Servitute de trecere existenta in actul de dezmembrare, Neconsemnare in actul de vanzare cumparare

Pentru a putea fi considerata un accesoriu al dreptului de proprietate asupra fondului dominant, servitutea de trecere trebuie sa fie constituita chiar prin conventia de vanzare cumparare, stabilirea acestei servituti numai in actul juridic al dezmembrarii terenului aflat in proprietatea vanzatorului neputand conduce la admiterea actiunii confesorii de aparare a dreptului de servitute.

Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Craiova la data de 01.03.2012, reclamantul C. L. C. a chemat in judecata pe parata S.C. M. C. SRL solicitand obligarea acesteia de a-i permite exercitarea si valorificarea servitutii sale de trecere pe terenul in suprafata de 173 mp proprietatea paratei, dobandita prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. ../2009, teren situat in satul P., tarlaua 68 parcela 86/1, comuna P., judetul Dolj, cu numar cadastral 998/1/3, inscris in cartea funciara a comuna P. sub A6 (corpul 1/3 A) - alee de acces din actul de dezmembrare nr. 173/2007. Solicita, de asemenea, obligarea paratei sa demoleze gardul pe latura comuna cu proprietatea reclamantului si pe latura pe care se invecineaza cu strada, care ii impiedica accesul pe terenul - fond aservit - catre terenul sau.

In motivarea in fapt a cererii, reclamantul a aratat ca a cumparat suprafata de 1396 mp (real masurata 1284 mp) situata in extravilanul satului P., tarlaua 68 parcela 86/1, comuna P., judetul Dolj, dezmembrat sub numele de Corp 1/2 A si invecinat cu Corpul 1/4 A la nord, cu Corpul 2 A la est, cu alee de acces numita Corpul 1/3 A, proprietatea paratei la sud si cu B. D. la vest.

Reclamantul a mai aratat ca terenul dobandit de el prin contractul de vanzare- cumparare autentificat sub nr. ... din 07.02.2007 face parte dintr-o suprafata de 13800 mp ce a apartinut autorului N. D., conform titlului de proprietate nr. 442 din 05.02.1996. Acesta a donat prin contractul de donatie autentificat sub nr. 442 din 05.02.1996 suprafata de 1450 mp lui U. M., care in prezent apartine paratei.

Reclamantul a precizat ca N. D. a dezmembrat suprafata ramasa de 11634 mp, in doua corpuri: Corpul 1A de 8134 mp (real masurat) si Corpul 2A, de 3500 mp, instrainat ulterior.

Prin aceasta dezmembrare, a creat si o alee de acces la strada pentru corpul 1A, intre Corpul donat si Corpul 2A..

Dupa decesul autorului, mostenitoarele sale, N. A. si N. M. L., au dezmembrat Corpul 1A de 8134 mp (8848 in acte) in alte patru imobile: corpul 1/1A, 1/2A, 1/3A si 1/4A. Reclamantul precizeaza ca el a dobandit corpul 1/2A, conform actului de dezmembrare autentificat sub nr. 173 din 07.02.2007.

Inca de la cumpararea acestui teren era prevazuta calea de acces, intrucat este loc infundat, servitutea de trecere fiind stabilita chiar de vanzatoare odata cu dezmembrarea, Corpul 1/3 A devenind fond aservit, iar corpul 1/2 A, fond dominant.

Reclamantul a mai aratat ca parata, desi a cunoscut destinatia terenului sau, de alee de acces, a ingradit-o interzicandu-i accesul reclamantei la terenul sau.

Reclamanta a solicitat ca, in cazul in care se constata ca nu a dobandit odata cu imobilul cumparat si dreptul de servitute, sa i se constituie servitute de trecere pe terenul in litigiu.

Cererea a fost motivata in drept pe dispozitiile art. 617, 618 si 619 din vechiul Cod

civil.

Parata a formulat intampinare, in care a invocat exceptia netimbrarii cererii de chemare in judecata, iar pe fond, a solicitat respingerea actiunii cu motivarea ca in actul de vanzare-cumparare al reclamantului nu se mentioneaza nimic cu privire la dreptul de servitute sau vreun drept de folosinta. A mai aratat ca terenul de 173 mp era ingradit deja, la data cumpararii de catre reclamant a terenului sau, pe aceasta alee fiind plantati copaci de mai multi ani si existau si utilitatile, respectiv energie electrica. Paratul a mai aratat ca a cumparat terenul in anul 2002 de la N. D. prin inscris sub semnatura privata, iar dupa decesul sau, a finalizat vanzarea cu mostenitoarele sale, N. A. si N. M. L., in anul 2009.

