Superficie Conditii de constituire, drept intabulat in Cartea funciara

Potrivit art. 492 Cod civil: „Orice constructie, plantatie sau lucru facut in pamant sau asupra pamantului sunt prezumate a fi facute de catre proprietarul acelui teren cu cheltuiala sa si ca sunt ale lui, pana ce se dovedeste din contra”. Aceasta inseamna ca textul art. 492 Cod civil instituie o prezumtie relativa cu privire la cuprinderea in dreptul proprietarului terenului, a constructiilor, plantatiilor sau lucrarilor, insa cu putinta de a se dovedi contrariul. Or a dovedi contrariul reprezinta a dovedi tocmai dreptul de superficie.

Stabilirea printr-o hotarare judecatoreasca a unui drept de folosinta asupra terenului proprietatea unui tert nu poate fi echivalata nici cu o expropriere in fapt si nici cu o reglementare a folosirii bunului, dar are semnificatia unei „ ingerinte ” legate de prima fraza a primului alineat al art. 1 din Protocolul nr. 1 la Conventie. Conform jurisprudentei constante (echivalata de C.E.D.O. cu prevederea ingerintei „in lege”), in sistemul de drept romanesc, dreptul de superficie nu se poate naste decat din lege, prescriptie achizitiva, legat sau acordul partilor, iar simplul fapt de a ridica constructii pe terenul altuia nu ar putea duce la constituirea unui drept de superficie pe terenul altuia, in lipsa unuia din cele patru elemente mentionate anterior (C.E.D.O., Bock si Palade contra Romaniei, hotararea din 15 februarie 2007, cererea nr. 21740/2002, par. 63).

Prin urmare, pentru constituirea unui drept de superficie se cere, in primul rand, dovedirea edificarii unei constructii de catre o persoana pe terenul altuia pe cheltuiala sa proprie, in scopul dobandirii unui drept de proprietate asupra constructiei, iar in al doilea rand este necesar sa se dovedeasca existenta unei dispozitii legale, a unui testament, a indeplinirii conditiilor uzucapiunii sau a unei conventii incheiate cu proprietarul terenului, in virtutea careia se recunoaste dreptul de folosinta al proprietarului constructiei asupra terenului cocontractantului.

Art. 1 din Protocolul nr. 1 la CEDO Art. 408 Cod civil

CEDO - Cauza Bock si Palade contra Romaniei (15.02.2007)

Prin decizia civila nr. 5788 pronuntata la 12 decembrie 2013 Inalta Curte de Casatie si Justitie a respins ca nefondat recursul formulat de reclamantii [...], [...], [...], [...], [...], Parohia Ortodoxa [...] si intervenienta [...].

Au fost admise recursurile formulate de parata [...] si intervenienta S.C. Complex Hotelier [...] S.A. si s-a casat in parte decizia civila nr. 23/C pronuntata la 4 martie 2013 a Curtii de Apel Constanta, cauza fiind trimisa spre rejudecare aceleiasi instante numai in ceea ce priveste apelul declarat de intervenienta S.C. Complex Hotelier [...] S.A. Au fost mentinute celelalte dispozitii ale deciziei recurate.

Pentru a pronunta aceasta solutie Inalta Curte de Casatie si Justitie, in referire la recursurile formulate de parata si de intervenienta S.C. Complex Hotelier [...] S.A. a retinut ca acestea sunt fondate sub aspectul criticilor ce vizau problemele de drept referitoare la recunoasterea calitatii intervenientei de proprietara a constructiilor edificate pe terenul proprietatea tabulara a paratei si de titulara a unui drept de folosinta pe terenul aferent acestor constructii, altfel supus, cu privire la dobandirea unui drept de superficie in raport cu proprietarul tabular, parata [...].

A retinut instanta de recurs ca sistemul de publicitate imobiliara prin carti funciare nu permite deschiderea unei carti funciare distincte care sa aiba ca obiect doar constructia, si nici nu se poate inscrie ca proprietar al constructiei, in cartea funciara a terenului pe care aceasta este edificata, o alta persoana decat proprietarul terenului.

In materia dreptului de proprietate privata, singura situatie in care dreptul de proprietate asupra constructiei poate fi intabulat in mod separat in favoarea altei persoane decat proprietarul terenului este aceea a inscrierii dreptului de superficie, caz in care, potrivit art. 94 alin. 1 din Regulamentul de organizare si functionare a birourilor de cadastru si publicitate imobiliara aprobat prin Ordinul nr. 633/2006 al directorului general al Agentiei Nationale de Cadastru si Publicitate Imobiliara, dreptul de superficie se inscrie in partea C a cartii funciare a terenului, cu deschiderea concomitenta a unei noi carti funciare a corpului de superficie, in care superficia este inscrisa ca un imobil de sine statator.

