Actiune in revendicare imobiliara, Comparare titluri de proprietate

In cazul in care ambele parti invoca titluri de proprietate pentru terenul in litigiu, instanta va compara titlurile de proprietate infatisate de parti si va da castig de cauza partii al carei titlu este preferabil.

Intre elementele si criteriile avute in vedere de instanta in compararea titlurilor, acestea sunt din cele sustinute in mod constant in jurisprudenta si doctrina, respectiv, ca fiind mai bine caracterizat titlul de proprietate care are o data certa mai veche, precum si in favoarea partii care si-a intabulat mai intai dreptul sau de proprietate in Cartea Funciara.

Prin sentinta civila nr. 450/15.06.2017 pronuntata in dosarul nr. 7186/63/2016, Tribunalul Dolj a respins exceptiile prescriptiei dreptului la actiune al reclamantei si autoritatii de lucru judecat, invocate de parata, ca neintemeiate.

A admis actiunea formulata de reclamanta SC M. A. SRL, prin lichidator judiciar R. R. I., in contradictoriu cu parata SC E. W. S. SRL. A obligat parata sa lase reclamantei in deplina proprietate si linistita posesie imobilul situat in comuna Cetate, jud. Dolj cu numar cadastral provizoriu 135, inscris in Cartea Funciara nr.90 a Localitatii Cetate, compus din teren intravilan in suprafata de 15426,85 mp (15428 mp din masuratori) si 7 corpuri de constructie. A dispus rectificarea Cartii Funciare nr.90 a Loc. Cetate, in sensul radierii dreptului de proprietate al paratei asupra imobilului mentionat.

Pe fondul cauzei, instanta a retinut urmatoarele:

Reclamanta, societate in faliment, reprezentata legal prin lichidator judiciar, a investit instanta cu o actiune in revendicare, solicitand obligarea paratei sa ii lase in deplina proprietate si posesie imobilul situat in comuna Cetate, jud. Dolj cu numar cadastral provizoriu 135, inscris in Cartea Funciara nr.90 a Localitatii Cetate, compus din teren intravilan in suprafata de 15426,85 mp (15428 mp din masuratori) si 7 corpuri de constructie, si sa se dispuna rectificarea Cartii Funciare nr.90 a Loc. Cetate, in sensul radierii dreptului de proprietate al paratei asupra imobilului mentionat, invocand in fapt ca este proprietara imobilului revendicat potrivit contractului de vanzare cumparare autentificat sub nr. 1222/16.07.2004, ca in urma demersurilor intreprinse de catre lichidatorul judiciar, la data de 23.07.2008 prin incheierea OCPI nr. 51369 s-a dispus intabularea in favoarea sa a dreptului de proprietate asupra imobilului situat in Comuna Cetate, jud. Dolj avand numar cadastral 135 inscris in CF nr.90 a loc. Cetate, ca parata la randul ei detine un titlu asupra imobilului, respectiv contractul de vanzare cumparare nr. 501/25.05.2009, dar reclamanta are un titlul mai bine caracterizat, intrucat, desi titlurile provin de la acelasi vanzator, titlul reclamantei are o data certa mai veche, reclamanta fiind prima care si-a intabulat dreptul sau de proprietate in Cartea Funciara (incheierea OCPI nr. 51369 din 23.07.2008), parata dobandind bunul de la un neproprietar, care nu putea transmite un drept ce nu exista in patrimoniul sau (in acest sens solicita a se avea in vedere faptul ca la data incheierii contractului de vanzare cumparare nr. 501/25.05.2009 - titlul paratei, era notat in cartea funciara litigiul cu privire la imobil).