Prin sentinta civila nr. 7769/15.05.2013 pronuntata de Judecatoria Craiova in dosar nr. 4904/215/2012, a fost admisa actiunea formulata de reclamantul C. L. C., impotriva paratei S.C. M. C. SRL, privind servitute de trecere si obligatie de a face.

A fost obligata parata sa permita reclamantului accesul pe terenul proprietatea paratei, in suprafata de 188 mp din acte, 173 mp real masurat, situat in extravilanul satului P., comuna P, judetul Dolj, in tarlaua 68, parcela 86/1, corpul 1/3, identificat prin punctele de contur 7-8-9-13-14-7 in raportul de expertiza judiciara topografica si anexa, din septembrie 2012, astfel cum a fost corectat si completat de expert B. D.

A fost obligata pe parata sa mute de pe terenul proprietatea paratei, mentionat mai sus: gardul de sarma pe portiunea de 4, 27 m, edificat pe latura de nord - vest a terenului mentionat mai sus, intre punctele de contur 9-13, conform anexei la raportul de expertiza precizat; doi pomi plantati pe latura de nord - vest a terenului mentionat mai sus; patru pomi plantati pe latura de nord - est a terenului mentionat mai sus; stalpul de iluminare situat pe latura de nord-vest a terenului.

Din inscrisurile depuse a rezultat ca prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. .. din 07.02.2007 (fila 19 din dosar), reclamantul a achizitionat o suprafata de 1396 mp, din acte, real masurata 1284 mp, situata in extravilanul satului P., tarlaua 68 parcela 86/1, comuna P., judetul Dolj si mentionata in actul de dezmembrare sub denumirea de Corp 1/2 A (fila 20).

Terenul cumparat de reclamant provine din dezmembrarea efectuata de vanzatoarele N. A. si N. M.-L. prin actul de dezmembrare autentificat sub nr. 173 din 07.02.2007 (fila 20) asupra terenului mostenit de acestea de la autorul N. D., inscris in titlul de proprietate nr. 798/1366 din 23.01.1996, in suprafata de 8134 mp, conform masuratorilor (8848 mp conform titlului de proprietate).

Prin actul de dezmembrare, au fost create patru corpuri de proprietate: 1/1 A, 1/2 A, 1/3A - alee de acces, in suprafata de 188 mp conform actelor de proprietate, 173 mp real masurat si corpul 1/4 A.

Autorul N. D. a donat prin contractul de donatie autentificat sub nr. 442 din 05.02.1996 (fila 43), rectificat prin incheierea nr. 1855 din 28.03.2006, suprafata de 1452 mp lui U. M.

In prezent, terenul donat este in posesia paratei, care nu a prezentat act de proprietate pentru acesta.

Parata a achizitionat prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 789 din 31.07.2009 (filele 29-30) de la N.A. si N, M.-L., Corpul 1/3A - alee de acces, in suprafata de 188 mp conform actelor de proprietate, 173 mp real masurat, identificat in raportul de expertiza si anexa.

Parata a sustinut ca a incheiat act sub semnatura privata in anul 2002 pentru acest teren, fara a face dovada. A precizat ca a plantat pomi pe aleea de acces inainte de cumpararea terenului din Corpul 1/2 A de catre reclamant.

Nu poate fi primita sustinerea paratei potrivit careia reclamantul a cumparat pe riscul sau un teren infundat, deoarece prin actul de dezmembrare se stabilise anterior cumpararii o alee de acces catre drumul public pentru terenul aflat in loc infundat, iar vanzatoarele i-au respectat reclamantului dreptul de servitute astfel creat. Parata, in schimb, dupa cumpararea acestei alei, cunoscand ca este alee de acces, fiind creata prin actul de dezmembrare.

Prin urmare, servitutea de trecere a fost stabilita chiar de vanzatoare odata cu dezmembrarea, Corpul 1/3 A (stapanit de parata) devenind fond aservit, iar corpul 1/2 A, al reclamantului, fond dominant. Intrucat in actul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 789 din 31.07.2009 nu s-a prevazut nimic cu privire la servitutea constituita reclamantului, potrivit art.627 Cod civil exista prezumtia ca partile au inteles sa mentina acea servitute, starea de fapt transformandu-se in stare de drept.

