Legea aplicabila contractelor de locatiune al caror termen s-a implinit anterior intrarii in vigoare a Noului Cod Civil. Conditii de operare a tacitei relocatiuni.

 

Legea nr. 71/2011

Codul civil de la 1864, art.1437 si art. 1452

 

Potrivit dispozitiilor Legii nr. 71/2011, normele Noului Cod Civil se aplica numai contractelor de locatiune al caror termen se implineste dupa data intrarii in vigoare a acestuia.

Raportat la vechea reglementare legala - art. 1437 si art. 1452 din Codul civil de la 1864 - daca locatarul ramane in folosinta lucrului dupa expirarea termenului contractual si fara ca locatorul sa-l impiedice, locatiunea se considera reinnoita prin tacita relocatiune. Daca nu este indeplinita aceasta a doua conditie, respectiv locatorul si-a exprimat in mod neechivoc vointa de a nu mai prelungi contractul de inchiriere, prin promovarea unei cereri de chemare in judecata pentru rezilierea contractului si evacuare a recurentilor din imobilul in litigiu, nu poate opera tacita relocatiune.

 

Curtea de Apel Ploiesti, Sectia I Civila,

Decizia civila nr. 1067 din 11 aprilie 2013

 

 

Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Ploiesti, sub nr. 5024/281/2011, reclamantii au solicitat in contradictoriu cu paratul MP obligarea acestuia la incheierea contractului de inchiriere pentru suprafata cu destinatie de locuinta (prelungirea contractului 97620/15.08.1991).

In motivarea actiunii, reclamantii au aratat ca in anul 1991 a obtinut o locuinta din fondul MP pe care au ocupat-o in baza contractului de inchiriere  97620/15.08.1991. acest contract a fost prelungit de mai multe ori.

Reclamantii au mai precizat ca prin sentinta 6018 din data de 06.05.2010 s-a reziliat contractul de inchiriere pe motiv ca nu a fost achitata chiria, hotarare care nu este irevocabila intrucat au promovat calea de atac a recursului.

Reclamantii au mai aratat ca au fost in nenumarate randuri in audienta la Consiliul Local, aratand ca este singura locuinta a acestora si ca nu dispun de posibilitati materiale pentru a inchiria un alt spatiu de inchiriere.

Reclamantii au invederat ca au achitat chiria restanta si ca nu se mai justifica rezilierea contractului si evacuare acestora din locuinta.

In drept, cererea a fost intemeiata pe dispozitiile art. 1075 , Legea 114/1996; legea 241/2001, OG 8 /2004.

Paratul nu a formulat intampinare.

Prin sentinta civila nr. 1675/7.02.2012, Judecatoria Ploiesti a respins cererea ca neintemeiata.

Pentru a pronunta aceasta hotarare, instanta a retinut urmatoarele:

Intre parti s-a incheiat contractul 4507 din data 04.04.2008 avand ca obiect inchirierea de catre parata catre reclamanti a imobilului din Ploiesti, str......, judetul Prahova. Acest contract s-a incheiat pentru perioada 10.03.2008-07.07.2009.

Prin sentinta civila 6018 pronuntata in dosarul 9071/281/2009 instanta a admis actiunea precizata, s-a dispus rezilierea contractului de inchiriere 4507/04.04.2008, evacuarea paratilor, si obligarea paratului la plata sumei de 1548 lei contravaloare reprezentand contravaloare chirie restanta si majorari de intarziere. Prin decizia civila 28 din data de 13.01.2011 a fost respins apelul ca nefundat. In prezent dosarul se afla in etapa recursului la Curtea de Apel Ploiesti.

Actul juridic civil reprezinta manifestarea de vointa facuta cu intentia de a produce efecte juridice, de a naste, modifica sau stinge raporturi juridice civile.

Conform art. 948 cod civil conditiile esentiale pentru validitatea unei conventii sunt: capacitatea de a contracta, consimtamantul valabil al partii ce se obliga, un obiect determinat si o cauza licita.