Asa cum se apreciaza in mod constant in practica judiciara si literatura de specialitate, in cazul in care ambele parti invoca titluri de proprietate pentru terenul in litigiu, instanta va compara titlurile de proprietate infatisate de parti si va da castig de cauza partii al carei titlu este preferabil. In practica, dovada dreptului de proprietate este problema cea mai dificila de rezolvat pentru reclamantul din actiunea in revendicare, intrucat acesta trebuie sa dovedeasca nu numai ca este in posesia unui titlu de proprietate, dar si faptul ca persoana de la care a dobandit bunul era proprietar, acesta, la randul sau, dobandind de la un proprietar s.a.m.d. Asadar, ar trebui ca inscrisul prezentat sa fie completat cu dovezi ca toti autorii care anterior au instrainat bunul au fost ei insisi adevarati proprietari, numai asa ultimul act de dobandire putand fi considerat pe deplin valabil. O asemenea dovada, denumita probatio diabolica, este dificila, uneori imposibil de facut. Dificultatea probei dreptului de proprietate este data si de imprecizia unora dintre actele juridice care servesc drept titluri de proprietate. Situatiile in care se poate vorbi de o proba certa a dreptului de proprietate sunt acelea in care se face dovada ca dreptul a fost dobandit prin uzucapiune sau prin ocupatiune. Aceste dificultati de proba au determinat in practica stabilirea unor reguli pentru cazurile in care ambele parti prezinta titluri de proprietate sau numai una din parti are un asemenea titlu. Astfel, daca ambele parti au titluri de proprietate, care provin de la acelasi autor, va avea castig de cauza partea care a indeplinit prima formalitatile de publicitate imobiliara, pentru opozabilitatea dreptului sau fata de terti; daca nici una dintre parti nu si-a inscris titlul, va castiga partea al carei titlu are data cea mai veche.

Din actele depuse de reclamanta la dosar, tribunalul a constatat ca reclamanta a dobandit dreptul de proprietate asupra imobilului revendicat potrivit contractului de vanzare cumparare autentificat sub nr. 1222/16.07.2004 la BNP Bazgu Mariana, de la vanzatoarea R. C. F., iar la data de 23.07.2008 prin incheierea OCPI nr. 51369 s-a dispus intabularea in favoarea SC M. A. SRL a dreptului de proprietate asupra imobilului situat in Comuna Cetate, jud. Dolj avand numar cadastral 135 inscris in CF nr.90 a loc. Cetate. S-a mai constatat ca in cuprinsul contractului s-a facut mentiunea ca vanzatoarea detine imobilul in baza contractului de vanzare cumparare nr. 842/24.09.2003 incheiat la BNP Florentina Ana Rembas, si ca imobilul nu face obiectul vreunui litigiu, asa cum rezulta din extrasul de carte funciara nr. 580/15.07.2004.

Parata SC E. W. S. SRL a dobandit dreptul de proprietate asupra aceluiasi imobil in baza contractului de vanzare cumparare nr. 501/25.05.2009 incheiat de BNP Papa Eugenia cu vanzatoarea R. C. F., contract in cuprinsul caruia s-a facut mentiunea expresa ca vanzatoarea stapaneste imobilul conform contractului de vanzare cumparare nr. 842/24.09.2003 incheiat la BNP Florentina Ana Rembas, coroborat cu sentinta civila nr. 2093/13.02.2008 pronuntata de Judecatoria Craiova in dosarul nr. 1551/215/2008, definitiva si irevocabila, prin care s-a constatat simulat contractul de vanzare cumparare autentic nr. 1222/16.07.2004 incheiat la BNP Bazgu Mariana intre vanzatoarea R. si cumparatoarea SC M. A. Srl. Se mai constata ca in cuprinsul contractului incheiat intre parata si vanzatoarea R. s-a facut mentiunea ca exista doua litigii in legatura cu imobilul, asa cum rezulta din extrasul de carte funciara nr. 26691/19.05.2009, respectiv un litigiu ce face obiectul dosarului nr. 20171/63/2007 si altul ce face obiectul dosarului nr. 6143/215/2009, precum si o sarcina - somatia nr. 73541/13.11.2007 privind pe debitorul SC M. A. SRL, vanzatoarea obligandu-se sa radieze din cartea funciara cele doua litigii si somatia, in termen de 2 luni de la data incheierii contractului.