Desi parata afirma ca reclamantul a cumparat terenul dupa ce ea a ingradit aleea de acces, ea are obligatia de a respecta destinatia data terenului de catre fostul proprietar. In acest caz, parata este cea care a cumparat pe riscul sau, cunoscand toponomia locului, iar nu reclamantul, care a fost asigurat de vanzatoare la momentul vanzarii, ca va avea acces la drumul public, altfel neavand interesul sa cumpere un loc infundat.

In speta sunt aplicabile dispozitiile Codului civil de la 1864, potrivit art.6 alin. 2 din noul Cod civil, care prevede ca, , Actele si faptele juridice incheiate ori, dupa caz, savarsite sau produse inainte de intrarea in vigoare a legii noi nu pot genera alte efecte juridice decat cele prevazute de legea in vigoare la data incheierii sau, dupa caz, a savarsirii ori producerii lor.”

De asemenea, potrivit art. 59 din Legea nr. 71/2011, , , Dispozitiile art. 602 - 625 din Codul civil nu se aplica situatiilor juridice nascute anterior intrarii in vigoare a acestuia”.

Separarea fondului operata de fostul proprietar, prin instrainarea ulterioara a fondului, fara a se stipula in actul de instrainare ulterioara mentiuni referitoare la servitutea initiala, nu duce la pierderea acesteia, ci dimpotriva, potrivit art. 627 din Codul civil, ca efect al instrainarii, aceasta s-a transformat intr-o servitute de drept si titularului acestui drept nu i se pot aduce ingradiri.

Dreptul de servitute este o sarcina care se constituie cu privire la un imobil pentru inlesnirea sau largirea utilizarii unui alt imobil, ce apartine altui proprietar.

Acesta se constituie ca drept real asupra imobilului altuia impusa de nevoile imobilului vecin. In speta, imobilele partilor sunt invecinate. Imobilul proprietatea reclamantului este un loc infundat in sensul art. 616 Cod civil, adica este invecinat cu proprietatea paratei si nu are iesire la calea publica decat pe proprietatea acesteia.

Faptul ca nu poate folosi calea de acces, se datoreaza faptei paratei care este contrara obligatiei negative reglementata de art. 634 alin.1 Cod civil si anume , , proprietarul fondului supus servitutii nu poate face nimic spre a-i scadea intrebuintarea sau a i-o ingreuna. Astfel nu poate schimba starea locurilor, nici stramuta exercitarea servitutii dintr-un loc intr-altul, decat acela unde servitutea a fost din inceput stabilita.” Servitutea este o sarcina impusa asupra unui imobil pentru uzul si utilitatea unui imobil avand un alt stapan.

Potrivit art. 635 din Codul civil, acela ce are un drept de servitute, nu-l poate intrebuinta decat dupa cuprinderea titlului sau, fara a putea face nici in fondul supus servitutii, nici in fondul pentru care servitutea este infiintata, vreo schimbare impovaratoare celui dintai fond.

In speta, servitutea de trecere a fost stabilita definitiv prin conventie, aceasta nu poate fi modificata ulterior decat prin acordul partilor.

Reclamantul beneficiaza astfel de un drept recunoscut de lege.

Parata a construit un gard din plasa de sarma, pe laturile de nord-est si nord-vest, ingradind accesul reclamantului catre drumul public, aspect recunoscut de parata. De asemenea, potrivit probelor administrate in cauza, pe laturile caii de acces au fost plantai copaci si stalpi de iluminat. Dintre acestea, expertul a identificat ca impiedicand accesul reclamantului la drum: doi pomi plantati pe latura de nord - vest a terenului mentionat mai sus; patru pomi plantati pe latura de nord - est a terenului mentionat mai sus; stalpul de iluminare situat pe latura de nord-vest a terenului.

Pentru a permite accesul reclamantului la calea publica, se impune mutarea acestor pomi pe terenul paratei.

In acelasi scop, este necesara si mutarea gardului de sarma pe portiunea de 4, 27 m, edificat pe latura de nord - vest a terenului paratei, intre punctele de contur 9-13, conform anexei la raportul de expertiza precizat, de la fila 141.

Pentru motivele de fapt si de drept expuse mai sus, instanta a admis actiunea si a obligat parata sa permita reclamantului accesul pe terenul proprietatea paratei, in suprafata de 188 mp din acte, 173 mp real masurat, situat in extravilanul satului P., comuna P., judetul Dolj, in tarlaua 68, parcela 86/1, corpul 1/3, identificat prin punctele de contur 7-8-9-13-14-7 in raportul de expertiza judiciara topografica si anexa, din septembrie 2012, astfel cum a fost corectat si completat.

