Contract de imprumut garantat prin ipoteca conventionala imobiliara

 

Contractul de ipoteca dedus judecatii nu a respectat principiul specializarii, astfel ca sanctiunea este nulitatea absoluta. Solutii in cauza, fiind si la propria instanta si la Tribunalul Iasi de admitere a actiunii si de constatare a nulitatii absolute a contractului de ipoteca incheiat, iar in recurs solutia majoritara fiind de admitere a recursului, iar cea minoritara de respingere a recursului.

Solutia minoritara de respingere a recursului si de mentinere a solutiilor celor doua instante a avut in vedere dispozitiile art. 1774 Cod civil de la 1864, in prezent art. 23 72 Cod civil si art. 169 din Legea pentru punerea in aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil.

Prin „ ipoteci imobiliare ” cum este cea din litigiu in sensul Titlului XI al Cartii a V-a a Codului civil se desemneaza toate garantiile reale imobiliare, indiferent de momentul si temeiul juridic al constituirii lor (art. 169 din Legea nr. 71/2011).

Principiul specializarii se refera la determinarea imobilului asupra caruia este constituita creanta garantata. Principiul specializarii este de esenta regimului ipotecar roman, atragand nulitatea absoluta a contractului de ipoteca incheiat.

Or, in cauza s-a mentinut de instante si opinia minoritara de la Curtea de Apel Iasi - Sectia civila ca imobilul asupra caruia a fost constituita garantia este altul decat cel inserat in proprietatea reclamantilor si nu este determinata suma garantata.

Determinarea sumei trebuie sa rezulte din contractul de ipoteca si nu din alt inscris.

Ipotecile conventionale imobiliare fiind supuse principiului specializarii sub dublu aspect: atat cu privire la valoarea obligatiei garantate care trebuie sa fie determinata sau determinabila prin contractul de ipoteca, cat si cu privire la bunul afectat garantiei, ceea ce in cauza nu poate fi retinut.

Partile nu pot institui si nici suprima cauze de nulitate absoluta, astfel ca nu sunt necesare a mai fi analizate si alte sustineri.

Decizia civila nr. 442/2 noiembrie 2016

Prin sentinta civila nr. 6484 din 01.04.2011 pronuntata de Judecatoria Iasi in dosarul nr. X/245/2010 s-au dispus urmatoarele:

S-a admis actiunea formulata de reclamantii C.F. si C.M.-E. in contradictoriu cu paratii S.D.I.L. si S.E. si P.S.-A.

S-a constatat nulitatea absoluta a contractului de ipoteca autentificat in 07.12.2006, incheiat intre C.M.-E. si C.F., garanti, P.S.-A., imprumutator si S.D.I.L. si S.E., imprumutati, avand ca obiect apartamentul nr.1 din Iasi.

S-a admis in parte cererea reclamantilor privind acordarea cheltuielilor judiciare.

Au fost obligati paratii in solidar la plata catre stat a taxei judiciare de timbru in valoare de 3715 lei pentru care reclamantii au beneficiat de ajutor public judiciar.

Au fost obligati paratii in solidar sa plateasca reclamantilor 2605 lei cheltuieli de judecata reprezentand taxa judiciara de timbru si timbru judiciar.

S-a respins ca neintemeiata cererea reclamantilor privind obligarea paratilor la plata onorariului de avocat.

Pentru a se pronunta in acest sens prima instanta a retinut ca, prin cererea inregistrata pe rolul instantei sub nr. X/245/2010, reclamantii C.F. si C.M. au solicitat instantei, in contradictoriu cu paratii S.D.I.L., S.E. si P.S.-A., sa desfiinteze in parte contractul autentificat sub nr. Z din 7 decembrie 2006 cu privire la garantia ipotecara avand ca obiect apartamentul din Iasi; sa constate instanta nulitatea actului de adjudecare emis in dosarul de executare nr. Y/2009, in baza caruia apartamentul a fost adjudecat de paratul P.S.-A., dispunand intoarcerea executarii.

In fapt, au motivat reclamantii ca, la sfarsitul anului 2006, profitand de buna lor credinta, paratii S. i-au determinat sa accepte garantarea cu apartamentul proprietate personala, a unui imprumut pe care urmau sa-l primeasca de la paratul P.S.-A..

Pentru a-i determina sa accepte garantarea imprumutului, paratii i-au asigurat ca ipoteca este doar formala, ca in termen de sase luni va fi transferata asupra imobilului din Cartierul „C.” care are o valoare de peste 200.000 euro, proprietatea paratilor, care urma sa fie liber de sarcini dupa incasarea imprumutului, asigurandu-i totodata de stransa legatura de prietenie cu imprumutatorul si tatal acestuia, acestia din urma confirmand sustinerile paratilor.