Tribunalul a constatat ca sentinta civila nr. 2093/13.02.2008 a Judecatoriei Craiova pronuntata in dosarul nr.1551/215/2008, la care se face referire in contractul nr. 501/25.05.2009, a fost desfiintata in baza deciziei nr. 210/22.02.2010 pronuntata de Curtea de Apel Craiova, iar prin sentinta civila nr. 1263/10.06.2010 a Tribunalului Dolj pronuntata in acelasi dosar, avand ca obiect constatarea ca simulat a contractului nr. 1222/16.07.2004 (dosarul primind un alt numar, ca urmare a inregistrarii la Tribunalul Dolj Sectia Comerciala, pentru judecata in prima instanta, a actiunii promovate in anul 2008, ca urmare a deciziei de casare nr. 210/22.02.2010 a Curtii de Apel Craiova) a fost respinsa actiunea in constatarea caracterului simulat al contractului nr. 1222/2004, aceasta hotarare ramanand definitiva si irevocabila prin deciziile nr. 78/31.05.2012 a Curtii de Apel Craiova si nr. 117/21.01.2014 a ICCJ, iar dosarul nr. 6143/215/2009 al Judecatoriei Craiova, avand ca obiect rectificare a mentiunilor din Cartea Funciara in sensul radierii dreptului de proprietate al numitei R.C. F., drept ce fusese inscris in baza incheierii nr. 84651/2008 a OCPI, a fost solutionat definitiv prin decizia civila nr. 152/17.03.2011 pronuntata de Tribunalul Dolj, decizie prin care s-a dispus rectificarea cartii funciare nr. 90 Cetate, in sensul radierii inscrierii privind dreptul de proprietate al intimatei R.C.F., intabulat in favoarea acesteia in baza sentintei civile nr. 2093/13.02.2008 a Judecatoriei Craiova, prin incheierea nr. 84651/18.11.2008 a OCPI Dolj, cu mentinerea inscrierilor anterioare din cartea funciara in sensul ca imobilul era inscris pe numele proprietarului SC M. A. SRL. S-a mai retinut ca actiunea in constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare cumparare nr. 501/25.05.2009, promovata de reclamanta in anul 2011 a fost respinsa definitiv prin decizia civila nr. 55/23.05.2016 a Tribunalului Dolj. Raportat la litigiile purtate intre parti in perioada 2008-2014, in care au fost pronunatate hotararile judecatoresti depuse de reclamanta si parata la dosar, respectiv sentinta civila nr. 2093/13.02.2008 a Judecatoriei Craiova, decizia nr. 210/22.02.2010 a Curtii de apel Craiova - Sectia Comerciala, sentinta nr. 1263/10.06.2010 a Tribunului Dolj - Sectia Comerciala, decizia nr. 78/31.05.2012 a Curtii de Apel Craiova - Sectia a II a Civila, decizia nr. 117/21.01.2014 a ICCJ, decizia civila nr. 152/17.03.2011 a Trib. Dolj - Sectia Civila, decizia civila nr. 1344/18.10.2011 a Curtii de Apel Craiova, sentinta civila nr. 123/01.10.2014 a Judecatoriei Calafat, se constata ca in prezent ambele parti detin tituri de proprietate valabile si aflate in circuitul civil asupra aceluiasi imobil, astfel incat se impune compararea titlurile de proprietate infatisate de parti.