De asemenea, a obligat parata sa mute de pe terenul proprietatea paratei gardul de sarma pe portiunea de 4, 27 m, edificat pe latura de nord - vest a terenului mentionat mai sus, intre punctele de contur 9-13, conform anexei la raportul de expertiza precizat, cei doi pomi plantati pe latura de nord - vest a terenului mentionat mai sus; patru pomi plantati pe latura de nord - est a terenului mentionat mai sus, precum si stalpul de iluminare situat pe latura de nord-vest a terenului.

Pentru a asigura calea libera catre drumul public, de pe terenul reclamantului, este necesara interzicerea parcarii altor autoturisme prin instalarea unui indicator de parcare interzisa. Nu se justifica separarea aleii de acces de restul terenului folosit de parata, intrucat este totusi proprietatea acesteia si ar fi lipsita de doua dintre prerogativele dreptului de proprietate (folosinta si posesia), intrucat servitutea de trecere nu reprezinta decat o limitare adusa dreptului de proprietate asupra fondului aservit.

In temeiul art.274 Cod procedura civila, a obligat pe parata sa plateasca reclamantului cheltuielile de judecata suportate si dovedite, in cuantum de 3041 lei, reprezentand taxa judiciara de timbre, onorariu de expert si onorariu de avocat, conform chitantelor depuse la dosar.

Impotriva acestei sentinte a declarat apel parata S.C. M. C. SRL, criticand-o ca fiind netemeinica si nelegala.

Parata a aratat ca intimatul-reclamant C. L. C. a dobandit in proprietate doua terenuri in suprafata de 1396 mp (din masuratori 1284 mp) si de 1088 mp (din masuratori 1000 mp) conform contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 174/07.02.2007 de la vanzatoarele N.A. si N. M. L.

S-a mai arata ca in cuprinsul acestui contract de vanzare-cumparare nu se precizeaza nimic despre nicio servitute de trecere in favoarea cumparatorului, mai mult el declarand ca achizitioneaza terenul pe riscul sau, cunoscand situatia de fapt a terenului.

Parata a precizat ca nici in contractul nr. .../2009 nu se instituie nici un drept de servitute de trecere in favoarea vreunei alte persoane.

In ceea ce priveste dosarul nr. 11338/215/2009, dosar anexat la prezenta cauza, are ca obiect stabilirea in favoarea reclamantului C. L. C. a unui drept de servitute de trecere pe terenul in suprafata de 173 mp.

Parata a mentionat ca terenul in litigiu de 173 mp a fost inclus in documentatia cadastrala a apelantei si intabulat inca din anul 2004 in care este evidentiat si gardul despartitor de restul proprietatii, dar s-a mentionat in mod gresit numarul parcelei 81/1 in loc de 86/1.

A mai aratat ca in prezenta cauza nu poate fi vorba de exercitarea si valorificarea unei servituti de trecere, in conditiile in care o asemenea servitute nu a fost stabilita prin nicio conventie incheiata prin inscris autentic intre proprietarii terenurilor in cauza, terenul de 173 mp fiind in posesia paratei cel putin din anul 2002 cand s-a incheiat actul sub semnatura privata din 17.06.2002, ocazie cu care a fost ingradit, s-au plantat mai multi pomi, s-a turnat alee betonat, fosa septica, cablu de curent si stalp de iluminat.

Parata a precizat ca afirmatiile intimatului-reclamant in sensul ca a folosit aceasta cale de acces sunt nereale, aceasta suprafata fiind imprejmuita cu mai multi ani inainte ca acesta sa cumpere terenurile mentionate.

Prin decizia nr.91 din 19 februarie 2014 pronuntata de Tribunalul Dolj in dosarul nr.4904/215/2012, s-a admis apelul formulat de parata SC M. C SRL, impotriva sentintei civile nr. 7769/15.05.2013 pronuntata de Judecatoria Craiova in dosar nr. 4904/215/2012, in contradictoriu cu reclamantul C. L. C.

S-a schimbat sentinta civila nr. 7769/2013 a Judecatoriei Craiova.

S-a respins capatul de cerere avand ca obiect actiune confesorie (respectare drept de servitute constituit prin conventie), ca neintemeiat.