Existenta proprietatii paratilor, promisiunea transferului garantiei dupa cel mult sase luni confirmata de parti, posibilitatea restituirii imprumutului in caz de nevoie prin vanzarea casei din Cartierul „C.”, precum si rugamintile insistente ale familiei S. de a-i ajuta sa iasa din situatia grava in care se afla fiind expusi riscului de a pierde casa din Cartierul „C.” din cauza pagubei suferite la firma, au fost elemente determinante in acordul pentru garantarea imprumutului contractat de paratii S. Toate aceste aspecte au fost manipulate cu viclenie de parati, in incercarea de a-i determina sa accepte garantarea imprumutului.

La data de 7.12.2006, sub nr. Z a fost autentificat contractul de imprumut garantat prin ipoteca, potrivit caruia paratii S. au primit cu titlu de imprumut garantat cu ipoteca, suma de 56.000 euro, care trebuia restituita dupa 18 luni si 24 zile, respectiv pana la data de 30.06.2008

Precizeaza reclamantii, ca in luna august 2007, dupa ce au solicitat in mai multe randuri paratilor sa realizeze transferul ipotecii, acestia le-au comunicat faptul ca au vandut casa din Cartierul „C.”, cu toate acestea paratii au continuat in acordarea asigurarilor mincinoase, prezentand ca dovada a lichiditatilor de care ar dispune, un alt contract de imprumut incheiat in luna iunie 2007, prin care primeau de la acelasi parat suma de 75.000 euro.

Astfel, paratii nu numai ca nu si-au indeplinit obligatiile dar si-au marit starea de insolvabilitate atat prin contractarea unui nou imprumut dar si prin vanzarea imobilului din Cartierul „C.” pe care il aveau in proprietate.

Arata reclamantii ca garantia ipotecara inscrisa in contractul de imprumut a fost rodul unui consimtamant viciat, fiind surprins prin dol sub forma manoperelor viclene exercitate asupra reclamantilor de catre parati.

Au mai precizat reclamantii ca au fost victimele unei asocieri frauduloase constituita in scopul satisfacerii unor interese prin mijloace ilicite, paratul P. practicand camata mascata de coniventa cu sotii S. care racolau victime pe care le escrocau in scopul obtinerii unor sume importante de bani. In raport de aceste circumstante, au solicitat reclamantii sa constate instanta ca ipoteca a avut un scop ilicit care atrage nulitatea absoluta a actului.

Un alt motiv de nulitate a contratului de ipoteca este dat de neindeplinirea conditiei dublei specializari a ipotecii sanctionata cu nulitatea absoluta de dispozitiile art. 1775 si art. 1776 C.civ. Neindicarea si nedeterminarea intre clauzele conventiei de ipoteca a sumelor pentru care aceasta garantie este instituita atrage nulitatea absoluta. Mentionarea in cuprinsul clauzelor ipotecii ca garantia vizeaza suma imprumutata de P. sotilor S. nu indeplineste conditia imperativa a legii.

Ca efect al desfiintarii contractului de ipoteca, au solicitat reclamantii si constatarea nulitatii absolute a actului de adjudecare, ca act subsecvent al unui act juridic lovit de nulitate.

In drept, au fost invocate dispozitiile art.494, 960, 953 si 1776 C. civ., art.404 ind.1C. proc. Civ.

In dovedirea cererii, au anexat inscrisuri in copie.

Pentru termenul de judecata din 15.10.2010, reclamantii au formulat precizari scrise prin care au aratat adresa lor de domiciliu, invocand alaturi de celelalte motive de nulitate si incalcarea principiului dublei specializari a ipotecii in sensul art.1774 C. civ. Ipoteca din litigiu nu indeplineste exigentele acestei dispozitii legale, nefiind in concordanta cu situatia bunului proprietatea reclamantilor intrucat ei sunt proprietarii apartamentului din str. A, Iasi, in timp ce in contractul de ipoteca este mentionat ca fiind adus garantie apartamentul nr.1 din bloc L, etajul 1.

Legal citati, paratii S. nu au formulat intampinare si nu s-au prezentat in instanta.

Paratul P.S.-A. a formulat intampinare prin care a solicitat respingerea actiunii, motivat de urmatoarele considerente:

In luna decembrie 2007 a incheiat cu paratii S.D.I.L. si S.E., prieteni de familie cu el si cu reclamantii, contractul de imprumut in forma autentica pentru suma de 56.000 euro.

La data perfectarii contractului, reclamantii cunosteau problemele financiare ale familiei S., precum si toate implicatiile constituirii unei garantii imobiliare, cu toate acestea au fost de acord sa ofere acest ajutor prietenilor lor de familie. In acest context, precizeaza paratul, nu exista nici un viciu de consimtamant la data semnarii contractului.

Faptul ca familia S. a instrainat ulterior imobilul proprietatea lor din Cartierul „C.” nu a fost in frauda reclamantilor, ci in frauda sa, intrucat nu a mai avut posibilitatea sa recupereze suma imprumutata anterior familiei S..

