Proprietatea comuna pe cote parti obisnuita sau temporara

Proprietatea comuna pe cote parti obisnuita sau temporara

Este coproprietatea care poate înceta prin împărţeala sau prin partajul bunului.” Coproprietatea obişnuită apare fie ca o consecinţă a moştenirii când în urma defunctului ori cu vocaţie succesorală mai mulţi moştenitori şi fiecare are câte o cotă parte ideală asupra masei de bunuri succesorale, fie dintr-un act juridic când mai multe persoane dobâdesc un bun comun.

Specific acestei forme a proprietăţii comune pe cote-părţi este faptu1 că ea poate fi sistată oricând, sens în care orice copărtaş poate să-şi manifeste iniţiativa. Partajul este cel care localizează dreptul de proprietate al copărtaşului. Temeiul de drept de încetare a coproprietăţii prin împărţeală este art. 728 Cod civil, care are în materie aplicabilitate generală, el prevăzând: ”un coerede poate cere oricând împărţeala succesiunii chiar dacă ar exista convenţii sau prohibiţii contrare”.

Izvoarele dreptului de proprietate comună pe cote-părţi. Această formă de proprietate se poate dobândi prin modurile generale de dobândire a dreptului de proprietate care vor face obiect de analiză într-un capitol aparte, dar şi prin unele moduri specifice.

În mod obişnuit coproprietatea apare ca o consecinţă a transmiterii moştenirii. Dreptul de proprietate exclusivă care a aparţinut defunctului, asupra unui bun sau mase de bunuri, este înlocuit de moştenitorii săi dacă sunt diferiţi, sau mai mulţi,  fiecare având stabilit doar asemenea cote-părţi şi nu bunul întreg.

Un caz special de dobândire a proprietăţii comune pe cote părţi este acela al confiscării parţiale a bunurilor aparţinând unei persoane fizice, ca sancţiune penală, contravenţională sau în baza Legii nr. 115/1996, privind declararea şi controlul averii demnitarilor. Potrivit art. 18 alin. 1 din această lege, instanţa va hotărî confiscarea bunurilor sau a cotei-părţi nejustificate, fie plata unei sume de bani, egală cu valoarea bunului, stabilită de instanţa pe bază de expertiză. Dreptul de proprietate pe cote-părţi se naşte între stat, persoana fizică şi soţul acesteia (dacă este căsătorită).

Tot astfel, încetarea căsătoriei prin moartea unuia dintre soţi ori desfacerea căsătoriei prin divorţ au ca efecte transformarea proprietăţii devălmaşe a foştilor soţi, într-o coproprietate obişnuită pe cote-părţi.

Drepturile copărtaşilor. Principiile care reglementează drepturile acestei coproprietăţi sunt:

a) copărtaşul are un drept exclusiv asupra unei părţi determinate din bun, privit în materialitatea sa;

b) fiecare copărtaş are un drept exclusiv numai asupra unei cote părţi ideale din drept, drept care este însă fracţionat între coproprietari.

Din primul principiu, rezultă consecinţa că nici un fel de act nu poate fi înfăptuit cu privire la bun în materialitatea sa, fără acordul unanim al copărtaşilor. Este regula unanimităţii. În literatura de specialitate şi în practica judiciară, principiul unanimităţii nu a fost aplicat cu rigurozitate, considerându-se că unele atribute ale dreptului de proprietate şi anume posesia, folosinţa pot fi exercitate chiar cu privire la întregul bun, de către fiecare proprietar în anumite limite.

Pentru a înţelege conţinutul regulii unanimităţii este necesar să se facă distincţie dintre actele materiale şi actele juridice.

Actele materiale. În această privinţă s-a decis în practica judiciară, că actele de folosire materială sunt făcute de fiecare copărtaş care are folosinţa bunului, cu condiţia ca în exercitarea folosinţei să fie respectate şi drepturile celorlalţi. Folosinţa materială nu va putea să ducă la schimbarea destinaţiei bunului şi nu poate să transforme modul de folosinţă fără acordul unanim al celorlalţi copărtaşi.

