 112/1995, cu privire la dreptul de folosinta al chiriasului cumparator, se inscriu in aceasta cerinta de previzibilitate, necesara adoptarii de catre cel interesat a conduitei in actiunea impotriva celui care se prevaleaza de ele.

Asupra acestei ingerinte (al carei interes a fost acela de a nu lasa pe chiriasul cumparator de buna-credinta sa suporte excesiv, pe toata durata existentei constructiei, exercitiul discretionar al dreptului fostului proprietar), autorul reclaamantilor a avut libertatea de a o accepta in deplina cunostinta de cauza ori de a o compensa prin despagubiri in procedura legii speciale. Prin urmare, instanta va retine ca ea este in acord cu art. 1 din Protocolul 1 al Conventiei, situatia nefiind de natura sa deschida fostului proprietar un „interes patrimonial’’ in afara cadrului creat prin legile speciale in materie.

Pe cale de consecinta, recursul formulat de reclamantii [...]V. si S.R.M. urmeaza a fi respins ca nefondat, cererea de obligare a paratei [...] la plata unor despagubiri reprezentand „lipsa de folosinta’’ pentru terenul in suprafata de 64 mp - parte integranta din suprafata totala de 480 mp si regasita sub constructia cumparata potrivit Legii nr. 112/1995 - fiind vadit nefondata.