Legea nr. 18/1991. Nulitatea contractului de vanzare-cumparare ce are ca obiect un teren ce a facut obiectul constituirii dreptului de proprietate conform art. 19/2 din Legea 18/1991.

 

 Incalcarea interdictiei legale de instrainare. Inaplicabilitatea principiului
nemo auditur propriam turpitudinem allegans
.

 

Potrivit art. 32 din Legea 18/1991, terenul atribuit conform art. 19, 21, 43 (prin constituire) nu poate fi instrainat intre vii timp de 10 ani, socotiti de la inceputul anul urmator celui in care s-a facut inscrierea proprietatii, sub sanctiunea nulitatii absolute a actului de instrainare.

Legea nr. 54/1998 care reprezinta dreptul comun in materie de circulatie juridica a terenurilor si care a abrogat art. 66-73 din Legea 18/1991, a mentinut exceptia inalienabilitatii temporare a terenurilor dobandite prin constituire (art. 32 din Legea nr. 18/1991), potrivit principiului general de drept „generalia specialia non abrogant” o norma generala nu poate abroga implicit sau indirect o norma speciala ci doar expres, astfel ca in lipsa unei dispozitii exprese de abrogare s-au mentinut dispozitiile care interziceau instrainarea.

Prin urmare, instanta nu poate ratifica nici confirma un act juridic lovit de nulitate si nu poate da eficienta dispozitiilor referitoare la conversiunea unui act juridic, astfel cum sustin recurentii, intrucat regimul juridic al nulitatii absolute impiedica pronuntarea unei astfel de solutii.

 

Legea nr. 18/1991, art. 19, 21, art. 32 alin.1

Legea nr. 54/1998

 

Prin sentinta civila nr. 21361/22.12.2009, Judecatoria Constanta a            respins  exceptia  lipsei calitatii procesuale active, a admis exceptia lipsei de interes si a respins cererea formulata de reclamantul A.G. in contradictoriu cu paratii B.A. si B.I., ca fiind  lipsita de interes.

A obligat  reclamantul sa achite paratilor suma de 1190 lei, reprezentand cheltuieli de judecata.

Pentru a pronunta aceasta hotarare prima instanta a retinut ca prin cererea dedusa judecatii, reclamantul A.G. a  solicitat  constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare-cumparare cu clauza de intretinere, autentificat sub nr. 1861/13.01.1994, pentru incalcarea  interdictiei  temporare  de vanzare-cumparare prevazuta expres  de  art.  32 al. 1 din Legea 18/1991, sustinand ca actul contestat a fost incheiat cu incalcarea normei legale mentionate, si chiar in situatia in care  ar exista o abrogare ulterioara a  normei  ce  cuprinde  clauza de nulitate, actul va  putea fi considerat  nul  in temeiul  principiului
tempus regit  actum.

S-a constatat ca paratii au depus intampinare prin care au invederat ca temeiul juridic al cererii rezulta din neexecutarea obligatiilor contractuale in mod culpabil, cu referire la  prevederile  art. 1020 - 1021 Cod civil, fiind  necesar a se lamuri natura obligatiei principale, a scopului urmarit de parti la incheierea contractului si implicit a naturii juridice a acestuia, respectiv daca este o conventie de  vanzare-cumparare sau de intretinere, in  aceasta din urma situatie  nefiind aplicabile  dispozitiile art. 32 din Legea 18/1991.

Au invocat, de asemenea, pe cale de exceptie, lipsa calitatii procesuale  active si lipsa interesului, prin raportare la art. 32 din  actul normativ  mentionat, care  face referire la  persoanele ce ar justifica  legitimare  procesuala  sa invoce  nulitatea conventiei, reclamantul nu justifica un interes legitim si nu este indreptatit  sa  solicite anularea actului, nefiindu-i ingaduit  nimanui de a se prevala de propria culpa pentru a obtine protectia unui drept.

In referire la mijlocul procesual ales pentru valorificarea  drepturilor sale, paratii au invocat exceptia prescriptiei dreptului material la actiune, prin raportare la  prevederile  Decretului nr.167/1958.