Unul din principiile vointei juridice in dreptul civil romanesc este principiul libertatii actelor juridice numit si principiul autonomiei de vointa consacrat de art. 969 cod civil. Potrivit acestui principiu, subiectele de drept civil sunt libere sa incheie sau nu acte juridice, sa stabileasca asa cum doresc continutul actelor juridice, sa modifice sau sa puna capat actului juridic civil pe care l-au incheiat.

Pe cale de consecinta, in lipsa acordului valabil de vointa al partilor, instanta nu poate obliga o parte sa incheie un contract, deoarece nu este indeplinita cerinta referitoare la consimtamant si ar reprezenta o atingere adusa libertatii contractuale si, in consecinta, a principiilor constitutionale. Proprietarului nu i s-ar putea impune de catre instanta judecatoreasca in cadrul raporturilor contractuale, o obligatie la care nu si-a dat consimtamantul. Ca element al vointei juridice, consimtamantul nu este susceptibil de transfer sau substituire, din cauza caracterului sau subiectiv, personal, fiind strans legat de persoana umana.

In speta, reclamantul nu a precizat in baza caror dispozitii din Codul civil instanta ar putea face acest lucru, fiind evident ca prevederile art. 1073-1077 C.civ., care sunt invocate, nu permit in realitate instantei posibilitatea de a obliga o parte sa-si dea consimtamantul la incheierea unui act juridic.

Chiar si in cazul actiunilor prin care se solicita pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic instanta nu inlocuieste sau suplineste vointa unei parti la incheierea contractului ci complineste forma a ceea ce partile au convenit deja.

Temeiul de drept indicat de reclamanti prin aparator, art. 1809-1810 din noul cod civil se refera la tacita relocatiune, care nu a operat in cauza avand in vedere ca contractul 97620/15.08.1991 a fost prelungit pana la data de 07.04.2009 si ca exista pe rolul instantei un litigiu pendinte de reziliere si evacuare, parata manifestandu-si astfel vointa de a nu reinnoi contractul desfacut prin efectul expirarii termenului.

De asemenea reclamantii nu au indicat articolul din Legea 114/1996 in virtutea caruia instanta ar putea obliga parata la incheierea unui nou contract de inchiriere.

Pentru aceste motive instanta a respins cererea ca neintemeiata.

Impotriva acestei sentinte au declarat recurs reclamantii, criticand-o pentru nelegalitate si netemeinicie.

In motivarea recursului, reclamantii au aratat ca sentinta pronuntata este nelegala si netemeinica, fiind consecinta interpretarii gresite ce guverneaza contractul de locatiune – art. 1075 C.civ., art. 1809, art. 1810 din Noul Cod civil, Legea nr. 114/1996, Legea nr. 241/2001, O.G. nr. 8/2004.

La termenul din 4.10.2012, instanta a recalificat calea de atac ca fiind apel.

Prin decizia civila nr. 552 din 11 octombrie 2012, Tribunalul Prahova a respins apelul ca nefondat, pentru considerentele ce se vor expune in continuare:

Apelantii au invocat dispozitiile art. 1075 C.civ., art. 1809 si art. 1810 din Noul Cod civil, Legea nr. 114/1996, Legea nr. 241/2001, O.G. nr. 8/2004.

Niciunul dintre actele normative invocate nu prevede posibilitatea obligarii unei persoane de a incheia un contract de inchiriere.

Conform art. 129 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea in aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, dispozitiile art. 1810 din Noul Cod civil, invocate de catre apelanti, sunt aplicabile tuturor contractelor de locatiune al caror termen se implineste dupa data intrarii in vigoare a Codului civil.

Termenul contractului de inchiriere a expirat la data de 7.04.2009, anterior intrarii in vigoare a Noului Cod civil, astfel incat dispozitiile acestuia privind tacita relocatiune nu sunt aplicabile in cauza.

Prin contractul de inchiriere incheiat la data de 27.03.2008, inregistrat sub nr. 4507/4.04.2008, s-a stabilit termenul inchirierii imobilului situat in P, str. GEG nr. , bl. , sc. , et. , ap. , jud. P, de la data de 10.03.2008 la data de 7.04.2009.

Potrivit art. 3 din contract, exista posibilitatea de prelungire a contractului pe baza declaratiei de venituri si a actelor doveditoare, conform prevederilor legale; in cazul in care partile nu convin asupra reinnoirii contractului de inchiriere, chiriasul este obligat sa paraseasca locuinta la expirarea termenului contractual.

