Reconstituire drept de proprietate, Anulare act administrativ

Decizia civila nr. 823/CA/26.06.2015

Instanta a analizat respectarea prevederilor legale de catre evaluatorul numit in conditiile Legii nr. 247/2005 si evaluatorul numit in conditiile Codului de procedura civila.

Expertul evaluator desemnat in procedura prevazuta de legea 247/2005 a utilizat doua metode de evaluare, si anume metoda venitului net anual si a rentei funciare, optand in final pentru metoda venitului anual, in conditiile in care aceasta valorifica mai bine suprafata de teren (prin cea de a doua metoda a fost stabilita o valoare de 3200 lei).

Expertul desemnat potrivit codului de procedura civila a efectuat evaluarea prin “metoda capitalizarii rentei funciare si a comparatiei vanzarilor pe piata imobiliara in anul 2010”, fara insa sa identifice vanzari/oferte reale; expertul s-a raportat doar la statistici care stabileau tendinte ale pretului de vanzare, acestea fiind insa generale si pentru comuna [...], localitate cunoscuta ca poarta in Delta Dunarii, si nu pentru satul [...].

In concluzie, instanta a apreciat ca expertiza efectuata de catre evaluator este mai bine argumentata si reflecta cu mai mare acuratete valoarea de piata a terenului.

Legea nr. 247/2005

Prin cererea inregistrata la data de 04.01.2012 pe rolul Curtii de Apel Constanta sub nr.5/36/2012, reclamanta
[...],
prin mandatar [...], a solicitat in contradictoriu cu parata Comisia Centrala pentru Stabilirea Despagubirilor anularea Deciziei nr. 15426/FF din 19.01.2011, obligarea paratei la emiterea unei noi decizii si acordarea despagubirilor solicitate in temeiul Legii nr.247/2005, precum si la plata cheltuielilor de judecata ocazionate de acest proces.

In motivarea cererii,
reclamanta a aratat ca prin Sentinta civila nr.644/15.11.2007 pronuntata de Judecatoria Babadag in dosarul civil nr.998/179/2007, definitiva si irevocabila prin Decizia civila nr.146/06.03.2008 pronuntata de Tribunalul Tulcea, s-a dispus reconstituirea dreptului de proprietate pentru suprafata de 1,5 ha situat in extravilanul localitatii [...], comuna [...], judetul Tulcea, pe vechiul amplasament daca este liber sau in caz contrar pe alt amplasament, sau plata de despagubiri.

Reclamanta a invederat ca prin cererea de executare nr. 4056/22.08.2008 inregistrata la Comisia Comunala pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate Privata asupra Terenurilor [...], a solicitat trecerea in tabelul nominal - anexa 23, in vederea acordarii de despagubiri banesti pentru suprafata de 1,5 ha, iar intreaga documentatie a fost inaintata la Comisia Judeteana Tulcea, astfel cum rezulta din raspunsul nr.5739/02.12.2008 al Primariei [...].

La data de 27.02.2009 a formulat cerere de executare la Comisia Judeteana pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate privata asupra terenurilor Tulcea a Sentintei civile nr.644/15.11.2007, modificata prin Decizia civila nr.146/06.03.2008 a Tribunalului Tulcea, sens in care a fost emisa Hotararea nr.317/07.05.2009 prin care s-a aprobat includerea reclamantei in anexa nr.23 (despagubiri).

ANRP a dispus numirea unui expert ANEVAR in persoana expertului evaluator [...], pentru evaluarea terenului in suprafata de 1,5 ha. Conform inspectiei in teren, s-a intocmit un raport de evaluare, stabilind ca valoarea unui ha este de 3.200 lei, iar valoarea terenului agricol de 1,5 ha este de 5.271 lei, o valoare cu mult subevaluata, in opinia reclamantei, fata de despagubirile pe care ANRP le-a acorda si altor proprietari, beneficiari ai prevederilor Legii nr.247/2005.

Raportul de evaluare a fost contestat prin formularea de obiectiuni, atat la expertul tehnic evaluator, cat si la ANRP, intrucat nu au fost respectate Standardele Internationale de Evaluare IVS -GN10, folosind alte metode decat cele prevazute de norme.

Raportul de evaluare intocmit in dosarul nr. 20259/FF CC/2009 a fost contestat, iar in sedinta Comisiei Centrale pentru stabilirea despagubirilor din data de 19.01.2011 s-a dispus respingerea contestatiei, aprobarea raportului de evaluare si emiterea deciziei nr.15426/FF/19.01.2011 a Comisiei Centrale pentru Stabilirea Despagubirilor.

Mai arata reclamanta ca a formulat plangere prealabila impotriva acestei decizii, prin care a solicitat revocarea deciziei si intocmirea unui nou raport de evaluare a imobilului teren extravilan in suprafata de 1,5 h din localitatea [...] si emiterea unei noi decizii, motivat de subevaluarea acordata.

