Contractul de locațiune - Update

Noțiune, delimitare și formare

 

Definirea și durata locațiunii

 

Locațiunea este contractul care transmite folosința temporară a unui bun de la una dintre părți, locatorul, celeilalte părți, locatarul, în schimbul unui preț numit chirie.

Este un contract cu executare succesivă, durata maximă fiind de 49 de ani.

Durata locațiunii poate  fi însă determinată sau nedeterminată.

Când contractul de locațiune nu are un termen și nici elemente pentru determinarea lui, deși părțile nu au dorit să contracteze pe durată nedeterminată, locațiunea se consideră încheiată:

1. pe termen de 1 an, în cazul locuințelor nemobilate sau spațiilor pentru exercitarea activității unui profesionist;
2. pe durata pentru care s-a calculat chiria, în cazul bunurilor mobile ori în acela al camerelor ori al apartamentelor mobilate:
3. pe durata locațiunii imobilului, în cazul bunurilor mobile puse la dispoziția locatarului pentru folosința unui imobil.

Părțile pot încheia un antecontract de locațiune, prin care se obligă reciproc sau unilateral la perfectarea în viitor a unui contract de locațiune.

Delimitarea locațiunii

 

Caracterele juridice ale locațiunii

 

Locațiunea este un contract consensual, care se încheie prin simplul  acord de voințe al părților, fără vreo altă formalitate.

Potrivit art.1781 Cod Civil, contractul de locațiune se consideră încheiat îndată ce părțile au convenit asupra bunului și prețului.

Când contractul a fost constatat prin înscris și acesta a fost distrus ori pierdut datorită unui caz de forță majoră, existența acestuia poate fi dovedită prin orice mijloc de probă.

Locațiunea este un contract esențialmente cu titlu oneros, bilateral, comutativ, translativ de folosință temporară.

Riscul pieirii fortuite este suportat de proprietar.

În raport cu lucrul, locatarul este un simplu detentor precar

Natura juridică a dreptului locatarului

 

Atunci când locațiunea se încheie pe o durată de 5 ani, ea devine act de dispoziție.

Pentru a fi opozabil terților, actul este supus publicității imobiliare.

Locațiunea este act de dispoziție numai când depășește 5 ani și este supusă publicității; în celelalte cazuri, dreptul de folosință al locatarului este un drept de administrare.

Dreptul de folosință, ca drept de creanță, nu conferă locatarului dreptul de urmărire a bunului aflat asupra terților și nici dreptul de preferință.

Drepturile reale sunt limitativ enunțate de lege, dreptul de folosință locativă nefigurând printre acestea.

Formarea contractului de locațiune

 

Consimțământul părților

 

Contractul de locațiune se consideră încheiat de îndată ce părțile au convenit asupra bunului și prețului.

Capacitatea părților

 

În contractul de locațiune, locatorul poate fi o persoană fizică sau juridică, titulară a unui drept care conferă acestuia dreptul de folosință asupra bunului ce formează obiectul contractului, și anume: proprietarul, uzufructuarul, abitatorul, locatarul principal.

Atât locatorul cât și locatarul trebui să aibă capacitatea de a încheia acte de administrare.

Oricare dintre soți poate închiria un bun comun, fără consimțământul expres al celuilalt soț.

Minorul de peste 14 ani, care are capacitate de exercițiu restrânsă va putea fi parte în contractul de locațiune, însă cu încuviințarea prealabilă a reprezentantului său legal.

Când durata contractului este mai mare de 5 ani, iar obiectul acestuia este un imobil, locațiunea este un act de dispoziție, iar părțile trebuie să aibă capacitatea corespunzătoate încheierii unor astfel de acte.

Numai locatorul trebuie să aibă capacitatea de dispoziție la încheierea locațiunilor ce depășesc 5 ani, deoarece pentru locatar închirierea este întotdeauna un act de administrare, indiferent de durată.

Obiectul contractului

 

Lucrul a cărui folosință a fost închiriată poate fi mobil sau imobil, corporal sau incorporal, nefungibil.

Potrivit art.1228 Cod Civil, lucrurile viitoare pot forma obiectul unei locațiuni, cu excepția bunurilor dintr-o moștenire nedeschisă.

Chiria este prețul plătit de locatar pentru folosința lucrului închiriat. Chiria poate consta într-o sumă de bani sau orice alte bunuri sau prestații.