Potrivit art. 1437 si art. 1452 din Codul civil de la 1864, daca locatarul ramane in folosinta lucrului dupa expirarea termenului contractual si fara ca locatorul sa-l impiedice, locatiunea se considera reinnoita prin tacita relocatiune.

Tacita relocatiune opereaza un nou contract de locatiune.

Tacita relocatiune are loc in conditiile primului contract, chiria fiind cea initiala, noua conventie considerandu-se insa incheiata fara termen.

Intrucat noul contract se considera incheiat fara termen, acesta poate fi denuntat unilateral de catre oricare din parti.

Cererea de chemare in judecata pentru rezilierea contractului si evacuare constituie o manifestare neechivoca a vointei de denuntare a contractului.

Intimatul-parat nu si-a asumat obligatia de a incheia un nou contract de inchiriere iar o astfel de obligatie nu este prevazuta nici de lege.

Avand in vedere aceste considerente, in baza art. 296 C.civ., Tribunalul a respins apelul ca nefondat.

Impotriva acestei decizii, in termen legal, au declarat recurs reclamantii, criticand-o pentru motive de nelegalitate si netemeinicie, invocand art. 304, tezele 7 si 9 Cod procedura civila.

Prin recursul declarat au solicitat admiterea recursului, modificarea in tot a sentintei si pe fond admiterea actiunii, obligarea intimatei la incheierea contractului de inchiriere cu destinatia de locuinta a apartamentului din P, str. G. E G nr. , bl., ap. , respectiv prelungirea contractului de locatiune nr. ............

A expus situatia de fapt, aratand ca detin apartamentul in litigiu inca din anul 1991, apartament in care locuiesc si in prezent. In anul 2008 acest contract a fost prelungit pentru o perioada de 1 an de zile. In cursul anului 2009 s-a constatat ca nu ar fi achitat chiria iar intimata a formulat actiune civila ce a format obiectul dosarului nr. 9071/281/2009 iar prin sentinta civila nr. 6018 pronuntata in acest dosar, s-a dispus rezilierea contractului, evacuarea lor si obligarea la plata sumei de 1548 lei cu titlu de chirie,  aceasta cauza fiind in prezent suspendata, astfel ca nu se poate considera ca este o hotarare definitiva si irevocabila pentru care se vor folosi celelalte elemente existente, ca probatoriu la dosarul cauzei.

Au aratat in continuare ca potrivit contractului de inchiriere nr. 4507 din 4 aprilie 2008, au beneficiat de inca o perioada de un an de zile de eficienta acestui contract, astfel ca acesta urma sa-si produca efectele pana in anul 2009 si ca pe toata perioada locatiunii au platit chiria , existand inscrisuri doveditoare la dosar si mai mult, Primaria nu a pus niciodata in executare aceasta sentinta, incasand in continuare chiria, deci, implicit, a acceptat ca recurentii sa ocupe in continuare acest spatiu, ceea ce apreciaza acestia ca reprezinta o acceptare tacita a unei situatii de fapt, care in materia locatiunii echivaleaza cu tacita relocatiune.

Critica decizia pronuntata de instanta de apel, deoarece motiveaza respingerea apelului pe considerentul ca nu poate obliga intimata la incheierea unui contract sau la prelungirea din 4 aprilie 2008 desi exista dispozitiile art. 1073-1077, care ii da aceasta posibilitate.

Au aratat in continuare ca sunt numeroase situatii in care cealalta parte se opune la incheierea, executare, unui act si cu toate acestea, instanta constatand indeplinite conditiile contractului, adica plata chiriei, nu considera ca exista nici un impediment, ca intimata, care in realitate nu a facut opozitie expresa la admiterea actiunii, sa nu poata admite actiunea, situatie fata de care invoca principiul nediscriminarii.

Sustinand ca temei juridic disp. art. 1073-1077 Cod procedura civila precum si celelalte acte normative, considera recurentii ca sunt intrunite toate elementele contractului, ca instanta sa poata obliga primaria la incheierea contractului, apreciind ca si materia tacitei relocatiuni este aplicabila in cauza, intrucat acceptarea de catre intimata a platii chiriei cat si ramanerea in spatiul in litigiu este o dovada certa ca implicit, intimata recunoaste prelungirea contractului.