In raport cu aceste prevederi legale, s-au retinut ca fiind fondate criticile recurentei parate, privind gresita dezmembrare a terenului si inscrierea dreptului de proprietate asupra constructiilor in favoarea intervenientei, desi capatul de cerere formulat de acesta din urma, privind constituirea dreptului de superficie, a fost respins.

Pentru aceleasi considerente, au fost gasite intemeiate si criticile recurentei interveniente S.C. Complex Hotelier [...] S.A., de la punctul 4 din motivele de recurs, privind imposibilitatea inscrierii dreptului de proprietate asupra constructiilor, fara constituirea dreptului de superficie si imposibilitatea aducerii la indeplinire a dispozitivului deciziei recurate, in conditiile in care dispozitia privind dezmembrarea terenului si inscrierea dreptului de proprietate asupra constructiilor in favoarea intervenientei, fara a se constitui un drept de superficie, nu-si gaseste reglementare in normele tehnice privind inscrierea in cartea funciara.

Este adevarat ca art. 94 alin. 2 din Regulamentul de organizare si functionare a birourilor de cadastru si publicitate imobiliara prevede posibilitatea dezmembrarii terenului ocupat de constructiile proprietatea unui tert, insa aceasta reglementare este aplicabila tot in contextul inscrierii dreptului de superficie (textul prevede ca „daca dreptul de superficie se constituie pe o parte dintr-un imobil, acesta se va dezmembra formand un imobil distinct din portiunea grevata de dreptul de superficie, iar cealalta parte se va constitui intr-un imobil neafectat de aceasta sarcina”.

In atare situatie, desi in principiu, capatul de cerere al interventiei principale formulata de S.C. Complex Hotelier [...] S.A. privind constatarea dreptului de proprietate asupra constructiilor situate pe terenul paratei, nu este accesoriu capatului de cerere privind constituirea in favoarea intervenientei a unui drept de superficie asupra terenului (deoarece, dimpotriva, cel care pretinde un drept de superficie trebuie sa dovedeasca mai intai faptul ca este proprietarul constructiilor), date fiind regulile in materie de publicitate imobiliara, aplicabile imobilului in speta, posibilitatea concreta de valorificare a dreptului de proprietate asupra constructiilor in sensul intabularii in cartea funciara, este conditionata de recunoasterea dreptului de superficie, asa incat cele doua capete de cerere sunt strans legate si nu pot fi rezolvate decat printr-o solutie unitara.

Inalta Curte de Casatie si Justitie a retinut ca este intemeiata si critica recurentei interveniente privind nemotivarea instantei de apel sub aspectul respingerii cererii de constatare a dreptului de superficie (art. 304 pct. 7 raportat la art. 261 alin. 1 pct. 5 Cod procedura civila).

Apelanta intervenienta a invocat prezumtia de existenta a acordului proprietarului terenului la edificare, prezumtie dedusa din inopozitia manifestata pe parcursul efectuarii lucrarilor. Singurul argument al instantei de apel a fost acela ca acordul proprietarului nu se poate retine, fata de imprejurarea ca terenul a fost preluat de stat in mod abuziv. Or, asa cum sustine recurenta, parcelele in litigiu au avut un regim juridic diferit, in sensul ca doar parcele cu numarul top 13505/10 din CF nr. 11758 a fost preluata de stat in baza Decretului nr. 218/1960 si a Decretului nr. 712/1968, facandu-se cuvenitele mentiuni in cartea funciara in proprietatea autorului parate.

Dupa casarea cu trimitere, cauza a fost reinregistrata pe rolul Curtii de Apel Constanta la data de 25.06.2014, instanta de apel fiind astfel reinvestita cu solutionarea numai a apelului intervenientei S.C. Complex Hotelier [...] S.A.

In cazul unei casari partiale, instanta care judeca fondul are un camp de judecata mai restrans, retragandu-se din obiectivul instantei acele probleme de drept si acele capete de cerere care au ramas solutionate irevocabil.

Conform dispozitiilor art. 315 Cod procedura civila „In caz de casare hotararea instantei de recurs asupra problemei de drept dezlegate, precum si asupra necesitatii administrarii unor probe sunt obligatorii pentru judecatorii fondului”.