A retinut prima instanta ca, dat fiind regimul juridic al nulitatii absolute, prin raportare si la dispozitiile art. 2 din Decretul 167/1958, reclamantul justifica legitimare procesuala, aceasta cu atat mai mult cu cat  are  si calitate de parte contractanta a  conventiei in discutie.

In ceea ce priveste exceptia lipsei interesului s-a constatat ca cel care a promovat cererea este insusi vanzatorul, care  invoca dupa o perioada de 14 ani de la data incheierii conventiei nulitatea absoluta a acesteia, desi insasi interdictia prevazuta de lege, prin raportare  la  momentul emiterii titlului de proprietate (16.06.1993) a expirat, iar pe de alta parte, in calitate de titular al  dreptului de proprietate instrainat, avea cunostinta  de modalitatea de  dobandire a  dreptului si  eventualele interdictii privind instrainarea  prin acte intre vii a terenului, pentru o perioada de 10 ani de la data constituirii dreptului de proprietate.

 S-a constatat ca  reclamantul  se  prevaleaza de propria sa culpa pentru a obtine protectia dreptului, ceea ce contravine principiilor exercitarii  drepturilor subiective civile si ca folosul practic urmarit nu este unul actual, in  situatia in care partea care recurge la  aceasta  forma procedurala si titularul dreptului caruia legea ii recunoaste legitimare procesuala in astfel de cazuri a incheiat conventia  in  conditiile mentionate,  declarand ca a primit si pretul  convenit.

  Impotriva acestei hotarari a declarat apel, in termen legal, reclamantul  A.G., care a criticat solutia instantei de fond din perspectiva admiterii exceptiei lipsei interesului in formularea actiunii.

A sustinut apelantul reclamant ca, intrucat cauzele de nulitate urmeaza a fi cercetate prin raportare la normele imperative in vigoare la data intocmirii actului, faptul ca au trecut 14 ani de la data incheierii contractului sau faptul ca intre timp interdictia de vanzare a expirat este irelevant, din moment ce contractul de vanzare-cumparare a fost intocmit inauntrul termenului de 10 ani in care opera interdictia.

S-a invederat ca si dupa intrarea in vigoare a Legii nr. 54/1998 s-a mentinut exceptia inalienabilitatii temporare a terenurilor dobandite prin constituire, art. 32 din Legea nr. 18/1991 fiind o norma derogatorie care nu poate fi abrogata printr-o norma generala decat expres, ceea ce nu s-a realizat.

A aratat apelantul si faptul ca principiul
nemo auditur propriam turpitudinem allegans
nu este aplicabil nulitatii absolute, care protejeaza un interes de ordine publica, interesul reclamantului fiind unul actual prin raportare la lipsirea de efecte a unui act translativ de proprietate referitor la un bun care   s-a aflat in patrimoniul sau.

Solutionand apelul, Tribunalul Constanta a pronuntat decizia civila nr. 416 din 15.10.2010.

In baza acestei decizii, a fost admis apelul declarat de reclamantul A.G. impotriva sentintei civile nr. 21361 din 22.12.2009 pronuntata de Judecatoria Constanta, in contradictoriu cu intimatii parati B.A. si B.I. A fost desfiintata sentinta civila apelata si trimisa cauza spre rejudecare instantei de fond.

Pentru a pronunta aceasta hotarare, instanta de apel a retinut ca dispozitiile art. 32 al. 1 din Legea nr. 18/1991 instituie o limitare temporara a exercitiului dreptului de proprietate, prin reglementarea interdictiei de vanzare a terenurilor atribuite conform art. 19 al.1, art. 2 si art. 43 din legea 18/1991, sub sanctiunea nulitatii absolute a actelor juridice intre vii incheiate cu incalcarea acestei interdictii.

Fiind vorba de o nulitate absoluta, expres prevazuta de lege, iar interesul ocrotit prin norma incalcata este unul public, general, care poate fi invocata de oricine are interes, partile actului incheiat justifica un astfel de interes.

Cum instanta de fond a solutionat gresit procesul pentru lipsa de interes, instanta de apel a dispus desfiintarea sentintei apelate si trimiterea cauzei spre rejudecare pentru solutionarea fondului cauzei.

In termen legal, impotriva deciziei civile nr. 416 din 15.10.2010 pronuntata de Tribunalul Constanta au declarat recurs paratii B.A. si B.I.

