Proprietatea comună pe cote-parți şi indiviziunea

Proprietatea comună pe cote-parți şi indiviziunea

Câtă vreme proprietatea comună pe cote-părți are ca obiect un bun individual, indiviziunea are ca obiect o universalitate de bunuri.

Felurile proprietății comune pe cote-părți

Din punct de vedere al duratei coproprietății, aceasta poate fi de două feluri:

• Proprietate comună pe cote-părți (coproprietate) obişnuită sau temporară;
• Proprietate comună pe cote-părți (coproprietate) forțată.

Cea din urmă nu poate înceta prin partajul judiciar, partajul fiind posibil numai prin bună învoială.

Coproprietatea obişnuită.

Drepturile copărtaşilor

 

Fiecare coproprietar este titularul exclusiv al cotei-părți din dreptul de prorprietate asupra bunului şi, în lipsa unei stipulații contrare, poate dispune liber de această cotă-parte, proprietatea sa exclusivă.

Vorbim aici de două principii:

• Niciunul dintre copărtaşi nu are drept exclusiv asupra unei părți determinate din bun, privit în materialitatea sa.
• Fiecare copărtaş are un drept exclusiv numai asupra cotei-părți ideale din drept.

Din primul principiu rezultă consecința că nici un fel de act nu poate fi înfăptuit cu privire la bun, privit în materialitatea lui, fără acordul unanim al copărtaşilor.

Niciunul din copărtaşi nu are drept de folosință materială a bunului în lipsa acordului unanim.

Fiecare coproprietar are dreptul de a folosi bunul comun, în măsura în care nu schimbă destinația bunului şi nu aduce atingere drepturilor celorlalți coproprietari.

În măsura în care unul din coproprietari ar exercita acte de folosință exclusivă a bunului comun, împotriva voinței celorlalți coproprietari, el va putea fi obligat plata de despăgubiri.

Plecând de la un principiu mai general privitor la modul de folosire a bunului comun, art.639 Cod Civil a prevăzut expres posibilitatea partajării folosinței bunului comun pe cale judiciară.

Culegerea fructelor bunului comun

Fructele produse de bunul comun se cuvin tuturor coproprietarilor, proporțional cu cota lor parte din dreptul de proprietate asupra acelui bun.

Dacă un copoprietar suportă singur cheltuielile privitoare la producerea şi culegerea fructelor, el are dreptul la restituirea acestor cheltuieli de către ceilalți coproprietari, în proporție cu cotele lor din bun, proporție în care ei pot culege şi fructele bunului aflat în coproprietate.

Dacă fructele naturale sau fructele industriale produse de bunul comun sunt însuşite numai de către unul din coproprietari, art.638, alin.2) Cod Civil prevede că atâta vreme cât acestea nu au fost consumate sau nu au pierit şi, în orice caz, pot fi identificate în mod distinct, ele vor face parte din masa partajabilă, fiind considerate că aparțin, ca bunuri comune, tuturor coproprietarilor, cu îndeplinirea a două condiții:

• Fructele naturale ori industriale să existe în patrimoniul coproprietarului care şi le-a însuşit;
• Aceste fructe să poată fi identificate în mod distinct în patrimoniul acestuia.

În cazul în care aceste condiții nu sunt îndeplinite, fie şi prin faptul că fructele au fost consumate de coproprietarul care le-a cules, ori nu mai pot fi identificate în patrimoniul acestuia, oferă dreptul celorlalți coproprietari la despăgubiri, ceea ce înseamnă că ei vor putea cere contravaloarea acelor fructe în dispută, proporțional cu cota-parte a fiecăruia din ei.

Dreptul la despăgubiri se naşte numai dacă fructele respective nu au pierit în mod fortuit, adică fără culpa coproprietarului care şi le-a însuşit.

Dacă obiectul unei asemenea dispute între coproprietari este dat de fructele civile produse de bun, acestea constau în sume de bani, considerate a exista întotdeauna, fără a fi de conceput un alt posibil echivalent  al lor.

Dreptul de a reclama fructele civile produse de bunul aflat în coproprietate, însuşite de un coproprietar, este supus prescripției potrivit normelor de drept comun în materie, adică în termenul general de prescripție de 3 ani.

Repatizarea beneficiilor şi a sarcinilor între copoprietari

Copropietarii vor împărți beneficiile şi vor suporta sarcinile coproprietății proporțional cu cota lor parte din drept.

Situația actelor juridice privitoare la bunul comun în reglementarea Codului Civil

Actele de conservare sunt acele acte juridice prin care se înlătură primejdia pierderii unui bun sau a unui drept dintr-un anumit patrimoniu, cum ar fi: întreruperea unei prescripții, îndeplinirea formalității de publicitate pentru înscrierea unui drept sau a unui act juridic, efectuarea de cheltuieli pentru lucrările necesare, în lipsa cărora un imobil ar pieri ori s-ar deteriora.

Fiecare coproprietar poate face acte de conervare cu privire la bunul comun, fără acordul celorlalți coproprietari.

Actele de administrare

Actele juridice prin care se urmăreşte punerea în valoare a unui bun în conformitate cu natura ori cu destinația sa obişnuită.