In cadrul analizei legalitatii hotararii primei instante in raport cu criticile apelantei interveniente, instanta de apel va porni de la dezlegarea data de Inalta Curte de Casatie si Justitie raportului de interdependenta dintre cererile intervenientei; capatul de cerere al intervenientiei principale privind constatarea dreptului de proprietate asupra constructiilor situate pe terenul paratei, care, desi nu este accesoriu capatului de cerere privind constituirea in favoarea intervenientei a unui drept de superficie asupra terenului (deoarece, dimpotriva, cel care pretinde un drept de superficie trebuie sa dovedeasca mai intai ca este proprietarul constructiilor), date fiind regulile in materie de publicitate imobiliara, aplicabile imobilului in speta, posibilitatea concreta de valorificare a dreptului de proprietate asupra constructiilor in sensul intabularii in cartea funciara, este conditionata de recunoasterea dreptului de superficie, asa incat cele doua capete de cerere sunt strans legate si nu pot fi rezolvate decat printr-o solutie unitara.

Dreptul de superficie
(superficies)
consta in dreptul de proprietate pe care o persoana il are asupra constructiei ce se afla pe terenul apartinand altuia. In cazul dreptului de superficie se suprapun, dupa cum s-a aratat in literatura juridica (S.Bradeanu, Probleme de drept cu privire speciala asupra dreptului de superficie, in J. N. nr. 1/1957, p. 38 si urmatoarele; Natura juridica a dreptului de superficie in AUB 2005- IV, p. 1-8; I. Deleanu, Fictiunile juridice, Ed. All Beck, Buc., 2005, p. 369-373) doua categorii de drepturi si anume: pe de o parte, dreptul de proprietate al constructorului asupra constructiei si dreptul de folosinta al acestuia asupra terenului pe care se afla amplasata constructia; pe de alta parte dreptul proprietarului terenului pe care se afla constructia de a pretinde de la constructor sa foloseasca terenul pe care se gaseste constructia, potrivit destinatiei la care acesta este obligat si sa-i plateasca, daca s-a convenit astfel, o indemnizatie corespunzatoare pentru folosinta terenului respectiv. Ca atare, dreptul de superficie constituie un dezmembramant al dreptului de proprietate al proprietarului terenului pe care se afla constructia care ia fiinta prin desprinderea din continutul juridic al acestuia a atributelor posesiei si folosintei, ce sunt ulterior conferite constructorului.

Pana la adoptarea Legii nr. 287/2009 (Codul civil) act normativ care nu se aplica in speta in raport cu data edificarii constructiilor ce fac parte din Complexul Hotelier [...], dreptul de superficie nu a fost consacrat,
in terminis,
in codul nostru civil, fiind dedus, pe cale de interpretare, din art. 492 Cod civil: „
Orice constructie, plantatie sau lucru facut in pamant sau asupra pamantului sunt prezumate a fi facute de catre proprietarul acelui teren cu cheltuiala sa si ca sunt ale lui, pana ce se dovedeste din contra
’. Aceasta inseamna ca textul art. 492 Cod civil instituie o prezumtie relativa cu privire la cuprinderea in dreptul proprietarului terenului, a constructiilor, plantatiilor sau lucrarilor, insa cu putinta de a se dovedi contrariul. Or a dovedi contrariul reprezinta a dovedi tocmai dreptul de superficie. Stabilirea printr-o hotarare judecatoreasca a unui drept de folosinta asupra terenului proprietatea unui tert nu poate fi echivalata nici cu o expropriere in fapt si nici cu o reglementare a folosirii bunului, dar are semnificatia unei „ingerinte” legate de prima fraza a primului alineat al art. 1 din Protocolul nr. 1 la Conventie. Conform jurisprudentei constante (echivalata de C.E.D.O. cu prevederea ingerintei „in lege”), in sistemul de drept romanesc, dreptul de superficie nu se poate naste decat din lege, prescriptie achizitiva, legat sau acordul partilor, iar simplul fapt de a ridica constructii pe terenul altuia nu ar putea duce la constituirea unui drept de superficie pe terenul altuia, in lipsa unuia din cele patru elemente mentionate anterior (C.E.D.O., Bock si Palade contra Romaniei, hotararea din 15 februarie 2007, cererea nr. 21740/2002, par. 63).

