Pronuntare hotarare care sa tina loc de act de vanzare cumparare

In conformitate cu dispozitiile art.304 pct.8 Cod procedura civila, instanta de apel a interpretat gresit actul juridic dedus judecatii, deoarece constructiile C2 si C3 fac parte din anexele la contractul de leasing imobiliar cu clauza irevocabila de vanzare.

In ceea ce priveste neincluderea demisolului si a etajului 10 al constructiei Hotel, critica formulata de reclamanta este intemeiata in parte.

Astfel, in baza probelor administrate rezulta ca demisolul constructiei a existat de la construirea sa, situatie necontestata.

In schimb, etajul 10 al cladirii nu exista la data incheierii contractului de vanzare-cumparare, conform inscrisurilor existente la dosar.

Acesta nu a fost mentionat in contractul de leasing imobiliar cu clauza irevocabila de vanzare nr.57/03.05.2000, in procesul verbal de predare-primire sau actele aditionale.

Sustinerea reclamantei ca a fost identificat de expertul imobiliar cu ocazia efectuarii raportului de expertiza, nu poate duce la concluzia transmiterii proprietatii catre aceasta.

Art.304pct 8 Cod procedura civila

Prin cererea inregistrata sub nr. .../212/12.06.2012 pe rolul Judecatoriei Constanta, reclamanta S.C. [...] [...] S.R.L. a solicitat in contradictoriu cu parata S.C. [...] S.A., sa se constate intervenita vanzarea - cumpararea intre parata, in calitate de vanzatoare si reclamanta, in calitate de cumparatoare si sa pronunte o hotarare care sa tina loc de act de vanzare - cumparare, pentru urmatoarele imobile situate in complexul Hotel „[...]”- statiunea [...]: teren avand suprafata de 363,89 m.p., imobil - constructie Hotel „[...]” demisol si 10 etaje, constructie punct termic, constructie restaurant (gradinita), piscina si amenajare parcare. Totodata a solicitat obligarea paratei la plata cheltuielilor de judecata.

In motivarea cererii s-a aratat ca prin contractul de vanzare-cumparare nr. [...] din 20.12.2004 si autentificat sub nr. ... din 20.12.2004 la BNP [...] si [...], S.C. [...] S.A., in calitate de vanzator a instrainat catre cumparatoarea S.C. [...]-[...] S.R.L. imobilul compus din constructie -

Hotel „[...]” si teren in suprafata totala de 3.904,37 m.p. compus din: 1.857,85 mp detinut de vanzatoare in baza Certificatului seria ./ 10.07.2001, aferent constructiei Hotel „[...]”, 121,30 mp detinut de vanzatoare in baza Certificatului seria ./ 10.07.2001, aferent punctului termic, 438,50 mp detinut de vanzatoare in baza Contractului de vanzare cumparare autentificat sub nr. l 177/11.12.2003 la BNP [...], aferent constructie gradinita (restaurant), 1.608,02 mp detinut de vanzatoare in baza Contractului de vanzare cumparare autentificat sub nr. .../15.12.2003 la BNP [...], aferent constructie piscina. In acest contract, sustine reclamanta, in art. 9 alin 2 se prevede ca „anexele fac parte integranta din prezentul contract", la anexa 1 fiind contractul de leasing imobiliar cu clauza irevocabila de vanzare nr. 57/2001, iar la anexa 2 actele aditionale la acest contract cu nr. 313/2002; 183/2004 si 188/2004.

Se mai arata ca, de la momentul incheierii contractului de leasing imobiliar, reclamanta a avut in posesie si folosinta intreg complexul Hotel „[...]”, cuprinzand toate bunurile din petitul actiunii, iar la momentul incheierii contractului de vanzare-cumparare, vointa reala a partilor a fost sa vanda, respectiv sa cumpere, intreg complexul Hotel „[...]”compus din: imobil constructie hotel „[...]” tip D+P+10 E, format din CI- hotel, C2- receptie hotel si C3- bar, constructie punct termic, constructie restaurant (gradinita), piscina si amenajare parcare. De asemenea, sustine reclamanta ca pretul pentru toate aceste bunuri care au facut obiectul vanzarii-cumpararii a fost achitat anterior semnarii contractului asa cum rezulta din art. 2 si 3 al contractului de vanzare cumparare iar contractul a fost redactat in mod defectuos cuprinzand inexactitati si omisiuni in sensul ca suprafata totala de teren consemnata in act este de 3.904,37 m.p. desi suma rezultata a suprafetelor care o compun ar fi de 4025,67m.p., obiectul vanzarii nu include si imobile care au facut obiectul contractului de leasing imobiliar si a actelor aditionale la acesta desi potrivit art. 9 din contract, acestea faceau parte integranta din acesta. In plus, reclamanta a subliniat existenta unor neconcordante intre mentiunile existente in Cartea funciara nr.. (CF vechi .), cu nr. cadastral ... unde figureaza numai constructia hotel tip P+9E, iar imobilul este in realitate D+P+10 fiind format din CI- hotel, C2- receptie hotel si C3- bar. Mai arata reclamanta ca in Cartea funciara nr.. (CF vechi .), cu nr. cadastral ... este mentionata si constructia punct termic dar a fost omisa din contractul de vanzare cumparare iar in Cartea funciara nr.. (CF vechi .) cu nr. cadastral . este mentionata constructia gradinita restaurant, cu suprafata construita desfasurata de 141 mp edificata in anul 1975, omisa din contractul de vanzare cumparare. In Cartea funciara nr.. (CF vechi .), cu nr. cadastral .. nu este mentionata constructia piscina fiind inscris numai dreptul de proprietate asupra terenului in suprafata de 1.608,02 mp. suprafata de 242,59 mp. In acelasi sens, terenul cu destinatia de parcare, desi este mentionat in contractul de leasing imobiliar si actele aditionale acestuia, nu se regaseste nici in contractul de vanzare cumparare si nu are nici carte funciara intocmita.

