Tranzactii cu terenuri neconstruibile, Inexistenta unei obligatii de plata a

TVA

• Legea nr. 571/2003 - art. 141 alin. (2) lit. f)
• Hotararea Guvernului nr. 44/2004 - art. 37 alin. (1), alin. (6)

In masura in care tranzactiile imobiliare privesc terenuri neconstruibile, nu exista obligatia de a platii TVA.

Curtea de Apel Timisoara, Sectia Contencios Administrativ si Fiscal, Decizia civila nr. 7549 din 23 septembrie 2014, R.O.

Prin sentinta civila nr. 168/29.01.2014 pronuntata in dosar nr. 5838/108/2012 Tribunalul Arad a admis actiunea formulata de reclamantul V.I. in contradictoriu cu parate Directia Generala a Finantelor Publice a Judetului Arad si Activitatea de Inspectie Fiscala, a anulat Decizia de impunere nr. 15660/26.10.2011 emisa de AIF Arad - Serviciul de inspectie fiscala, privind obligatiile fiscale in suma de 62.715 lei reprezentand TVA si a majorarilor de intarziere in cuantum de 43.267 lei , precum si Decizia nr. 351 din 31.05.2012 emisa de DGFP Arad, a exonerat reclamantul de plata obligatiilor fiscale in suma totala de 64.665 lei stabilite de parata, a dispus restituirea sumei si a obligat paratele la plata sumei de 2200 lei cheltuieli de judecata catre reclamant.

Recursul declarat de parata AFP Arad a fost respins de Curtea de Apel Timisoara, prin decizia civila nr. 7549/23.09.2014 pronuntata in dosarul nr. 5838/108/2012 retinandu-se ca:

Potrivit dosarului, prin decizia de impunere atacata in cauza s-a retinut de catre parata ca reclamantul are obligatia de a plati suma de 62.715 lei reprezentand TVA datorat pe perioada 01.01.2008 - 30.06.2010 si suma de 44.209 lei cu titlu de majorari de intarziere pe perioada 26.04.2008 - 27.09.2010 pentru sumele colectate din tranzactiile imobiliare cu terenuri construibile in scopul obtinerii de venituri cu caracter de continuitate si inregistrarea in scopuri de TVA.

Reclamantul a dobandit in co-proprietate - impreuna cu alte persoane fizice - dreptul de proprietate asupra unor imobile - terenuri intravilane fara constructii situate in perimetrul construibil al Municipiului Arad, pe strada Oituz nr. 208 - 210, respectiv pe strada Oituz, nr. 204 - 206.

Ulterior, reclamantul impreuna cu ceilalti coproprietari, a constituit asupra terenului dreptul de superficie in favoarea constructiilor ce se vor edifica pe aceste imobile de catre SC A.I. SRL.

Pe aceste terenuri, a fost edificat de catre SC A.I. SRL doua constructii, constand din bloc de locuinte Sp+P+4E+M si amenajare incinta conform autorizatiei de construire nr. 793 din 05.07.2006, respectiv nr. 352 din 3.04.2007, proprietatea SC A.I. SRL, intabuland in Cartea Funciara acest drept.

La data finalizarii lucrarilor de constructie, au fost intocmite procesele-verbale de receptie la terminarea lucrarilor nr. 1 din 29.08.2007, respectiv nr. 1 din

30.05.2008.

Ulterior, reclamantul impreuna cu sotia sa a vandut terenul ce a facut obiectul tranzactiei imobiliare, concomitent cu vanzarea constructiilor edificate de SC A.I. SRL pe acel teren unui numar de 91 persoane, motiv pentru care a fost impus cu obligatia fiscala din litigiu.

Problema care s-a pus in cauza a fost de a se stabili daca raportat la aceasta stare de fapt, reclamantul datoreaza sau nu TVA calculat de parata, pornind de la dispozitiile legale incidente spetei.

Astfel, art. 141 alin. (2) lit. f) Cod fiscal exclude de la plata TVA operatiunile privind terenurile neconstruibile, statuand ca este scutita de TVA „livrarea de constructii/parti de constructii si a terenurilor pe care sunt construite, precum si a oricaror altor terenuri”, facand exceptie terenurile „construibile” si stabilind ca „teren construibil reprezinta orice teren amenajat sau neamenajat, pe care se pot executa constructii, conform legislatiei in vigoare”

Totodata, Normele metodologice de aplicare ale acestui text legal prevad, la punctul 37 alin. (1) ca „in aplicarea art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, atunci cand constructia si terenul pe care este edificata formeaza un singur corp funciar, identificat printr-un singur numar cadastral:

1. terenul pe care s-a edificat constructia urmeaza regimul constructiei, daca valoarea acestuia este mai mica decat valoarea constructiei asa cum rezulta din raportul de expertiza;
2. constructia va urma regimul terenului pe care este edificata, daca valoarea acesteia este mai mica decat valoarea terenului asa cum rezulta din raportul de expertiza;
3. daca terenul si constructia au valori egale, asa cum rezulta din raportul de expertiza, regimul corpului funciar va fi stabilit in functie de bunul imobil cu suprafata cea mai mare. Se va avea in vedere suprafata construita desfasurata a constructiei;”.

Este de observat, in primul rand, ca nu sunt intemeiate sustinerile organului fiscal privind existenta in speta a unui singur corp funciar in cazul fiecarei vanzari. Autoritatile parate sustin ca fiecare apartament - proprietatea SC A.I. SRL - vandut impreuna cu terenul aferent - proprietatea reclamantul si a altor persoane - formeaza un singur corp funciar, intrucat constructia si terenul aferent acestuia ar avea un numar cadastral unic.