Persoana împuternicită să adminitreze bunul altuia este ținută să efectueze, printre altele, acte utile pentru ca bunurile date în administrare  să poată fi folosite conform destinației lor obişnuite.

Actele de administrare, precum încheierea sau denunțarea unor contracte de locațiune, cesiunea de venituri imobiliare şi alte asemenea, privitoare la bunul comun, pot fi făcute numai cu acordul coproprietarilor ce dețin majoritatea cotelor părți din dreptul de proprietate asupra bunului respectiv.

Acele acte de administrare care ar fi de natură să limiteze în mod substanțial posibilitatea unui coproprietar de a folosi bunul comun în raport cu cota sa parte ori care sunt de natură să impună acestuia o sarcină excesivă prin raportare la cota sa parte sau la cheltuielile suportate de ceilalți coproprietari, nu vor pute fi făcute decât cu acordul acestuia.

Se permite coproprietarilor sau coproprietarului interesat să ceară instanței să suplinească acordul coproprietarului aflat în imposibilitatea  de a-şi exprima voința sau care se opune în mod abuziv la efectuarea unui act de administrare indispensabil mentinerii utilității ori valorii bunului, cum ar fi o reparție a bunului sau alte asemenea acte.

Actele de dispoziție

Prin asemenea acte se urmăreşte întrăinarea unui bun ori a unui drept asupra bunului, grevarea sa cu drepturi reale care conferă o anumită folosință asupra bunului, cum ar fi dezmembrămintele proprietății ori constituirea de garanții reale (gajul şi ipoteca) cu privire la un anumit bun comun.

Art.641, alin.4) Cod Civil, statuează faptul că actele juridice de dispoziție cu privire la bunul comun, precum şi actele de folosință cu titlu gratuit, cesiunile de venituri imobiliare şi locațiunile încheiate pe un termen mai mare de 3 ani, precum şi actele prin care se urmăreşte exclusiv înfrumusețarea bunului nu pot fi încheiate decât cu acordul tuturor coproprietarilor; la fel şi pentru actele juridice cu titlu gratuit.

Partajul numai are efect retroactiv; el îşi va produce efectele din momentul realizării sale pe cale voluntară sau la data rămânerii definitive a hotărârii judecătoreşti prin care s-a efectuat partajul în cazul imobilelor şi cu respectarea regulilor de publicitate imobiliară.

Actele juridice efectuate cu nerespectarea regulilor vor fi inopozabile coproprietarului care nu a consimțit, expres ori tacit, la încheierea actului; actul în discuție rămâne valabil, dar nu îşi produce efectele față de coproprietar.

Art.642, alin2)Cod Civil, recunoaşte coproprietarului vătămat dreptul ca, înainte de efectuarea partajului, să exercite acțiunile posesorii împotriva terțului dobânditor al bunului în posesia căruia acesta s-ar afla; într-o asemenea situație, restituirea posesiei se va face în folosul tuturor coproprietarilor, cu daune-interese, dacă este cazul, în sarcina celor care au participat la încheierea actului de înstrăinare a bunului comun, ceea ce presupune dovedirea prejudiciului de către coproprietarul lipsit astfel de folosința bunului comun.

Dacă a expirat însă termenul de 1 an în care poate fi introdusă o acțiune poesorie, coproprietarul vătămat prin încheierea actului contestat va putea introduce împotriva celui la care se găseşte bunul o acțiune în revendicare.

Acțiunile în justiție

Fiecare coproprietar poate sta singur în justiție,indiferent de calitatea procesulă, în orice acțiune privitoare la coproprietate, inclusiv în cazul unei acțiuni în revendicare.

Hotărârile judecătoreşti pronunțate în folosul coproprietății într-o acțiune în justiție introdusă numai de către unul din coproprietari va profita tuturor coproprietarilor; cele potrivnice coproprietarului care a acționat în justiție nu vor fi opozabile celorlalți copropietari.

 În situația în care acțiunea în justiție privitoare la bunul comun nu este introdusă de toți coproprietarii, pârâtul din acea acțiune poate cere instanței introducerea în cauză a celorlalți coproprietari, în calitate de reclamanți.

Contractele de administrare a coproprietății

Copoprietarii pot deroga de la dispozițiile privind repartizarea beneficiilor şi a sarcinilor coproprietății, modul de exercitare a folosinței bunului comun, aplicarea sancțiunii inopozabilității în privința actelor juridice încheiate fără consimțământul expres sau tacit al unui copropietar; o asemenea derogare se poate face numai printr-un contract de administrare a coproprietății, încheiat cu acordul tuturor coproprietarilor.

În cazul în care oricare dintre coproprietari denunță contractul de administrare, acesta îşi încetează existența, rămânând a fi aplicabile regulile prevăzute de textele de la care s-a derogat.

Dacă printre bunurile aflate în coproprietate se află şi bunuri imobile, contractul de administrare a coproprietății şi declarațiile de denunțare a acestora vor fi notate în cartea funciară la cererea oricăruia dintre coproprietari.

Regulile privitoare la proprietatea pe cote-părți se aplică nu numai în pivința dreptului de proprietate, ci şi în situația în care mai multi titulari exercită împreună alte drepturi reale principale, dezmembrăminte ale proprietății.