Interpretarea si aplicarea art. 128 din Legea nr. 85/2014

Curtea de Apel Iasi — Sectia civila, Decizia civila nr. 188/17 aprilie 2019

Prin sentinta civila nr. 1869 pronuntata in sedinta din camera de consiliu de la 12 decembrie 2018, de catre Tribunalul Iasi, a fost respinsa exceptia invocata de administratorii judiciari A. si C., privitoare la lipsa de obiect a actiunii promovata de reclamanta.

A fost admisa exceptia invocata de reclamanta A.U. referitoare la prescriptia dreptului de denuntare a contractului.

In consecinta, a fost anulata masura administratorilor judiciari ai debitorului SC „K.” SRL privitoare la denuntarea unilaterala a contractului de inchiriere nr. 01/12.04.2010 incheiat intre reclamanta si debitoare, masura inclusa in raportul de activitate nr. 11144/18.06.2018 publicat in BPI nr. 12445/20.06.2018.

Pentru a pronunta aceasta solutie, Tribunalul Iasi a avut in vedere urmatoarele considerente:

Dispozitiile legale de care se prevaleaza administratorul judiciar prevad ca atunci cand un proprietar al unui imobil inchiriat este debitor in procedura insolventei nu va desfiinta contractul de inchiriere, in afara de cazul in care chiria este inferioara chiriei practicate de piata (art. 128 din Legea nr. 85/2014).

In schimb, aceste dispozitii legale se coroboreaza cu dispozitiile art. 123 din acelasi act normativ, cu care se completeaza si care presupun o actiune din partea administratorului/lichidatorului judiciar in sensul denuntarii unilaterale a oricarui contract.

Denuntarea de drept intervine doar in cazurile expres prevazute de art. 123 alin. 1 lit. a si b din Legea nr. 85/2014, situatie in care, in caz de contestare, instanta de judecata este cea chemata sa verifice indeplinirea conditiilor descrise in mod expres si limitativ de catre legiuitor.

De altfel, notificarea pe care administratorii judiciari au comunicat-o chiriasului-contestator a fost emisa in conformitate art. 123 alin. 1 lit. b din Legea nr. 85/2014, dar datorita faptului ca a fost emisa tardiv, asa cum se va arata in continuare, in aparare au fost invocate doar dispozitiilor art. 128 din Legea nr. 85/2014, cu disocierea acestora de dispozitiile generale ale art. 123.

Relativ la exceptia prescriptiei invocata de contestator in cuprinsul cererii introductive, se constata ca aceasta este intemeiata intrucat:

Potrivit art. 123 alin. 1 din Legea nr. 85/2014, in vederea cresterii la maximum a valorii averii debitorului, intr-un termen de prescriptie de 3 luni de la data deschiderii procedurii, administratorul judiciar/lichidatorul judiciar poate sa denunte orice contract, inchirierile neexpirate, alte contracte pe termen lung, atat timp cat aceste contracte nu au fost executate in totalitate ori substantial de catre toate partile implicate.

In speta, deschiderea procedurii fata de societatea debitoare s-a facut la data de 17.11.2017, conform sentintei civile nr. 1701 din aceeasi data.

Notificarea denuntarii contractului de inchiriere s-a realizat la data de 04.06.2018, deci cu depasirea substantiala a termenului de 3 luni la care s-a facut trimitere anterior.

Raportat celor prezentate, exceptia invocata de contestator a fost admisa si pe cale de consecinta a fost anulata masura privitoare la denuntarea unilaterala a contractului de inchiriere in discutie.

Impotriva sentintei civile nr. 1869/2018, pronuntata in sedinta din camera de consiliu de la 12 decembrie 2018, de catre Tribunalul Iasi, in dosarul nr. XXX1/99/2017/a6, a formulat apel consortiul format din A. si C. desemnat lichidator judiciar al debitoarei SC „K” SRL, criticand-o pentru nelegalitate si netemeinicie.

Curtea, analizand cererea de apel prin prisma motivelor invocate si a prevederilor legale incidente, retine urmatoarele:

Prin raportul de activitate nr. 11144/18.06.2018 intocmit de administratorii judiciari ai debitoarei SC „K” SRL s-a mentionat, in considerarea dispozitiilor art. 128 din Legea nr. 85/2014, aducerea la cunostinta catre SC „AU” SRL a desfiintarii contractului de inchiriere nr. 1/2010, precum si termenul de preaviz de 30 de zile.

Impotriva acestei masuri SC „AU” SRL a formulat contestatie.

Prin sentinta atacata a fost admisa exceptia prescriptiei dreptului de denuntare a contractului si in consecinta a fost anulata masura privitoare la denuntarea unilaterala a contractului de inchiriere nr. 01/12.04.2010 masura inclusa in raportul de activitate nr. 11144/18.06.2018 publicat in BPI nr. 12445/20.06.2018.

