Actiune pentru perfectarea vanzarii unui bun adjudecat in cadrul unei proceduri de faliment, in situatia inchiderii procedurii

Drept civil

Art. 2, Titlul X din Legea nr. 247/2005, art. 120 alin. 2 din Legea nr. 85/2006, art. 35 NCPC

Actiunea prin care se solicita pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic nu este o actiune in constatare, intrucat prin hotararea judecatoreasca nu se va constata existenta unui drept, ci hotararea va fi constitutiva de drepturi, principalul ei efect fiind transferul dreptului real de la promitentul vanzator la cumparator. Actiunea civila prin care se solicita pronuntarea unei hotarari judecatoresti care sa tina loc de act de vanzare- cumparare este o actiune in realizarea dreptului, deoarece prin ea reclamantul isi valorifica un drept de creanta, respectiv dreptul de a cere incheierea contractului, corelativ obligatiei paratului de a efectua demersurile necesare in vederea incheierii acestuia.

In speta, nu se urmareste obligarea paratului la efectuarea demersurilor pentru incheierea contractului in forma autentica, pentru ca un astfel de demers nu mai este posibil in urma inchiderii procedurii falimentului si descarcarii lichidatorului judiciar de indatoriri si responsabilitati, ci se urmareste substituirea consimtamantului debitorului. Din aceasta perspectiva se impune a fi stabilit daca exista un refuz nejustificat din partea promitentului vanzator de a incheia contractul in forma autentica.

Curtea de Apel Bacau - Sectia a Il-a Civila, de Contencios Administrativ si Fiscal

Decizia civila nr. 155 din 22 iunie 2015

Prin sentinta nr. .. ./COM/19.02.2015 pronuntata de Tribunalul Neamt in dosarul nr. 2136/103/2014 a fost respinsa, ca neintemeiata, actiunea formulata de reclamanta S.C. I. P. I. B. S.A. pentru pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act de vanzare-cumparare pentru imobilul adjudecat in cadrul procedurii de insolventa a debitoarei S.C. S. T. S.R.L.

Instanta de fond a retinut ca reclamanta a participat la licitatia organizata de M. C. SPRL, in calitate de lichidator judiciar al S.C S. T. S.R.L., pentru vanzarea imobilului, format din teren in suprafata de 403 m.p., casa de locuit si anexa. Reclamanta a fost declarata castigatoare a licitatiei, a adjudecat imobilul si a achitat pretul de 202.415 lei. Desi legea impune autentificarea contractului la notar, contractul de vanzare-cumparare nu a mai fost incheiat intre S.C. S. T. S.R.L. prin lichidator judiciar M. C. S.P.R.L. si reclamanta. Lichidatorul judiciar a intocmit si publicat raportul final in Buletinul Procedurilor de Insolventa, iar prin s.c. nr. .../F din 01.03.2013 din dosarul nr. .../103/2009 pronuntata de Tribunalul Neamt a fost inchisa procedura si s-a dispus radierea debitoarei S.C S. T. S.R.L.

S-a retinut ca atata timp cat reclamanta a dobandit imobilul in cursul procedurii de insolventa, autentificarea contractului de vanzare-cumparare poate avea loc doar in conformitate cu aceasta procedura, respectiv, in conformitate cu prev. art. 120 alin. 2 din Legea nr. 85/2006 care impun perfectarea vanzarii la notarul public si ca reclamanta nu poate eluda obligatiile legale prevazute de legislatia notariala, neputand obtine autentificarea contractului fara plata taxelor si cheltuielilor notariale.

Impotriva acestei sentinte a declarat
apel
reclamanta.

Apelanta sustine ca instanta de fond a omis sa constate ca nu este posibila incheierea contractului de vanzare-cumparare pentru imobilul adjudecat, intrucat procedura de insolventa a fost inchisa, S.C. S. T. S.R.L. a fost radiata din Registrul Comertului, iar mandatul de reprezentare al lichidatorului judiciar M. C. S.P.R.L. a incetat. Instanta de fond nu a tinut cont de faptul ca actiunea a fost intemeiata inclusiv pe dispozitiile art. 35 Cod procedura civila.

Astfel, a prezentat instantei de fond motivele pentru care la acest moment transmiterea proprietatii nu se mai poate realiza decat pe calea pronuntarii unei hotarari judecatoresti care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare.