S-a trimis cauza spre judecata pe fond a capatului de cerere subsidiar privind constituirea unui drept de servitute legala.

A fost obligat intimatul reclamant la plata cheltuielilor de judecata in cuantum de 1110, 9 lei (taxa de timbru si onorariul de avocat) in favoarea apelantei.

S-a constatat ca este gresita retinerea instantei de fond in sensul existentei unei servituti conventionale in favoarea reclamantului pe terenul in litigiu de 173 mp., - 188 mp din acte - situat in extravilanul satului P., comuna P, judetul Dolj, in tarlaua 68, parcela 86/1, corpul 1/3, proprietatea paratei, prin constituirea acesteia la data cumpararii de catre reclamant a celor doua suprafete de teren din T 68, P 86/1 corpul 1/1A si corpul 1/2A, de la vanzatoarele N. A si N. M. L, atat timp cat in actele de proprietate depuse de reclamant si parata la dosar nu a fost prevazuta in mod expres constituirea unei servituti in favoarea reclamantului pe terenul invocat, iar in plus nu se poate retine in cauza nici constituirea unei servituti prin fapta proprietarului.

Sub acest aspect, tribunalul a constatat ca servitutea de trecere - care este o servitute necontinua si neaparenta, cand nu exista un drum vizibil pentru exercitarea ei, sau aparenta cand exista o poteca de trecere vizibila, - se poate constitui prin titlu (conventie in forma prevazuta pentru actul juridic pe temeiul caruia servitutea de constituie) potrivit art. 624 Cod civil, in privinta primei categorii amintite, sau prin destinatia proprietarului, in privinta celei dea doua categorii, in conditiile art. 625 Cod civil.

In speta este cert ca prin actele de instrainare depuse de parti la dosar nu s-a creat o servitute de trecere in favoarea reclamantului pe terenul de 173 mp. invocat de acesta, in conditiile in care nici in contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 174 din 07.02.2007 (fila 19 din dosar), prin care reclamantul a achizitionat o suprafata de 1396 mp, din acte, real masurata 1284 mp, situata in extravilanul satului P., tarlaua 68 parcela 86/1, comuna P, judetul Dolj si mentionata in actul de dezmembrare sub denumirea de Corp 1/2 A, si nici in contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 789 din 31.07.2009 (filele 2930), prin care parata a achizitionat de la N. A. si N. M.-L, Corpul 1/3A - alee de acces, in suprafata de 188 mp conform actelor de proprietate, 173 mp real masurat, nu se face referire la constituirea sau transmiterea unei servituti de trecere in favoarea reclamantului si in sarcina proprietatii paratei sau autorilor sai in drepturi.

Este adevarat ca in aplicarea 625 Cod civil (care prevede ca nu se pot constitui prin destinatia proprietarului decat servitutile continue si aparente), practica judecatoreasca a stabilit in mod constant ca se pot constitui prin destinatia proprietarului si servitutile necontinue si aparente, cum este cazul servitutii de trecere pe o poteca vizibila, atunci cand un proprietar dezmembreaza fondul sau si instraineaza partea din el spre care, anterior, era practicata o trecere, recunoscandu-se existenta unei servituti de trecere in favoarea locului infundat, cu motivarea ca, daca prin incheierea actului de instrainare partile nu au prevazut nimic privitor la servitutea de trecere, aceasta semnifica imprejurare ca ele au inteles sa nu modifice starea anterioara creata de proprietar si ca prin urmare, exista prezumtia ca intelegerea de instrainare se refera si la mentinerea servitutii de trecere, dar in speta nu se poate retine constituirea unei servituti de trecere in favoarea reclamantului, prin modalitatea expusa anterior, intrucat din actele dosarului nr. 11338/215/2009 al Judecatoriei Craiova, atasat la dosarul de fond, si declaratia martorului B. I., audiat in faza apelului, rezulta fara dubiu ca terenul in litigiu in suprafata de 173 mp nu a fost folosit de vanzatoarele N. ca o alee vizibila de trecere in anul 2007 cand au incheiat cu reclamantul contractul de vanzare- cumparare autentificat sub nr. 174 din 07.02.2007 sau in perioada anterioara incheierii contractului cu reclamantului, terenul fiind folosit de parata M. C. SRL inca din anul 2002 ca parte integranta din curtea paratei si ingradit de catre parata din 2002 ca parte integranta din terenul sau, nefiind folosit de vanzatoare sau autorul acestora N. D. ca o poteca vizibila de trecere.