Solicita admiterea contestatiei formulate impotriva Deciziei nr.15426/FF din 19.01.2011 emisa de Comisia Centrala pentru Stabilirea Despagubirilor si, dispunandu-se intocmirea unui nou raport de evaluare pentru evaluarea corecta a terenului in suprafata de 1,5 ha, emiterea unei noi decizii si acordarea despagubirilor solicitate in temeiul Legii nr.247/2005, cu cheltuieli de judecata.

In drept, a invocat prevederile Legii nr.554/2004 si ale Legii nr.247/2005.

Prin
Sentinta civila nr.277/CA/06.06.2012
Curtea de Apel Constanta a admis contestatia formulata de reclamanta si a obligat parata sa emita in favoarea reclamantei decizie reprezentand titlu de despagubire pentru diferenta de 9.729 lei si sa plateasca reclamantei suma de 900 lei cu titlu de cheltuieli de judecata. A admis cererea de majorare a onorariului de expert si a obligat reclamanta sa plateasca d-nei expert [...] suma de 200 lei reprezentand diferenta onorariu.

Impotriva acestei hotarari a declarat recurs parata
Comisia Centrala pentru Stabilirea Despagubirilor,
in temeiul art.304 pct.9 si art.304

¹

Cod de procedura civila.

Recursul a fost inaintat la data de 30.07.2012 inaltei Curti de Casatie si Justitie, care, prin incheierea nr.1072/20.02.2013, a preschimbat, din oficiu, termenul de judecata fixat in cadrul procedurii de repartizare aleatorie in sistem informatic ECRIS si a dispus, in baza art.XXIII alin.(2) si (4) din Legea nr.2/2013, scoaterea cauzei de pe rolul Sectiei de contencios administrativ a I.C.C.J. si trimiterea cauzei spre competenta solutionare la Curtea de Apel Constanta - Sectia de contencios administrativ.

Recursul a fost inregistrat pe rolul Curtii de Apel Constanta - Sectia de contencios administrativ la data de 08.03.2013 sub nr.5/36/2013*.

Comisia Nationala Pentru Compensarea Imobilelor a depus concluzii scrise prin care a aratat ca isi insuseste recursul.

Prin Decizia civila nr. 1723/CA/ 02.10.2013 Curtea de Apel Constanta a admis
recursul
declarat de recurenta parata COMISIA NATIONALA PENTRU COMPENSAREA

IMOBILELOR
(succesor in drepturile procesuale ale Comisiei Centrale pt. Stabilirea Despagubirilor, conf. Legii nr.165/2013),
a casat hotararea atacata si a trimis
cauza spre rejudecare la Tribunalul Constanta.

Curtea a retinut ca raportul de evaluare efectuat in procedura derulata la Comisia Centrala de Stabilire a Proprietatilor a fost intocmit la data de 26.05.2010, iar raportul de evaluare efectuat in cursul cercetarii judecatoresti a stabilit o noua valoare a despagubirilor la data de aprilie 2012, neputandu-se cunoaste, astfel, daca suma contestata de persoana indreptatita a fost corect stabilita la acel moment.

Prin urmare, Curtea a apreciat ca se impune refacerea raportului de expertiza cu luarea in considerare a datei la care a fost efectuat raportul de evaluare efectuat de catre PFA [...], respectiv 26.05.2010.

Prin sentinta civila nr. 73/CA/16.01.2014 Tribunalul Constanta a admis exceptia de necompetenta teritoriala si a declinat cauza la Tribunalul Tulcea spre competenta solutionare avand in vedere dispozitiile art. X din Lg. Nr.2/2013, art. XXIII din acelasi act normativ si art. 153 pct.3 c.pr.civ.

La Tribunalul Tulcea cauza a fost inregistrata sub nr. 835/88/2014.

Prin sentinta civila nr. 486/26.03.2015 Tribunalul Tulcea a admis actiunea formulata de reclamanta [...] in contradictoriu cu paratul GUVERNUL ROMANIEI - COMISIA NATIONALA PENTRU COMPENSAREA IMOBILELOR, avand ca obiect anulare act administrativ, a anulat Decizia nr.15426/FF/19.01.2011 emisa de Comisia Centrala pentru Stabilirea Despagubirilor si a obligat paratul Cancelaria Primului Ministru - Comisia Nationala pentru Compensarea Imobilelor sa emita in favoarea reclamantei decizie reprezentand titlu de despagubire pentru suma totala de 12000 lei , a obligat reclamantul sa plateasca expertului [...] suma de 200 lei reprezentand diferenta de onorariu si parata la plata sumei de 1200 lei cheltuieli de judecata catre reclamanta.

Pentru a pronunta aceasta hotarare, prima instanta a avut in vedere urmatoarele:

Pentru executarea hotararii prin acordarea de despagubiri, s-a procedat la evaluarea terenului, stabilindu-se prin raportul de evaluare intocmit de evaluatorul PFA [...] o valoare de piata a terenului, la data de 26.05.2010, de 5.271 lei. Aceasta valoare a fost determinata prin metoda venitului net anual.