Posesia este acel atribut care poate fi exercitat de către toţi copărtaşii ori de către unul dintre ei. Posesia permite fiecărui coproprietar să stăpânească bunul, simultan cu ceilalţi copărtaşi, când de fapt se exercită  coposesia. Copărtaşul care exercită posesia se presupune că o face şi pentru toţi ceilalţi. O asemenea posesie se caracterizează prin echivoc, ea nu este utilă, adică nu poate duce la uzucapiune, pentru că operează în favoarea tuturor. Cu toate acestea, atunci când copărtaşul a dovedit că a stăpânit doar pentru sine în mod exclusiv, o asemenea posesie devine utilă şi poate duce la dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune.

Posesia este apărată pe calea acţiunii posesorii. Ea poate fi intentată chiar şi împotriva celorlalţi coproprietari, însă este de reţinut că acţiunile posesorii apără starea de fapt a stăpânirii bunului.

În practica judiciară s-a decis că dacă copărtaşii nu se înteleg nu se poate cere instanţei să dispună partajul folosinţei bunului indiviz. Singura soluţie este încetarea coproprietăţii prin împărţeală, dacă nu s-a făcut o convenţie de rămânere temporară în coproprietate.

Folosinţa poate, de asemeni, să fie exercitată de către toţi coproprietarii. Folosinţa creează posibilitatea utilizării bunului şi fiecare coproprietar poate să culeagă fructele produse de acel bun, potrivit cu cota fiecăruia. Folosinţa materială este guvernată de două reguli: să nu schimbe destinaţia şi modul de utilizare a bunului şi să nu împiedice exerciţiul simultan şi concurent a1 folosinţei celorlalţi copărtaşi.

Fructele culese se cuvin coproprietarului, în proprietate exclusivă pe măsură ce bunul frugifer le-a produs şi sunt percepute, în raport cu cota parte ce-i revine.

De la regula generală conform căreia fructele produse de bun se cuvin coproprietarilor în proporţie cu partea indiviză a fiecăruia, instanţa supremă a făcut o distincţie între fructele naturale şi fructele civile, pe de o parte, care nu sunt rodu1 muncii unuia sau mai multor coproprietari, şi fructele industriale, pe de altă parte, care se cuvin exclusiv coproprietarului care a depus muncă pentru producerea lor. Cererea coproprietarului care nu a fost împiedicat să muncească pământul, dar pretinde parte din recoltă este considerată abuz de drept.

Partajul de folosinţă este admis doar pe cale amiabilă, prin înţelegere între coproprietari. Nici instanţele nu pot să admită un partaj de folosinţă. Forţa împrejurărilor a impus în unele situaţii ca instanţele să admită un statut de folosinţă al coproprietăţii, sau al partajului de folosinţă al unei curţi comune pentru coproprietarii titulari asupra locuinţelor.

Dispoziţia materială asupra bunului se poate exercita numai dacă există consimţămăntul tuturor coproprietarilor. Lucrările de transformare, renovare, schimbare a destinaţiei nu se pot face fără acordul celorlalţi. Actele de dispoziţie materială presupun schimbarea calităţilor pe care le are bunul şi pot să-l facă inutilizabil, sau, dimpotrivă, i se dă o altă calitate, care chiar superioară fiind nu a fost urmărită şi nu prezintă interes pentru coproprietar.