Sub acest aspect, tribunalul a constatat ca este gresita, fiind lipsita de suport probator, aprecierea instantei de fond in sensul ca prin actul de dezmembrare din 2007 se stabilise anterior cumpararii de catre reclamant o alee de acces catre drumul public pentru terenul aflat in loc infundat, iar
vanzatoarele i-au respectat reclamantului dreptul de servitute astfel creat,
atat timp cat in dosarul de fond nu s-au administrat probe in acest sens, ci dimpotriva din intampinarea depusa de vanzatoarele N. in dosarul nr. 11338/215/2009 ( fila 36-41) si chitanta sub semnatura privata depusa la fila 53 - aflate la dispozitia instantei de fond ca urmare a atasarii dosarului nr. 11338/215/2009 rezulta ca vanzatoarele nu au practicat vreodata o alee de trecere pe terenul in suprafata de 173 mp., intrucat acesta se afla in posesia paratei M. inca din 2002 in baza conventiei de vanzare - cumparare sub forma unui inscris sub semnatura privata incheiat intre parata si autorul vanzatoarele - N. D. si ca la data incheierii contractului cu reclamantul nu s-a pus problema constituirii unei servituti de trecere, intrucat acesta avea asigurat accesul la drumul public pe un teren apartinand unei rude a acestuia, vanzatoarele neavand posesia acestui teren de 173 mp. intrucat era folosit si ingradit de parata inca din 2002, aspecte de fapt confirmate de martorul B. I. audiat in apel la propunerea apelantei parate si necombatute de reclamant prin alte mijloace de proba, reclamantul fiind decazut din proba testimoniala solicitata in faza apelului, in temeiul art. 186 Cod procedura civila.

Pentru aceste considerente, constatand ca in speta nu s-a constituit o servitute de trecere in favoarea reclamantului asupra terenului in suprafata de 173 mp proprietatea paratei in anul 2007, la data cumpararii de catre acesta a terenurilor din T 68, P 86/1 corpul 1/1A si corpul 1/2A, in temeiul art. 624 sau 625 Cod civil, tribunalul a constatat ca nu sunt incidente dispozitiile art. 627 si 635 Cod civil, intrucat exercitiul dreptului de trecere nu se poate concepe in afara unui drept de servitute dobandit in modalitatile prevazute de lege, si ca este neintemeiat capatul de cerere avand ca obiect actiune confesorie (respectare drept de servitute constituit prin conventie).

Impotriva deciziei a formulat recurs reclamantul C.L.C., criticand-o pentru nelegalitate, invocand art.304 pct.9 Cod procedura civila, deoarece in mod gresit nu s-a retinut ca servitutea constituie un accesoriu al dreptului de proprietate asupra fondului dominant situatie in care urmeaza soarta juridica a acestuia, pentru ale carui uz si utilitate s-a constituit, transmiterea dreptului de proprietate asupra fondului dominant fiind insotita de transmiterea dreptului de servitute, chiar daca nu s-a facut o mentiune in acest sens in actul de instrainare; premisele servitutii pe terenul in litigiu s-au creat prin destinatia data de proprietar celor doua fonduri, ca urmare a realizarii actului de dezmembrare; servitutea de trecere, in litigiu, este o servitute aparenta deoarece este configurata in actul de dezmembrare, iar prin delimitarea proprietatilor vecine s-au creat semne exterioare cu privire la existenta lor astfel incat dobandeste caracter aparent conform art.622 alin.3 Cod civil; chitanta de mana din anul 2002 nu este opozabila recurentului, iar pe de alta parte aleea in litigiu creata in 2006 este o suprafata de teren distincta fata de terenul ce a facut obiectul chitantei de mana; au fost incalcate dispozitiile art.1191 Cod civil atat timp cat a fost admisa proba testimoniala impotriva si peste cuprinsul inscrisurilor autentice pentru a se face dovada ingradirii cu gard a terenului in litigiu din anul 2002.

Criticile formulate nu sunt fondate avand in vedere urmatoarele considerente:

Toate motivele de recurs vizeaza de fapt transmiterea servitutii de trecere asupra unei alei de acces din actul de dezmembrare nr.173/2007 odata cu incheierea contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr.174 din 7.02.2007 la BNP L. D. a unor suprafete de teren de 1088 mp (1000 mp din masuratori) si 1396 mp (1284 mp. din masuratori), raportat la faptul ca in respectivul act autentic nu s-a facut mentiunea transmiterii proprietatilor impreuna cu servitutea existenta in actul de dezmembrare.