Reclamanta a formulat obiectiuni impotriva raportului de evaluare, astfel cum indica art.16.13 alin.4 din Normele Metodologice de aplicare a titlului VII al Legii nr.247/2005, obiectiuni ce au fost respinse in sedinta din 19.01.2011 de Comisia centrala, care a decis aprobarea raportului de evaluare si emiterea titlului de despagubire.

Prin Decizia nr. 15426/FF/19.01.2011 Comisia Centrala pentru Stabilirea Despagubirilor a decis emiterea titlului de despagubire in favoarea reclamantei [...] pentru suma de 5.271 lei, suma stabilita prin raportul de evaluare nr.20635/R/2010.

Conform deciziei de casare, instanta a dispus refacerea raportului de expertiza tehnica in specialitatea agricola, de catre acelasi expert, avand in vedere si imprejurarea ca instanta de recurs nu a retinut ca expertul nu ar avea specialitatea necesara intocmirii unei astfel de lucrari asa cum sustine parata; prin raportul de expertiza s-a stabilit ca valoarea despagubirilor cuvenite reclamantei pentru terenul in suprafata de 1,5 ha situat in satul [...], comuna [...], jud. Tulcea la data de 26.05.2010, este de 12.000 lei

Pentru stabilirea valorii mentionate, expertul a folosit metoda capitalizarii rentei funciare si a comparatiei vanzarilor pe piata imobiliara in anul 2010.

Expertul a retinut ca terenul revendicat depaseste ca valoare media nationala datorita amplasamentului sau intre comuna [...] si sat [...], intr-o zona piscicola si turistica cu deschidere la drumul judetean 222 si la lac, fiind pretabil pentru agricultura dar si pentru dezvoltare imobiliara.

Instanta a apreciat ca metoda folosita de catre expertul judiciar este una adecvata fata de natura bunului expertizat si in raport de scopul evaluarii, iar fata de probele administrate in cauza, a retinut ca, intr-adevar, evaluarea realizata la data de 26.05.2010 de catre evaluatorul desemnat de catre Comisia Centrala nu reflecta valoarea reala a terenului la momentul evaluarii, astfel ca suma de 5.271 lei stabilita prin decizia de despagubire nu acopera intregul prejudiciu suferit de reclamanta prin deposedarea de teren.

Intrucat scopul legii este acela de a stabili o despagubire justa si echitabila pentru persoanele deposedate de bunurile lor in perioada regimului comunist, instanta retine ca valoarea despagubirilor ce se acorda trebuie sa reflecte valoarea bunului la momentul stabilirii despagubirilor.

A fost admisa cererea de majorare a onorariului de expert pentru expertiza efectuata in dosar nr. 5/36/2012 al Curtii de Apel Constanta, fiind obligata reclamanta la plata diferentei de 200 lei catre expert [...].

In baza disp. art. 274 Cod procedura civila, parata a fost obligata la plata catre reclamanta a sumei de 1 200 lei cu titlu de cheltuieli de judecata.

Impotriva acestei hotarari a declarat recurs parata COMISIA NATIONALA PENTRU COMPENSAREA IMOBILELOR, care a criticat-o ca fiind nelegala si netemeinica, invocand prevederile art. 304 pct.9 si art. 304

¹

Cod proc. civila.

Considera sentinta civila atacata netemeinica si nelegala (caz de modificare prevazut de art.304 pct.9 din Codul de procedura civila) pentru urmatoarele considerente:

La data emiterii deciziei nr. 15426/ FF/19.01.2011 erau in vigoare dispozitiile Legii nr. 247/2005 - Titlul VII - prin care a fost stabilita o procedura administrativa de solutionare a dosarelor de despagubiri ce implica etapa evaluarii imobilelor ce nu puteau fi restituite in natura, conform Standardelor Internationale de Evaluare.

Evaluarea se realiza de catre experti evaluatori independenti stabiliti de catre Comisia Centrala pentru Stabilirea Despagubirilor, in mod aleatoriu, pentru fiecare dosar de despagubiri in parte.

Cu privire la raportul de evaluare realizat de catre expertul evaluator [...] si transmis institutiei unde a fost inregistrat sub nr. 20635/R/2010, valoarea despagubirilor stabilita potrivit Standardelor Internationale de Evaluare a fost de 5.271 RON.

Ca urmare a formularii de catre reclamanta [...] a unor obiectiuni privind raportul de evaluare nr. 20635/R/2010, acestea au fost transmise catre expertul evaluator [...], evaluatorul mentinandu-si opinia asupra valorii estimate in raportul de evaluare mai sus mentionat, in cuantum de 5.271 Ron.

Raportul de evaluare intocmit de expertul evaluator [...] inregistrat cu nr. 20635/R/2010 a fost intocmit in conformitate cu Standardele Internationale de Evaluare; prin urmare, in sedinta Comisiei Centrale pentru Stabilirea Despagubirilor din data de 19.01.2011, s-a dispus respingerea contestatiei, aprobarea raportului si emiterea deciziei reprezentand titlul de despagubire in favoarea reclamantei.