Neplata datoriei de catre paratii S. nu poate fi considerat un mijloc dolosiv de fraudare intrucat cu totii cunosteau situatia financiara dezastruoasa a acestora.

Precizeaza paratul ca garantia imobiliara a fost instituita legal, reclamantii dandu-si acordul cunoscand atat faptul ca paratii-imprumutati au probleme financiare grave, ca imobilul lor este deja garantat pentru un alt imprumut, precum si faptul ca suma pe care o garanteaza este foarte mare.

Cat priveste cel de-al doilea motiv de nulitate, folosirea manoperelor dolosive, a invederat paratul ca se aduc acuzatii grave si jignitoare la adresa sa si total lipsite de veridicitate. imprumutul pe care l-a acordat, ca si cel anterior, a fost acordat cu titlu gratuit, actul de imprumut cu ipoteca nu a avut un scop sau o cauza ilicita, fiind incheiat doar pentru a ajuta paratii.

Nu se poate retine neindeplinirea cerintelor art. 1776 C.civ., intrucat suma pentru care a fost constituita ipoteca a fost prevazuta de doua ori, atat in cifre cat si in litere, in cadrul actului de imprumut.

Fata de precizarile scrise formulate de reclamanti la termenul de judecata din 15.10.2010, paratul a aratat in aparare ca nu se poate retine incalcarea prevederilor art. 1774 C. civ., in speta fiind vorba despre un imobil al garantilor si nu al debitorilor, pe de alta parte, in actul de constituire a ipotecii este specificat atat natura cat si situatia imobilului.

Cu privire la adresa unde este situat imobilul grevat de sarcini, a precizat paratul ca aceasta corespunde cu adresa existenta in registrele OCPI.

La termenul de judecata din 17.09.2010, reclamantii au precizat in scris ca solicita doar anularea contractului de imprumut in ce priveste garantia ipotecara, urmand ca pe cale separata, ulterior, sa reitereze cererea nulitatea actului de adjudecare.

in dovedirea cererii si in contradovada, partile au solicitat si instanta a incuviintat probele cu inscrisuri, testimoniala si interogatoriu.

Au fost audiati martorii M. si I., reclamantii au raspuns la interogatoriul formulat de catre paratul P.S.-A., reclamantii si paratul au depus inscrisuri.

Reclamantii si paratul P.S.-A. au depus note de concluzii scrise.

Analizand cererea prin prisma dispozitiilor legale aplicabile si a probatoriului administrat, instanta retine urmatoarele:

Prin contractul de imprumut garantat prin ipoteca autentificat sub nr.Z din 07.12.2006, paratul P.S.-A. a imprumutat paratilor S.D.I.L. si S.E. suma de 56.000 euro, fara dobanda, pentru o perioada de 18 luni si 24 de zile, respectiv pana la data de 30 iunie 2008.

Prin acelasi act autentificat, reclamantii au garantat pe paratul P.S.-A. pentru suma imprumutata sotilor S., cu apartamentul nr.1, proprietatea lor, situat in Iasi, strada A. nr.1, bloc L, etaj 1, jud. Iasi.

Cu toate ca partile au incheiat contractul principal de imprumut cat si contractul de ipoteca prin acelasi act autentificat, actul prin care a fost instituita garantia reprezinta un contract de sine statator ale carui conditii de valabilitate de forma si fond se verifica in mod distinct, prin aplicarea dispozitiilor legale incidente.

Retine instanta, potrivit art.1746 C. civil, ipoteca este o garantie reala imobiliara care nu comporta deposedarea celui care o constituie. Art. 1749 alin.2 C. civ. prevede ca ipoteca este conventionala cand ia nastere din conventia partilor, cu respectarea formelor prevazute de lege.

Contractul de ipoteca este un contract solemn. Sub sanctiunea nulitatii absolute, ipoteca conventionala trebuie sa fie incheiata prin inscris autentic - art. 1772 C.civ. Sub aceeasi sanctiune, a nulitatii este prevazuta si obligatia de specializare, in actul de constituire a ipotecii, sub dublul aspect al specializarii: imobilul ipotecat si suma garantata.

Acest principiu este enuntat de dispozitiile art.1774 Cod civil, astfel: "Ipoteca conventionala nu este valabila daca prin actul de constitutiune al ipotecii nu se specifica anume natura si situatiunea fiecarui imobil al debitorului, asupra caruia se constituie ipoteca creantei".

Totodata, potrivit art.1776 C.civ., ipoteca incheiata prin conventia partilor este valabila numai cand suma pentru care este constituita este determinata prin act.

Cu toate ca partile au incheiat contractul principal de imprumut cat si contractul de ipoteca prin acelasi act autentificat, contractul prin care a fost instituita garantia reprezinta un act de sine statator ale carui conditii de valabilitate de forma si fond se verifica in mod distinct, prin aplicarea dispozitiilor legale incidente.