Chiria trebuie să fie determinată sau cel puțin determinabilă, putând fi lăsată fie la aprecierea unui terț ales de părți, fie la influența unui factor obiectiv precum cursul valutar.

Prețul locațiunii trebuie să fie serios.

Lipsa prețului atrage nulitatea contractului de locașiune, urmând ca manifestarea de voință a părților să poată fi calificată ca împrumut de folosință, dacă bunul a fost remis.

Forma contractului de locațiune

 

Se încheie valabil prin simplul acord de voințe al părților.

Forma dată de părți contractului de locațiune este determinantă în executarea obligațiilor și conflictelor dintre locatari. Astfel:

- Contractele de locațiune încheiate prin înscris sub semnătură privată și înregistrate la organele fiscale, precum și cele încheiate în formă autentică, constituie titluri executorii pentru plata chiriei la termenele și în modalitățile stabilite în contract.

În situația unor locațiuni succesive ale căror perioade se suprapun fie și parțial, conflictul dintre locatari se rezolvă:

1. în cazul imobilelor înscrise în cartea funciară, în favoarea locatarului care și-a notat dreptul în cartea funciară;
2. în cazul mobilelor supuse unor formalități de publicitate, în favoarea locatarului care a îndeplinit cel dintâi aceste formalități;
3. în cazul celorlalte bunuri, în favoarea locatarului care a intrat cel dintâi în folosința bunului.

Dacă bunul dat în locațiune este înstrăinat, dreptul locatarului este opozabil dobânditorului în cazul imobilelor dacă locațiunea a fost notată în cartea funciară sau în cazul mobilelor supuse unor formalități de publicitate, dacă locatarul a îndeplinit aceste formalități.

Locațiunile de imobile încheiate de uzufructuar, înscrise în cartea funciară sunt opozabile proprietarului sau moștenitorilor acestora, după stingerea uzufructului prin decesul său, după caz, încetarea existenței juridice, până la împlinirea termenului, dar nu mai mult de 3 ani de la încetarea uzufructului.

Contractul de locatiune

Contractul de locatiune este contractul prin care una dintre părţi, numită locator, se obligă să asigure celeilalte părţi, numită locatar sau chiriaş, folosinţa temporară, totală sau parţială a unui lucru în schimbul unei sume de bani determinate, numită chirie.

Varietăţile contractului de locaţiune sunt: contractul de arendare – când e vorba de locaţunea fondurilor rurale (bunuri agricole) şi contractul de închiriere – când e vorba de locaţiunea unor suprafeţe locative.

Delimitarea faţă de contractul de vânzare-cumpărare

Locaţiunea se deosebeşte de contractul de vânzare-cumpărare prin următoarele:

- transmite numai dreptul de folosinţă, ca drept de creanţă, asupra lucrului şi un drept real;

- locatarul dobândeşte proprietatea fructelor ca accesoriu al folosinţei şi nu în virtutea folosinţei, locatorul fiind obligat să-I asigure folosinţa lucrului nu şi dobândirea proprietăţii fructelor.

Contractul de locatiune

Caracterele juridice ale contractului de locaţiune

Locaţiunea este un contract:

- bilateral;

- cu titlu oneros;

- comutativ;

- consensual;

- contract cu executare succesivă;

- translativ de drept de folosinţă.

1) Locaţiunea este un contract bilateral (sinalagmatic), deoarece contractul naşte obligaţii în sarcina ambelor părţi: locatorul se obligă să asigure locatarului folosinţa bunului închiriat, iar locatorul se obligă să plătească locatorului preţul locaţiunii.

2) Locaţuinea este un contract cu titlu oneros, întrucât ambele părţi contractante urmăresc obţinerea unui avantaj patrimonial.

3) Locaţiunea este un contract comutativ, deoarece din momentul încheierii lui, ambele părţi cunosc existenţa şi întinderea obligaţiilor ce-I revin.

4) Locaţiunea este un contract consensual care se încheie prin simplul acord de voinţă al părţilor, nefiind nevoie d îndeplinirea vreunei formalităţi.

În ceea ce priveşte proba contractului, legea distinge următoarele situaţi:

- dacă contractul a fost încheiat verbal şi nu s-a început executarea lui, nu este admisă nici o dovadă, nefiind posibilă nici dovedirea contractului cu martori;

- dacă contractul a fost încheiat verbal şi a fost pus în executare, legiuitorul prevede că dacă există o contestaţie asupra preţului, locatarul poate cere o expertiză asupra preţului, iar cheltuielile expertizei vor fi suportate de locatar dacă preţul declarat de acesta este mai mic decât preţul stabilit de expert;

- dacă litigiul priveşte alte elemente decât preţul, se aplică regulile generale în materie de probe.