Esential in cauza este deci daca, desi nu s-a consemnat in actul de vanzare cumparare transmiterea proprietatii asupra fondului dominant impreuna cu servitutea de trecere existenta in actul de dezmembrare, din punct de vedere juridic aceasta lipsa poate produce efecte asupra transmiterii servitutii, care odata ce a fost constituita ar urma ca accesoriu dreptul de proprietate asupra fondului dominant, potrivit sustinerilor recurentului.

Servitutea constituie o sarcina impusa asupra unui imobil pentru uzul si utilitatea altui imobil avand un alt stapan, astfel incat este un drept real asupra lucrului altuia si constituie un dezmembramant al dreptului de proprietate. Constituie intr-adevar un accesoriu al fondului dominant si se transmite odata cu acesta, iar ca sarcina, odata cu fondul aservit.

Pentru a fi considerata insa un accesoriu in sensul aratat mai sus servitutea trebuie sa fie constituita in favoarea fondului dominant, ceea ce in cauza nu s-a demonstrat chiar daca in actul de dezmembrare al proprietatii vanzatoarelor este identificata o alee de acces.

Servitutea de trecere, in speta de fata, este o servitute conventionala care s-a stabilit prin actul juridic al dezmembrarii terenului aflat in proprietatea vanzatoarelor, dar aceasta nu-i schimba caracterul de servitute necontinua care necesita faptul actual al omului pentru a fi exercitata asa cum este definita in art.622 alin. 1 Cod civil, situatie in care in conditiile art.624 Cod civil nu se poate stabili decat prin titlu, destinatia proprietarului tinand loc de titlu numai in privinta servitutilor continue si aparente (art.625 Cod civil), ceea ce nu este cazul in speta.

In atare situatie in mod corect s-a constatat de catre instanta de apel ca desi in actul de dezmembrare apare o alee de acces, trebuia sa se constituie servitutea legala de trecere in favoarea fondului dominant chiar in conventia de vanzare-cumparare, astfel incat atat timp cat acest drept nu a fost constituit in conditiile legii nu poate fi admisa actiunea confesorie de aparare a dreptului de servitute. Mai mult din individualizarea vecinatatilor corpului V A proprietate instrainata reclamantului rezulta ca acesta se invecineaza la sud cu corpul 1/3 alee de acces si U. M., situatie ce demonstreaza ca la acel moment vanzatorii nu au inteles sa instraineze si aleea de acces, chiar daca aceasta era delimitata in planul de dezmembrare.

Pe de alta parte, prin solutia adoptata de a trimite cauza spre judecata pe fond a capatului subsidiar de cerere privind constituirea unui drept de servitute legala, se va analiza cauza din punct de vedere al stabilirii dreptului legal de trecere in conditiile Codului civil, respectiv art.616- 619 Cod civil.

Dispozitiile art.1191 alin.2 Cod civil nu au fost incalcate prin administrarea probei cu martori de catre instanta de apel, atat timp cat nu s-a urmarit combaterea actului autentic cu privire la obiectul acestuia ci demonstrarea unei stari de fapt privind folosirea sau nefolosirea aleii de trecere de catre reclamant, ceea ce era esential in stabilirea servitutii de trecere.

Asa cum s-a aratat mai sus servitutea de trecere avand caracter necontinuu necesita faptul actual al omului pentru a fi exercitata, or acest fapt se demonstreaza cu martori, proba fiind admisa deci in conditiile legii.

Actele incheiate de parata sunt opozabile fata de terti cu privire la drepturile si obligatiile partilor contractante, considerate ca fapte a caror existenta nu poate fi ignorata de acestea, dar aceasta nu exclude posibilitatea dovedirii unei stari contrare, si din acest punct de vedere recurentul, tert fata de conventia paratei, nu a suferit niciun prejudiciu.

Fata de cele expuse mai sus urmeaza a se respinge ca nefondat recursul potrivit art.312 alin.1 Cod procedura civila, si conform art.274 Cod procedura civila urmeaza a fi obligat recurentul la plata cheltuielilor de judecata in suma de 1200 lei, catre intimata parata .

(Decizia 1043/24.06.2014 - Sectia I civila, rezumat judecator Laloianu Lucia Mariana)