In drept, cererea a fost intemeiata pe dispozitiile art. 1073 C.civ., precum si pe dispozitiile art.1294-1369 C.civ.

In sustinerea cererii, reclamanta a depus, in copie, contractul de vanzare-cumparare nr. [...] din 20.12.2004 incheiat intre S.C. [...] S.A. si S.C. [...] -[...] S.R.L., anexele 1 si 2 la contractul de vanzare-cumparare nr. [...] din 20.12.2004, respectiv contractul de leasing imobiliar cu nr. 57/2001, actele aditionale la acesta nr. 313/2002; 183/2004 si 188/2004 incheiate intre parata si subscrisa, extrase ale cartilor funciare, listele de inventariere a mijloacelor fixe aferente imobilelor sus aratate si predate de catre parata.

Prin intampinarea depusa la data de 29.11.2012, parata a invocat exceptia inadmisibilitatii cererii, avand in vedere motivele invocate, iar completarea obiectului contractului de vanzare- cumparare nu ar putea fi indeplinita pe calea unei atare actiuni. Pe fondul cererii, parata a solicitat respingerea actiunii ca nefondata intrucat suprafetele au fost trecute in mod corect in contractul de vanzare-cumparare conform actelor de proprietate nefiind imputabila paratei modalitatea in care au fost avizate lucrarile cadastrale si modalitatea in care au fost efectuate mentiunile in cartea funciara.

Asupra exceptiei inadmisibilitatii formularii actiunii instanta de fond s-a pronuntat la termenul de judecata din data de 29.11.2012 in sensul respingerii.

Prin sentinta civila nr. 13411/12.11.2013, Judecatoria Constanta a admis exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a paratei invocata de aceasta la termenul de judecata din data de 29.10.2013, respingand cererea ca atare.

Apelul formulat de reclamanta a fost admis prin decizia civila nr. 158/03.06.2014 a Tribunalului Constanta -Sectia a II-a Civila in sensul anularii sentintei apelate si trimiterii cauzei spre rejudecare instantei initiat investite, retinand ca reclamanta a formulat cererea de chemare in judecata in temeiul contractului de leasing imobiliar cu clauza irevocabila de vanzare, a actelor aditionale aferente si a contractului de vanzare-cumparare, care, in opinia reclamantei, a fost redactat defectuos, fara a exprima vointa reala a partilor astfel ca avand calitate de parte contractanta, are si calitate procesuala pasiva, fara a prezenta relevanta din aceasta perspectiva existenta sau inexistenta bunurilor in patrimoniul paratei.

Pe rolul Judecatoriei Constanta, cauza a fost inregistrata sub nr. .. ./212/2012*.

In rejudecare s-a administrat proba cu inscrisuri si proba cu expertiza tehnica imobiliara.

Prin sentinta civila nr. 2351/03.03.2015, pronuntata de Judecatoria Constanta, s-a respins actiunea reclamantei ca nefondata.

In considerentele hotararii s-a aratat ca nu sunt indeplinite conditiile pentru pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act de vanzare-cumparare, parata transmitand reclamantei integral dreptul de proprietate asupra bunurilor imobile pentru care ea insasi justifica calitatea de proprietar conform titlurilor depuse la dosarul cauzei: certificatul de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor seria .../10.07.2001 emis de Ministerul Turismului (pentru suprafata de teren de 121,30 m.p.), certificatul de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor seria .../10.07.2001 emis de Ministerul Turismului (pentru suprafata de teren de 1857,85 m.p.), contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. .../11.12.2003 de B.N.P. [...] (pentru suprafata de 1608,02 m.p. aferenta activului ”piscina [...]”) si contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. .../11.12.2003 de B.N.P. [...] (suprafata de 438,50 m.p. aferenta activului ”gradinita [...]”).

Impotriva acestei hotarari a formulat apel reclamanta, solicitand schimbarea in totalitate a sentintei atacate iar pe fond admiterea actiunii astfel cum a fost formulata.

In motivarea apelului s-a aratat ca prin probatoriul administrat (contractele de vanzare- cumparare, anexele acestuia, contractele de leasing imobiliar, expertiza tehnica) a facut dovada ca parata si-a asumat obligatia de a instraina imobilele ce fac obiectul actiunii si a caror posesie o are din momentul incheierii contractelor de leasing astfel ca asumandu-si aceasta obligatie s-a facut si dovada ca aceste bunuri se aflau in patrimoniul paratei. Insa, intre contractul de vanzare-cumparare nr. .../2004 si contractul de leasing imobiliar cu clauza irevocabila de vanzare nr. .../2001 exista diferente, fiind omise in actul de vanzare-cumparare bunurile ce fac obiectul prezentei cauze. Sustine apelanta ca reaua-credinta a paratei este evidenta si demonstrata prin inscrisurile existente la dosar, prin pozitia sa anterior promovarii cauzei cand a refuzat sa dea curs notificarii prin care solicita indreptarea erorii materiale din cuprinsul contractului de vanzare-cumparare.

In drept s-au invocat dispozitiile art. 282 si urm. C.pr.civila, art. 1073 Cod civil preluat de art. 1516 NCC, art. 1294-1369 Cod civil, art. 1650-1745 NCC.

Intimata, legal citata, nu a formulat intampinare si nici nu s-a prezentat la termenele de judecata.

Prin precizarile depuse la dosar la data de 13.01.2016, apelanta a aratat ca a solicitat prin actiunea formulata pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare pentru urmatoarele imobile:

• Teren in suprafata de 121.3 mp reprezentand diferenta dintre suprafata totala mentionata in contract si suprafata rezultata din aditionarea suprafetelor enumerate in acesta,
• Demisolul si etajul 1 al imobilului Hotel „[...]” intrucat in contract si in CF ... s-a mentionat gresit P+9 desi reala este D+P+10 etaje (etajul 10 retras),
• Constructia „Punctul termic” inscrisa corect in CF ., dar neprecizata in contract,
• Constructia „Restaurant (gradinita)” inscrisa corect in CF ., dar neprecizata in contact,
• Constructia „Piscina”, fiind inscris in CF ., doar terenul aferent acesteia fara constructie care a fost omisa si din contact,
• Constructia „Amenajare parcare acoperita” care apare in procesul verbal de predare-primire incheiat intre parti dar a fost omisa din contract si nici nu a fost intabulata.