Prin urmare, pentru constituirea unui drept de superficie se cere, in primul rand, dovedirea edificarii unei constructii de catre o persoana pe terenul altuia pe cheltuiala sa proprie, in scopul dobandirii unui drept de proprietate asupra constructiei, iar in al doilea rand este necesar sa se dovedeasca existenta unei dispozitii legale, a unui testament, a indeplinirii conditiilor uzucapiunii sau a unei conventii incheiate cu proprietarul terenului, in virtutea careia se recunoaste dreptul de folosinta al proprietarului constructiei asupra terenului cocontractantului.

Astfel, ori de cate ori exista o intelegere, expresa sau tacita, intre proprietarul terenului si autorul lucrarii prin care primul ii ingaduie celui de al doilea sa efectueze lucrarea, se iese de pe taramul aplicarii dispozitiilor art. 494 Cod civil si se intra pe un taram contractual. Efectele juridice sunt diferite, in functie de vointa interna a partilor in momentul incheierii contractului indiferent daca vointa juridica este expresa sau tacita.

Referitor la conditia edificarii unei constructii de catre intervenienta S.C. Complex Hotelier [...] S.A., in calitate de succesoare cu titlu particular al fostei intreprinderi de stat beneficiara a autorizatiei de construire pentru Complexul hotelier (hotel si restaurant) „[...]” din Predeal, pe terenul proprietatea paratei, Curtea constata ca aceasta este indeplinita, prin hotarari judecatoresti irevocabile pronuntate in litigiile anterioare purtate intre aceleasi parti, recunoscandu-se calitatea intervenientei de constructor de buna-credinta, atat asupra constructiilor, hotel si restaurant, cat si asupra edificatelor accesorii ale acestora, cum ar fi decantoare, canalizare, trotuar de protectie) edificate ce ocupa o suprafata totala de teren de 1796,40 mp, pentru folosinta caruia s-a stabilit si o despagubire pentru proprietara tabulara.

Inscrisurile depuse la dosar dovedesc faptul ca fostul Oficiu Judetean de Turism Brasov, care a obtinut toate documentatiile necesare edificarii constructiei in perioada 1972 - 1976, a administrat Hotelul ,,[...]’’ care apartinea la acea data Statului roman, odata cu aparitia Legii nr. 15/1990 si infiintarea, conform H.G. nr. 805/1990, a unitatilor economice din reteaua comertului interior si turismului, organizate ulterior in societati comerciale pe actiuni si companii, aceste active ale statului au intrat in patrimoniul entitatilor cu capital de stat astfel constituite - Hotel ,,[...]’’ fiind preluat in activul patrimonial al S.C. [...] S.A., constituita potrivit H.G. nr. 1041/1990.

Ordinul 154/26.04.1991 al Departamentului Turismului atesta aceasta situatie juridica, confirmand preluarea si a acestui imobil de catre S.C. [...] S.A., cu includerea valorii lui in capitalul social.

Reorganizarea acestei entitati in urma aplicarii Legii nr. 55/1995 si a H.G. nr. 12/1997 a creat o societate comerciala cu capital majoritar de stat (S.C. [...] S.A.) si ulterior, prin cesionarea pachetului de actiuni al FPS, una cu capital privat, protocoalele de predare-primire a activului patrimonial reflectand fara echivoc transferul catre noua societate a mobilizarilor corporale, cu datele de evidenta contabila privind valoarea acestora.

S.C. [...] S.A. si-a schimbat denumirea, conform actului aditional autentificat sub nr. 294/11.05.1998, in S.C. Complex Hotelier [...] S.A.

Prin Decizia civila nr. 1264/R03.11.2010 pronuntata de Curtea de Apel Brasov s-a respins ca nefondata actiunea promovata de proprietarul tabular [...] in contradictoriu cu S.C. Complex Hotelier [...] S.A. avand ca obiect demolarea constructiilor edificate de parata pe terenul proprietatea reclamantei, instanta stabilind in mod irevocabil ca parata are calitatea de constructor de buna-credinta cu privire la aceste edificate si nu poate fi obligata sa isi ridice constructiile de pe terenul reclamantei. In schimbul folosirii acestui teren, si in conditiile in care proprietarul nu si-a manifestat dreptul de accesiune imobiliara prin preluarea constructiilor si despagubirea constructorului conform art. 494 Cod civil, s-a statuat ca proprietarul terenului are dreptul la o despagubire echivalenta cu lipsa de folosinta a terenului (Decizia civila nr. 93/Ap din 6 iulie 2010 a Curtii de Apel Brasov irevocabila prin Decizia civila nr. 6537/2011 a Inaltei Curti de Casatie si Justitie (fila 93 dosar Tribunalul Constanta).

