Notificare formulata pentru restituirea in natura a terenului liber. Acordarea imobilului in compensare unei terte persoane, urmata de instrainarea lui succesiva. Invocarea bunei-credinte a tertilor dobanditori.

 

In procedura Legii nr. 10/2001, tertii subdobanditori nu se pot apara prin mijlocirea bunei-credinte si invocarea aparentei in drept a titlului societatii, cata vreme notificarea nu trebuia sa fie dublata de masuri suplimentare de opozabilitate (notarea litigiului in registrele de publicitate, notificarea directa a tertilor de catre persoana indreptatita etc.), simpla ei inregistrare atragand interdictia incheierii oricarui act juridic translativ de drepturi asupra imobilului vizat.

 

Art. 20, alin. 1, art. 21  din Legea nr. 10/2001

 

Prin sentinta civila nr. 3480/9.06.2011 a Tribunalului Constanta a fost admisa in parte actiunea reclamantilor G.A.,

G.E.,

V.(G.)E. si

G.R.

in contradictoriu cu paratii PRIMARUL MUNICIPIULUI CONSTANTA, S.C. H.D.G. S.A. BUCURESTI
,
P.M., P.C.,

D.G.C. si D.R.L., astfel cum a fost precizata.

S-a constatat nulitatea absoluta partiala a Dispozitiei nr.3332/09.12.2003 emise de paratul Primarul Municipiului Constanta in favoarea paratei S.C. H.D.G. S.A. Bucuresti, in ceea ce priveste atribuirea in compensare a suprafetei de teren de 418, 68 mp. din suprafata totala de 525,00 mp. situata la intersectia str. M. cu str. C. (identificat conform expertizei).

A fost respinsa ca nefondata cererea reclamantilor de constatare a nulitatii absolute partiale a contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 1402/27.04.2004 la BNP M.I. si a contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 5520/02.10.2007.

Pentru a pronunta aceasta solutie, instanta de fond a retinut ca prin notificarea formulata conform Legii 10/2001 si inregistrata la BEJ R.A. sub nr.103/14.06.2001, reclamantii - in calitate de mostenitori ai defunctilor G.I. si G.M. - au solicitat Primariei Municipiului Constanta restituirea imobilului din Constanta, str. M. nr.20A, colt cu str. C. nr.30 (fosta str. M. nr.20, colt cu str. ICB nr.30).

In absenta oricarui raspuns dat notificarii, s-au adresat ulterior Tribunalului Constanta cu cerere de solutionare pe fond a notificarii (dosarul civil nr.1410/118/2008, a carui judecata a fost suspendata prin incheierea din 23.11.2009 in temeiul art.244 alin.1 pct.1 Cod proc.civ, pana la solutionarea irevocabila a prezentei cauze).

S-a avut in vedere ca Dispozitia nr.3323/09.12.2003 emisa de Primarul Municipiului Constanta in solutionarea notificarii nr.105830/07.08.2001 a admis cererea formulata de S.C. H.D.G. S.A. Bucuresti (cesionar de drepturi litigioase in baza contractelor incheiate cu mostenitorii fostului proprietar al imobilului-teren in suprafata de 100.000 mp. situat in Constanta, Parcul Tabacariei), atribuindu-se acestei societati, in compensare, suprafata de teren de 133.696,9 mp. situata in intravilanul Municipiului Constanta,
in care este inclus si lotul in suprafata de 525 mp. situat la intersectia strazilor M. si C
.

Prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr.1402/27.04.2004 la BNP M.I., S.C. H.D.G. S.A. a transmis numitilor P.C. si P.M. dreptul de proprietate asupra terenului in discutie; la randul lor, paratii P. au vandut acelasi teren paratilor D.R.L. si D.G.C., prin contractul de vanzare-cumparare autentif. sub nr.5520/02.10.2007.

Instanta s-a raportat la expertiza efectuata in cauza de expert S.M., in sensul ca terenul de 525 mp. sus-mentionat se suprapune partial, in limitele a 418,68 mp. delimitati de expert prin punctele ABC1D1, cu terenul din Constanta, str. M.B. nr.20 colt cu str. C. nr.27, reprezentand lotul 1, careul 142 in planul cadastral din 1936, preluat de stat in baza Decretului nr.92/1950 si revendicat de reclamanti in procedura Legii nr.10/2001.