Din continutul acestor dispozitii legale se desprinde, sub un prim aspect, ideea ca nearatarea in actul de ipoteca a situatiei sau a naturii imobilului ipotecat atrage de drept nulitatea absoluta a ipotecii.

In cauza, contractul de ipoteca incheiat la data de 07.12.2006, incalca principiul specialitatii ipotecii instituit de art.1774 Cod civil, in contract fiind identificat ca imobil asupra caruia a fost instituita garantia apartamentul nr.1, situat in Iasi, str. A. nr.1, bloc LX, etaj 1, in conditiile in care apartamentul nr.1, proprietatea reclamantilor, este situat in str. A. nr.1 dar in blocul LY, astfel cum reiese din contractul de vanzare-cumparare cu plata in rate nr.3773/14.09.1992 si cartile de identitate ale reclamantilor.

Pe de alta parte, retine instanta, sub cel doilea aspect al principiului specializarii ipotecii instituit de art. 1776 C.civ., ca in contractul de ipoteca nu a fost mentionata suma garantata in cifre si litere.

Dat fiind conditiile de forma pe care trebuie sa le indeplineasca, ad validitatem, contractul de ipoteca, instanta apreciaza ca determinarea sumei garantate in contractul de ipoteca contestat prin actiunea de fata, prin trimitere la suma imprumutata sotilor S., nu indeplineste exigentele cerute de lege

In aceste conditii, nerespectarea principiului dublei specializari a ipotecii prin indicarea gresita a datelor de identificare ale imobilului ipotecat si lipsa determinarii sumei garantate in cuprinsul contractului de ipoteca atrage sanctiunea nulitatii absolute a contractului de garantie imobiliara incheiat la data de 07.12.2006, motiv pentru care instanta va admite actiunea.

Retinand culpa procesuala a paratilor, instanta, in temeiul dispozitiilor art.274 C. proc. Civ. ii va obliga in solidar la plata cheltuielilor judiciare, astfel:

Fata de dispozitiile art.18 din O.U.G. nr.51/2008, va obliga paratii sa plateasca in favoarea statului suma de 3715 lei, reprezentand taxa judiciara de timbru pentru care reclamantii au beneficiat de ajutor public judiciar si va obliga paratii sa plateasca reclamantilor suma de 2605, reprezentand taxa judiciara de timbru si timbru judiciar achitata de reclamanti.

Motivat de faptul ca reclamantii nu au dovedit onorariul de avocat cu chitanta, urmeaza a respinge cererea privind acordarea acestor cheltuieli ca neintemeiata.”

Impotriva acestei sentinte a declarat apel in termen legal paratul P.S.-A. care a criticat hotararea primei instante pentru nelegalitate si netemeinicie.

Se arata ca hotararea primei instante s-a bazat principiul dublei specializari si pentru faptul ca prin contract de ipoteca nu a fost mentionat clar, asa cum prevede legislatia in vigoare, suma pentru care s-a constituit ipoteca, si ca s-ar fi strecurat o eroare in ceea ce priveste adresa apartamentului care a facut obiectul acestei ipoteci.

Solicita a se avea in vedere contractul de vanzare - cumparare nr. 3773/1992 si cartea de identitate pe care partile le-au prezentat, din care ar rezulta ca adresa blocului in care locuiesc ar fi LY si faptul ca din extrasul de Carte Funciara eliberat de OCPI rezulta cu claritate faptul ca este vorba despre blocul LX, in mod corect notarul avand in vedere in anul 2006 cand sa incheiat contractul de ipoteca, extrasul de Carte Funciara de la OCPI Iasi in care si azi apare blocul LX. De asemenea, din adresele emise de Primaria Mun. Iasi si de catre D.G.R.F.P. Iasi pentru Asociatia de Proprietari a Blocului LX rezulta ca imobilul apartament in discutie este situat in blocul LX.

In ceea ce priveste determinarea sumei din contractul de ipoteca, se considera ca aceasta este in mod clar exprimata si determinata in al treilea paragraf, asa cum prevedeau disp.art. 1772 si 1774, in cifre si in litere, si atat timp cat s-a precizat ca ipoteca se constituie pentru garantarea imprumutului este evident faptul ca suma pentru care s-a instituit ipoteca este cea din contractul de imprumut.

Intimatii au depus intampinare prin care au solicitat respingerea a apelului, considerand ca hotararea primei instante a asigurat, ceea ce doctrina, practica si dispozitiile legale incidente vorbesc de caracterul de forma al ipotecii, conditia de forma care este o insasi conditie de validitate a contractului de ipoteca. Masura si rigoarea legiuitorului in materia ipotecii, cel putin din perspectiva dispozitiilor incidente, respectiv ale dispozitiilor vechiului Cod civil au fost atat de puternice incat neindeplinirea elementelor de forma ale contractului de ipoteca au efect distructiv cu consecintele prevazute de lege asupra actului. In cauza se sustine ca bunul poate fi determinat, sau este suficient ca este determinabil, ori, tocmai acest aspect interzice legiuitorul prin disp.art. 1774 Cod civil prin care instituie principiul dublei specializari, si anume, identificarea in cuprinsul actului de ipoteca a elementelor de identificare ale bunului si mentionarea in cifre fara posibilitatea de determinare prin interpretare a sumei pentru care acest bun este adus ca garantie.