In ceea ce priveste motivele de apel referitoare la faptul ca in mod gresit a fost admisa exceptia prescriptiei, Curtea retine ca nu sunt intemeiate, judecatorul sindic interpretand si aplicand in mod corect dispozitiile art. 128 si art. 123 din Legea nr. 85/2014.

Potrivit art. 128 din Legea nr. 85/2014, „faptul ca un proprietar al unui imobil inchiriat este debitor in prezenta procedura nu va desfiinta contractul de inchiriere, in afara de cazul in care chiria este inferioara chiriei practicate de piata”.

Curtea retine ca dispozitia legala citata anterior reglementeaza soarta juridica a contractelor de inchiriere in care debitorul insolvent este proprietarul cladirii inchiriate.

Aceasta dispozitie legala nu reglementeaza o situatie de desfiintare de drept a contractului de inchiriere, ci reprezinta o masura de protectie a chiriasilor si impiedica denuntarea acestor contracte de catre administratorul judiciar, daca nu sunt indeplinite conditiile prevazute de lege. Cu alte, cuvinte administratorul judiciar, in cazul contractului de inchiriere in care debitorul insolvent are calitatea de locator, nu are posibilitatea de a alege mentinerea, renegocierea sau desfiintarea contractului, prevederea fiind imperativa, folosindu-se sintagma ,,nu va desfiinta contractul de inchiriere in afara de ...”. De la aceasta regula exista si o conditie exceptie, astfel ca un asemenea contract de inchiriere va putea fi desfiintat in situatia in care chiria este inferioara chiriei practicate pe piata.

Nu pot fi retinute sustinerile apelantilor potrivit carora dispozitia art. 128 din Legea nr. 85/2014 trebuie interpretata per a contrario in sensul ca, daca chiria este inferioara chiriei practicate pe piata, contractul de inchiriere va fi desfiintat de drept. Asa cum s-a aratat anterior, aceasta dispozitie legala este prevazuta in interesul chiriasului in cazul in care proprietarul imobilului inchiriat a intrat in insolventa si nu in favoarea proprietarului. Daca legiuitorul ar fi dorit sa prevada aceasta dispozitie in favoarea proprietarului intrat in insolventa, formularea ar fi fost imperativa in sensul ca intrarea proprietarului unui imobil inchiriat in insolventa va desfiinta contractul de inchiriere, daca chiria este inferioara chiriei practicate pe piata si nu formularea actuala.

In aceste conditii, Curtea retine ca nu sunt intemeiate sustinerile apelantului referitoare la faptul ca a fost desfiintat de drept contractul de inchiriere, ca urmare a intrarii debitorului in insolventa si nici cele referitoare la distinctia intre denuntarea contractului si desfiintarea de drept a acestuia.

In mod corect a retinut judecatorul sindic ca prevederile art. 128 din Legea nr. 85/2014 se completeaza cu prevederile art. 123 din aceeasi lege.

Curtea retine ca prevederile art. 123 din Legea nr. 85/2014 reprezinta regula generala aplicabila tuturor contractelor incheiate de catre debitorul intrat in insolventa, contracte aflate in executare, iar art. 128 reprezinta regula speciala aplicabila doar contractelor de inchiriere incheiate de catre proprietarul care a intrat in insolventa si, din acest motiv, regula speciala se completeaza cu regula generala.

Interpretarea corecta, coroborata a dispozitiilor art. 123 si art. 128 din Legea nr. 85/2014 este in sensul ca in termen de 3 luni de la data deschiderii procedurii insolventei, administratorul judiciar poate sa aprecieze asupra oportunitatii mentinerii sau denuntarii oricarui contract aflat in derulare, in afara contractului de inchiriere in care debitorul insolvent are calitatea de locator, cand administratorul in acelasi termen are posibilitatea denuntarii contractului doar in situatia in care chiria este inferioara celei practicate pe piata.

Pentru motivele expuse anterior, Curtea retine ca, in termen de 3 luni de la data deschiderii procedurii, administratorul judiciar avea obligatia de a verifica daca chiria stabilita prin contractul de inchiriere nr. 1/2010 era inferioara chiriei practicate pe piata si, in caz afirmativ, constatand ca este indeplinita conditia prevazuta de art. 128 din Legea nr. 85/2014, sa denunte contractul.

In conditiile in care deschiderea procedurii fata de societatea debitoare s-a facut la data de 17.11.2017, conform sentintei civile nr. 1701 din aceeasi data, iar notificarea denuntarii contractului de inchiriere s-a realizat la data de 04.06.2018, deci cu depasirea termenului de 3 luni, Curtea retine ca in mod corect prima instanta a admis exceptia prescriptiei si a dispus anularea masurii privitoare la denuntarea unilaterala a contractului de inchiriere nr. 01/12.04.2010 masura inclusa in raportul de activitate nr. 11144/18.06.2018 publicat in BPI nr. 12445/20.06.2018.

Pentru aceste motive, in baza art. 480 C.proc.civ., Curtea respinge apelul si pastreaza sentinta atacata ca legala si temeinica.