b) Actele juridice. Spre deosebire de actele materiale, actele juridice sunt cele care privesc soarta juridică a bunului şi pot să le includă pe primele. Actele de dispoziţie sunt încheiate având în vedere specificul coproprietăţii şi în principiu sunt guvernate de regula unanimităţii. Din acestă regulă decurge concluzia că fiecare copărtaş având numai o cotă ideală din dreptul de proprietate, nu poate face fără acordul celorlalţi acte de dispoziţie care să afecteze bunul în întregul său, sau într-o parte materială determinată. În practica judiciară s-a decis că dacă totuşi unul dintre copărtaşi a făcut astfel de acte, valabilitatea lor va depinde de rezultatul împărţelii. Dacă partea materială din bun, sau întregu1 bun va intra în patrimoniul copărtaşului care a încheiat actul, actul de dispoziţie va fi retroactiv validat, iar în caz contrar, va fi retroactiv desfiinţat. Aşadar actul juridic încheiat este afectat de o condiţie rezolutorie. Consolidarea sau desfiinţarea lui depinde de rezultatul împărţelii. Consolidarea face ca dreptul să fie pur şi simplu. Atunci când bunul înstrăinat va reveni în locul altui coproprietar, înstrăinarea se desfiinţează, fiind rezolvită, în temeiul declarativ a1 împărţelii.

Instanţa supremă a apreciat că în ipoteza în care dobânditorul nu cunoaşte, la data încheierii actului, faptul că înstrăinătorul are numai calitatea de coproprietar, atunci actul respectiv este lovit de nulitatea relativă. Dacă ceilalţi coproprietari ratifică actul de dispoziţie făcut de un singur coproprietar fără consimţământul lor, aceasta echivalează cu renunţarea, faţă de terţul cumpărător la orice drept asupra bunului şi deci nulitatea este acoperită.

În privinţa actelor de conservare şi de administrare, dată fiind apropierea acestora de actele de dispoziţie materială, este de reţinut că în practica judiciară au fost validate atunci când au fost făcute de un coproprietar cu privire la întregul bun pe temeiul unei gestiuni de afaceri sau al unui mandat tacit.

S-a recunoscut de asemeni dreptu1 oricărui coproprietar de a cere revendicarea degradărilor aduse bunului comun, desfiinţarea lucrărilor noi sau acordarea despăgubirilor, pe temeiu1 răspunderii civile delictuale, fără a fi nevoit să ceară consimţământul prealabil al celorlalţi coproprietari sau de a împărţi bunul indiviz.

Drepturile copărtaşilor cu privire la cota-parte ideală din dreptul de proprietate.După cum s-a arătat, asupra cotei-părţi fiecare coproprietar are un drept de proprietate exclusiv. Cota-parte determină întinderea prerogativelor pe care fiecare coproprietar este îndreptăţit a le exercita asupra bunului comun. Cu alte cuvinte, oricare coproprietar poate înstrăina şi greva cota-parte ce i se cuvine din bun, fie în favoarea unui alt copărtaş, fie a unei terţe persoane. Dispoziţia juridică se limitează doar asupra cotei sale părţi  fără a avea nevoie de consimţământul celorlalţi coproprietari. Dreptul fiecărui coproprietar de a dispune liber şi neîngrădit de cota-parte ce-i aparţine este justificat de principiul potrivit căruia asupra cotei părti fiecare are un drept propriu, exclusiv, din dreptul de proprietate care are ca obiect bunul comun.

Tot în cadrul dreptului de dispoziţie juridică, coproprietarul poate greva cota sa parte, cu drepturile reale, pentru că prin aceasta nu se afectează drepturile celorlalţi coproprietari asupra aceluiaşi bun. În cazul în care se întrăinează cota parte din dreptul de proprietate, soarta juridică a bunului rămâne neschimbată, dobânditorul cu orice titlu va lua locul fostului coproprietar, fiind urmată o succesiune de proprietari; sens în care a statuat şi instanţa supremă.

Niciunul dintre coproprietari nu poate să dispună de soarta materială a bunului, deoarece cota nu este determinată, individualizată, ea purtând asupra fiecărei părţi din bunu1 comun. Dispoziţia materială aparţine tuturor şi poate fi exercitată numai cu consimţământul unanim al tuturor coproprietarilor. Dispoziţia materială presupune că afectează substanţa sau natura bunului, schimbându-i utilitatea, sau chiar făcându-l lipsit de orice utilitate (ex. În caz de distrugere) şi de aceea este necesar acordu1 unanim al coproprietarilor.