Au invocat ca motiv de casare dispozitiile art. 304 pct. 7 Cod pr. civila - pentru motive retine de instanta, straine de natura pricinii; pct. 8 – interpretarea gresita a actului juridic dedus judecatii.

Motiveaza recursul aratand ca, in contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 1861 din 13.01.1994 reclamantul A.G. a vandut paratilor B.A. si B.I. terenul situat in extravilanul municipiului Constanta, sola 50, parcela A 451/49, vanzatorul garantand pe cumparator de orice evictiune, conform art. 1337 Cod civil.

Partile au incheiat si un inscris sub semnatura privata, care atesta pretul real, achitat integral, iar reclamantul A.G., care a semnat declaratia, a renuntat la dreptul de intretinere mentionat in actul de vanzare-cumparare, astfel ca sustinerile facute de acesta cu privire la interesul reclamantului in reintroducerea bunului in patrimoniul sau, care ar justifica interesul legitim, actual, deosebit de faptul ca nu au fost invocate la instanta de fond, sunt nefondate.

La data cand reclamantul intimat a solicitat nulitatea actului cu efect retroactiv, acele efecte, in contradictie cu art. 32 din Legea 18/1991, ca dispozitie legala incalcata, au incetat cu trecerea timpului de 10 ani de interdictie temporara de instrainare, iar prin modificarile legislative intervenite privind libera circulatie a terenurilor, ordinea de drept a incetat de a fi tulburata, astfel ca nu mai exista neconcordanta dintre dispozitia legala incalcata si respectiva ordine de drept ce, intre timp, fusese asigurata.

Nulitatea nu poate exista fara o hotarare judecatoreasca, instanta fiind cea in masura sa constate daca actul facut cu incalcarea unei dispozitii legale va fi nul sau nu, este posibil ca un act juridic nul absolut sa devina in urma unor imprejurari schimbate un act valabil, astfel ca numai o hotarare judecatoreasca este in masura sa constate daca eventualele imprejurari schimbate au avut consecinte de a transforma intr-un act juridic valabil, actul juridic initial.

Reclamantul nu a fost indreptatit sa solicite nulitatea actului juridic de instrainare deoarece nimanui nu ii este ingaduit sa se prevaleze de propria incorectitudine sau imoralitate.

Acesta nu a formulat cerere inainte de implinirea termenului de 10 ani, prevazut de art. 32 din legea nr. 18/1991, pentru a nu pierde dreptul de proprietate, ci dupa implinirea acestui termen. Reclamantul, nerespectand dispozitiile art. 19, 21 si 43 din Legea 18/1991, nu poate sa invoce recunoasterea si ocrotirea dreptului sau, intrucat cauza urmarita la incheierea actului in litigiu a fost ilicita, imorala si nu justifica un interes legitim si actual.

Pentru cele mentionate, recurentii au solicitat admiterea recursului, modificarea deciziei recurate in sensul respingerii apelului si mentinerii hotararii instantei de fond.

Analizand decizia recurata in baza motivelor de recurs invocate, Curtea constata ca recursul este nefondat pentru urmatoarele:

In baza dispozitiilor Legii nr. 18/1991 i s-a constituit reclamantului A.G. dreptul de proprietate pentru suprafata de 1 ha. teren, situat in municipiul Constanta, eliberandu-se in acest sens titlul de proprietate cu nr. 18405/488 cod 60419 la data de 16.06.1993.

La data de 13.01.1994 reclamantul a instrainat paratului B.A., casatorit cu I., suprafata de 1000 m.p. situata in extravilanul municipiului Constanta, sola 50, parcela A 451/49, incheindu-se contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 1861/1994 de catre fostul Notariat de Stat al judetului Constanta.

Potrivit art. 32 din Legea 18/1991 terenul atribuit conform art. 19,21,43 (prin constituire) nu poate fi instrainat intre vii timp de 10 ani, socotiti de la inceputul anul urmator celui in care s-a facut inscrierea proprietatii, sub sanctiunea nulitatii absolute a actului de instrainare. Constatarea nulitatii poate fi ceruta in justitie de primarie, prefectura, precum si de orice persoana interesata, iar in speta reclamantul intimat din cauza de fata.