La data de 26.01.2016, apelanta a depus alte precizari prin care a reiterat precizarile anterioare cu completarea imobilelor „C2 receptie” si „C23 Bar de zi”.

Prin decizia civila nr. 350/10.03.2016, Tribunalul Constanta a admis apelul formulat de apelanta S.C. [...] [...] S.A. in contradictoriu cu intimata S.C. [...] S.A., impotriva sentintei civile nr. 2351/03.03.2015 pronuntata de Judecatoria Constanta in dosarul nr. .../212/2012* si a modificat - in parte - sentinta apelata astfel:

A admis in parte actiunea formulata de reclamanta S.C. [...] [...] S.A. in contradictoriu cu parata S.C. [...] S.A.

A constatat ca au facut obiectul contractului de vanzare cumparare nr. ... din 20.12.2004 incheiat intre S.C. [...] S.A. si S.C. [...] - [...] S.A autentificat sub nr. .../20.12.2004 la B.N.P. [...] si [...] si urmatoarele imobile:

• Teren in suprafata de 121,3 mp aferent constructiei punctului termic,
• Constructie-activ „Punct termic”,
• Constructie-activ Gradinita (Restaurant) „[...]”,
• Constructie-activ „Piscina „[...]”,
• Constructie-activ „Amenajare parcare acoperita”.

Mentine celelalte dispozitii ale sentintei apelate.

A obligat intimata la plata catre apelanta a cheltuielilor de judecata in suma de 17919,5 lei reprezentand taxa judiciara in fond si apel, precum si onorariu expertiza.

Prin contractul de leasing imobiliar cu clauza irevocabila de vanzare nr. 57/03.05.2000 s-a transmis de catre locatorul-proprietar S.C. [...] S.A. catre utilizatorul S.C. [...]-[...] S.R.L. dreptul de folosinta asupra activului Hotel „[...]” pentru o durata de 7 ani cu mentiunea ca pentru terenul suprafata construita de 2838 mp pentru care nu s-a eliberat certificat de atestare a dreptului de proprietate se transmite doar folosinta. Anexa 1 a acestui contract a reprezentat-o procesul-verbal de predare primire in care se mentioneaza ca activul Hotel „[...]”este compus din: Hotel „[...]” cu o capacitate de 678 locuri in 339 camere, piscina, gradinita „[...]”si amenajare parcare.

La data de 23.01.2002 s-a incheiat intre aceleasi parti actul aditional la contractul de leasing imobiliar nr. 57/2000, inregistrat de parata sub nr. 313/23.01.2002, prin care a fost transmis catre reclamanta dreptul de folosinta si posesie a imobilului-teren in suprafata totala de 1979,15 mp din care teren in suprafata de 1857,85 m.p. aferenta activului ”Hotel [...]” si teren de 121,30 m.p. aferent activului „Punct termic si Platforma Complex hotel „[...]”, imobile detinute de parata conform certificatului de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor seria .../10.07.2001 emis de Ministerul Turismului (pentru suprafata de teren de 121,30 m.p.) si certificatului de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor seria ./10.07.2001 emis de Ministerul Turismului (pentru suprafata de teren de 1857,85 m.p.)

Ulterior, la data de 04.02.2004 se incheie actul aditional la contractul de leasing imobiliar nr. 57/2000 inregistrat de parata sub nr. .../04.02.2004, prin care a fost transmisa catre reclamanta folosinta imobilului-teren in suprafata de 438,50 m.p. aferent activului „Gradinita [...]” cu destinatia „Restaurant” situat in zona de circulatie cuprinsa intre b-dul [...] si promenada, intre Hotel „[...]”si ... din zona ... - subzona ... din Statiunea [...], detinut de parata conform contractului de vanzare- cumparare autentificat sub nr. .../11.12.2003 de B.N.P. [...], incheiat cu Municipiul Constanta, in calitate de vanzator;

Prin actul aditional la contractul de leasing imobiliar nr. 57/2000 inregistrat de parata sub nr. .../04.02.2004, a fost transmisa catre reclamanta folosinta imobilului-teren in suprafata de 1608,02 m.p. aferenta activului „Piscina [...]” din care 1053,12 m.p. reprezinta suprafata aferenta activitatii, spatiu verde si teren sub constructii si 554,88 m.p,. suprafata reprezentand spatiu verde, detinut de parata conform contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. [...]/15.12.2003 de B.N.P. [...], incheiat cu Municipiul Constanta, in calitate de vanzator.

Instanta a retinut ca la data de 20.12.2004 s-a incheiat intre parti contractul de vanzare- cumparare nr. [...] autentificat sub nr. ... din 20.12.2004 la BNP [...] si [...], prin care S.C. [...] S.A., in calitate de vanzator a transmis catre cumparatoarea S.C. [...] -[...] S.R.L. dreptul de proprietate asupra urmatoarelor imobile:

• Imobilul - constructie Hotel „[...]”situat in Statiunea [...],
• Imobil-teren in suprafata totala de 3.904,37 m.p. compus din: 1.857,85 mp detinut de vanzator in baza certificatului seria .../ 10.07.2001, aferent constructiei Hotel „[...]”, 121,30 mp detinut de vanzatoare in baza certificatului seria .../10.07.2001, aferent punctului termic, 438,50 mp detinut de vanzatoare in baza contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. l .../11.12.2003 la BNP [...], aferent constructie gradinita (restaurant), 1.608,02 mp detinut de vanzatoare in baza contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. .../15.12.2003 la BNP [...], aferent constructie piscina.