Valoarea estimata prin raportul de evaluare intocmit de expertul evaluator [...] pentru dosarul nr. 20259/FFCC/2009 era valoarea de piata, asa cum era definita de Comitetul International pentru Standarde de Evaluare si Grupul European al Asociatiilor de Evaluatori, in sensul ca reprezenta suma estimata pentru care o proprietate ar putea fi schimbata, la data evaluarii, intre un cumparator hotarat sa cumpere si un vanzator hotarat sa vanda intr-o tranzactie echilibrata, dupa un marketing adecvat, in care fiecare parte a actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere.

Invedereaza faptul ca valoarea stabilita pentru terenul extravilan agricol in suprafata de 1,5 ha teren situat pe teritoriul administrativ al comunei [...], judetul Tulcea, prin raportul de evaluare intocmit de P.F.A. [...], evaluator desemnat in mod legal de institutie, reprezinta valoarea de piata a imobilului-teren.

In vederea stabilirii valorii de piata a terenului extravilan agricol in suprafata de 1,5 ha, evaluatorul a utilizat in determinarea valorii pentru aceasta categorie de teren
metoda venitului net anual si a rentei funciare,
care se regasesc in "metodele de evaluare a terenului" conform IVS - GN1, Evaluarea proprietatilor imobiliare. Informatiile utilizate, respectiv marimea arendei practicate, pretul mediu la grau, folosite in vederea determinarii valorii de piata, au fost preluate de pe piata locala si institutii ale statului ( a se vedea adresa nr. 2715/25.05.2010 a Primariei [...]). Aceste informatii au stat la baza stabilirii valorii de piata a terenului supus evaluarii.

Totodata, mentioneaza ca raportul de evaluare intocmit de evaluatorul [...], prin care a fost stabilita valoarea de piata a terenului ce face obiectul reconstituirii dreptului de proprietate, este realizat tinand cont de conditiile de piata corespunzatoare lunii mai 2010.

Astfel, precizeaza ca in conformitate cu IVS 1, Valoarea de piata - pct. 3.2.3., - valoarea de piata estimata este specifica unui moment, unei date precise. Deoarece pietele si conditiile de piata se pot modifica, valoarea estimata ar putea fi incorecta sau inadecvata pentru o alta data. Valoarea estimata va reflecta starea si circumstantele pietei la data evaluarii, si nu la o data anterioara sau ulterioara.

Prin informatiile pe care evaluatorul le-a avut in momentul intocmirii raportului de evaluare cat si prin metodele utilizate in vederea determinarii valorii de piata pentru terenul subiect, considera ca valoarea este una care reflecta nivelul realist al pietei.

In urma calculelor a rezultat o valoare de 5.271 lei pentru o suprafata de 1,5 ha teren extravilan agricol.

Prin urmare, raportul de evaluare intocmit in dosar a fost efectuat in conformitate cu Standardele Internationale de Evaluare, asa cum se prevedea la art.3 lit. d si e din Titlul VII din Legea nr.247/2005 iar valoarea stabilita prin raportul de evaluare reprezinta valoarea de piata.

Instanta de fond nu a tinut cont de obiectiunile facute de parata la raportul de expertiza tehnica efectuat de doamna [...].

Prevederile O.G. nr. 24/2011, privind unele masuri in domeniul evaluarii bunurilor, precum si H.G. nr. 2/2012 pentru aprobarea Regulamentului Comisiei de etica si disciplina, stabilesc ca evaluarea bunurilor de pe teritoriul Romaniei se efectueaza de catre membrii Uniunii Nationale a Evaluatorilor Autorizati din Romania - ANEVAR, aplicabila din luna iunie 2012.

Expertul desemnat in cauza nu face parte din asociatia mentionata mai sus, astfel incat apreciaza ca nu a putut efectua raportul de expertiza solicitat de instanta, cu respectarea Standardelor Internationale de Evaluare si nici sa furnizeze explicatiile solicitate prin obiectivele expertizei, astfel cum au fost stabilite de instanta de judecata.

Conform Ordinului Nr. 199/C din 18 ianuarie 2010 pentru aprobarea Nomenclatorului specializarilor expertizei tehnice judiciare, la pozitia 39 si 40 din anexa ordinului, se regasesc specializarile de evaluare respectiv: evaluarea proprietatii imobiliare si evaluari bunuri mobile economie.

In conformitate cu legislatia mai sus amintita doamna expert nu avea dreptul sa faca aceasta expertiza.

Astfel, raportul de expertiza intocmit de catre doamna expert [...] nu respecta Standardele Internationale de Evaluare atat ca forma, cat si ca fond.

Stabilirea despagubirilor care fac obiectul Legii nr. 18/1991 se efectueaza pe baza unui raport de evaluare, nu pe baza unei expertize agricole, iar raportul de evaluare trebuie intocmit in conformitate cu Standardele Internationale de Evaluare si la valoarea de la data intocmirii acestuia.

Indiferent de metoda utilizata (aplicarea grilei notariale, metoda comparatiei vanzarilor, metoda costurilor, metoda capitalizarii venitului etc), evaluarea se face la data efectuarii lucrarii de specialitate.