5) Locaţiunea este un contract cu executare succesivă, în timp.

Elementul timp este de esenţa locaţiunii.  Deşi codul civil defineşte locaţiunea arătând că folosinţa buului se face pe timp determinat, în realitate termenul contractului de locaţiune poate fi şi nedeterminat de către părţi, în momentul încheierii contractului, caz în care contractul poate înceta prin simpla denunţare unilaterală de oricare din părţi. Legiuitorul a dorit să precizeze prin expresia “pe timp determinat” că locaţiunea nu poate fi veşnică.

6) Locaţiunea este un contract translativ de drept de folosinţă temporară.

Efectele contractului de locaţiune.

Toate obligaţiile locatorului decurg din principiul că el trebuie să asigure locatarului folosinţa lucrului în tot timpul locaţiunii (obligaţie de a face).

1) Obligaţia de predare

În virtutea contractului de locaţiune şi a art.1420 C.civ., locatorului îi revine obligaţia de a preda locatorului lucrul dat în locaţiune, la termenul convenit de părţi şi cu cheltuiala locatarului.

Dacă locatorul refuză predarea bunului, locatarul va putea cere instanţei desfiinţarea contractului cu daune interese sau să oblige pe cealaltă parte la executarea silită a contractului.

Predarea bunului presupune şi predarea tuturor accesoriilor  sale, care trebuie să se facă într-o stare corespunzătoare destinaţiei în vederea căreia a fost închiriat.

Locatorul este dator prin însăşi natura contractului, fără a mai fi nevoie de vreo stipulaţie contrară, de a preda locatarului lucrul închiriat sau amanetat şi de a face ca acesta să se poată folosi neîmpiedicat de lucrul închiriat pe tot timpul duratei contractului, totuşi, întrucât este vorba de o obligaţie de a face, locatorul în caz de neexecutare urmează a fi pus în întârziere.

Având în vedere faptul că locaţiunea este un contract cu executare succesivă, obligaţia de predare se prelungeşte până la încetarea efectelor contractului, locatorul având dreptul să ceară să fie menţinut în folosinţa lucrului în tot timpul locaţiunii.

2) Obligaţia efectuării reparaţiilor

Locatorul este ţinut faţă de locatar, nu numai la predarea bunului în bună stare, pentru a putea fi întrebuinţat, ci şi la întreţinerea lucrului în tot timpul cât durează locaţiunea. Pentru aceasta, locatorul trebuie să efectueze reparaţiile necesare în tot timpul locaţiunii, bineînţeles dacă bunul are nevoie de astfel de reparaţii. Reparaţiile, aşa zis locative cad în sarcina locatarului.

Dacă această obligaţie nu este îndeplinită, atunci locatarul poate cere rezilierea contractului, chiar şi pentru viciile aparente existente în momentul încheierii contractului, sau poate cere justiţiei obligarea locatorului la efectuarea reparaţiilor, sub sancţiunea plăţii de daune cominatorii, sau autorizarea de a le efectua locatarul în contul locatorului, reţinând reparaţiile efectuate din chirie.

3) Obligaţia de garanţie

Locatorul trebuie să-l garanteze pe locatar contra tulburărilor folosinţei şi împotriva viciilor ascunse ale lucrului.

a) Obligaţia de garanţie pentru tulburările provenite din fapta proprie

Locatorul este obligat să se abţină de la orice fapt personal, care ar avea drept consecinţă tulburarea locatarului în folosinţa lucrului, tulburare de drept sau de fapt.

Locatarul nu va putea să schimbe în timpul duratei locaţiunii forma sau destinaţia lucrului închiriat. Întrucât locatorul trebuie să întreţină lucrul în bună stare pe toată durata locaţiunii, el nu răspunde de stingerea folosinţei rezultată din efectuarea unor reparaţii, cu condiţia să fie vorba de reparaţii cu caracter urgent şi care durează cel mult 40 de zile.