In art. 1.1 si 1.2 din contract se prevede ca predarea-primirea imobilului constructie, a mijloacelor fixe si a obiectelor de inventar din dotarea Hotelului „[...]” s-a facut in baza procesului- verbal si a listelor de inventar cu ocazia semnarii contractului de leasing imobiliar cu clauza irevocabila de vanzare nr. .../2000 iar predarea imobilului-teren cu ocazia semnarii actelor aditionale nr. .../2002, .../2004 si .../2004.

Din Incheierea nr. .../15.08.2005 emisa de Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Constanta rezulta ca s-a intabulat dreptul de proprietate in favoarea S.C. [...] [...] S.R.L. asupra imobilului-teren in suprafata de 1857,85 mp, constructie Hotel „[...]” P+9E, teren in suprafata de

30. mp si constructie-punct termic, teren in suprafata de 438,50 mp si gradinita, teren in suprafata de 1608,02 mp si piscina. Aceasta incheiere a fost rectificata prin Incheierea nr. 15157/16.08.2005 (cu privire la nr. incheierii si al dosarului ca fiind 15157 iar nu 9079) si prin Incheierea nr. 9496/10.02.2012 (sub aspectul numarul actelor aditionale).

La data de 07.07.2005 se intocmeste documentatia cadastrala pentru aceste imobile, respectiv Hotel „[...]”cu terenul aferent de 1858 mp (1857,85 din acte), Gradinita in suprafata construita la sol de 141,16 mp si cu terenul aferent de 440 mp (438,5 mp din acte), Punctul termic in suprafata de 87,67 mp si terenul aferent de 120 mp (din acte 121,3 mp), Piscina in suprafata de 233,42 mp si terenul aferent de 1609 mp (1608.02 mp din acte).

Din Incheierea nr. .../05.08.2011 emisa de Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Constanta rezulta ca a fost radiata constructia C1 sub B2 din cartea funciara . constand in constructia piscina.

Din extrasul de carte funciara din data de 19.02.2013 comunicat primei instantei de catre Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Constanta a rezultat ca la acea data reclamanta era inregistrata in cartea funciara cu urmatoarele bunuri: constructie tip P+9E si terenul aferent de 1857,85 mp, gradinita Restaurant in suprafata desfasurata de 141 mp construita in 1975 si terenul aferent de 438,5 mp, constructie punct termic aferent Complexului „[...]” si terenul aferent de

30. mp, teren in suprafata de 1608,02 mp aferent unei constructii radiate (piscina).

Prin raportul de expertiza imobiliara efectuat in cadrul rejudecarii, s-au constatat urmatoarele: erorile si omisiunile ce au generat prezentul litigiu s-au datorat intocmirii incomplete a documentatiei cadastrale de catre [...] S.A la data incheierii contractelor de vanzare-cumparare in sensul ca nu a fost inventariata piscina, terenul aferent acesteia, punctul termic care deserveste numai hotelul „[...]”, parcarea acoperita a acestuia, gradinita (restaurant) si terenul aferent si a calculat COT numai pentru regim de inaltime de D+P+9E considerand eronat ca nu exista etajul 10; Hotelul „[...]” inscris in CF 225973 cu regim inaltime P+9 E, real are D+P+10 etaje (etaj 10 retras); Punctul termic a fost inscris in CF ..., dar nu s-a precizat constructia in CVC; Gradinita Restaurant inscrisa in CF ..., dar nu s-a precizat constructia in CVC, desi este precizata in PV de predare- primire incheiat intre parti; in CF . este intabulat numai terenul aferent Piscinei fara a fi mentionata si constructia, aceasta fiind omisa si din CVC cu toate ca era precizata in PV de predare- primire insa in prezent cele doua constructii (piscina adulti de 201,19 mp si piscina copii de 32,23 mp) au fost demolate conform Autorizatiei de Desfiintare nr. 49/16.03.2009 si in locul lor s-a construit o piscina noua conform Autorizatiei de construire nr. 60/07.01.2010; suprafata de teren aferenta constructiei amenajare parcare si constructia amenajare parcare nu sunt precizate in CVC desi constructia amenajare parcare apare in PV de predare-primire incheiat intre parti.

Instanta a stabilit ca, fata de data incheierii contractului de vanzare-cumparare nr. [...]/20.12.2004, in cauza sunt aplicabile dispozitiile vechiului Cod civil avand in vedere ca noul Cod civil a intrat in vigoare la data de 01.10.2011 astfel ca se aplica numai actelor si faptelor incheiate, produse ori savarsite dupa aceasta data, conform art. 6 alin. 5 Cod civil (nou).

Astfel, potrivit art. 969 Cod civil,
„conventiile legal facute au putere de lege intre partile contractante
” iar potrivit art. 1073 Cod civil,
„Creditorul are dreptul de a dobandi indeplinirea exacta a obligatiei, si in caz contrar are dreptul la dezdaunare
”. De asemenea, art. 1077 Cod civil prevede ca
„Nefiind indeplinita obligatia de a face, creditorul poate asemenea sa fie autorizat de a o aduce el la indeplinire, cu cheltuiala debitorului
’.

Art. 1294 Cod civil prevede ca
„Vinderea este o conventie prin care doua parti se obliga intre sine, una a transmite celeilalte proprietatea unui lucru si aceasta a plati celei dintai pretul lui
’ iar art. 1295 alin. 1 ca
„Vinderea este perfecta intre parti si proprietatea este de drept stramutata la cumparator, in privinta vanzatorului, indata ce partile s-au invoit asupra lucrului si asupra pretului, desi lucrul inca nu se va fi predat si pretul inca nu se va fi numarat
”.