Prin urmare, solicita a nu se omologa acest raport de expertiza, intrucat nu sunt respectate Standardele Internationale de Evaluare, respectiv Standardul IVS 1 potrivit caruia valoarea de piata este suma estimata pentru care o proprietate va fi schimbata, la data evaluarii, intre un cumparator decis si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie cu pretul determinat obiectiv, dupa o activitate de marketing corespunzatoare, in care partile implicate au actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere.

In ceea ce priveste metodele folosite de catre expert invedereaza urmatoarele: in vederea estimarii valorii de piata a terenului supus evaluarii, expertiza trebuia sa fie intocmita in conformitate cu dispozitiile alin. 7 al art. 10
din Titlul I din Legea nr. 247/2005 privind reforma in domeniile proprietatii si justitiei, precum si unele masuri adiacente: „ Valoarea terenurilor preluate in mod abuziv(...) care nu se pot restitui in natura, se stabileste potrivit valorii de piata de la data solutionarii notificarii, stabilita potrivit standardelor internationale de evaluare", respectiv IVS, Editia a opta, 2007, valabile la data intocmirii raportului.

In ceea ce priveste forma unui raport de evaluare conform IVS 3, pct. 5.1, anexate in copie, mentioneaza ca acesta trebuie sa respecte elementele esentiale si anume: sa fie redata definitia "valorii de piata" conform standardelor; sa se specifice orice ipoteze si conditii limitative care conditioneaza concluzia asupra valorii; sa se identifice ipoteze speciale; sa se includa o descriere a informatiilor si a datelor analizate, a analizelor de piata efectuate ca si rationamentul care sustine analizele, opiniile si concluziile raportului; sa contina declaratia de conformitate care sa certifice ca evaluarea a fost facuta conform IVS-urilor, corespunzator cu Codul Deontologic IVSC.

Or raportul de expertiza agricola intocmit in speta nu indeplineste conditiile mai sus mentionate, acesta fiind intocmit cu nerespectarea dispozitiilor speciale prevazute in Legea nr. 247/2005.

De asemenea, conform Standardelor Internationale de Evaluare, piata se analizeaza in scopul selectionarii informatiilor de piata adecvate pentru proprietati similare concurente cu proprietatea evaluata, pe acelasi segment de piata, aceste informatii fiind specifice tipului de proprietate supus evaluarii.

In vederea evaluarii unui teren conform standardelor internationale sunt utilizate mai multe metode:

Tehnica comparatiei vanzarilor pentru evaluarea terenului, ce implica o comparatie directa a terenului evaluat cu loturile similare de teren, tranzactionate recent pe piata si pentru care exista informatii disponibile. Desi vanzarile sunt cele mai importante, se poate realiza si pe baza ofertelor din piata pentru loturi similare.

Cand comparatia directa nu este posibila, pot fi aplicate cu precautie metodele de mai jos:

• Tehnica parcelarii si dezvoltarii poate fi si ea aplicata in evaluarea terenului. Acest proces presupune proiectarea unei parcelari a unui teren intr-o serie de loturi, calcularea veniturilor si cheltuielilor asociate parcelarii si construirii pe aceste parcele si actualizarea venitului net rezultat, obtinandu-se astfel o indicatie de valoare.
• Repartizarea (alocarea) este o tehnica indirecta de comparatie, care utilizeaza o proportie/rata intre valoarea terenului si valoarea proprietatii.

- Extractia - prin aceasta metoda se estimeaza valoarea amenajarilor terenului si constructiilor, prin costul lor minus deprecierea, care se scade apoi din pretul total al proprietatilor comparabile.

• Tehnica abordarii prin venit presupune informatii privind venitul si cheltuielile ca elemente de analiza, efectuandu-se o analiza financiara a venitului net. Metoda este limitata la proprietatile generatoare de venit.
• Terenul poate fi evaluat si prin capitalizarea rentei funciare (chiriei), in situatia in care terenul este capabil sa genereze in mod independent renta funciara sau chirie.

Asadar, din cele precizate anterior cu privire la metodele de evaluare conforme IVS GN1- Evaluarea proprietatii imobiliare, rezulta cu claritate faptul ca raportul de expertiza tehnica judiciara intocmit de catre expertul tehnic judiciar [...] nu respecta criteriile, conditiile si prevederile impuse de Standardele Internationale de Evaluare.

In concluzie, apreciaza ca valoarea estimata prin raportul de expertiza efectuat de doamna [...] este rezultatul gresitei aplicari a procedeelor de evaluare, respectiv nerespectarea Standardelor Internationale de Evaluare, motiv pentru care s-a obtinut o actualizare deficitara, de natura a induce in eroare instanta de judecata cu privire la valoarea reala a imobilului in cauza, valoarea obtinuta neputand fi verificata in piata, putand duce la o prejudiciere a Statului Roman.

Mai mult decat atat, prin aceasta metoda de evaluare sunt incalcate prevederile imperative ale art. 21 alin. (6) din Legea nr.165/2013, care stabileste ca unica modalitate de evaluare, aplicarea grilei notariale valabile la data intrarii in vigoare a legii, de catre Secretariatul Comisiei Nationale si se exprima in puncte.