Ca disp. art.21 alin.5 din Legea nr.10/2001 (introdus prin Legea nr.247/2005), dar si la cele ale art. 20 al. 1 din lege (anterior modificarii aduse prin actul normativ din 2005) prevad sanctiunea nulitatii – in forma initiala, implicit, iar ulterior, explicit – pentru toate actele juridice patrimoniale create pana la solutionarea procedurilor administrative si, dupa caz, judiciare. Ca prin aceste prevederi s-a urmarit, astfel cum rezulta si din pct. 20.1 al Normelor Metodologice de aplicare unitara a Legii nr.10/2001, aprobate prin H.G. nr.498/2003, indisponibilizarea imobilelor restituibile si suspendarea oricaror proceduri legale de instrainare catre alte persoane decat cele indreptatite in temeiul legii speciale, pana la solutionarea notificarii.

Instanta a apreciat ca in cazul atribuirii in compensare (echivalenta ca efecte juridice notiunii de „instrainare”), nulitatea nu priveste nerespectarea conditiilor legale pentru acordarea masurilor reparatorii prin echivalent in aceasta modalitate, ci se fundamenteaza pe faptul ca bunul face obiectul unei cereri de restituire in natura formulate de mostenitorii pretinsului fost proprietar.

Ori, in situatia in care, mai inainte de solutionarea notificarii reclamantilor, primarul a emis o dispozitie de atribuire in compensare a unei parti din terenul notificat, masura este lovita de nulitate prin prisma impedimentului legal sus-citat, fara a prezenta vreo relevanta daca societatea parata era sau nu indrituita la  masuri reparatorii in temeiul Legii nr.10/2001.

Pentru aceste considerente a fost considerata intemeiata cererea in  constatarea nulitatii absolute partiale a Dispozitiei de Primar nr.3332/2003, cat priveste suprafata de 418, 68 mp. din totalul de 525,00 mp.

Instanta de fond a respins insa ca neintemeiate capetele de cerere privind constatarea nulitatii absolute partiale, pentru aceeasi suprafata, a contractelor de vanzare-cumparare autentificate sub nr. 1402/27.04.2004 si respectiv sub nr.5520/02.10.2007, ca acte subsecvente actului nul. S-a aratat ca desi de principiu, anularea titlului de proprietate al transmitatorului cu titlu oneros al unui bun este de natura sa atraga si caducitatea actului in privinta tertului achizitor (ca efect al principiului
resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis
), in cazul in care acesta din urma este de buna-credinta poate pastra bunul, solutia justificandu-se pe ratiuni de etica si utilitate sociala.

S-a pornit de la teza bunei credinte, care se prezuma in raport de art. 1899 cod civil si s-a aratat ca in speta nu s-au administrat probe din care sa rezulte ca paratii P. au actionat in fraudarea drepturilor reclamantilor, fiind astfel de rea credinta la momentul incheierii contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 1402/27.04.2004, pentru a se retine cauza ilicita si, deci, nulitatea acestuia.

Judecatorul fondului a avut in vedere ca instrainarea a fost perfectata in baza certificatului fiscal nr.48760/27.04.2004 emis de Consiliul Local Constanta-SPITVBL si a extrasului de carte funciara eliberat de B.C.F. /Judecatoria Constanta, precum si a declaratiei cumparatorului in sensul ca a verificat personal existenta titlului de proprietate al societatii vanzatoare, asigurandu-se ca terenul nu este scos din circuitul civil si nu este grevat de sarcini sau procese. Ca in aceste conditii nu li se poate reprosa paratilor cumparatori ca nu au manifestat  prudenta si diligenta la data incheierii actului a carui nulitate se invoca si ca nu s-au informat asupra situatiei juridice a imobilului. S-a avut in vedere si ca nu au fost administrate dovezi ca, anterior incheierii contractului, paratii ar fi fost instiintati despre intentia reclamantilor de redobandire a imobilului si despre demersurile facute in acest sens.

Prin urmare, a conchis judecatorul, din moment ce societatea vanzatoare figura ca proprietar in evidentele fiscale, iar verificarile in registrele de publicitate imobiliara nu au relevat existenta unor litigii sau a unor eventuale sarcini care sa greveze terenul instrainat, se poate retine ca paratii P. au contractat fara a avea cunostinta despre notificarea reclamantilor si avand reprezentarea adevaratului proprietar in persoana SC H.D.