Dacă în cursul executării contractului, lucrul închiriat are nevoie de reparaţii urgente care nu se pot amâna până la încetarea contractului, locatorul este în drept a proceda la efectuarea lor şi în timpul locaţiunii, locatarul fiind obligat să le suporte:

- fără nici o diminuare a chiriei dacă ele nu durează mai multe de 40 de zile;

- cu diminuarea chiriei dacă au o durată mai mare de 40 de zile;

- cu dreptul de a cere rezilierea contractului dacă reparaţiile sunt de aşa natură, încât locatarul pierde folosinţa totală a lucrului.

b) Obligaţia de garanţie pentru tulburările provenite din fapta unui terţ

Locatorul nu răspunde de tulburarea cauzată prin fapta unui terţ care nu invocă vreun drept asupra lucrului. Deci locatorul nu garantează pentru tulburările de fapt, situaţie în care terţul va putea fi urmărit de locatar în numele său personal, prin acţiunile posesorii.

Deci, împotriva proprietarului locatarul va putea folosi numai acţiunile întemeiate pe contractul de locaţiune, în schimb, împotriva terţilor, fără drept asupra lucrului se va putea apăra prin acţiunile posesorii.

Dacă tulburarea din partea terţului este o tulburare de drept, adică terţul invocă un drept real asupra lucrului, locatarul nu are la îndemână acţiunea posesorie în contra terţului tulburător, ci trebuie să aducă la cunoştinţa proprietarului-locator, pentru că numai acesta este în drept şi în măsură a se apăra contra unei asemenea tulburări. Locatorul va răspunde, aşadar, de pierderea sau reducerea folosinţei rezultată din evicţiune. În acest caz, locatarul are dreptul de a cere fie rezilierea contractului cu daune interese, fie o diminuare a chiriei proporţională cu pierderea parţială a folosinţei şi daune-interese.

Se poate întâmpla ca tulburarea din partea terţului să se combine cu faptul personal al locatorului, caz în care locatorul răspunde în virtutea obligaţiei de a se abţine de la orice fapt personal, care ar duce la tulburarea locatarului în folosinţa lucrului.

Dacă locatarul este tulburat prin fapte săvârşite de un terţ oarecare, prin fapte ce reprezintă delicte civile atunci locatorul nu răspunde, locatarul putând să se apere prin acţiunea civilă delictuală intentată împotriva terţului ce a săvârşit fapte cauzatoare de prejudicii.

c) Obligaţia de garanţie pentru tulburările provenite din viciile lucrului

Locatorul are obligaţia să-l garanteze pe locatar pentru viciile ascunse şi stricăciunile bunului care împiedică folosinţa lui normală.

În materie de locaţiune – spre deosebire de vânzare-cumpărare, viciile pot apărea şi ulterior încheierii contractului, întrucât locatorul este obligat să asigure folosinţa utilă a lucrului pe tot parcursul perioadei pentru care contractul a fost încheiat.

În cazul descoperirii viciilor ascunse, locatarul poate cere o reducere proporţională din preţ sau rezilierea contractului cu daune interese pentru toate pagubele suferite din cauza viciilor sau stricăciunilor.

Dacă viciile se datorează cazului fortuit sau forţei majore, locatarul are la îndemână aceleaşi posibilităţi ca cele de mai sus dar fără daune-interese, pentru că este vorba de o cauză străină ce nu poate fi imputată locatorului.

Deoarece nu este reglementată prin norme imperative, obligaţia de garanţie pentru evicţiune şi vicii ascunse poate fi modificată prin convenţia dintre părţi.

Obligaţiile locatarului

1) Obligaţia e a întrebuinţa lucrul conform destinaţiei şi ca bun proprietar

Locatarul trebuie  să întrebuinţeze lucrul închiriat potrivit destinaţiei determinate prin contract, întrucât destinaţia lucrului închiriat este de esenţa  contractului de locaţiune. În lipsa unei stipulaţii exprese, destinaţia se determină de obicei prin natura lucrului închiriat, profesiunea locatarului, destinaţia sa anterioară sau alte fapte care au precedat locaţiunea.

În cazul în care locatarul nu-şi îndeplineşte obligaţia de a se îngriji ca un bun proprietar de lucrul închiriat şi conform destinaţiei lui, locatorul are facultatea de a cere rezilierea contractului cu daune interese sau repunerea lucrului în starea anterioară.

Locatarul are obligaţia de a întreţine şi întrebuinţa lucrul închiriat ca un bun proprietar. Prin expresia Bun proprietar trebuie să înţelegem că locatarul este ţinut de a întreţine lucrul tot timpul locaţiunii. Prin aceasta trebuie să înţelegem că locatarului îi revine sarcina de a efectua reparaţiile mici – locative – spre deosebire de reparaţiile capitale care cad în sarcina locatorului.