Or in raport de hotararile judecatoresti anterioare, prin care s-a transat intre parti ca S.C. Complex Hotelier [...] S.A. este constructor de buna-credinta al edificatelor de pe cele trei parcele de teren intabulate pe numele paratei, in prezentul litigiu, Problema ce se impune a fi dezlegata in continuare este aceea de a sti daca, urmare a realizarii acestor constructii intervenienta a dobandit si un drept de superficie privit ca un dezmembramant al dreptului de proprietate asupra terenului proprietatea paratei, [...] - parcele cu numere topografice [...]; nr. [...] si nr. [...] din Cartea funciara nr. 14942 a Orasului Brasov, asupra caruia superficiarul are un drept de folosinta, sau operatiunea construirii confera constructorului un simplu drept de creanta in raport cu proprietarul terenului indreptatit sa exercite dreptul de accesiune imobiliara asupra constructiilor.

Asa cum am aratat in precedent, desi neconsacrat legislativ pana la adoptarea Noului Cod civil (intrat in vigoare la data de 1 octombrie 2011, jurisprudenta constanta a instantelor judecatoresti nationale, echivalata de C.E.D.O. cu prevederea ingerintei „in lege” - a statuat ca dreptul de superficie nu se poate naste decat din lege, prescriptie achizitiva, legat sau acordul partilor.

In cadrul motivelor de apel, apelanta intervenienta a criticat legalitatea sentintei Tribunalului Constanta din perspectiva neanalizarii apararilor sale referitoare la dobandirea dreptului de superficie in baza acordului tacit al partilor, iar prin decizia de casare pronuntata de Inalta Curte de Casatie si Justitie s-a dispus ca in rejudecare, instanta de trimitere sa verifice existenta acordului proprietarului terenului la construirea dreptului de superficie in beneficiul apelantei parate, avandu- se in vedere regimul celor trei parcele de teren cu numar topo [...], nr. [...] si nr. [...] din Cartea funciara 14942, care dupa anul 1945 au ramas inscrise in cartea funciara pe numele fostului proprietar, (autorul paratei) spre deosebire de parcela cu numarul 13505/10 care a fost intabulata abuzivpe numele Statului Roman, si ulterior a fost restituita in natura paratei, in urma exercitarii actiunii in revendicare.

In raport de limitele casarii, instanta de apel va analiza in continuare daca in speta sunt indeplinite conditiile pentru dobandirea dreptului de superficie in beneficiul intervenientei S.C. Complex Hotelier [...] S.A. in baza conventiei incheiata cu proprietarul terenului.

In literatura de specialitate (V.Stoica, Drepturi reale Principale, volumul II, Editura Humanitas, pag. 280-281) s-a subliniat ca, ori de cate ori exista o intelegere, expresa sau tacita, intre proprietarul terenului si autorul lucrarii prin care primul ii ingaduie celui de al doilea sa efectueze lucrarea se iese de pe taramul aplicarii dispozitiilor art. 494 Cod civil si se intra pe un taram contractual. Efectele juridice sunt diferite in functie de vointa interna a partilor in momentul incheierii contractului indiferent daca vointa juridica este expresa sau tacita.

Prin decizia de indrumare nr. 13/1959 pronuntata de Plenul Tribunalului Suprem, invocata de catre apelanta in sustinerea opiniei sale potrivit careia a dobandit dreptul de superficie cu acordul tacit al proprietarului care nu s-a opus edificarii constructiilor in perioada 1972-1976, s-a statuat ca pentru lamurirea raporturilor dintre parti in cazul edificarii unei constructii pe terenul altuia, se impun a se „cerceta conditiile in care s-au facut constructiile, plantatiile sau lucrarile” inclusiv sub imprejurare in care, dupa finalizarea constructiilor a fost sanctionata atitudinea sa de a cere demolarea lucrarilor prin calificarea acestei atitudini ca o exercitare abuziva a dreptului de proprietate.

Desi textele constitutionale care garanteaza dreptul la proprietate privata au in vedere atat raporturile pe verticala, adica raporturile cu autoritatile, cat si raporturile pe orizontala, adica raporturile de drept privat, totusi modul in care opereaza garantia constitutionala este diferit in functie de natura acestor raporturi. Daca in raporturile pe verticala legiuitorul nu poate sa faca nicio exceptiei de la principiul garantarii dreptului de proprietate privata fara a incalca legea fundamentala, in raporturile pe orizontala legiuitorului ii sunt ingaduite asemenea exceptii, printr-o lege organica. Asemenea exceptii sunt recunoscute de legiuitor pe baza unor fapte juridice in sens restrans si in considerarea principiului echitatii.