Arata ca potrivit dispozitiilor art. 120 alin. 2 din Legea nr. 85/2006 sub imperiul careia s-a derulat procedura de lichidare, procesul verbal de adjudecare semnat de lichidatorul judiciar constituie titlu de proprietate. Cu toate acestea, potrivit celei de a doua teze, legiuitorul a precizat ca atunci cand legea impune pentru transferul dreptului de proprietate forma autentica, contractul sa se perfecteze la notarul public pe baza procesului verbal de licitatie. In cauza, bunul adjudecat fiind imobil teren plus constructii, legea impune pentru valabilitatea conventiei forma autentica, astfel ca partile trebuiau sa se prezinte la notar pentru perfectarea actului in forma autentica, inainte ca intimatul-parat M. C. S.P.R.L. sa aiba dreptul sa solicite judecatorului sindic inchiderea procedurii S.C. S. T. S.R.L. Pana la o asemenea perfectare, procesul verbal de licitatie poate avea doar efectele unui antecontract, din care rezulta in sarcina partilor contractante o obligatie de a face, respectiv de a perfecta in viitor contractul de vanzare - cumparare in forma autentica. Promitentul vanzator a primit integral pretul de 202.415 lei, iar promitentul cumparator nu a intrat in stapanirea imobilului.

Solicita sa se constate ca sunt indeplinite toate conditiile de admisibilitate, conform dispozitiilor art. 35 C.pr.civ. si ca in cauza nu s-a invocat nici un refuz nejustificat de a fi semnat contractul de vanzare - cumparare. Pentru a dovedi buna credinta si intentia de a se fi semnat contractul de vanzare cumparare in forma autentica, depune copie de pe Procura prin care d-na R. N. a fost imputernicita sa semneze in numele S.C. I. P. I. B. S.A., contractul de vanzare-cumparare in fata notarului, avand ca obiect imobilul adjudecat, raspunzand in acest sens solicitarii lichidatorului judiciar al S.C. S. T. S.R.L. de a desemna un reprezentant in vederea transmiterii valabile a dreptului de proprietate.

Sustine ca fata de culpa lichidatorului care a inteles sa solicite radierea S.C. S. T. S.R.L. inainte de a fi fost semnat contractul de vanzare - cumparare in forma autentica, instanta de judecata trebuie sa constate ca sunt aplicabile dispozitiile art. 35 C. pr. civ. si sa admita actiunea. Subliniaza ca esential in prezenta cauza este faptul ca inchiderea procedurii de insolventa a debitoarei S.C. S. T. S.R.L., in conditiile achitarii integrale a pretului stabilit la adjudecare, nu poate plasa imobilul adjudecat intr-o situatie juridica incerta perpetua, astfel incat in cadrul prezentului apel solicita clarificarea necesara prin pronuntarea unei hotarari judecatoresti care sa tina loc de act de vanzare-cumparare, aceasta fiind singura modalitate juridica de stabilire a proprietarului imobilului in cauza.

Apreciaza ca si in situatia in care s-ar considera ca nu se retine vreo culpa a intimatilor - parati in nesemnarea contractului in forma autentica, se impune admiterea in parte a actiunii, constatand perfectata operatiunea de vanzare-cumparare si in acelasi timp respingerea cererii de obligare a intimatilor - parati la plata cheltuielilor de judecata. Astfel, aceleasi cheltuieli pe care apelanta le-ar fi platit in fata notarului urmeaza sa le acopere cu sumele reprezentand cheltuieli de judecata, sume care pentru faza de fond a procesului sunt proportional egale cu taxele notariale pe care le-ar fi impus semnarea contractului de vanzare-cumparare in forma autentica, iar odata cu declararea apelului cheltuielile de judecata pentru fond plus apel depasesc cu mult taxele notariale.

Instanta, analizand apelul declarat, in raport de motivele invocate si de actele si lucrarile din dosar, retine urmatoarele:

Asa cum a retinut si instanta de fond, apelanta a adjudecat la data de 30.06.2011, in urma unei licitatii organizate in cadrul procedurii falimentului S.C. S. T. S.R.L., un imobil, compus din teren si constructii. Apelanta a achitat pretul integral.

Fiind vorba despre un transfer al dreptului de proprietate asupra unui teren, dispozitiile art. 2, Titlul X din Legea nr. 247/2005 (act normativ aplicabil in raport de data la care a fost intocmit procesul verbal de licitatie) impun incheierea conventiei in forma autentica. Art. 120 alin. 2 din Legea nr. 85/2006 prevede ca atunci cand legea impune pentru transferul dreptului de proprietate forma autentica, contractele vor fi perfectate de notarul public pe baza

procesului-verbal de licitatie.

