Exercitarea dreptului de superficie

Dreptul de superficie se exercită în limitele şi în condițiile actului prin care acesta a fost constituit.

Părțile pot conveni ca dreptul de superficie să poarte asupra unei suprafețe de teren ori asupra subsolului acestuia sau atât asupra suprafeței de teren, cât şi asupra subsolului acestuia.

În lipsa unei stipulații contrare a părților, aceasta va cuprinde nu numai suprafața de teren pe care urmează să se construiască, ci şi cea necesară exploatării construcției sau, după caz, suprafața de teren aferentă construcției edificate pe acel teren, precum şi cea necesară exploatării construcției.

În ipoteza în care construcția, plantația ori o altă lucrare existau pe teren sau în subsolul acestuia la constituirea dreptului de superficie, în lipsa unei stipulații contrare a părților superficiarul nu va putea modifica structura construcției; el va putea însă să o demoleze, cu obligația de a o reconstrui în forma inițială.

Dacă superficiarul modifică structura construcției, art.695, alin.3), Cod Civil, dispune că proprietarul terenului poate să ceară, în termen de 3 ani de la data la care s-a făcut această modificare, încetarea dreptului de superficie sau repunerea în situația anterioară efectuării ei; în acest caz, termenul de 3 ani se suspendă până la expirarea duratei pe care s-a constituit dreptul de superficie.

Titularul superficiei poate să dispună liber de dreptul său, iar cât timp există construcția, plantația sau orice altă lucare realizată pe temeiul dreptului de superficie, dreptul de folosință asupra terenului se va putea  înstrăina ori ipoteca de către superficiar numai odată cu dreptul de proprietate asupra construcției ori asupra altor imobile realizate, în temeiul superficiei, pe acel teren.

În cazul în care dreptul de superficie s-a constituit cu titlu oneros, părțile pot conveni asupra modului în care superficiarul va executa prestația datorată nudului proprietar, oricare ar fi obiectul acesteia: o sumă de bani, procurarea unor bunuri etc.

În lipsa unei asemenea înțelegeri, art.697 Cod Civil, dispune că titularul dreptului de superficie datorează, sub formă de rate lunare, o chirie stabilită pe piața liberă, prin luarea în considerare a naturii terenului, a destinației construcției ori lucrării realizate pe temeiul superficiei în cazul în care aceasta există, a zonei în care se află terenul precum şi a oricăror alte criterii ce permit determinarea valorii folosinței terenului.

În caz de neînțelegere între părți, suma datoratâ proprietarului terenului se va stabili de către instanță.

Pentru apărarea dreptului de superficie, titularul său are la dispoziție acțiunea confesorie de superficie.