Au solicitat deci,  admiterea recursului, modificarea in tot a sentintei si pe fond admiterea actiunii, obligarea intimatei la incheierea contractului de inchiriere cu destinatia de locuinta a apartamentului din P, str. GE G nr. , bl., ap. , respectiv prelungirea contractului de locatiune nr. .............

Curtea, examinand actele si lucrarile dosarului, decizia atacata si motivele recursului, a retinut  urmatoarele:

Un prim motiv de recurs pe care se intemeiaza cererea recurentilor il reprezinta art.304 pct.7 C.pr.civ. (vechi) – hotararea atacata nu cuprinde motivele pe care se sprijina sau cand cuprinde motive contradictorii ori straine de natura pricinii.

Curtea a constatat ca este nefondata critica intemeiata pe aceasta dispozitie legala intrucat hotararea pronuntata de instanta de apel cuprinde toate motivele care au format convingerea instantei, expuse intr-o succesiune clara si logica, cu analiza tuturor criticilor cuprinse in cererea de apel. Mai mult, recurentii nu precizeaza care ar fi motivele straine de natura pricinii ori contradictorii pe care se intemeiaza hotararea atacata, situatie in care, curtea va respinge ca nefondata aceasta critica.

Celalalt motiv de recurs invocat in cauza este reprezentat de art.304 pct.9 C.pr.civ. (vechi) – hotararea este lipsita de temei legal, ori a fost data cu incalcarea ori aplicarea gresita a legii.

Curtea a constatat nefondata si critica intemeiata pe acest text de lege.

Sustin recurentii ca in prezenta cauza ar opera tacita relocatiune in ce priveste imobilul situat in Pl, str. G E G nr. , bl. , sc. , et. , ap. , jud. P.

Corect a retinut tribunalul ca nu sunt indeplinite conditiile pentru a opera aceasta.

Astfel, un prim aspect este acela ca, in cauza, nu sunt aplicabile dispozitiile Noului Cod Civil, intrucat, potrivit dispozitiilor Legii nr. 71/2011, aceste norme legale se aplica numai contractelor de locatiune al caror termen se implineste dupa data intrarii in vigoare a acestuia. Ori, in speta de fata contractul de inchiriere a fost incheiat pe perioada determinata, termenul sau expirand la data de 7.04.2009, anterior intrarii in vigoare a Noului Cod Civil.

Raportat la vechea reglementare legala - art. 1437 si art. 1452 din Codul civil de la 1864 - daca locatarul ramane in folosinta lucrului dupa expirarea termenului contractual si
fara ca locatorul sa-l impiedice
, locatiunea se considera reinnoita prin tacita relocatiune.

In prezenta cauza nu este indeplinita tocmai aceasta a doua conditie, in sensul ca locatorul si-a exprimat in mod neechivoc vointa de a nu mai prelungi contractul de inchiriere, prin promovarea unei cereri de chemare in judecata pentru rezilierea contractului si evacuare a recurentilor din imobilul in litigiu.

Singura, plata chiriei si dupa expirarea termenului contractului de inchiriere nu poate reprezenta o conditie suficienta pentru prelungirea tacita a acestui contract, in lipsa acordului de vointa al proprietarului imobilului.

Nu poate fi vorba nici de un principiu al nediscriminarii, asa cum se invoca in motivele de recurs, atata vreme cat situatiile la care se face referire reprezinta simple afirmatii, fara probe concrete, din care sa rezulte ca in situatii identice s-a procerdat in maniera diferita.

Corect a retinut tribunalul si faptul ca nu exista nicio dispozitie legala care sa oblige un proprietar, in momentul expirarii termenului de inchiriere, sa prelungeasca acest contract impotriva vointei sale.

Fata de aceste considerente, curtea, vazand disp. art.304 pct 7 si 9 si 312 alin.1 C.pr.civ. (vechi), a respins recursul ca nefondat.

 

(Judecator Cristina Moiceanu)