Constatand ca ambele parti au dobandit imobilul de la aceeasi persoana - vanzatoarea R. C. F., si actele ce au stat la baza fiecarui act autentic de vanzare cumparare, precum si solutiile date in procesele purtate intre parti in perioada 2008-2016, tribunalul constata ca titlul de proprietate al reclamantei este mai bine caracterizat, intrucat titlul reclamantei are o data certa mai veche si reclamanta este prima care si-a intabulat dreptul sau de proprietate in Cartea Funciara potrivit incheierii OCPI nr. 51369 din 23.07.2008. Tribunalul are in vedere ca desi la data incheierii contractului de vanzare cumparare nr. 501/25.05.2009, ce constituie titlul de dobandire al paratei, vanzatoarea era inscrisa in cartea funciara ca proprietara tabulara, totusi in cartea funciara era notat litigiul cu privire la imobil -dosarul nr. 6143/215/2009 al Judecatoriei Craiova, avand ca obiect rectificare a mentiunilor din Cartea Funciara in sensul radierii dreptului de proprietate al numitei R. C. F., drept ce fusese inscris in baza incheierii nr. 84651/2008 a OCPI, asa cum rezulta din extrasul de carte funciara despre care s-a facut referire in mod expres in cuprinsul contractului de vanzare cumparare nr. 501/2009 ( V. filele 26 si 47 din dosar), iar dosarul nr. 6143/215/2009 a fost finalizat in sensul admiterii cererii reclamantei si dispunerii rectificarii cartii funciare nr. 90 Cetate, in sensul radierii inscrierii privind dreptul de proprietate al intimatei R. C. F., intabulat in favoarea acesteia in baza sentintei civile nr. 2093/13.02.2008 a Judecatoriei Craiova, prin incheierea nr. 84651/18.11.2008 a OCPI Dolj, cu mentinerea inscrierilor anterioare din cartea funciara, in sensul ca imobilul era inscris pe numele proprietarului SC M. A. SRL, iar in plus sentinta civila nr. 2093/13.02.2008 a Judecatoriei Craiova pronuntata in dosar nr.1551/215/2008, la care se face referire in contractul nr. 501/25.05.2009, a fost desfiintata in baza deciziei nr. 210/22.02.2010 pronuntata de Curtea de Apel Craiova, iar prin sentinta civila nr. 1263/10.06.2010 a Tribunalului Dolj pronuntata in acelasi dosar, avand ca obiect constatarea ca simulat a contractului nr. 1222/16.07.2004 a fost respinsa actiunea in constatarea caracterului simulat al contractului nr. 1222/2004, astfel incat se retine ca parata a dobandit bunul de la o persoana care nu putea transmite un drept, acesta neexistand in patrimoniul sau, ca efect al incheierii contractului nr. 1222/2004, acest contract fiind apreciat ca valabil prin hotararile mentionate mai sus, hotarari prin care s-a statuat si nevalabilitatea actului in temeiul caruia s-a facut inscrierea numitei R. ca propriatara tabulara in cartea funciara (sentinta civila nr.2093/13.02.2008).

In ceea ce priveste buna credinta a paratei la dobandirea imobilului, eroarea comuna a acesteia la incheierea contractului nr. 501/2009, efectele actiunii in simulatie ori cauza ilicita determinata de complicitatea cocontractantilor invocate de parata prin intampinare, tribunalul constata ca acestea nu pot fi analizate si nu au relevanta in prezenta actiune civila care are ca obiect revendicarea intemeiata pe compararea titlurilor partilor si stabilirea celui mai bine caracterizat, asemenea aspecte de fapt invocate de parata putand fi analizate si valorificate doar intr-o actiune avand ca obiect nulitatea contractului nr. 501/2009.

Prin urmare, constatand ca titlul de proprietate al reclamantei este mai bine caracterizat si ca aceasta nu are posesia bunurilor asupra carora are drept de proprietate, in temeiul art. 563 NCPC, instanta a admis actiunea in revendicare dedusa judecatii si a obligat parata sa lase reclamantei in deplina proprietate si linistita posesie imobilul situat in comuna Cetate, jud. Dolj cu numar cadastral provizoriu 135, inscris in Cartea Funciara nr.90 a Localitatii Cetate, compus din teren intravilan in suprafata de 15426,85 mp (15428 mp din masuratori) si 7 corpuri de constructie.