Astfel se explica de ce proprietarul terenului poate sa dobandeasca dreptul de proprietate asupra lucrarii facuta de un tert, in conditiile art. 494 Cod civil.

In mod simetric, legiuitorul a putut sa restranga dreptul de proprietate asupra terenului, in ipoteza in care autorul lucrarii este de buna-credinta obligandu-l pe primul sa preia in proprietate lucrarea, in masura in care isi manifesta dorinta de a relua stapanirea terenului.

Aceasta teza pune in lumina necesitatea de a asigura, un echilibru just intre interesele proprietarului terenului si interesele autorului lucrarii, astfel incat sa nu se realizeze o imbogatire a unuia in detrimentul celuilalt si in acelasi timp acordand prioritate principiului apararii dreptului de proprietate privata, titularul terenului avand drept de optiune cu privire la modalitatea de desdaunare a tertului constructor de buna-credinta.

Curtea constata ca in raporturile pe verticala dintre Statul Roman - privit ca un ansamblu articulat cu toate autoritatile publice si institutiile implicate in realizarea constructiilor pe cele trei loturi de teren proprietatea paratei - si proprietarul tabular, simpla tacere a proprietarului tabular, (care a ramas in pasivitate in perioada regimului comunist, dupa realizarea lucrarilor) nu poate fi echivalata
de plano
cu acceptarea dobandirii de catre stat a unui drept de proprietate asupra acestor constructii si implicit cu recunoasterea unui drept de superficie - in beneficiul statului si ulterior al succesorului sau cu titlu particular (S.C. Complex Hotelier [...] S.A.) impunandu-se a se cerceta in prealabil conditiile in care Statul a inceput stapanirea terenului in litigiu si daca proprietarul terenului a avut posibilitatea reala, in contextul social-politic al perioadei in care a pierdut posesia asupra terenului sa se opuna masurilor dispuse de stat, si respectiv de a obtine anularea autorizatiei de construire eliberata pentru fostul complex hotelier „[...]” din Predeal sau incetarea lucrarilor de construire a acestui hotel pe un teren care la acel moment nu apartinea statului, fiind intabulat in Cartea funciara pe numele unei persoane fizice - [...]. Imprejurarea potrivit cu care cele trei parcele de teren avand numar topografic [...], nr. [...] si nr. [...] au ramas intabulate pe numele autorului paratei - [...] (decedat la 31.03.1936), spre deosebire de parcela cu numarul 13505/10 care a fost intabulata pe numele Statului nu e de natura a determina concluzia
de plano
, ca toate atributele dreptului de proprietate au ramas proprietarului tabular, care putea dispune liber de teren si se putea opune oricaror uzucapari din partea unui tert, inclusiv din partea statului.

Din analiza inscrisurilor depuse la dosar in apel, in rejudecare, rezulta ca terenul proprietatea autorului reclamantei, inclusiv parcelele cu numar topografic [...], [...] si [...] fusesera preluate in fapt de catre stat inca din perioada anului 1965 si erau folosite in scop de utilitate publica - parcuri pentru Comitetul Central al Partidului Comunist Roman, fiind integrate Centrului de odihna Predeal si propuse spre expropriere.

In considerarea acestei situatii de fapt a terenului, prin Decizia nr. 81/09.11.1965 emisa de fostul Consiliu al Orasului Raional Predeal s-a aprobat scaderea sumei de 167.416 lei reprezentand impozite pe terenuri particulare pe anii 1959-1965, „proprietatea a 68 de cetateni care nu au platit impozite, urmare a faptului ca terenurile sunt folosite ca parcuri pentru Comitetul Central al Partidului Comunist Roman - Centrul de Odihna Predeal” intre acesti proprietari fiind mentionate si numita [...] una dintre succesoarele defunctului [...] si autoare a paratei din prezenta cauza (fila 40 dosar apel).