Locatorul răspunde de asemenea de stricăciunile şi pierderile provocate de membri familiei sale sau de sublocatari.

Reparaţiile privind părţile comune în cazul unor imobile folosite de mai mulţi locatari cad în sarcina proprietarului, dacă nu se face dovada că acestea sunt cauzate de unul dintre ei, de membrii familiei sau de sublocatari.

2) Plata chiriei

Locatarul trebuie să plătească preţul locaţiunii, chiria, la termenele stipulate în contract. Plata chiriei se va face la domiciliul debitorului. În caz de neexecutare, locatorul poate cere rezilierea contractului.

Dacă bunul care formează  obiectul contractului de locaţiune, a fost vândut şi noul proprietar nu-l înştiinţează pe locatar, plata făcută vechiului proprietar este valabilă.

3) Restituirea

După încetarea contractului de locaţiune, locatarul este obligat să restituie locatorului bunul închiriat sau arendat cu toate accesoriile lui şi potrivit inventarului făcut.

În lipsă de inventar, prezumţia este că locatarul a primit lucrul în bună stare.

Locatarul nu răspunde dacă lucrul  închiriat a pierit sau s-a deteriorat din cauza vechimii, forţei majore sau cazului fortuit, în acest caz riscul este suportat de locator întrucât acesta are calitatea de proprietar. Dovada incumbă – potrivit regulilor generale, locatarului.

4) Răspunderea pentru incendiu

Locatarul răspunde pentru pagubele cauzate proprietarului prin incendiu, dacă nu se dovedeşte că incendiul a provenit din: forţă majoră sau caz fortuit, comunicarea incendiului de la alt imobil sau defect de construcţie. Regula vizează aşa numitele  cauze anonime – acele situaţii în care cauza izbucnirii incendiului nu a putut fi stabilită – astfel că orice cauză străină este  neimputabilă, dovedită este exoneratoare de răspundere.

Dacă există mai mulţi locatari fiecare răspunde pentru pagubele pricinuite de incendiu în raport cu valoarea locativă a părţii din imobil ce ocupă. Pentru a fi exonerat de răspundere, oricare colocatar va putea dovedi că incendiul a izbucnit în partea unuia dintre ei sau că n-a putut izbucni în partea pe care el o ocupă.

Dacă incendiul a izbucnit într-o parte comună a imobilului, care se află în întreţinerea şi administrarea locatorului, atunci paguba este suportată de locator.

5) Apărarea contra uzurpărilor

Locatarul are obligaţia e a aduce la cunoştinţa locatorului uzurparea încercată de un terţ asupra lucrului.

Prin uzurpare înţelegem orice atingere provenită de la un terţ asupra proprietăţii sau posesiei lucrului dat în locaţiune.

Locatarul trebuie să-l înştiinţeze pe locator în termen util, de orice încercare de uzurpare, pentru că acesta să se poată apăra. Dacă locatarul nu-şi îndeplineşte această obligaţie, el va răspunde de prejudiciul suferit de locator în urma uzurpaţiunii.

Încetarea locaţiunii.

Contactul de locaţiune încetează prin:

- denunţarea unilaterală;

- expirarea termenului;

- rezilirea contractului;

- pieirea obiectului;

- desfiinţarea titlului locatorului;

- încetarea prin efectul înstrăinării lucrului de către proprietar.

Moartea uneia din părţi nu constituie mod de încetare a locaţiunii, întrucât drepturile şi obligaţiile se transmit succesorilor, cu excepţia cazului când părţile au stipulat expres încetarea contractului pentru acest caz.

a) Denunţarea unilaterală

Dacă contractul de locaţiune a fost încheiat fără termen, el poate înceta prin denunţare unilaterală deci prin manifestarea de voinţă a uneia din părţi, de a înceta contractul, dar cu condiţia respectării termenului de preaviz.

Termenul de preaviz este intervalul de timp dintre manifestarea de voinţă privind desfacerea contractului  şi ziua în care contractul urmează să înceteze ca urmare a denunţării. Acest termen variază după natura lucrului şi obiceiul locului şi are ca scop ca locatorul să-şi poată găsi alt locatar, respectiv locatarul să-şi poată găsi alt bun, similar.

Denunţarea reprezintă un act unilateral de voinţă care duce la încetarea contractului, indiferent de acceptarea celeilalte părţi şi fără necesitatea vreunei justificări.

b) Expirarea termenului

Dacă prin contract părţile au fixat un termen, locaţiunea încetează de drept la împlinirea termenului, fără să mai fie nevoie de vreo înştiinţare prealabilă.