Avand in vedere prevederile Legii nr. 165/2013, solicita admiterea recursului si modificarea Sentintei civile nr. 486/2015, in sensul respingerii cererii de chemare in judecata ca fiind nefondata (art. 304 pct. 9 Cod procedura civila).

Instanta de fond in mod gresit a nu a tinut cont de intrarea in vigoare a Legii nr. 165/2013, si a obligat la emiterea unei noi Decizii titlu de despagubire pentru suma totala de 12.000 lei.

In cazul noii proceduri, solutionarea dosarului de despagubire se finalizeaza prin validarea sau invalidarea, in tot sau in parte, de catre Comisia Nationala pentru Compensarea Imobilelor, a deciziei entitatii investite de lege (prin care s-a propus acordarea de despagubiri).

Arata ca, numai in situatia in care dosarul este validat de catre CNCI, aceasta emite o decizie de compensare prin puncte a imobilului preluat abuziv (art. 21 alin. (9) din lege).

Cu stricta referire la admiterea capatului de cerere privitor la plata cheltuielilor de judecata, considera ca instanta in mod netemeinic i-a obligat la plata sumei de 1200 lei.

Cu privire la acest aspect, invedereaza urmatoarele:

- in cazul in care se va aprecia ca nu se impune respingerea acestui capat de cerere, solicita, in subsidiar, sa se micsoreze cheltuielile de judecata, in baza art. 274 alin 3 Cod proc civ., avand in vedere cuantumul mult prea mare al cheltuielilor de judecata.

In sustinerea celor mai sus aratate intelege sa invoce dispozitiile Deciziei Curtii Constitutionale nr.492/08.06.2006, publicata in Monitorul Oficial nr.583/05.07.2006.

Analizand recursul din perspectiva textelor de lege invocate, aplicabile in raport de data promovarii actiunii, Curtea stabileste urmatoarele:

In ceea ce priveste competenta expertului de a efectua expertiza, instanta constata ca acest aspect a putut fi invocat in fata instantei de recurs anterioare care a stabilit nelegalitatea raportului nu din prisma competentei expertului ci din perspectiva sumei stabilite si a datei pentru care a fost calculata aceasta. In consecinta, competenta expertului nu mai poate fi invocata in acest ciclu procesual.

Instanta mai constata ca sunt nefondate sustinerile referitoare la aplicabilitatea in speta a legii 165/2013, in raport de data formularii actiunii precum si data pronuntarii solutiei de fond.

Recursul este insa intemeiat din urmatoarele motive:

La data intocmirii Deciziei nr. 15426/ FF/19.01.2011 pentru emiterea titlului de despagubire in favoarea reclamantei pentru suma de 5271 lei erau in vigoare dispozitiile Legii nr. 247/2005 - Titlul VII.

Aceasta lege a stabilit o procedura administrativa de solutionare a dosarelor de despagubiri ce implica si etapa evaluarii imobilelor ce nu puteau fi restituite in natura, conform Standardelor Internationale de Evaluare.

In speta a fost desemnat un astfel de expert evaluator in persoana domnului [...]. Acesta a efectuat evaluarea terenului, valoarea despagubirilor stabilite fiind de 5.271 RON.

Reclamanta [...] a formulat obiectiuni privind raportul de evaluare nr. 20635/R/2010, iar acestea au fost transmise catre expertul evaluator [...], evaluatorul mentinandu-si opinia asupra valorii estimate in raportul de evaluare mai sus mentionat.

In consecinta, s-a dispus respingerea contestatiei, aprobarea raportului si emiterea deciziei reprezentand titlul de despagubire in favoarea reclamantei pentru suma de 5271 lei.

In vederea stabilirii valorii de piata a terenului extravilan agricol in suprafata de 1,5 ha, evaluatorul desemnat in etapa evaluarii prevazuta de legea 247/2005, a utilizat pentru aceasta categorie de teren
metoda venitului net anual si a rentei funciare,
care se regasesc in "metodele de evaluare a terenului" conform IVS - GN1, Evaluarea proprietatilor imobiliare. Informatiile utilizate, respectiv marimea arendei practicate, pretul mediu la grau, folosite in vederea determinarii valorii de piata, au fost preluate de pe piata locala si institutii ale statului.

Expertul desemnat de catre instanta de judecata a folosit metoda
capitalizarii rentei funciare si a comparatiei vanzarilor pe piata imobiliara in anul 2010.

Expertul a retinut ca terenul revendicat depaseste ca valoare media nationala datorita amplasamentului sau intre comuna [...] si sat [...], intr-o zona piscicola si turistica cu deschidere la drumul judetean 222 si la lac, fiind pretabil pentru agricultura dar si pentru dezvoltare imobiliara, stabilind o valoare de 12000 lei.

Astfel, ambele expertize au avut in vedere valoarea terenului la data de 26.05.2010.