Obligaţiile coproprietarilor. Dacă în precedent am văzut care sunt drepturile coproprietarilor este locul unde trebuie arătat că ei au şi obligaţii. Coproprietarii au o serie de obligaţii cu privire la întrebuinţarea, conservarea şi administrarea bunului indiviz.

Regula generală acceptată de literatura juridică şi în practica judiciară este aceea că fiecare coproprietar este obligat, proporţiona1 cu cota de proprietate, să contribuie la suportarea cheltuielilor care constau în activităţi de întrebuinţare, conservare şi administrare cu privire la bunul obiect al dreptului de proprietate comună. Aceste cheltuieli pot fi datorate  unuia dintre coproprietari ori unei terţe persoane.

Unele din aceste obligaţii sunt stabilite ope legis, cum este cazul celei instituite de art. 74 din Legea nr. 18/1991, prin care se prevede în sarcina tuturor coproprietarilor unui teren agricol, obligaţia de a asigura cultivarea şi protecţia solului, în art. 75 şi 76 ale legii stabilindu-se şi sancţiuni pentru neîndeplinirea acestei dispoziţii imperative.

Proprietatea comuna pe cote parti obisnuita sau temporara

Încetarea coproprietăţii obişnuite sau temporare. Având caracter vremelnic, coproprietatea obişnuită poate înceta prin mai multe moduri:

a) prin acte juridice încheiate între copărtaşi sau între aceştia şi terţi; prin această din urmă operaţiune, toţi coproprietarii înstrăinează bunul comun în favoarea terţului;

b) prin uzucapiune, când unul dintre coproprietari a intervertit posesia echivocă în posesie utilă, opunând acte publice de rezistenţă faţă de ceilalţi coproprietari;

c) exproprierea bunului pentru cauză de utilitate publică;

d) pieirea sau distrugerea bunului prin voinţa titularului sau datorită forţei majore;

e) partajul sau împărţeala.

Partajul este modul specific şi cel mai frecvent de încetare a coproprietăţii şi are o semnificaţie juridică deosebită.

În literatura juridică împărţeala este definită ca operaţiunea juridică prin care încetează starea de coproprietate ori de indiviziune, în sensul că bunul sau bunurile stăpânite pe cote-părţi sunt împărţite materialmente între copărtaşi, fiecare devenind proprietar exclusiv asupra unei părţi determinate sau asupra unui bun dintre cele care formează obiectul coproprietăţii. Dreptul de proprietate comună se transformă într-un drept exclusiv.

Partajul sau împărţeala sunt reglementate în art. 728-750 C.civ. şi în Legea nr. 603/1943 pentru simplificarea împărţelii judiciare. Aceste texte, deşi se referă la materia succesiunilor, sunt aplicabile şi în celelalte cazuri de încetare a coproprietăţii. Natura juridică şi regulile aplicabile indiviziunii succesorale nu diferă în mod esenţia1, de natura şi regimul aplicabil coproprietăţii, acesta constituind obiectu1 de analiză în cadrul teoriei drepturilor reale. Literatura juridică a preconizat de lege ferenda că ieşirea din indiviziune şi coproprietatea să fie reglementate în capitolul referitor la proprietate.

Prin O.U.G. nr. 138/2000 a fost introdus în Codul de procedură civilă Cap. VII/1 intitulat ”Procedura împărţelii judiciare”, care este reglementată ca procedura în art. 673/1 – 673/14, iar în art. VIII se prevede că pe data intrării în vigoare a ordonanţei se abrogă Decretul-lege nr. 603/1943, pentru simplificarea procedurii împărţelii judiciare.