Or, Curtea a subliniat, in aceasta privinta, ca fiecare apartament - vandut impreuna cu terenul aferent - nu formeaza un singur corp funciar, intrucat apartin unor proprietari diferiti la momentul vanzarii, neavand relevanta existenta unui singur numar cadastral. Punctul 37 alin. (1) din Normele metodologice impune aplicarea unui regim fiscal unic numai in cazul „cand constructia si terenul pe care este edificata formeaza un singur corp funciar, identificat printr-un singur numar cadastral”, nerezultand de aici ca numarul cadastral unic este caracteristica esentiala a unui corp funciar. Nu prezinta relevanta faptul ca prin vanzare atat apartamentul, cat si terenul aferent, devin proprietatea unei singure persoane, intrucat faptul generator al obligatiei de plata se stabileste in functie de situatia la momentul incheierii contractului de vanzare cumparare, iar nu in functie de situatia ulterior creata ca urmare a vanzarii.

Astfel fiind, Curtea a conchis ca acest text legal nu este incident in speta de

fata.

In privinta definitiei terenului construibil, Curtea a reamintit ca dispozitiile legale stabilesc ca „teren construibil reprezinta orice teren amenajat sau neamenajat, pe care se pot executa constructii, conform legislatiei in vigoare”.

Definitia legala a terenului construibil este redactata la timpul prezent - „se pot executa” - cu raportare evidenta la momentul livrarii - respectiv al operatiunii impozabile. Astfel, legea nu face referire la situatia anterioara acestui moment al livrarii, deci nu are relevanta daca au fost executate constructii pe acel teren. Un teren este construibil, in sensul acestei reglementari, daca la momentul livrarii terenului era posibila edificarea unei constructii pe acel teren. Dat fiind faptul ca dreptul de a construi pe un anumit teren depinde de reglementarile urbanistice care ii sunt aplicabile - reglementari care pot suferi anumite modificari in timp - Curtea a subliniat ca exista posibilitatea teoretica a calificarii unui teren ca fiind neconstruibil la un anumit moment, in masura in care la acel moment exista o interdictie de construire aplicabila acelui teren. Din acest punct de vedere, conform definitiei terenului construibil din Codul fiscal, nu prezinta relevanta faptul ca pe acel teren au fost edificate - anterior vanzarii - anumite constructii.

Prin urmare, spre deosebire de semnificatia obisnuita a termenului „construibil”, Curtea a constatat ca definitia legala a terenului construibil se axeaza pe ideea posibilitatii juridice de realizare de constructii pe acel teren la momentul livrarii lui, neavand relevanta existenta anumitor constructii amplasate pe acel teren si edificate anterior vanzarii ,dupa cum nu prezinta relevanta nici imprejurarea modificarii - ulterior vanzarii a situatiei juridice a terenului, fie prin modificarea reglementarilor urbanistice si acordarea permisiunii legale de a construi pe acel teren, fie prin demolarea constructiilor anterioare si vanzarea terenului lipsit de constructii, dar cu posibilitatea legala de a edifica noi constructii.

Potrivit art. 37 alin. (6) din Hotararea Guvernului nr. 44/2004, determinarea naturii juridice a terenului se face la momentul vanzarii sale de catre proprietar, conform certificatului de urbanism.

Or, asa cum rezulta din inscrisurile depuse in probatiune, respectiv documentatia legala care a stat la baza emiterii Autorizatiei de construire nr. 793/2006, respectiv a Autorizatiei de construire nr. 352/2007, a Certificatului de urbanism, rezulta ca la momentul vanzarii terenului de catre proprietarul reclamant, terenul este declarat neconstruibil, terenurile fiind ocupate de constructie intr-o masura care nu mai permitea edificarea altor constructii pe acele terenuri.

De asemenea, conform documentelor justificative prezentate organului de inspectie fiscala si depuse la dosarul cauzei, din procesul verbal de receptie intocmit la terminarea lucrarilor nr. 1/29.08.2007 si nr. 1/30.05.2008, la momentul vanzarii terenul era deja ocupat cu constructii la parametri maximi, astfel ca nu se mai putea elibera un alt certificat de urbanism in vederea edificarii altor constructii.

In acelasi sens, adresa Primariei Arad, cu nr. 60.122/27.10.2010, prevede ca „nu se mai poate emite un alt certificat de urbanism pentru construirea altor obiective, intrucat s-a realizat mobilarea integrala a parcelelor, POT si CUT maximi admisi fiind la valorile maxime”. Conform reclamantului, aceasta era situatia si la momentul vanzarii, respectiv terenul era deja construit la cotele maxime admise de lege, ca atare, in niciun caz nu mai putea fi incadrat in categoria terenurilor construibile.

Acest fapt este certificat si prin concluziile raportului de expertiza efectuat in cauza in care se arata sub aspect faptic ca dupa construirea blocului de locuinte situat in Arad str. Oituz nr. 208-210, gradul de ocupare al terenului este POT 44,3% iar POT maxim aprobat prin PUD este 45%, iar restul este ocupat de alte amenajari exterioare.

Asa fiind, Curtea a retinut ca sunt nefondate si afirmatiile din recurs legate de intentia reclamantului de a pune la dispozitia investitorului terenul cu scopul de a construi blocuri sau locuinte, deci pentru a efectua activitati economice, si ca prin edificarea apartamentelor terenul a fost obtinut un spor de valoare, atata timp cat terenul nu era construibil, asa cum a rezultat din probele administrate cauzei.

Din aceleasi considerente este lipsita de consecinte juridice si afirmatia recurentului ca livrarea terenului s-a facut independent, din punct de vedere al

regimului de proprietate, de vanzarea constructiei, si astfel ca sunt aplicabile prevederile art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, astfel ca recursul s-a respins.