Impotriva sentintei, in termen legal, a declarat apel parata SC E. W. S. SRL, motivand, cu referire la considerentele instantei de fond in justificarea concluziei privitoare la compararea celor doua titluri detinute de catre parti, ca sunt nefondate deoarece: a. Pe de o parte aceasta nu se pronunta asupra efectelor juridice pozitive al erorii comune in care s-ar fi aflat parata cu privire la calitatea vanzatoarei R. C. F. de proprietar al imobilul la data incheierii contractului de vanzare cumparare, deoarece eroarea comuna consolideaza drepturile dobandite de catre persoana care o invoca si trebuie avuta in vedere la compararea titlurilor. La data incheierii contractului de vanzare cumparare autentificat sub nr. 501 din data de 25.05.2009 in evidentele sistemului de publicitate imobiliara vanzatoarea figura in calitate de proprietara a imobilului, iar fata de aceasta situatie de fapt, opozabila oricarei persoane interesate in evaluarea situatiei juridice a imobilului este evident faptul ca aceasta avea capacitatea juridica de a intocmi acte de dispozitie asupra bunului si mai ales, pana la proba contrarie, ce nu a putut fi facuta in fata instantei de fond de catre reclamanta, parata avea reprezentarea faptului ca este proprietara bunului si incheie in mod valid orice act juridic privitor la acesta. b. Concluzia potrivit careia vechimea titlurilor confera preferinta partii care detine titlul anterior este una eronata, in conditiile in care exista o hotarare judecatoreasca cu autoritate de lucru judecat prin care actul autentic translativ de proprietate ulterior al paratei este unul legal incheiat si valid, deoarece acest act a fost mentinut de catre instantele de judecata in pofida desfiintarii ulterioare incheierii Contractului de vanzare cumparare nr. 501 din 25.05.2009 a sentintei judecatoresti care a constatat simulatia actului prin care reclamanta a dobandit bunul imobil si anume Contractul de vanzare cumparare nr. 1222 din 16.07.2004. In aceasta situatie actul nou este cel preferabil deoarece a beneficiat de o cenzura a instantei de judecata care l-a confirmat in mod explicit mentinandu-i efectele intr-o cerere de chemare in judecata promovata de catre reclamanta ce viza desfiintarea sa motiv de respingere a actiunii in revendicare, actul paratei fiind unul mult mai conturat decat cel al reclamantei, instanta trebuind sa retina in favoarea paratei faptul ca titlul acesteia - Contractul de vanzare cumparare autentificat de catre BNP PAPA EUGENIA prin incheierea SOI din 25.05.2009 - a facut obiectul unei actiuni in justitie promovata de catre aceeasi reclamanta. In plus, in favoarea titlului paratei trebuia retinut si faptul ca la momentul la care SC E. W. S. SRL dobandea dreptul de proprietate, simulatia ii era opozabila acesta fiind si unul din efectele pozitive ale autoritatii de lucru judecat din dosarul 26637/215/2011 in sensul ca hotararea definitiva a instantei impune legalitatea contractului sau de vanzare cumparare incheiat cu R. C. F. si reclamantei. c. Instanta de fond in mod gresit nu constata faptul ca ambele titluri detinute de catre parti reprezinta acte autentice translative de proprietate, astfel incat forta probanta a acestora este egala neputandu-se diferentia cele doua contracte de vanzare cumparare incheiate in forma autentica - sunt acte juridice de aceeasi natura - ceea ce determina o situatie juridica identica a ambelor parti caz in care nici una intre cele doua posesii nu este mai bine caracterizata, situatie in care situatia actualului posesor este preferabila potrivit principiului
in pari causa melior est causa possidentis.
Instanta de apel va putea retine faptul ca niciuna dintre cele doua posesii nu poate fi preferata celeilalte, intrucat ambele parti litigante detin titluri reprezentate de contracte de vanzare cumparare incheiate in forma autentica, iar data incheierii fiecaruia nu poate conduce la stabilirea unei preferinte, caz in care efectele juridice trebuie mentinute in favoarea celui care poseda imobilul la acest moment, posesia ca stare de fapt putand fi asimilata si unei caracterizari mai conturate a titlului actualului posesor in defavoarea titlului detinut de celalalt posesor, dar care nu ii asigura la acest moment si posesia bunului.

Prin decizia civila nr. 3611/12 Decembrie 2017, Curtea de Apel Craiova a respins apelul ca nefondat, motivand, sub acest aspect, urmatoarele:

Cat priveste solutionarea pe fond a cauzei, prin compararea titlurilor de proprietate ale partilor, Curtea a retinut atributul instantei sub acest aspect.