Din cuprinsul art. 728 C.civil, rezultă că dreptul oricărui coproprietar de a cere partajul este imprescriptibil. Concepută de legiuitor ca stare vremelnică, copărtaşii au la dispoziţie posibilitatea de a sista această stare de coproprietate atunci când ei o doresc.

Raţiunile pentru care legiuitorul, edictând art.728 Cod civil,a fost determinat să preconizeze cât mai grabnic lichidarea indiviziunii, constau în faptul că sunt posibile abuzuri din partea coproprietarului care se află în posesia bunului, există pericolul uzurpării dreptului prin uzucapiune şi o serie de dificultăţi în administrare, care sunt tot atâtea surse de conflicte nedorite. Cu toată îngăduinţa pe care şi-o pot acorda reciproc coproprietarii, principiile proprietăţii şi exercitarea efectivă a prerogativelor proprietăţii este în realitate stânjenită. Indiviziunea este apreciată ca ”anti-economică” (Josserand) şi, de aceea, dispoziţia art.728 Cod civil este de ordine publică, drept consecinţă orice obligaţie asumată de copărtaşi de menţinere pe timp nedefinit a indiviziunii este lovită de nulitate absolută.

Atunci când prelungirea indiviziunii le este convenabilă copărtaşilor, sunt oferite de legiuitor mijloacele tehnice să o facă. Conform alin. 2 al art. 728 din Cod, coindivizarii pot încheia convenţii pentru menţinerea stării de indiviziune pe timp de 5 ani, putând să reînnoiască convenţia lor, la expirarea acestui termen suspensiv.

Convenţia coproprietarilor de rămânere în indiviziune trebuie să prevadă expres durata, care poate fi de maxim 5 ani şi nicidecum perpetuă, iar dacă nu prevede o durată, apreciem că este nulă şi nu se poate prezuma că a fost făcută pe durata maximă prevăzută de text. Acest drept îl au coproprietarii, de unde rezultă că prin dispoziţie testamentară nu se poate impune succesorilor rămânerea în indiviziune.

Lichidarea indiviziunii se realizează prin mai multe feluri: prin convenţii, prin succesiune, prin împărţeală.

Prin convenţie are loc atunci când toţi coproprietarii înstrăinează către un terţ dobânditor bunul care face obiect al coproprietăţii. Alienarea drepturilor indivize se poate face şi către unul dintre coproprietari, care astfel dobândind cotele-părţi ale copărtaşilor devine proprietar exclusiv asupra întregului bun.

Transmisiunile de drepturi succesorale asupra bunului indiviz au ca efect lichidarea indiviziunii, atunci când aceste drepturi sunt culese de un singur moştenitor. Proprietatea indiviză reconstituie, prin succesiunea între coindivizari, dreptul de proprietate deplin în persoana unui coindivizar.

Împărţeala sau partajul este apreciată ca fiind cea mai obişnuită cale de lichidare a indiviziunii. Ea se poate realiza în două moduri:

- prin învoiala părţilor (partajul convenţional) şi

- prin justiţie (partaj judiciar).

a) Partajul convenţional se realizează în mod voluntar, prin acordul tuturor copărtaşilor, convenţia de împărţeală trebuind să îndeplinească toate condiţiile de validitate ale unui act juridic. Specific pentru partajul voluntar, condiţiile sunt prevăzute de art.730 Cod civil şi anume:

-toţi coproprietarii să fie prezenţi cu ocazia efectuării partajului. Explicaţia acestei condiţii o găsim în aceea că partaju1 voluntar este o adevarată convenţie, care trebuie să cuprindă, pentru a-şi produce efectele, consimţămintele tuturor coproprietarilor, să exprime voinţa comună a acestora;

-toţi copărtaşii să aibă capacitatea de exerciţiu. Pentru minori sau interzişi este necesar acordul ocrotitorului legal, sau, după caz, al autorităţii tutelare competente;

-coproprietarii să convină asupra modalităţii de sistare a coproprietăţii cu privire la bunul care face obiectul acelei coproprietăţi.