Potrivit art. 1314 Cod civil „
Predarea este stramutarea lucrului vandut in puterea si posesiunea cumparatorului
’ iar potrivit art. 1315,
„Obligatia de a preda imobilele se indeplineste din partea vanzatorului prin remiterea cheilor, daca e vorba de o cladire, sau prin remiterea titlului de proprietate

In al doilea rand, trebuie mentionat ca desi reclamanta nu a indicat ca temei de drept, vanzarea bunurilor ce fac obiectul prezentei cauzei s-a realizat in temeiul O.U.G. nr. 88/1997 privind privatizarea societatilor comerciale modificata prin Legea nr. 99/1999 dupa cum rezulta din contractul de leasing imobiliar cu clauza irevocabila de vanzare nr. ... /03.05.2000.

Astfel, potrivit art. 2 lit. b din O.U.G. nr. 88/1997,
„Prevederile prezentei ordonante de urgenta se aplica (...) vanzarii de active ale regiilor autonome si ale societatilor comerciale la care statul sau o autoritate a administratiei publice locale este actionar majoritar, inclusiv ale companiilor nationale si ale societatilor nationale ori ale celorlalte societati comerciale rezultate din reorganizarea unei regii autonome de interes national sau local
”.

De asemenea, in art. 3 lit. d se prevede ca
„active inseamna bunuri sau ansambluri de bunuri din patrimoniul unei societati comerciale sau regii autonome, care pot fi separate si organizate sa functioneze independent, distinct de restul activitatii societatii sau regiei, cum ar fi unitati si subunitati de productie, de comert sau de prestari de servicii, sectii, ateliere, ferme, spatii comerciale, spatii de cazare sau de alimentatie publica, spatii pentru birouri sau alte bunuri de acelasi gen, inclusiv terenul aferent acestora ”.

Potrivit art. 24 alin. 1 din O.U.G. nr. 88/1997, „
Societatile comerciale la care statul sau o autoritate a administratiei publice locale este actionar majoritar pot vinde sau incheia contracte de leasing imobiliar pentru active aflate in proprietatea lor, cu aprobarea adunarii generale a actionarilor sau a consiliului de administratie, dupa caz, in conditiile stabilite prin normele metodologice emise in aplicarea prezentei ordonante de urgenta
’ iar potrivit alin. 5
„Prevederile prezentului articol se aplica si in cazul perfectarii unui contract de leasing imobiliar cu clauza irevocabila de vanzare, avand ca obiect utilizarea activelor apartinand societatilor comerciale la care statul sau o autoritate a administratiei publice locale este actionar majoritar, daca in contractul de leasing imobiliar nu s-a prevazut altfel

Mai trebuie precizat ca dispozitiile procedurale aplicabile sunt cele ale Codului de procedura civila din 1865 fata de data formularii actiunii (12.06.2012), anterior intrarii in vigoare a noului Cod de procedura civila aplicabil, potrivit art. 3 din Legea nr. 76/2012 numai proceselor incepute dupa data de 15.02.2013.

Instanta a retinut ca prima problema care trebuie lamurita o constituie stabilirea concreta a obiectului actiunii avand in vedere ca in apel apelanta a depus mai multe precizari ale actiunii, precizari prin care fie a mentionat expres ce imobile vizeaza fie a adaugat unele constructii pe care initial nu le indicase in cererea principala.

Astfel, in cererea depusa la data de 12.06.2012 si care a reprezentat actul de sesizare a instantei si in raport de care parata si-a formulat apararile iar instanta s-a pronuntat prin sentinta civila nr. 13411/12.11.2013 si nr. 2351/03.03.2015, s-a mentionat ca se solicita constatarea vanzarii- cumpararii asupra terenului suprafata de 363,89 m.p., imobil - constructie Hotel „[...]” demisol si 10 etaje, constructie punct termic, constructie restaurant (gradinita), piscina si amenajare parcare. Ulterior, in precizarile la cererea de apel din 26.01.2016 a mentionat ca imobilele vizate sunt teren in suprafata de 121,3 m.p., demisol si etajul 10 al imobilului Hotel „[...]”, C2 Receptie si C 3 Bar de zi, constructie „Punct termic”, constructie „Restaurant (gradinita), constructie „Piscina” si constructie „Amenajare parcare”.

Intrucat imobilele „C2 Receptie si C 3 Bar de zi” nu au fost mentionate in cererea principala, in apel nu se pot aduce completari actiunii initiale si nu se pot invoca alte motive sau mijloace de aparare, potrivit art. 292 C.pr.civila din 1865 si, in consecinta, asupra acestor imobile instanta de apel nu se va pronunta.

O alta problema o reprezinta faptul ca interesul reclamantei in actiunea de fata il reprezinta indreptarea unor erori materiale si omisiuni strecurate in actul de vanzare-cumparare, neregularitati pe care parata nu a acceptat sa le efectueze in mod amiabil prin prezentarea la notar asa cum i s-a solicitat prin adresa nr. 263/21.12.2011 si notificarea nr. 38/13.03.2012.

Asa cum in mod corect a aratat si prima instanta, pentru admisibilitatea actiunii avand ca obiect pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare, trebuie sa fie indeplinite urmatoarele conditii: sa existe un antecontract valabil incheiat, refuzul unei parti de a incheia contractul in forma autentica, partea reclamanta sa isi fi indeplinit obligatiile asumate prin antecontract, promitentul vanzator sa fie proprietarul bunului pentru a putea opera transferul dreptului de proprietate, bunul sa se afle inca in patrimoniul promitentului vanzator.

Insa, in analiza indeplinirii acestor conditii, instanta de fond a avut in vedere doar titlurile depuse la dosarul cauzei: certificatul de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor seria .../10.07.2001 emis de Ministerul Turismului (pentru suprafata de teren de 121,30 m.p.), certificatul de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor seria .../10.07.2001 emis de Ministerul Turismului (pentru suprafata de teren de 1857,85 m.p.), contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. .../11.12.2003 de B.N.P. [...] (pentru suprafata de 1608,02 m.p. aferenta activului ”piscina [...]”) si contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. .../11.12.2003 de B.N.P. [...] (suprafata de 438,50 m.p. aferenta activului ”gradinita [...]”). Astfel, instanta nu a avut in vedere specificul procedurii de privatizare a societatilor comerciale si de reorganizare a unitatilor economice de stat in regii autonome si societati comerciale.