Dacă după expirarea termenului locatarul rămâne în folosinţa lucrului, fără ca locatorul să-l împiedice, locaţiunea se consideră reînnoită prin tacita relocaţiune, chiar dacă părţile n-au convenit în acest sens. Tacita relocaţiune duce la o prelungire a contractului în aceleaşi condiţii în care a fost încheiat, care însă se va socoti un nou contract de locaţiune fără termen.

Dacă contractul iniţial a fost însoţit de anumite garanţii, relocaţiunea ia naştere fără garanţii, deoarece ele trebuie stipulate expres.

Pentru a evita tacita relocaţiune, locatorul trebuie să-şi manifeste voinţa de a nu reînnoi contractul la expirarea termenului, fără ca locatarul să se poată opune încetării contractului. Această manifestare de voinţă, concediul, trebuie să fie anunţată înainte de expirarea contractului, dar fără respectarea termenului de preaviz. Dacă s-a anunţat concediul, locatarul nu poate opune tacita relocaţiune, chiar dacă a continuat să folosească lucrul închiriat, locatorul putând cere restituirea lucrului şi daune-interese.

c) Rezilierea

Dacă una dintre părţi nu-şi respectă obligaţiile ce îi revin, cealaltă parte poate cere instanţei rezilierea contractului, ca o aplicare a regulilor generale privind contractele bilaterale cu executare succesivă.

Neexecutarea obligaţiilor trebuie să fie cu privire la obligaţiile principale.

d) Pieirea lucrului

Pieirea lucrului poate fi totală sau parţială.

Dacă pieirea lucrului este totală contractul se desface de drept deoarece locatorul nu mai poate asigura folosinţa lucrului, indiferent de cauza pieirii lucrului. În cazul în care lucrul a pierit din culpa locatorului acesta va fi obligat să suporte pe lângă desfacerea contractului şi plata de daune interese, pentru acoperirea pagubelor cauzate locatarului prin încetarea contractului.

Dacă lucrul a pierit numai în parte, locatarul poate cere, după caz, fie o reducere a chiriei, fie desfacerea contractului.

Problema daunelor interese se rezolvă în funcţie de culpa părţii care a provocat pieirea parţială a lucrului.

e) Desfiinţarea titlului locatorului

O asemenea desfiinţare a titlului locatorului are drept efect încetarea contractului de locaţiune, deoarece locatorul nu mai poate asigura locatarului folosinţa lucrului.

Titlul locatorului poate fi anulat, rezolvit sau locatorul poate fi evins printr-o acţiune în revendicare.

Excepţii: contractul de locaţiune încheiat de uzufructuar rămâne în vigoare timp de 5 ani, chiar dacă uzufructul a încetat, în limitele unui act de administrare; de asemenea rămân valabile contractele de locaţiune încheiate de moştenitorul aparent, în cazul în care locatarul a fost de bună credinţă; contractul încheiat de terţul dobânditor al imobilului ipotecat, chiar dacă este evins, cu condiţia ca, contractul de locaţiune să fi fost încheiat cu bună credinţă şi cu dată certă, anterioară transcrierii comandamentului.

f) Efectul înstrăinării lucrului.

În cazul înstrăinării lucrului locaţiunea nu încetează, cumpărătorul fiind obligat să respecte contractul de locaţiune încheiat de vânzător dacă existenţa sa este consacrată printr-un înscris autentic sau sub semnătură privată cu dată certă, anterioară vânzării, cu excepţia unei clauze contrare prevăzute în contractul de locaţiune.

Dacă contactul de locaţiune este încheiat pe o perioadă mai mare de 3 ani el trebuie transcris pentru a fi opozabil terţilor.

În cazurile în care cumpărătorul nu este obligat să respecte locaţiunea făcută de vânzător, pentru a obţine desfacerea contractului trebuie să înştiinţeze locatarul despre concediu, respectând termenele de preaviz, desfacerea contarctului operând în condiţiile generale ale denunţării unilaterale a contractului încheiat pe termen nedeterminat.

În cazul desfacerii locaţiunii prin efectul înstrăinării lucrului închiriat, locatarul este în drept să ceară daune interese de la locator, dacă nu s-a prevăzut în contract o stipulaţie contrară.

 Solicita un model de contract de locatiune accesand pagina Avocat drept civil .