Prin urmare, desi parcelele de teren cu numere topografice [...], nr. [...] si nr. [...] nu au fost intabulate in Cartea funciara pe numele Statului Roman, ca si parcela alaturata intabulata sub nr. 13505/10 in realitate, Statul Roman a ocupat anterior anului 1965 toate aceste loturi de teren, fara niciu titlu legal, si le-a dat o afectatiune publica - mai intai parcuri aferente Centrului de Odihna Predeal, ce apartinea Comitetului Central al P.C.R. si ulterior au fost afectate de constructia complexului hotelier „[...]”, in prezent „[...]”.

Intreaga jurisprudenta dezvoltata in urma adoptarii dupa anul 1990 a legislatiei cu caracter reparatoriu pentru imobilele preluate abuziv de stat in perioada regimului comunist (6 martie 194522 decembrie 1989) cum ar fi Legea nr. 18/1991, si in special Legea nr. 10/2001, a calificat ca fiind preluare nelegala, contrara Constitutiei si tratatelor internationale la care Romania este parte in perioada vizata, exproprierea de facto a imobilelor - terenuri cu sau fara constructii, proprietate particulara, fara plata unei compensatii corespunzatoare.

In acest sens, Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate in mod abuziv in perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989), califica
in terminis
ca fiind „preluate abuziv”, „imobilele preluate fara titlu valabil sau fara respectarea dispozitiilor legale in vigoare la data preluarii, precum si cele preluate fara temei legal prin acte de dispozitie ale organelor locale ale puterii sau ale administratiei de stat” (art. 2 lit. (i)).

Prin urmare, chiar si in ipoteza in care cele trei parcele de teren ce fac obiectul cererii de recunoastere a dreptului de superficie in beneficiul intervenientei, succesoare cu titlu particular a unei intreprinderi de stat, au ramas intabulate pe numele proprietarului [...] autorul paratei, in fapt ele au fost preluate de stat in perioada 1945-1989 si au avut o afectatiune publica - mai intai au constituit parcuri in incinta Centrului de Odihna Predeal si ulterior au fost afectate de constructia unui ansamblu hotelier, „Hotel [...]”, din Predeal.

Pasivitatea indelungata a proprietarului si ulterior a mostenitorilor acestuia a fost sanctionata si valorificata de catre succesorii statului in cadrul actiunii ce a avut ca obiect demolarea acestor constructii retinandu-se prin hotarari irevocabile pronuntate in dosarul nr. 62/2001 al Judecatoriei Brasov ca desi la momentul edificarii acestor constructii proprietarul terenului era cunoscut, imobilul fiind intabulat in cartea funciara pe numele [...], lipsa acestuia de opozitie la realizarea lucrarilor a condus la concluzia ca tertul constructor a fost de buna-credinta, cu toate consecintele legale reglementate de art. 492 si urmatoarele Cod civil (1964).

Calitatea de constructor de buna-credinta pe terenul altuia nu echivaleaza insa cu calitatea de superficiar, pentru dobandirea dreptului de superficie fiind necesar sa se dovedeasca pe langa faptul construirii si izvorul dreptului de superficie cu privire la terenul pe care s-a edificat, respectiv conventia incheiata cu proprietarul terenului.

In acest sens in jurisprudenta s-a retinut constant ca atunci cand se sustine nasterea dreptului de superficie prin conventia partilor, este necesar sa se faca dovada ca proprietarul terenului dezmembrat si-a exprimat in mod neechivoc si fara posibilitatea de interpretare vointa de a-si greva proprietatea (Inalta Curte de Casatie si Justitie, sentinta civila prop.int. dec. nr. 3647/2003, www.legalis.ro). S-a mai retinut, de asemenea, ca simplul fapt de a ridica o constructie pe un teren care a fost preluat de catre stat, in perioada in care acest teren se afla in detentia statului, nu a fost de natura a determina nasterea unui drept de superficie, avand in vedere ca la momentul edificarii constructiei a lipsit acordul proprietarului real al terenului (Curtea de Apel Bucuresti, s. a IV-a civila, decizia nr. 1459/2007, in C.A.B.C. .P.J.C. 2007, nr. 35, p. 271-272), iar simpla tacere a proprietarului terenului nu are valoarea juridica a consimtamantului, care trebuie exteriorizat (C.Ap.

Bucuresti, s.a. IV-a, decizia nr. 738/2006 in C.A.B. C.P.J.2006, NR. 34, P. 194; Decizia civila nr. 2659/1997 pronuntata de Tribunalul Hunedoara Decizia nr. 50/02.03.2012 pronuntata de Tribunalul Sibiu, www.legalis.ro
)
.