In faza apelului s-a administrat proba cu inscrisuri.

Prin incheierea de sedinta din 02.04.2012 s-a dispus suspendarea judecarii cauzei pana la solutionarea irevocabila a dosarului penal nr. 571/p/2010 inregistrat pe rolul Parchetului de pe langa Tribunalul Iasi, judecata fiind reluata 27 iunie 2016, ca urmare a finalizarii procedurii penale

Prin decizia civila nr.1127/8.07.2016 Tribunalul Iasi a respins apelul formulat de apelantul P.S.-A. impotriva sentintei civile nr. 6484 din 01.04.2011 pronuntata de Judecatoria Iasi in dosarul nr. X/245/2010, sentinta pe care o pastreaza.

Pentru a se pronunta astfel,analizand actele aflate la dosarul cauzei raportat la continutul cererii de apel si la dispozitiile legale incidente, Tribunalul a retinut ca apelul este nefundat si a fost respins pentru considerentele ce succed:

Prin cererea de chemare in judecata adresata primei instante reclamantii C.F. si C.M. au solicitat instantei, in contradictoriu cu paratii S.D.I.L., S.E. si P.S.-A., sa desfiinteze in parte contractul autentificat sub nr. Z din 07 decembrie 2006 cu privire la garantia ipotecara avand ca obiect apartamentul din Iasi, str. A. nr.1, bl. LX, tr. III, ap.1; sa constate instanta nulitatea actului de adjudecare emis in dosarul de executare nr.Y/2009, in baza caruia apartamentul a fost adjudecat de paratul P.S.-A., dispunand intoarcerea executarii.

In fapt, instanta de apel constata ca prin contractul de imprumut garantat prin ipoteca autentificat sub nr.Z din 07.12.2006, paratul P.S.-A. a imprumutat paratilor S.D.I.L. si S.E. suma de 56.000 euro, fara dobanda, pentru o perioada de 18 luni si 24 de zile, respectiv pana la data de 30 iunie 2008.

Prin acelasi act autentificat, reclamantii au garantat pe paratul P.S.-A. pentru suma imprumutata sotilor S., cu apartamentul nr.1, proprietatea lor, situat in Iasi, strada A. nr.1, bloc LX, etaj 1, jud. Iasi.

Sub sanctiunea nulitatii absolute, ipoteca conventionala trebuie sa fie incheiata prin inscris autentic si cu respectarea principului specializarii, in actul de constituire a ipotecii fiind necesar sa se mentioneze imobilul ipotecat si suma garantata (art. 1772 Cod civil, art.1774 Cod civil si art. 1776 Cod civil)

Cu privire la primul aspect al principiului specializarii, respectiv mentionarea imobilului ipotecat, instanta de apel apreciaza ca exigenta textului de lege a fost respectata, iar mentionarea eronata bloc L LX, in loc de LY, nu reprezinta un element esential in conditiile in care se mentioneaza numarul cadastral al corpului de proprietate astfel cum apare inscris in cartea funciara.

Cu privire la al doilea aspect al principiului specializarii, respectiv suma garantata, regula generala in materia ipotecilor conventionale este aceea ca ipoteca nu poate garanta decat creante special aratate si individualizate, ceea ce inseamna ca specializarea presupune mentionarea precisa in act a creantei garantate.

Or, contractul de ipoteca dedus judecatii, respectiv contractul autentificat sub nr. nr. Z din 07.12.2006 nu indeplineste conditia mentionata anterior, instanta de apel aratand ca textul de lege prevede expres aceasta exigenta, de la care nu se instituie nicio derogare, in sensul cu suma pentru care se instituie garantia nu poate fi determinata cu ajutorul altor elemente, in conditiile in care sanctiunea care intervine este cea a nulitatii absolute care nu poate fi acoperita.

Fata de toate cele retinute, Tribunalul a respins apelul formulat de apelantul P.S.-A. impotriva sentintei civile nr. 6484 din 01.04.2011 pronuntata de Judecatoria Iasi in dosarul nr. X/245/2010, sentinta pe care o va pastra.

Impotriva acestei sentinte a formulat recurs P.S.-A. sustinand, in temeiul art. 304 pct. 5 si 7 Cod procedura civila, ca hotararea nu este motivata, intrucat nu cuprinde considerentele pentru care au fost inlaturate apararile apelantului.

In ceea ce priveste determinarea sumei garantate prin contractul de ipoteca, se sustine ca instanta a schimbat intelesul vadit indoielnic al actului juridic dedus judecatii, imprejurare prev. de art. 304 pct. 8 Cod procedura civila.