In acest sens, are relevanta in cauza faptul ca anterior incheierii contractului de vanzare- cumparare nr. [...]/20.12.2004, intre parti s-a incheiat contractul de leasing imobiliar cu clauza irevocabila de vanzare nr. .../03.05.2000 in baza caruia s-a transmis paratei folosinta activelor ce au reprezentat mijloacele fixe aflate in proprietatea societatii comerciale privatizate, respectiv S.C. [...] S.A. Astfel, in lista de inventariere a mijloacelor fixe aflate la dosarul initial se mentioneaza cladirea hotelului „[...]”, parcarea, gradinita si piscina. De asemenea, in procesul verbal de predare-primire ce a reprezentat anexa 1 se mentioneaza ca activul Hotel „[...]” este compus din: Hotel „[...]” cu o capacitate de 678 locuri in 339 camere, piscina, gradinita „[...]” si amenajare parcare.

Faptul ca parata nu a depus la dosar actele de proprietate asupra constructiilor mentionate in actele incheiate intre parti (contractul de leasing nr. .../2000, procesul verbal de predare-primire, contractul de vanzare-cumparare nr. [...]/2004) nu inseamna ca parata nu era proprietarul acestor bunuri si ca nu putea transmite aceste bunuri catre reclamanta. De altfel, nici pentru constructia hotel nu s-a depus actul de proprietate, dar dreptul de proprietate asupra acestuia s-a transmis.

Dovada dreptului de proprietate a rezultat din faptul ca in cadrul procesului de privatizare a societatilor comerciale nu se poate realiza decat vanzarea activelor din patrimoniul societatilor comerciale asa cum se mentioneaza in art. 2 lit. b si art. 3 lit. d din O.U.G. nr. 88/1997 iar dovada proprietatii asupra acestora se realizeaza prin inscrierea lor ca mijloace fixe in evidentele societatii.

Mai mult, in cartea funciara reclamanta a fost inscrisa cu dreptul de proprietate asupra constructiei tip P+9E si terenul aferent de 1857,85 mp, gradinita Restaurant in suprafata desfasurata de 141 mp construita in 1975 si terenul aferent de 438,5 mp, constructie punct termic aferent Complexului „[...]” si terenul aferent de 121,30 mp, teren in suprafata de 1608,02 mp aferent unei constructii radiate (piscina) iar aceasta inscriere nu a fost contestata de parata astfel ca potrivit art. 27 alin. 1 din Legea nr. 7/1996 (in forma in vigoare la data efectuarii inscrierii), inscrierile in cartea funciara devin opozabile fata de terti de la data inregistrarii cererii.

Avand in vedere ca in contractul de leasing imobiliar cu clauza irevocabila de vanzare nr. 57/03.05.2000, in procesul verbal de predare-primire si actele aditionale la acesta se mentioneaza transmiterea si a constructiilor constand in constructie „Punct termic”, constructie „Restaurant (gradinita), constructie „Piscina” si constructie „Amenajare parcare”, instanta considera ca acestea au facut obiectul contractului de vanzare-cumparare nr. [...]/20.12.2004 si ca au fost transmise din proprietatea vanzatorului in proprietatea cumparatorului, pretul fiind achitat integral. Referitor la constructia „Piscina” trebuie precizat ca aceasta a facut obiectul vanzarii-cumpararii dar ulterior ea a fost demolata si construita o alta piscina dar instanta va avea in vedere doar cea care a facut obiectul vanzarii-cumpararii in 2004 si nu constructia noua din 2010.

In ce priveste demisolul si etajul 10 al imobilului Hotel „[...]”, instanta constata ca acestea nu au fost mentionate in contractul de leasing imobiliar cu clauza irevocabila de vanzare nr. 57/03.05.2000, in procesul verbal de predare-primire si actele aditionale la acesta si chiar daca ele au fost identificate prin raportul de expertiza tehnica, instanta nu poate considera ca s-a transmis si proprietatea asupra acestora atata timp cat nu sunt evidentiate in mod clar in aceste acte.

Referitor la suprafata de teren de 121,30 mp, este evident ca aceasta fost transmisa in proprietate si ca s-a facut dovada existentei in patrimoniul vanzatoarei prin certificatul de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor seria .../10.07.2001 emis de Ministerul Turismului atata timp cat suprafetele enumerate (de 1857,85 mp, 121,30 mp, 438,5 mp, 1608,02 mp) insumate dau 4025,67 mp, iar nu 3904,37, cat s-a mentionat in contractul de vanzare-cumparare nr. [...]/20.12.2004 ca fiind suprafata totala vanduta.

Fata de aceste considerente, instanta a admis apelul si a modificat in parte sentinta apelata potrivit art. 296 C.pr.civila din 1865 in sensul admiterii in parte a actiunii si constatarii transmiterii dreptului de proprietate prin contractul de vanzare-cumparare nr. [...]/20.12.2004 si asupra imobilelor constand in suprafata de teren de 121,30 mp (aferent de altfel, constructiei punct termic), constructie „Punct termic”, constructie „Restaurant (gradinita), constructie „Piscina” si constructie „Amenajare parcare”.

Intrucat actiunea a fost admisa, instanta a obligat partea cazuta in pretentii, respectiv parata la plata catre reclamanta a cheltuielilor de judecata efectuate in cauza, respectiv suma de 17919,5 lei constand in taxa de timbru (9916,5 lei in fond si 6498 lei in apel), timbru judiciar (5 lei), onorariu expertiza (1500 lei).

Impotriva acestei hotarari a declarat recurs reclamanta SC „[...]” [...] SRL,
solicitand admiterea acestuia, pentru motivele prevazute de art.304 pct.7, 8 si 9 Cod procedura civila si modificarea in parte a hotararii atacate in sensul de a se constata ca au facut obiectul contractului de vanzare cumparare si demisolul si etajul 10 al imobilului Hotel „[...]”, precum si constructiile C2- receptie hotel si C3 - bar.