Astfel, dupa cum a retinut si prima instanta, in practica judiciara si literatura de specialitate, se apreciaza in mod constant, ca in cazul in care ambele parti invoca titluri de proprietate pentru terenul in litigiu, instanta va compara titlurile de proprietate infatisate de parti si va da castig de cauza partii al carei titlu este preferabil.

Referitor la elementele si criteriile avute in vedere de prima instanta in compararea titlurilor, acestea sunt, de asemenea, din cele sustinute in mod constant in jurisprudenta si doctrina, respectiv, ca fiind mai bine caracterizat titlul de proprietate care are o data certa mai veche precum si in favoarea partii care si-a intabulat mai intai dreptul sau de proprietate in Cartea Funciara, astfel cum este cazul in speta.

Cat priveste efectele juridice pozitive ale erorii comune in care s-ar fi aflat parata cu privire la calitatea vanzatoarei R. C. F., de proprietar al imobilul la data incheierii contractului de vanzare cumparare, Curtea apreciaza ca in speta acest element nu se poate retine ca si criteriu prioritar in a se constata prevalenta titlului paratei, in raport cu titlul reclamantei, in conditiile in care, chiar daca la data incheierii contractului de vanzare cumparare nr. 501/25.05.2009, ce constituie titlul de proprietate al paratei, vanzatoarea era inscrisa in cartea funciara ca proprietara tabulara, totusi, in cartea funciara era notat litigiul cu privire la imobil -dosarul nr. 6143/215/2009 al Judecatoriei Craiova, avand ca obiect rectificare a mentiunilor din Cartea Funciara in sensul radierii dreptului de proprietate al numitei R. C.F. - asa cum rezulta din extrasul de carte funciara despre care s-a facut referire in mod expres in cuprinsul contractului de vanzare cumparare nr. 501/2009, parata avand deci cunostinta de acest aspect.

Sustinerile ce vizeaza actul nou ca fiind cel preferabil, deoarece a beneficiat de o cenzura a instantei de judecata care l-a confirmat in mod explicit, mentinandu-i efectele intr-o cerere de chemare in judecata promovata de catre reclamanta, ce viza desfiintarea sa - existand o hotarare judecatoreasca cu autoritate de lucru judecat prin care actul autentic translativ de proprietate ulterior al paratei este unul legal incheiat - sunt, de asemenea nefondate, avand in vedere ca si reclamanta detine un titlu valabil, iar instanta, in cadrul prezentei actiuni in revendicare a trebuit sa se pronunte prin compararea titlurilor partilor, necontestand titlul de proprietate al paratei. Imprejurarea ca titlul paratei a fost cenzurat si mentinut de instanta, nu constituie, prin ea insasi, un argument hotarator in a da eficienta juridica acestui titlu, in raport cu titlul reclamantei, atata timp cat nici titlul reclamantei nu a fost desfiintat printr-o hotarare judecatoreasca, iar efectele pozitive ale autoritatii de lucru judecat din dosarul 26637/215/2011, invocate de apelanta parata, in raport de prev. art. 430 NCPC, nu sunt incidente in prezenta cauza, ce are ca obiect revendicare prin compararea titlurilor.

Instanta de fond nu a contestat in nici un fel regimul juridic al titlurilor detinute de ambele parti , in sensul ca sunt acte autentice translative de proprietate, astfel incat, in principiu, ambele au forta probanta, fiind acte juridice de aceeasi natura, ceea ce nu inseamna, insa, ca in raporturile dintre reclamanta si parata, in cadrul actiunii in revendicare, nu se poate prefera, pentru considerentele expuse anterior, titlul reclamantei, ci sa se aiba in vedere situatia actualului posesor, ca fiind preferabila, dupa cum sustine apelanta.
(Curtea de Apel Craiova, Sectia I-a Civila, decizia civila nr. 3611/12 decembrie 2017, rezumat judecator Paula Paun)