Se mentioneaza ca in cuprinsul contractului de imprumut cu ipoteca nr. Z/7.12.2006, suma pentru care ipoteca este constituita este determinata, fiind de 56.000 euro fara dobanda.

Se mai arata ca hotararea a fost data cu incalcarea si cu aplicarea gresita a legii, fiind incident motivul de recurs prevazut de art. 304 pct. 9 Cod procedura civila.

Se sustine ca instanta a analizat separat ipoteca de actul de imprumut, ignorand astfel principiile generale de interpretarea contractelor.

Astfel, la momentul incheierii acordului de vointa, partile au convenit ca cele doua conventii sa fie tratate ca un tot unitar. Actul juridic dedus judecatii este un act nenumit, multilateral si sinalagmatic.

Fiind un act nenumit, poate cuprinde orice clauza, iar fiind multilateral trebuie interpretat nu doar cu privire la sotii C. si la apelantul P., ci si cu privire la sotii S..

Fiind un contract multilateral si sinalagmatic, clauzele acestuia nu pot fi separate, ci interpretate unitar.

Se mai arata ca actul dedus judecatii a parcurs procedura executarii silite, aceasta fiind finalizata.

Prin intampinare, C.F. si C.M. au solicitat respingerea recursului si in subsidiar, trimiterea cauzei spre rejudecare pentru ca instanta sa se pronunte asupra motivelor de nulitate intemeiate pe vicierea consimtamantului.

Se sustine ca nu au fost indeplinite conditiile de forma ale ipotecii, in special cea privind determinarea sumei garantate, aceasta trebuind sa se regaseasca intre clauzele ipotecii si nu intre clauzele contractului de imprumut.

Se arata ca din clauzele contractului de ipoteca nu se poate determina care este suma pentru care bunul este adus in garantie.

Recursul este fondat pentru considerentele ce urmeaza a fi expuse:

Analizand motivele de recurs raportat la prevederile art. 304 pct. 5 si 7 Cod procedura civila, Curtea constata ca acestea sunt nefondate intrucat, pe de o parte sustinerea privind nemotivarea hotararii cu argumentarea expusa nu echivaleaza cu incalcarea dreptului constitutional a partii la un proces echitabil.

Pe aceasta cale pot fi invocate neregularitati procedurale care atrag sanctiunea nulitatii.

Potrivit pct. 7, nemotivarea hotararii presupune ori sa nu fie deloc motivata, ori sa cuprinda motive contradictorii sau straine de natura pricinii, situatii ce nu pot fi retinute in cauza.

Apelantul arata ca instanta nu a luat in considerare niciunul dintre motivele de apel invocate de apelantul P.S.-A. si a ignorat ansamblul probator administrat in cauza.

Din analiza hotararii recurate, Curtea constata ca instanta a motivat criticile invocate raportat la actiunea introductiva, nefiind tinuta sa raspunda tuturor argumentelor invocate de parti.

Ca atare, motivele de recurs sustinute in temeiul art. 304 pct. 5 si 7 Cod procedura civila nu sunt intemeiate urmand a fi inlaturate.

Referitor la motivul prevazut la art. 304 pct. 8 Cod procedura civila, Curtea noteaza ca acesta este nefundat intrucat instanta a stabilit corect natura juridica a actului dedus judecatii ca fiind un contract de imprumut garantat prin ipoteca. Prin urmare, critica din recurs in sensul ca instanta de apel ar fi interpretat gresit acest act, schimband intelesul sau lamurit si vadit neindoielnic nu este fondata, ceea ce face inoperant in speta cazul de modificare prevazut de art. 304 pct. 8 Cod procedura civila.

Instanta de apel a apreciat, insa, gresit ca , contractul de imprumut garantat cu ipoteca dedus judecatii, nu respecta principiul specializarii ipotecii sub aspectul creantei garantate, din acest punct de vedere facandu-se o gresita aplicare a dispozitiilor art. 1776 din Codul civil.

In esenta, in cauza s-a solicitat de catre reclamantii C.F. si C.M. in contradictoriu cu paratii S. si P.S.-A. sa se desfiinteze in parte contractul autentificat sub nr. Z/7.12.2006 cu privire la garantia ipotecara avand ca obiect apartamentul din Iasi, str. A. nr. 1, Bloc LX, tr. III, ap. 1.

Acest contract este unul de imprumut garantat prin ipoteca, in baza caruia apelantul a imprumutat sotilor S. suma de 56.000 euro fara dobanda.

Prin acelasi act, reclamantii C.F. si C.M. au garantat pe apelant pentru suma imprumutata sotilor S., cu apartamentul proprietatea lor.

Motivul pentru care s-a mentinut in apel solutia de constatare a nulitatii absolute a contractului de ipoteca a fost nerespectarea principiului specializarii in sensul neprecizarii in contract a creantei garantate.