Referitor la motivul de casare prev. de art. 304 pct. 7 Cod procedura civila, arata ca instanta de apel motiveaza solutia de mentinere a dispozitiilor instantei de fond, referitoare la demisolul si etajul 10 al imobilului Hotel „[...]”, rezumandu-se sa arate ca imobilul in cauza nu figureaza in contractul de vanzare cumparare nici in contractul de leasing imobiliar cu clauza irevocabila de vanzare si drept urmare cererea nu poate fi admisa.

In atare situatie, considera ca, in ceea ce priveste demisolul si etajul 10 al imobilului Hotel „[...]”, hotararea atacata nu cuprinde motivele pe care se sprijina solutia adoptata.

Mai arata recurenta ca, din moment ce a solicitat prin petitul actiunii sa se pronunte o hotarare care sa tina loc de act de vanzare cumparare, parata avand calitatea de vanzator, iar reclamanta calitatea de cumparator pentru constructia Hotel „[...]”, demisol si 10 etaje, iar la pct. I din actiune a aratat ca „Imobil constructie hotel „[...]” tip D+P+10 E; format din C1- hotel, C2- receptie hotel si C3- bar”, nu se poate aprecia, asa cum a facut instanta de apel, ca ar fi intervenit o completare a actiunii in fata instantei de apel.

Drept urmare, considera ca ne aflam in prezenta cazului prevazut de art. 304 pct. 8. Cod procedura civila.

Cu privire la motivul de casare prev. de art. 304 pct. 9 Cod procedura civila, arata recurenta ca toate argumentele folosite de instanta de fond pentru a pronunta hotararea prin care s-a admis in parte apelul si s-a constatat ca au facut obiectul contractului de vanzare cumparare nr. ... din 20.12.2004 incheiat intre S.C [...] S.A. si S.C [...] [...] S.R.L, si urmatoarele imobile: Teren in suprafata de 121,3 m.p.; Constructia „Punctul Termic”; Constructia „Restaurant(gradinita)”; Constructia „Piscina”; Constructia „Amenajare parcare acoperita”, isi gasesc aplicabilitatea, mutatis mutandis si in cazul constructiile C2-Receptie si C3-Bar de zi, precum si a demisolul si etajului 10 al constructiei Hotel.

In cazul acestor ultime imobile, considera recurenta, in mod inexplicabil instanta de apel nu a mai facut aplicabilitatea dispozitiilor art. 2 lit. b si art. 3 lit. d din OUG nr. 88/1997 „potrivit carora dovada proprietatii asupra acestora se realiza prin inscrierea lor ca mijloace fixe in evidentele societatii”.

Toate aceste constructii au facut parte atat din contractul de leasing imobiliar cu clauza irevocabila de vanzare nr. .../03.05.2000, cat si din contractul de vanzare-cumparare nr.[...]/20.12.2004, chiar daca acestea nu au fost mentionate in mod expres. Prin incheierea celor doua contracte vointa reala a partilor a fost aceea de a vinde respectiv de a cumpara intregul complex „[...]”, inclusiv constructiile C2-Receptie si C3-Bar de zi, precum si a demisolul si etajul 10 al constructiei Hotel.

Referitor la constructiile C2-Receptie si C3-Bar de zi, acestea fac parte din anexele la contractul de leasing imobiliar cu clauza irevocabila de vanzare.

In ceea ce priveste demisolul si etajul 10 al constructiei Hotel, existenta acestora este dovedita cu schitele existente din 1977 la ... S.A., schite ce au fost puse la dispozitia expertului in copii conforme cu originalul .

Astfel, din raportul de expertiza efectuat in cauza de expert [...], necontestat de parata, rezulta indubitabil ca toate bunurile pentru care subscrisa solicita sa se pronunte o hotarare care sa tina loc de act de vanzare cumparare au facut obiectul contractului de leasing imobiliar cu clauza irevocabila de vanzare si a actelor aditionale la acesta, dar nu au fost evidentiate in mod concret in actul de vanzare-cumparare autentificat sub nr.1436 din 20.12. 2004 la BNP , [...] si [...].

Precizeaza recurenta ca, de la data incheierii contractului de leasing imobiliar cu clauza irevocabila de vanzare si pana in prezent, toate aceste bunuri s-au aflat in posesia sa, iar parata nu a invocat vreun moment faptul ca aceste bunuri nu au facut obiectul celor doua contracte, dimpotriva a sustinut constant ca a instrainat intregul complex „[...]”, incercand sa paralizeze actiunea noastra prin exceptii, invocand in acest sens exceptia lipsei de interes si exceptia lipsei calitatii procesual pasive, motivat de faptul ca s-a instrainat deja intregul complex „[...]”

In conditiile in care activul Hotel „[...]” era format din demisol si 10 etaje, precum si din constructiile C2-Receptie si C3-Bar de zi, iar potrivit actului de vanzare-cumparare acesta are parter si 9 etaje, iar din acest activ fac parte si celelalte constructii ( gradinita, piscina, punct termic, amenajare parcare), fara ca acestea sa fie mentionate in actul de vanzare-cumparare, nu se poate sustine ca parata si-a indeplinit obligatiile ce ii reveneau potrivit contractului de leasing imobiliar cu clauza irevocabila de vanzare si a actelor aditionale la acesta.

Analizand criticile formulate de recurent prin motivele de recurs in raport cu actele si lucrarile dosarului, Curtea constata urmatoarele:

Prin contractul de vanzare-cumparare nr. [...] din 20.12.2004 incheiat la BNP [...] si [...], S.C. [...] S.A., in calitate de vanzator si S.C. [...] S.R.L. s-a instrainat imobilul compus din constructie - Hotel „[...]” si teren in suprafata totala de 3.904,37 m.p.