Sustinerea recurentilor referitoare la o eventuala „asanare” a efectelor nulitatii absolute prin simpla curgere a termenului de la momentul incheierii contractului de vanzare-cumparare este inlaturata de instanta ca nefondata, intrucat cauzele de nulitate absoluta sau relativa sunt analizate prin raportare la normele imperative in vigoare la data incheierii actului.

Imprejurarea ca au trecut mai mult de 10 ani de la incheierea contractului de vanzare-cumparare si intre timp interdictia de instrainare a incetat nu are relevanta din moment ce contractul de vanzare-cumparare a fost incheiat inauntrul termenului de 10 ani, in care opera interdictia de instrainare.

Nulitatea absoluta nu presupune doar existenta unor incalcari ale normelor legale anterioare sau concomitente incheierii actului ci asanarii acesteia, astfel ca trecerea timpului sau modificarile legislative intervenite ulterior nu sunt de natura sa confirme un act lovit de o cauza de nulitate absoluta.

Legea nr. 54/1998 care reprezinta dreptul comun in materie de circulatie juridica a terenurilor si care a abrogat art. 66-73 din Legea 18/1991, a mentinut exceptia inalienabilitatii temporare a terenurilor dobandite prin constituire (art. 32 din legea nr. 18/1991), potrivit principiului general de drept
„generalia specialia non abrogant”
o norma generala nu poate abroga implicit sau indirect o norma speciala ci doar expres, astfel ca in lipsa unei dispozitii exprese de abrogare s-au mentinut dispozitiile care interziceau instrainarea.

Prin urmare, instanta nu poate ratifica nici confirma un act juridic lovit de nulitate si nu poate da eficienta dispozitiilor referitoare la conversiunea unui act juridic, astfel cum sustin recurentii, intrucat regimul juridic al nulitatii absolute impiedica pronuntarea unei astfel de solutii.

Nefondata este si critica recurentilor potrivit cu care reclamantul intimat nu este indreptatit sa solicite nulitatea actului juridic de instrainare in care este parte, intrucat principiul
„nemo auditur

propriam turpitudinem allegans”
nu este aplicabil nulitatii absolute.

Acest principiu constituie o sanctiune a exercitarii dreptului cu incalcarea bunei-credinte in raportul civil; persoana care, cu stiinta, incalca o dispozitie legala a carei nerespectare atrage anularea unui act, nu poate invoca aplicarea sanctiunii, tocmai datorita imprejurarii ca neregularitatea a fost creata de propriul fapt.

Fiind in discutie soarta unui act juridic prin raportare la comportamentul ilicit al unei persoane, rezulta ca pentru a constata nevalabilitatea actului in cauza, in ciuda existentei unei cauze de anulabilitate dovedita, interesul protejat  prin cauza de nulitate sa fie superior interesului ce a condus la instituirea unei sanctiuni a exercitarii dreptului cu ignorarea relei sau bunei-credinte.

Rezulta ca principiul „
nemo auditur propriam turpitudinem allegans”
se aplica doar in situatia unor ipoteze de nulitate relativa, caci numai in aceste imprejurari se poate aprecia prevalenta unor interese personale asupra altora (cauza de nulitate raportata la sanctionarea relei-credinte, ce se apreciaza exclusiv prin raportare la comportamentul partii) ; in cazul nulitatii absolute – care protejeaza un interes de ordine publica – principiul nu isi va gasi aplicarea, caci functia sanctionatoare a institutiei nulitatii se impune cu necesitate.

Interesul reclamantului in prezenta cauza, astfel cum a retinut si instanta de apel, este nascut, legitim si actual prin raportare la lipsirea de efecte a unui act translativ de proprietate, referitor la un bun aflat in patrimoniul sau, incheiat cu nesocotirea interdictiei de instrainare (norma imperativa de ordine publica prevazuta de art. 32 din legea 18/1991).

Ca atare, Curtea in baza art. 312 Cod pr. civila va respinge ca neintemeiat recursul.

In baza art. 274 Cod pr. civila va obliga recurentii catre intimati la plata sumei de 744 de lei, cheltuieli de judecata.

Decizia civila nr. 4/C/24.01.2011

Dosar nr. 12784/212/2008

Judecator redactor Vanghelita Tase