Potrivit art. 1776 Cod civil, „ipoteca conventionala nu poate fi valabila decat atunci cand suma pentru care ipoteca este constituita va fi determinata prin act.”

Ca atare, art. 1776 Cod civil face o aplicatie a principiului specializarii ipotecii, stabilind ca ipoteca conventionala nu poate fi valabila decat atunci cand suma pentru care ipoteca este constituita va fi determinata prin act, ceea ce inseamna ca ipoteca nu este valabila daca se refera la creante nedeterminate.

Din analiza contractului de imprumut garantat cu ipoteca autentificat sub nr. 2602/7.12.2006, Curtea noteaza ca P.S.-A., prin mandatara R., in baza procurii autentificate sub nr. W/2006 de Biroul Notarial Public in calitate de imprumutator, S.D.I.L. cu S.E., soti, in calitate de imprumutati si C.M.-E. si C.F., in calitate de garanti, a intervenit un contract de imprumut: P.S.-A., prin mandatara R. imprumuta sotilor S.D.I.L. si S.E. la data autentificarii prezentului contract, suma de 56.000 euro, pentru o perioada de 18 luni si 24 de zile, incepand de azi data autentificarii, respectiv 7 decembrie 2006 si pana la data de 30 iunie 2008. Imprumutul se face fara dobanda iar la scadenta se va restitui suma imprumutata in aceeasi moneda.

In acelasi inscris, doua alineate mai jos se prevede ca: „Noi, C.M.-E. si C.F. intelegem sa-l garantam pe domnul P.S.-A., pentru suma imprumutata sotilor S. si S.E., cu apartamentul nr. 1, proprietatea noastra, situat in Iasi, str. A. nr. 1, Bloc LX, etaj 1”.

Spre finalul contractului se mentioneaza:” Eu, P.S.-A., prin mandatara R., in calitate de imprumutator, declar ca ma oblig la data achitarii sumei imprumutate sotilor S. si S.E. sa ma prezint la Biroul Notarial Public, unde voi declara ca am primit in intregime suma ce a facut obiectul prezentului contract de imprumut si sa solicit radierea inscriptiei ipotecare la Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Iasi”,

Potrivit clauzelor contractuale suma imprumutata este de 56.000 euro si aceasta a fost garantata cu apartamentul proprietatea intimatilor C.M. si C.F..

Actul dedus judecatii este unic - contract de imprumut garantat cu ipoteca, motiv pentru care nu a mai fost indicata expres suma pentru care ipoteca a fost constituita, ci a fost

mentionat ca intimatii C. „il garantam pe domnul P.S.-A. pentru suma imprumutata sotilor S. si S.E. cu apartamentul nr. 1, proprietatea noastra”.

S-a procedat in acest fel, tocmai pentru ca anterior se precizase expres suma ce a fost imprumutata, astfel incat a se pretinde ca in lipsa neindicarii sumei imprumutate se incalca principiul specializarii ipotecii, presupune apelarea la un formalism excesiv.

Din analiza riguroasa a continutul clauzelor ce reglementeaza garantarea prin ipoteca nu apare nici un dubiu cu privire la suma in favoarea careia s-a constituit ipoteca, C.M. si C.F. intelegand sa garanteze pe apelant pentru suma imprumutata sotilor S., neexistand indoieli cu privire la cuantum, in conditiile in care acesta a fost prevazut doua alineate mai sus, in cadrul aceluiasi contract.

Prin aplicarea regulilor de interpretare a contractului, se constata ca fiind indeplinita conditia prev. de art. 1776 Cod civil, prin contractul in cauza nefiind imprumutata decat o singura suma.

Ca atare, se constata ca nu exista nici un dubiu cu privire la cuantumul sumei garantate, in conditiile in care operatiunea de imprumut si cea de garantare a imprumutului au fost realizate prin acelasi inscris.

Un argument in plus al faptului ca nu a existat nicio indoiala cu privire la suma garantata o constituie si faptul ca pentru contractul de imprumut cu ipoteca nr. Z/7.12.2006 a fost finalizata procedura executarii silite, intimatii necontestand acest titlu executoriu.

Fata de cele ce preced, Curtea admite recursul si pe cale de consecinta, in baza art. 312 alin. 5 Cod procedura civila si caseaza decizia tribunalului.

Retinandu-se ca nu a fost solutionat fondul pricinii nici de catre instanta de apel si nici de cea de fond, in sensul pronuntarii cu privire la criticile vizand vicierea consimtamantului prin dol, in temeiul art. 953 Cod civil, Curtea, fata de dispozitiile art. 297 alin. 1, dupa casarea deciziei din apel, admite apelul, desfiinteaza sentinta si trimite cauza spre rejudecare primei instante.