Potrivit art. 1 din titlul VII al legii nr. 247/2005 “Prezenta lege reglementeaza sursele de finantare, cuantumul si procedura de acordare a despagubirilor aferente imobilelor care nu pot fi restituite in natura, rezultate din aplicarea Legii nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate in mod abuziv in perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989, republicata, a Ordonantei de urgenta a Guvernului nr. 94/2000 privind retrocedarea unor bunuri imobile care au apartinut cultelor religioase din Romania, cu modificarile si completarile ulterioare, aprobata cu modificari si completari prin Legea nr. 501/2002, a Ordonantei de urgenta a Guvernului nr. 83/1999 privind restituirea unor bunuri imobile care au apartinut comunitatilor cetatenilor apartinand minoritatilor nationale din Romania, aprobata cu modificari prin Legea nr. 66/2004, cu modificarile ulterioare”.

Art. 3 defineste la litera d) evaluatorul ca fiind “
persoana fizica sau juridica cu experienta semnificativa in domeniu, competenta in evaluare pe piata proprietatilor imobiliare, care cunoaste, intelege si poate pune in aplicare in mod corect acele metode si tehnici recunoscute care sunt necesare pentru efectuarea unei evaluari credibile in conformitate cu Standardele Internationale de Evaluare, si care este membru al unei asociatii nationale profesionale de evaluare recunoscute ca fiind de utilitate publica avand calitatea de evaluator independent ”
iar la litera e) Standardele Internationale de Evaluare ca fiind “standardele editate de Comitetul pentru Standarde Internationale de Evaluare (IVSC - International Valuation Standards Committee)”.

In temeiul art. 13 alin. 1 “Pentru analizarea si stabilirea cuantumului final al despagubirilor care se acorda potrivit prevederilor prezentei legi, se constituie in subordinea Cancelariei Primului- Ministru, Comisia Centrala pentru Stabilirea Despagubirilor, denumita in continuare Comisia Centrala... ”

In cazul reclamantei s-a stabilit acordarea de despagubiri pentru imobilul teren agricol extravilan situat in satul [...], comuna [...].

Urmare a acestei hotarari, potrivit legii nr. 247/2005, dosarul a fost inaintat societatii de evaluare in vederea intocmirii raportului de evaluare.

Conform art. 16 alin. 7, Comisia Centrala a procedat in baza raportului de evaluare la emiterea deciziei reprezentand titlul de despagubire, obiectiunile reclamantei cu privire la suma stabilita fiind respinse, expertul desemnat mentinandu-si punctul de vedere.

Potrivit art. 19 alin 1 din titlul VII al legii nr. 247/2005 “Deciziile adoptate de catre Comisia Centrala pentru Stabilirea Despagubirilor pot fi atacate in conditiile Legii contenciosului administrativ nr. 554/2004, cu modificarile si completarile ulterioare, in contradictoriu cu statul, reprezentat prin Comisia Centrala pentru Stabilirea Despagubirilor. Plangerea suspenda exercitiul dreptului de optiune asupra titlului de despagubire al titularului”.

Instanta va inlatura dintre mijloacele de proba raportul de expertiza care stabileste o valoare a imobilului de 12000 lei, intrucat la intocmirea acestuia expertul nu a avut in vedere Standardele internationale de evaluare.

In concluzie, instanta a analizat respectarea prevederilor legale de catre evaluatorul numit in conditiile Legii nr. 247/2005 si evaluatorul numit in conditiile codului de procedura civila.

Un prim aspect care trebuie semnalat este ca, potrivit practicii Inaltei Curti de Casatie si Justitie, raportul de evaluare este un act administrativ care poate fi atacat in conditiile legii nr. 554/2004.

In speta, reclamantul a atacat raportul de evaluare insa nu s-a adresat si instantei de judecata cu o actiune avand ca obiect anularea raportului de evaluare intocmit de catre expert [...].

Insa, potrivit art. 19 alin. 1 din legea nr. 247/2005 Titlul VII “Deciziile adoptate de catre Comisia Centrala pentru Stabilirea Despagubirilor pot fi atacate in conditiile Legii contenciosului administrativ nr. 554/2004. Cum, la emiterea acestor decizii, Comisia Centrala analizeaza raportul

de evaluare si si-l insuseste si emite decizia reprezentand titlul de despagubire sau nu si-l insuseste si dispune trimiterea dosarului la reevaluare, solutiile pe care le poate da instanta de judecata sunt:

• respingerea cererii, atunci cand constata ca raportul de evaluare a fost intocmit in conformitate cu prevederile legale sau
• admiterea cererii, anularea deciziei care reprezinta titlul de despagubire si obligarea comisiei sa trimita dosarul pentru reevaluare.