Neîndeplinirea condiţiilor prevăzute de art.730 al.1 din Cod civil atrage după sine nulitatea relativă. În privinţa condiţiilor de formă, legea civilă nu prevede ad validitatem respectarea unor formalităţi pentru încheierea partajului voluntar. El poate fi încheiat în principiu în orice formă, inclusiv verbal. Forma scrisă a partajului voluntar se impune ad probationem şi pentru a împlini neajunsurile legate de întocmirea unor formalităţi de publicitate.

În doctrină şi jurisprudenţă s-a decis că existenţa şi dovada unui partaj voluntar face inadmisibilă ulterior acţiunea pentru efectuarea partajului judiciar.

- Partajul judiciar sau împărţeala judecătorească intervine atunci când nu s-a putut realiza partajul voluntar sau în cazurile când acesta este obligatoriu. În cele mai dese situaţii, justificarea partajului judiciar este determinată de neînţelegerile coindivizarilor.

Prin acţiunea de partaj coindivizarii urmăresc ca dreptul indiviz al fiecăruia dintre ei pe care îl au asupra bunului sau a masei de bunuri supuse împărţelii, să fie înlocuit cu un drept exclusiv şi diviz asupra unor bunuri precis determinate, concrete, care să fie atribuite în lotul ce revine fiecăruia dintre copărtaşi şi astfel să înceteze imixtiunile celorlalţi în modul de exercitare a atributelor dreptului de proprietate.

Sunt consacrate trei cauze legale ale obligativităţii partajului judiciar, şi anume:

-când un copărtaş nu este prezent la rezolvarea indiviziunii prin împărţeală şi nu este nici reprezentat, prin mandatar cu procură specială;

-atunci când unul dintre coindivizari este minor sau interzis prin sentinţa judecatorească definitivă şi irevocabilă, iar autoritatea tutelară nu a autorizat actul de împărţeală voluntară;

-atunci când cel puţin unul dintre coindivizari se opune actului de împărţeală prin convenţia părţilor.

Procedura împărţelii judiciare este reglementată în prezent de art.673/1-673/14 din C.proc.civilă. Modalităţile concrete de realizare a partajului judiciar sunt:

a) partajarea în natură a bunului sau a bunurilor care fac obiectul indiviziunii. Atribuirea în natură are loc prin formarea de loturi egale cu numărul coproprietarilor. Împărţeala în natură este regula şi este prevăzută de art.673/5 a1.2 din C.proc.civ, care stabileşte că instanţa va face împărţeala în natură, procedând la formarea de loturi şi la atribuirea lor. Prin modalitatea de realizare a partajului în natură se realizează o echilibrare mai eficientă a intereselor economice, ale copărtaşilor, pentru că vizează bunuri care intră în conţinutul dreptului real de proprietate şi nu o echivalenţă a acestuia. În cazul formării de loturi în natură care nu sunt echilibrate valoric, această echilibrare se va face prin plata unor sulte valorice proporţionale de către cei care au primit mai mult, către cei care au primit mai puţin.

b) atribuirea bunului în proprietatea exclusivă a unuia dintre copărtaşi, ceilalţi copărtaşi urmând să primească echivalentul bănesc al cotelor la care au dreptul. La această modalitate se recurge când bunul (de regulă unul singur) nu poate fi partajat comod în natură, deoarece este indivizibil, s-ar distruge prin formarea mai multor bunuri din el, împărţeala în natură este imposibilă sau neeconomicoasă pentru că bunul ar fi fărâmiţat excesiv. Astfel se va pune capăt coproprietăţii, prin atribuirea bunului unuia dintre copărtaşi, urmând ca ceilalţi să primească echivalentul în bani al valorii la care au dreptul. Pentru ca atribuirea să fie echitabilă se va aprecia în raport de o serie de împrejurări, cum sunt: cotele părţi ale copărtaşilor, natura bunului, ocupaţia copărtaşilor, timpul de folosire, nevoia de acel bun, profesia legată de acel bun, posibilităţi de punere în valoare etc. În practica judecătorească au fost stabilite criterii pentru atribuire, în cazul în care copărtaşii nu convin, asupra căruia dintre ei să i se atribuie bunul indiviz. Criterii de atribuire sunt prevăzute expres la art. 673/9 C.proc.civ. care se referă atât la formarea cât şi la atribuirea loturilor, astfel ”... instanţa va ţine seama, după caz, şi de acordul părţilor, mărimea cotei părţii ce se cuvine fiecăruia, natura bunurilor, domiciliul şi ocupaţia părţilor, faptul că unii dintre coproprietari,îinainte de a cere împărţeala au făcut construcţii, îmbunătăţiri cu acordul coproprietarilor sau alte asemenea. ”