Opinie separata

Prin sentinta civila nr. 6484/01.04.2011 a Judecatoriei Iasi s-a admis actiunea formulata de reclamantii C.F. si C.M.-E. in contradictoriu cu paratii S.D.I.L. si S.E.

S-a constatat nulitatea absoluta a contractului de ipoteca autentificat sub nr.Z din 07.12.2006, incheiat intre C.M.-E. si C.F., garanti, P.S.-A., imprumutator si S.D.I.L. si S.E., imprumutati, avand ca obiect apartamentul nr.1 din Iasi, str. A. nr.1, bl. LX, tr. III.

S-a admis in parte cererea reclamantilor privind acordarea cheltuielilor judiciare.

Au fost obligati paratii in solidar la plata catre stat a taxei judiciare de timbru in valoare de 3715 lei pentru care reclamantii au beneficiat de ajutor public judiciar.

Au fost obligati paratii in solidar sa plateasca reclamantilor 2605 lei cheltuieli de judecata reprezentand taxa judiciara de timbru si timbru judiciar.

S-a respins ca neintemeiata cererea reclamantilor privind obligarea paratilor la plata onorariului de avocat.

Solutia a fost confirmata de Tribunalul Iasi prin decizia civila nr. 1127 din 08 iulie 2016, care a respins din 01.04.2011 pronuntata de Judecatoria Iasi in dosarul nr. X/245/2010, sentinta pe care o pastreaza.

Prin solutiile pronuntate, cele doua instante au retinut, in esenta, ca intre parti s-a incheiat un contract de imprumut garantat prin ipoteca. Contractul de ipoteca dedus judecatii nu a respectat principiul specializarii, astfel ca sanctiunea este nulitatea absoluta.

Impotriva deciziei civile nr. 1127 din 8 iulie 2016 a Tribunalului Iasi a formulat recurs P.S.-A..

Se critica decizia recurata pentru urmatoarele motive:

- decizia este nemotivata, incalcandu-se dispozitiile art. 261 alin. 1 pct. 5 Cod procedura civila;

• instanta de apel a facut o aplicare mecanica si injusta a prevederilor art. 1776 Cod civil, pronuntand o solutie gresita sub aspectul determinarii sumei in cuprinsul ipotecii conventionale. Actul ce face obiectul prezentei cauze este contractul de imprumut unde este trecuta suma de 56.000 euro, fara dobanda;
• sunt invocate adresa nr. 2296/10.10.2011 a Camerei Notarilor Publici.

Recursul formulat este neintemeiat.

Prin contractul de imprumut garantat cu ipoteca autentificat sub nr. Z/7.12.2006, paratul P.S.-A. a imprumutat paratilor S. suma de 56.000 euro, fara dobanda, pentru o perioada de 18 luni si 24 zile, pana la data de 30 iunie 2008.

Prin acelasi act autentificat, reclamantii au garantat pe paratul P.S.-A. pentru suma imprumutata cu apartamentul nr. 1 situat in Iasi, str. A. nr.1, Bloc LX, etaj 1.

In mod legal, instantele au retinut in cauza ca ipoteca conventionala este supusa principiului specializarii care priveste determinarea imobilului asupra caruia este constituita creanta garantata conform dispozitiilor art. 1774 Cod civil de la 1864 (in prezent art. 2372 noul Cod civil si art. 165 din Legea pentru punerea in aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil) si a dispozitiilor art. 1776 Cod civil de la 1864.

Principiul specializarii este de esenta regimului ipotecar roman, atragand nulitatea absoluta a contractului de garantie imobiliara incheiat.

Or, din examinarea contractului de ipoteca a carui nulitate absoluta se solicita este cert ca imobilul asupra caruia a fost constituita garantia este altul decat cel inserat in proprietatea reclamantilor (sub aspectul identificarii acestuia) si nu este determinata suma garantata.

Potrivit principiului specializarii, determinarea sumei trebuie sa rezulte din contractul de ipoteca si nu din alt inscris. Trimiterea facuta in cuprinsul contractului de ipoteca la un alt inscris in vedere determinarii sumei ce se garanteaza nu indeplineste cerintele prevazute de art. 1776 Cod civil de la 1864 si atrage nulitatea absoluta a contractului de ipoteca.

Decizia nr. 1127/8 iulie 2016 cuprinde in concret argumentele de fapt si de drept la criticile apelantului P.S.-A.

Prioritar, instanta de apel a analizat efectul principiului specializarii contractului de ipoteca ce atrage nulitatea absoluta, fara a mai fi necesar a fi analizate si alte sustineri, cat timp prin acordul partilor nu pot fi instituite si nici suprimate cauzele de nulitate absoluta.

Asa fiind, decizia recurata indeplineste toate cerintele art. 261 pct. 5 Cod procedura civila si ale art. 6 paragraf 1 din Conventia Europeana a Drepturilor Omului.

In raport de toate aceste considerente si dispozitiile art. 312 Cod procedura civila, Curtea respinge recursul formulat.