Contractul de vanzare-cumparare pentru imobilul adjudecat nu a fost incheiat in forma autentica si, prin urmare, asa cum sustine si apelanta, procesul verbal de licitatie produce efectele unei promisiuni de vanzare.

Prin sentinta nr. .../F/01.03.2013 pronuntata de Tribunalul Neamt s-a dispus inchiderea procedurii falimentului debitoarei S.C. S. T. S.R.L., radierea acesteia din Registrul Comertului si descarcarea lichidatorului judiciar de orice responsabilitati si indatoriri.

Apelanta sustine ca in conditiile in care a fost inchisa procedura falimentului mai inainte de incheierea contractului de vanzare-cumparare in forma autentica, nu mai are alta cale pentru realizarea transferului de proprietate decat pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic.

Instanta urmeaza a analiza conditiile in care se poate pronunta o hotarare care sa tina loc de act autentic in raport de calificarea juridica a unei asemenea actiuni. Apelanta si-a intemeiat actiunea pe dispozitiile art. 35 din Noul Cod de procedura civila. Instanta retine ca actiunea prin care se solicita pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic nu este o actiune in constatare, intrucat prin hotararea judecatoreasca nu se va constata existenta unui drept, ci hotararea va fi constitutiva de drepturi, principalul ei efect fiind transferul dreptului real de la promitentul vanzator la cumparator. Actiunea civila prin care se solicita pronuntarea unei hotarari judecatoresti care sa tina loc de act de vanzare-cumparare este o actiune in realizarea dreptului, deoarece prin ea reclamantul isi valorifica un drept de creanta, respectiv dreptul de a cere incheierea contractului, corelativ obligatiei paratului de a efectua demersurile necesare in vederea incheierii acestuia.

In speta, nu se urmareste obligarea paratului la efectuarea demersurilor pentru incheierea contractului in forma autentica, pentru ca un astfel de demers nu mai este posibil in urma inchiderii procedurii falimentului si descarcarii lichidatorului judiciar de indatoriri si responsabilitati, ci se urmareste substituirea consimtamantului debitorului. Din aceasta perspectiva se impune a fi stabilit daca exista un refuz nejustificat din partea promitentului vanzator de a incheia contractul in forma autentica.

Analizand acest aspect, instanta retine ca din probele administrate nu rezulta un refuz al lichidatorului judiciar de a se prezenta la notar pentru perfectarea actului. Dimpotriva, chiar din motivele apelului rezulta ca lichidatorul judiciar a transmis apelantei o adresa prin care i-a solicitat sa-si desemneze un reprezentant in vederea transmiterii valabile a dreptului de proprietate.

Apelanta a sustinut ca a avut intentia de a semna contractul in forma autentica si ca a fost de buna credinta, depunand in dovedirea acestor sustineri copia mandatului dat pentru reprezentarea societatii in fata notarului. Instanta retine ca aceasta procura nu dovedeste nici buna credinta si nici nu reprezinta vreun demers efectiv pentru perfectarea actului. Apelanta nu a depus dovada ca aceasta procura a fost transmisa lichidatorului judiciar sau ca a purtat vreo corespondenta cu lichidatorul judiciar pe acest subiect. Dimpotriva, instanta retine ca apelanta a stat in pasivitate, nu a facut demersuri pentru incheierea actului in forma autentica, nu a contestat raportul final, in calitatea sa de creditoare a obligatiei de a incheia contractul si nici sentinta de inchidere a procedurii falimentului. Din hotararile judecatoresti depuse de apelanta ca practica judiciara, instanta retine reaua credinta a apelantei, care si-a creat o practica constanta din a adjudeca imobile si a astepta inchiderea procedurii, pentru ca ulterior sa solicite perfectarea vanzarii, concluzia fiind ca apelanta recurge la acest artificiu pentru a eluda obligatiile de plata a taxelor, onorariului notarului si a celorlalte cheltuieli pe care le presupune incheierea contractului de vanzare-cumparare in forma autentica.

Imprejurarea ca cheltuielile de judecata la fond si in apel depasesc taxele notariale si ca se perpetueaza starea de incertitudine cu privire la situatia juridica a imobilului nu pot fi retinute ca argumente in favoarea admiterii unei asemenea actiuni, atat timp cat instanta retine reaua credinta a apelantei-reclamante. Avand in vedere si principiul conform caruia nimeni nu-si poate invoca propria culpa -
„nemo auditurpropriam turpitudinem allegans”
, instanta de apel a mentinut hotararea de respingere a actiunii si, in consecinta, in temeiul art. 480 din Codul de procedura civila, a respins apelul ca nefondat.