Efectele contractului de vânzare Transferul proprietății: obligația de a da
6 februarie 2017Timbrarea cererii de chemare în judecată
14 februarie 2017
Expirarea termenului și tacita relocațiune
Contractul de locaţiune încetează de drept la expirarea termenului convenit de părţi sau, după caz, prevăzut de lege, fără a fi necesară o înştiinţare prealabilă.
În privinţa obligaţiei de restituire a bunului dat în locaţiune, contractul încheiat pe durată determinată şi constatat prin înscris autentic constituie, în condiţiile legii, titlu executoriu la expirarea termenului.
Dispoziţiile se aplică în mod corespunzător şi contractului încheiat pe perioadă determinată prin înscris sub semnătură privată şi înregistrat la organul fiscal competent.
Dacă, după împlinirea termenului, locatarul continuă să deţină bunul şi să îşi îndeplinească obligaţiile fără vreo împotrivire din partea locatorului, se consideră încheiată o nouă locaţiune, în condiţiile celei vechi, inclusiv în privinţa garanţiilor.
Noua locaţiune va fi însă pe durată nedeterminată, dacă prin lege sau convenţia părţilor nu se prevede altfel.
Înstrăinarea bunului dat în locațiune
Dacă bunul dat în locaţiune este înstrăinat, dreptul locatarului este opozabil dobânditorului, după cum urmează:
- a) în cazul imobilelor înscrise în cartea funciară, dacă locaţiunea a fost notată în cartea funciară;
- b) în cazul imobilelor neînscrise în cartea funciară, dacă data certă a locaţiunii este anterioară datei certe a înstrăinării;
- c) în cazul mobilelor supuse unor formalităţi de publicitate, dacă locatarul a îndeplinit aceste formalităţi;
- d) în cazul celorlalte bunuri mobile, dacă la data înstrăinării bunul se afla în folosinţa locatarului.
Dacă părţile convin astfel, locaţiunea încetează în cazul înstrăinării bunului dat în locaţiune.
Cu toate acestea, locaţiunea rămâne opozabilă dobânditorului chiar şi după ce locatarului i s-a notificat înstrăinarea, pentru un termen de două ori mai mare decât cel care s-ar fi aplicat notificării denunţării contractului.
Locatarul căruia i s-a comunicat încetarea contractului nu are drept la despăgubire nici împotriva locatorului, nici împotriva dobânditorului.
În cazurile prevăzute mai sus, dobânditorul se subrogă în toate drepturile şi obligaţiile locatorului care izvorăsc din locaţiune.
Locatorul iniţial rămâne răspunzător pentru prejudiciile cauzate locatarului anterior înstrăinării.
Când locatarul bunului înstrăinat a dat garanţii locatorului pentru îndeplinirea obligaţiilor sale, dobânditorul se subrogă în drepturile izvorând din aceste garanţii, în condiţiile legii.
Plata anticipată a chiriei sau cesiunea creanţei privind chiria nu poate fi opusă dobânditorului decât dacă în privinţa acestora au fost îndeplinite, înainte ca înstrăinarea să devină opozabilă locatarului, formalităţile de publicitate prin înscrierea la arhivă sau, după caz, în cartea funciară, în funcţie de obiectul locaţiunii, ori dacă plata anticipată sau cesiunea a fost cunoscută de dobânditor pe altă cale.