Cel căruia i se atribuie bunul aflat în indiviziune va fi obligat să plătească celorlalţi copărtaşi sume băneşti cu titlu de sultă, proporţional cu cotele de proprietate deţinute în bunul supus partajului. Dacă părţile nu se înţeleg cu privire la valoarea bunului, instanţa va administra probe pentru evaluare. Practica instanţelor este că se va dispune efectuarea unei expertize, atât pentru formarea loturilor cât şi pentru stabilirea valorii de circulaţie a bunului sau masei de bunuri supuse împărţelii; sens în care dispune şi art.673/6 din C.proc.civ.

- vânzarea bunului şi împărţirea echivalentului bănesc, este ultima modalitate ce va fi folosită dacă bunul nu este partajabil în natură şi nici unul dintre copărtaşi nu doreşte să-l preia în lotul său. Vânzarea se va realiza prin bună învoială, dacă toţi copărtaşii şi-au dat acordul, sau prin licitaţie publică, dacă acest acord nu poate fi obţinut. Preţul rezultat va fi distribuit între copărtaşi proporţional cu cota fiecăruia.

Dacă obiect al partajului este un teren extravilan iar cumpărător este un terţ, vânzarea se va face cu respectarea dreptului de preemţiune reglementat de Legea nr.54/1998.

Dacă în cadrul licitaţiei adjudecător este unul dintre copărtaşi, nu sunt aplicabile regulile privitoare la preemţiune deoarece, datorită caracterului retroactiv al partajului, nu suntem în prezenţa unei înstrăinări. Achizitor prin licitaţie nu poate fi un cetăţean străin sau apatrid şi pentru cetăţenii români nu se poate depăşi suprafaţa de 200 ha în echivalent agricol.

Efectele partajului. Partajul este declarativ de drepturi în condiţiile art.786 C.civil. Datorită efectului declarativ acesta retroactivează până la momentul naşterii coproprietăţii. Cota parte de proprietate rezultată din indiviziune se transformă retroactiv în drept de proprietate exclusivă asupra bunului sau masei de bunuri atribuite fiecărei părţi. În caz de vânzare a bunului indiviz de către un coproprietar, dreptul se consolidează dacă bunul a fost atribuit coproprietarului înstrăinător ca efect al partajului. Actele încheiate de către ceilalţi copărtaşi nu sunt opozabile copărtaşului căruia i-a revenit bunu1 prin partaj, e1 având situaţia unui terţ.

Efectul declarativ al partajului absoarbe perioada de indiviziune (coproprietate temporară) ceea ce face să consolideze sau dimpotrivă, să desfiinţeze, actele juridice încheiate de copărtaşi cu privire la bunul indiviz în raport de împrejurarea dacă bunul cade sau nu în lotul celui care a încheiat actul. Fac excepţie actele de dispoziţie încheiate de un coproprietar cu acordul celorlalţi sau dacă terţul a fost de bună credinţă având reprezentarea eronată, dar de neînlăturat că tratează cu titularul dreptului.

Afla mai multe detalii despre activitatea noastra juridica accesand pagina Cabinet de avocat .