In art.9 alin.2 din contractul autentic de vanzare-cumparare nr.[...]/20.12.2004 s-a prevazut ca anexele fac parte integranta din acesta, respectiv contractul de leasing imobiliar cu clauza irevocabila de vanzare nr. 57/2001 (anexa nr.1) si actele aditionale nr.313/2002; 183/2004 si 188/2004 (anexa nr.2).

Prin contractul de leasing imobiliar cu clauza irevocabila de vanzare nr. .../03.05.2000 s-a transmis de catre locatorul-proprietar S.C. [...] S.A. catre utilizatorul S.C. [...]-[...] S.R.L. dreptul de folosinta asupra activului Hotel „[...]” pentru o durata de 7 ani cu mentiunea ca pentru terenul suprafata construita de 2838 mp pentru care nu s-a eliberat certificat de atestare a dreptului de proprietate se transmite doar folosinta. Anexa 1 a acestui contract a reprezentat-o procesul-verbal de predare primire in care se mentioneaza ca activul Hotel „[...]”este compus din: Hotel „[...]” cu o capacitate de 678 locuri in 339 camere, piscina, gradinita „[...]”si amenajare parcare.

La data de 23.01.2002 s-a incheiat intre aceleasi parti actul aditional la contractul de leasing imobiliar nr. 57/2000, inregistrat de parata sub nr. 313/23.01.2002, prin care a fost transmis catre reclamanta dreptul de folosinta si posesie a imobilului-teren in suprafata totala de 1979,15 mp din care teren in suprafata de 1857,85 m.p. aferenta activului ”Hotel [...]” si teren de 121,30 m.p. aferent activului „Punct termic si Platforma Complex hotel „[...]”, imobile detinute de parata conform certificatului de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor seria .../10.07.2001 emis de Ministerul Turismului (pentru suprafata de teren de 121,30 m.p.) si certificatului de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor seria ./10.07.2001 emis de Ministerul Turismului (pentru suprafata de teren de 1857,85 m.p.).

Ulterior, la data de 04.02.2004 se incheie actul aditional la contractul de leasing imobiliar nr. 57/2000 inregistrat de parata sub nr. 183/04.02.2004, prin care a fost transmisa catre reclamanta folosinta imobilului-teren in suprafata de 438,50 m.p. aferent activului „Gradinita [...]” cu destinatia „Restaurant” situat in zona de circulatie cuprinsa intre b-dul [...] si promenada, intre Hotel „[...]”si Teatrul de Vara din zona ...- subzona ... din Statiunea [...], detinut de parata conform contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. .../11.12.2003 de B.N.P. [...], incheiat cu Municipiul Constanta, in calitate de vanzator;

Prin actul aditional la contractul de leasing imobiliar nr. 57/2000 inregistrat de parata sub nr. 188/04.02.2004, a fost transmisa catre reclamanta folosinta imobilului-teren in suprafata de 1608,02 m.p. aferenta activului „Piscina [...]” din care 1053,12 m.p. reprezinta suprafata aferenta activitatii, spatiu verde si teren sub constructii si 554,88 m.p,. suprafata reprezentand spatiu verde, detinut de parata conform contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. [...]/15.12.2003 de B.N.P. [...], incheiat cu Municipiul Constanta, in calitate de vanzator.

Instanta de apel prin Decizia civila nr.350/10.03.2016 a constatat ca au facut obiectul contractului de vanzare-cumparare nr.2771/20.12.2004 incheiat intre partile in litigiu, urmatoarele imobile:

•  teren in suprafata de 121,3 m.p;
•  constructia „Punctul Termic”;
• constructia „Restaurant (gradinita)”;
• constructia „Piscina”;
• constructia „Amenajare parcare acoperita”.

Ca si instanta de fond s-a respins actiunea privind capatul de cerere avand ca obiect demisolul si etajul 10 al Hotelului [...], C2 receptie si C23 Bar de zi.

Argumentele instantei de apel privind constructiile C2 receptie si C3 Bar de zi, in sensul ca nu au fost mentionate in cererea principala nu pot fi primite.

In fata instantei de fond reclamanta in petitul cererii de chemare in judecata a solicitat pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act de vanzare-cumparare pentru imobilul constructie Hotel [...] - Statiunea [...], pentru ca la pct.1 sa se refere la un „imobil constructie Hotel [...], tip D+P+10 E, format din C1 - hotel, C2 receptie hotel si C3 bar”.

In aceste conditii in conformitate cu dispozitiile art.304 pct.8 Cod pr.civila, instanta de apel a interpretat gresit actul juridic dedus judecatii, deoarece aceste constructii C2 si C3 fac parte din anexele la contractul de leasing imobiliar cu clauza irevocabila de vanzare.

In ceea ce priveste neincluderea demisolului si a etajului 10 al constructiei Hotel, critica formulata de reclamanta este intemeiata in parte.

Astfel, in baza probelor administrate rezulta ca demisolul constructiei a existat de la construirea sa, situatie necontestata.

In schimb, etajul 10 al cladirii nu exista la data incheierii contractului de vanzare-cumparare, conform inscrisurilor existente la dosar.

Acesta nu a fost mentionat in contractul de leasing imobiliar cu clauza irevocabila de vanzare nr.57/03.05.2000, in procesul verbal de predare-primire sau actele aditionale.

Sustinerea reclamantei ca a fost identificat de expertul imobiliar cu ocazia efectuarii raportului de expertiza, nu poate duce la concluzia transmiterii proprietatii catre aceasta.

Asa fiind, in conformitate cu art.312 Cod pr.civila se va admite recursul si se va modifica in parte Decizia nr.350/10.03.2016 a Tribunalului Constanta.

Se vor mentine restul dispozitiilor deciziei civile recurate.

In conformitate cu dispozitiile art.23 alin.1 lit.b din Legea nr.146/1997 se va dispune catre reclamanta restituirea taxei judiciare de timbru in cuantum de 1.635 lei.

Decizia civila nr. 206/10.10.2016 Judecator redactor Nicolae Stanci