Au fost retinute aceleasi argumente referitoare la buna credinta a dobanditorilor cu titlu oneros D.R.L. si D.G.C.

Impotriva acestei hotarari au formulat
apel
, in termen legal,
atat reclamantii
G.E., V.(G.)E. si G.R.,
cat si paratul
PRIMARUL MUNICIPIULUI CONSTANTA, criticile vizand schimbarea solutiei pronuntate fiind insa depuse doar de catre apelantii reclamanti.

In motivele de apel prezentate la 19.10.2011, reclamantii au aratat ca hotararea primei instante este netemeinica si nelegala cat priveste respingerea cererii in constatarea nulitatii absolute partiale a contractelor de vanzare-cumparare mentionate, ca o gresita aplicare a principiului anularii actelor juridice subsecvente ca efect al anularii actului principal.

S-a solicitat sa se constate ca instanta de fond nu a observat ca dreptul transmitatorului provine de la un
non dominus
(statul), care si-a construit calitatea de proprietar pe baza unei preluari nelegale a bunului litigios, in temeiul unui act normativ care contravenea legilor de la acea vreme in materia dreptului de proprietate.

S-a sustinut ca buna-credinta a subdobanditorului trebuie probata, atunci cand este vorba despre bunuri preluate de stat fara titlu valabil, omisiunea acestuia de a verifica daca transmitatorul dreptului era un
verus dominus
constituindu-se intr-o grava neglijenta si, implicit, in rea-credinta. Buna-credinta nu creeaza, prin ea insasi, dobandirea dreptului de proprietate.

Apelantii reclamanti au solicitat totodata sa se constate ca intimatii parati persoane fizice nu au avut o conduita lipsita de orice culpa sau indoiala, pentru a se stabili ca au fost de buna credinta, pentru ca ei cunosteau ca acest teren acordat in compensare societatii H.D.G. S.A. fusese preluat in mod abuziv de catre stat, ei urmand sa aiba un dubiu cu privire la legalitatea titlului statului.

In lipsa unor masuri de prudenta si diligenta, intimatii parati si-au asumat toate consecintele, iar incheierea acestor contracte de vanzare-cumparare a constituit un abuz de drept, care trebuie reprimat.

Analizand criticile astfel formulate, Curtea va retine ca apelul reclamantilor este fondat.

Astfel, ceea ce s-a pus in discutie in raport de disp. art. 295 alin. 1 Cod proc. civila este aplicarea directa in prezentul litigiu a principiului
resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis
, care reflecta ca regula situatia juridica a actului subsecvent celui constatat nul.

In doctrina s-a aratat ca principiul anularii actului subsecvent ca urmare a anularii actului initial se prezinta ca o consecinta fireasca in plan juridic a celorlalte doua principii care guverneaza nulitatea actului, anume, retroactivitatea (ceea ce inseamna ca orice act nul repune partile in situatia anterioara incheierii lui) si respectiv, a celui definit prin adagiul
nemo dat quod non habet
(ceea ce arata ca nimeni nu poate transmite valabil ceea ce nu are/detine).

In speta, instanta de fond a analizat corect – intrand in puterea lucrului judecat prin neapelare – aspectul incalcarii art. 20 alin. 1 din lege, care a reglementat ,,indisponibilizarea’’ bunului imobil indicat in notificare.

In mod judicios a aratat astfel instanta de fond ca legiuitorul – desi nu a indicat explicit prin lege, ci doar prin pct. 20.1 din Normele metodologice de aplicare unitara a Legii nr. 10/2001, aprobate prin H.G. nr. 198/2003 (intrate in vigoare inainte de emiterea dispozitiei 3323/9.12.2003 a Primarului mun. Constanta) – a urmarit cu claritate scopul mentinerii situatiei juridice a imobilului existente la data aparitiei legii reparatorii si evitarea eventualelor acte juridice translative de proprietate care ar pune in imposibilitate persoana indreptatita sa mai obtina vreodata masura prevalenta a restituirii in natura.

Art. 9 alin. 1 din lege (in forma existenta la data notificarii depuse de apelantii reclamanti) dispunea in sensul ca
,,Imobilele preluate in mod abuziv, indiferent in posesia cui se afla in prezent, se restituie in natura in starea in care se afla la data cererii de restituire si libere de orice sarcini’’
.