Insa, potrivit art. 19 alin. 3 al Titlului VII conform cu care:

“In cazul in care, dupa parcurgerea procedurii administrative prealabile sau, dupa caz, dupa parcurgerea procedurii in fata instantei judecatoresti, a fost acordata o suma mai mare decat cea stabilita in titlul de despagubire initial emis, decizia reprezentand titlul de despagubire aferent diferentei cuvenite se emite de catre Comisia Centrala pentru Stabilirea Despagubirilor. Dupa emiterea respectivei decizii, reprezentand titlul de despagubire emis in completare, se urmeaza procedura prevazuta la capitolul V

^A

1”, -
instanta nu poate anula decizia reprezentand titlul de despagubire,
astfel cum a solicitat reclamanta, ci , raportat la art. 16 alin. 7 fie:

• va stabili diferenta de valoare intre suma cuprinsa in raportul de evaluare si cea reala si va obliga Comisia Centrala sa emita un titlu de despagubire pentru diferenta cuvenita fie
• va constata nerespectarea prevederilor legale la intocmirea raportului de evaluare si va obliga Comisia sa trimita dosarul pentru reevaluare. Daca in urma reevaluarii se va constata ca trebuie acordata o suma mai mare decat cea initiala, Comisia Centrala va emite o decizie pentru diferenta cuvenita.

Intrucat in acest din urma caz sunt aplicabile prevederile art. 16 alin. 7, adica Comisia Centrala poate sa nu-si insuseasca noul raport de evaluare si sa dispuna o noua reevaluare, s-ar eluda scopul legii, respectiv despagubirea persoanelor pentru bunurile de care au fost deposedate si s-ar prelungi nejustificat procedura, astfel ca in cazul din speta, apreciez ca, in cazul unei solutii de admitere,
instanta va stabili diferenta de valoare intre suma cuprinsa in raportul de evaluare si cea reala si va obliga Comisia Centrala sa emita un titlu de despagubire pentru diferenta cuvenita.

Pentru a stabili o eventuala diferenta de valoare, instanta va analiza legalitatea raportului de evaluare chiar si prin efectuarea unei expertize de specialitate care sa constate valoarea reala a imobilului, cu toate ca raportul de evaluare este un act administrativ care poate fi atacat separat la instanta de contencios administrativ si care, in principiu, neatacat,nu poate sa mai constituie obiect al unei noi cercetari .

In speta a fost efectuata o expertiza de evaluare a terenului extravilan in suprafata de 1,50 ha situat in localitatea [...], comuna [...], judetul Tulcea, care ar fi putut combate cele retinute in raportul initial de evaluare si ar fi putut arata ca, potrivit Standardelor Internationale de evaluare, valoarea terenului la data de 26.05.2010 era de 12000 lei si nu de 5271 lei.

Raportul intocmit de catre expert [...] este temeinic motivat, efectuandu-se pentru un teren din clasa medie de fertilitate, in care se incadra si terenul reclamantei. Este de remarcat ca nu este semnificativa pozitionarea terenului mai aproape sau mai departe de lac sau de sosea, intrucat categoria terenului este aceea de teren agricol. De asemenea, au fost avute in vedere toate criteriile solicitate prin Standardele internationale pentru a se stabili valoarea reala de piata. Nu putem aprecia ca valoarea terenului este mai mare doar pentru considerentul ca zona are potential turistic, ci trebuie sa ne raportam la categoria de teren din momentul evaluarii. Dovada in acest sens este faptul ca si in prezent, la cinci ani de la data la care a fost avuta in vedere pentru stabilirea valorii terenului, acesta este tot un teren extravilan agricol.

Pentru stabilirea valorii prin comparatia vanzarilor/ofertelor, datele sunt neconcludente, existand putine tranzactii de piata si oferte de vanzare terenuri arabile publicate pe internet sau in ziarele locale chiar in zona de referinta, astfel ca acestea pot fi luate in considerare numai cu titlu informativ.

Se are in vedere ca expertul evaluator desemnat in procedura prevazuta de legea 247/2005 a utilizat doua metode de evaluare, si anume
metoda venitului net anual si a rentei funciare,
optand in final pentru metoda venitului anual, in conditiile in care aceasta valorifica mai bine suprafata de teren (prin cea de a doua metoda a fost stabilita o valoare de 3200 lei).

Expertul desemnat potrivit codului de procedura civila, [...], a efectuat evaluarea prin “metoda
capitalizarii rentei funciare si a comparatiei vanzarilor pe piata imobiliara in anul 2010”,
fara insa sa identifice vanzari/oferte reale; expertul s-a raportat doar la statistici care stabileau tendinte ale pretului de vanzare, acestea fiind insa generale si pentru comuna [...], localitate cunoscuta ca poarta in Delta Dunarii, si nu pentru satul [...].

In concluzie, instanta apreciaza ca expertiza efectuata de catre evaluatorul [...] este mai bine argumentata si reflecta cu mai mare acuratete valoarea de piata a terenului.

Pentru aceste considerente recursul a fost admis iar hotararea primei instante modificate in tot in sensul respingerii actiunii care avea ca scop anularea deciziei nr. 15426/19.01.2011.

Ca urmare a respingerii actiunii, nu mai se impune analizarea motivelor de recurs privind cheltuielile de judecata.

Instanta a avut in vedere si faptul ca onorariul stabilit initial in favoarea expertului este in masura sa acopere serviciul prestat.

Judecator redactor Ecaterina Grigore