De asemenea, Inalta Curte de Casatie si Justitie a retinut ca dreptul de superficie nu este gratuit, pentru folosinta terenului superficiarul putand fi obligat la plata unei indemnizatii, daca prin conventia partilor nu s-a stabilit gratuitatea pentru folosinta terenului, (Decizia nr. 4125/2005- I.C.C.J.- Sectia Comerciala - publicata pe site-ul oficial al I.C.C.J.).

Or, si sub acest aspect conventia partilor trebuie sa fie clara si neechivoca, simpla tacere a proprietarului terenului neechivaland cu acordul la constituirea unui drept de superficie gratuit pe toata durata existentei constructiilor.

Recunoasterea dreptului de superficie rezultat dintr-o „simpla situatie de fapt care nu a fost urmarita sau cunoscuta de cei interesati”, ca efect al „aparentei de drept” nu se incadreaza in categoria actelor si faptelor pe care se poate intemeia dreptul de superficie, aceasta solutie aducand atingere dreptului de proprietate, fara ca ingerinta sa aiba temei in dreptul intern (alineatul 63 teza finala si paragraful 64 din Hotararea Bock si Palade contra Romania).

Conform art. 1169 Cod civil cel care face o propunere in fata instantei este tinut sa dovedeasca temeinicia acesteia.

Cum apelantul intervenient a sustinut existenta unui acord tacit incheiat cu proprietarul terenului pentru nasterea dreptului sau de superficie asupra constructiilor edificate pe parcelele topo nr. [...], nr. [...] si nr. [...], conform art. 1169 Cod civil era tinut sa dovedeasca si continutul acestui acord, si mai ales imprejurarile din care rezulta ca proprietarul terenului, in perioada regimului comunist, putea sa se opuna cu succes preluarii abuzive de catre stat, iar in ipoteza in care nu era de acord cu edificarea unor lucrari de utilitate publica pe terenul sau, nesupus exproprierii legale, putea sa obtina anularea autorizatiilor de construire si sistarea lucrarilor.

Se constata ca desi prin decizia de casare cu trimitere s-a dispus sa se cerceteze daca „autorul paratei ar fi avut posibilitatea sa se opuna la edificarea constructiilor, dupa reluarea judecatii apelanta intervenienta nu a produs nicio proba din care sa rezulte ca, in situatii similare, alti proprietari de terenuri preluate in fapt de stat in perioada regimului comunist, au avut castig de cauza, opunandu-se masurilor de preluare a terenului sau de grevare a acestuia cu sarcini sau ca lucrarile supuse autorizarii si finantarii de la bugetul centralizat al statului - cum a fost cazul complexului hotelier „[...]” din Predeal - au fost sistate si ulterior reamplasate in alte locatii, proprietatea statului sau a altor particulari care si-au exprimat un acord expres in acest sens.

Raportat la perioada in care terenul a intrat in posesia statului, intimata parata a aratat ca autorii sai s-au temut, pentru siguranta si viata lor, sa se opuna autoritatilor vremii care au dispus inca din perioada anilor 1960 preluarea in fapt a terenului si ulterior afectarea acestuia unor utilitati publice, dar aceasta tacere, impusa de conditiile represive ale regimului comunist instaurat dupa 6 martie 1945 nu poate fi interpretata ca o acceptare a dezmembrarii, fara nicio plata, a dreptului sau tabular de proprietate asupra celor trei parcele de teren afectate de fostul hotel [...] si de anexele sale (canalizare, decantoare, trotuare de protectie, spatii verzi ambientale).

In raport de aceste statuari, Curtea constata ca intervenienta desi are calitatea de constructor de buna-credinta cu privire la edificatele realizate pe terenul proprietatea paratei, constand in cladiri complex hotelier, aceasta nu a dobandit si un dezmembramant al dreptului de proprietate asupra acestui teren, respectiv un drept de superficie, care sa ii confere calitatea de proprietar asupra cladirilor edificate de autoarea sa - (o intreprindere de stat) si un drept de folosinta asupra terenului proprietatea paratei, toate criticile aduse sentintei sub acest aspect fiind nefondate.

Pentru considerentele expuse, in baza art. 296 Cod procedura civila se va respinge apelul intervenientei ca nefondat.

In baza art. 274 Cod procedura civila obliga apelanta intervenienta catre intimata parata la 6.464,63 lei cheltuieli de judecata.

Decizia civila nr. 5/C/28.01.2015 ramasa definitiva prin Decizia ICCJ nr. 1188/07.05.2015 Judecator redactor Mihaela Popoaca