In acest sens este si interpretarea data in literatura juridica si in jurisprudenta constanta a instantelor in legatura cu sfera de aplicare a art. 46 din Legea nr. 10/2001 (in forma anterioara republicarii), in sensul ca ea vizeaza exclusiv actele juridice de instrainare incheiate inainte de intrarea in vigoare a legii si nicidecum cele facute dupa acest moment.

Pornind corect de la aceasta premisa, instanta de fond s-a indepartat insa ulterior, in analiza valabilitatii actelor juridice subsecvente, de la regula generala aplicabila in materia nulitatii actelor juridice, opinand ca fata de buna-credinta a tertilor intimati persoane fizice nu se poate retine si nulitatea absoluta partiala a contractelor de vanzare-cumparare incheiate succesiv.

Din acest punct de vedere, instanta urmeaza a retine ca respectarea unui alt principiu de drept, cel al asigurarii securitatii raporturilor juridice si al circuitului civil, nu isi gaseste relevanta decat in analiza drepturilor obtinute de tertul subdobanditor asupra unui bun detinut cu buna credinta, in considerarea statului transmitator ca fiind
verus dominus
si pe aparenta in drept fondata pe titlul notoriu al statului, precum si pe credinta comuna si invincibila a dreptului acestuia asupra bunului in discutie.

Doar in aceste conditii s-a pus problema crearii unui dubiu tertului subdobanditor, prin actele sau faptele publice si neechivoce ale fostului titular al dreptului in legatura cu imobilul in cauza, fondate pe dreptul sau anterior celui exhibat de stat; astfel fiind, notificat asupra procedurilor administrative sau jurisdictionale initiate de cel din urma in vederea obtinerii retrocedarii bunului imobil, tertul nu se va mai putea apara prin invocarea bunei credinte sau a valabilitatii titlului statului, pentru a clama la randul sau exceptia de la regula
resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis.

Este fara dubiu faptul ca cerinta notificarii asupra procedurilor administrative sau jurisdictionale este pe deplin indeplinita in speta, cata vreme legea speciala pretinde, ca o cerinta prealabila a acestei ,,indisponibilizari’’, doar notificarea entitatii detinatoare in conditiile art. 21 din Legea nr. 10/2001, prin executorul judecatoresc.

Asadar, cata vreme notificarea adresata Municipiului Constanta viza fara echivoc o masura reparatorie de restituire in natura, unitatea detinatoare nu putea, cum corect a stabilit si tribunalul, sa acorde masuri reparatorii in echivalent pentru acelasi imobil unei terte persoane,  fara a incalca scopul explicit al legii – emitand un act lovit de nulitate cat priveste suprafata notificata.

In egala masura, tertii subdobanditori nu se pot apara prin mijlocirea bunei credinte si invocarea aparentei in drept a titlului societatii, cata vreme notificarea nu trebuia sa fie dublata, conform legii, de masuri suplimentare de opozabilitate (notarea litigiului in registrele de publicitate, notificarea directa a tertilor de catre persoana indreptatita etc.), simpla ei inregistrare atragand interdictia incheierii oricarui act juridic translativ de drepturi asupra imobilului vizat.

In raport de toate aceste considerente care tin de corecta interpretare si aplicare a legii, instanta de apel va avea in vedere ca in speta urmau a fi admise si pretentiile legate de constatarea nulitatii absolute partiale (anume, pentru suprafata identificata conform expertizei ca s-ar suprapune peste imobilul din notificare – 418,68 mp) a contractelor de vanzare-cumparare incheiate intre parati.

In ce priveste apelul declarat de apelantul parat PRIMARUL MUNICIPIULUI CONSTANTA, Curtea va retine ca nu sunt argumente pentru care sa se admita in raport de disp. art. 292 al. 2 cod proc. civila vreuna din criticile invocate de aceasta parte cu ocazia judecatii in fond.

Astfel fiind, pentru temeiul dat de art. 296 cod proc.civila si ca o consecinta a admiterii apelului reclamantilor, se va schimba in parte hotararea apelata, in sensul constatarii nulitatii absolute partiale a contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 1402/27.04.2004, incheiat intre paratii S.C. H.D.G. S.A. si P.M. si P.C., respectiv a contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 5520/02.10.2007, incheiat intre paratii P.M., P.C., D.G.C. si D.R.L., pentru suprafata de 418,68 m.p. identificata prin expertiza.

Decizia civila nr. 438/C/23.11.2011

Judecator redactor Mihaela Ganea