Cesiunea contractului de inchiriere. Conditii. Lipsa acordului proprietarului locuintei. Efecte.

 

Prin derogare de la dreptul comun in materie de locatiune (art.1418 Cod civil) chiriasul poate subinchiria locuinta detinuta numai cu acordul prealabil scris si in conditiile stabilite de proprietar - art.26 alin.(1) din Legea nr.114/1996.

Legea locuintei nu prevede dispozitii cu privire la cesionarea contractului de inchiriere, situatie in care in tacerea legii, s-a apreciat in literatura juridica si in jurisprudenta ca incheierea contractului de cesiune nu este interzisa, insa pentru incheierea valabila a contractului de cesiune trebuie respectate dispozitiile dreptului comun. Potrivit Codului civil, cesiunea contractului de locatiune este permisa in conditiile in care este permisa si locatiunea (art.1418 Cod civil). Inseamna ca,  cesiunea  contractului de inchiriere poate interveni numai in conditiile in care este permisa subinchirierea si anume, cu acordul prealabil scris si in conditiile stabilite de proprietar (art.26 alin.(1) din Legea nr.1996).Daca legea speciala prevede aceasta conditie pentru subinchiriere, cu atat mai mult ea se impune in cazul cesiunii, care produce efecte chiar mai grave decat sublocatiunea (cesio est maius sublocatio est minus).

 

Art. 26 alin. 6 din Legea nr. 114/1996

Art. 1418 Cod civil

Art. 27 din Legea nr. 114/1996

 

Reclamantii H.O. si H.L. au chemat in judecata paratii Consiliul Local al Municipiului Constanta, Municipiul Constanta prin Primar si RAEDPP Constanta pentru a se dispune obligarea paratilor la incheierea contractului de inchiriere pentru imobilul din Constanta, strada C. nr.1.

In motivarea cererii, reclamantii au aratat ca au locuit impreuna cu numita P.L.I., care a fost pana la data de 18.08.2009 beneficiara contractului de inchiriere al imobilului, aceasta din urma renuntand la beneficiul contractului de inchiriere in beneficiul reclamantilor, asa cum rezulta si din declaratia data si autentificata sub nr. 2055/2009. Reclamantii au depus imediat cerere spre repartizarea spatiului si pentru incheierea contractului de inchiriere, iar cu adresa nr. 1260/2009 parata RAEDPP Constanta le-a comunicat faptul ca dosarul este complet, motiv pentru care este necesar sa revina la sediul acesteia cu actele necesare. Reclamantii au depus actele solicitate dar cererea nu le-a fost solutionata favorabil.

S-a mai sustinut ca Legea nr.114/1996 nu interzice predarea spatiului detinut de un chirias altui posibil beneficiar si fata de dispozitia art. 1418 Cod civil, conform caruia locatarul are dreptul de a ceda contractul sau catre altul daca o asemenea facilitate nu este interzisa, apreciaza ca indeplinesc toate cerintele impuse pentru incheierea actului.

In drept, reclamantii s-au prevalat de  dispozitiile art. 1418 si art. 534 Cod civil.

Parata RAEDPP Constanta a formulat intampinare prin intermediul careia a invocat exceptia lipsei calitatii procesual pasive. S-a mai sustinut ca gestioneaza si intretine fondul locativ de stat ce apartine domeniului privat al Municipiului Constanta, il exploateaza si il instraineaza in calitate de mandatar. In lipsa unei repartitii acordate de Consiliul Local in numele Municipiului Constanta pentru fiecare solicitant in parte, regia nu poate proceda la inchirierea suprafetelor care fac parte din domeniul privat al Municipiului Constanta. Cesiunea contractului de inchiriere nu poate avea loc fara acordul proprietarului si aprobarea administratorului, in cazul de fata reclamantii au fost actionati in judecata pentru a fi evacuati din spatiul pe care l-au ocupat in mod abuziv.

Prin incheierea din data de 16.02.2010 instanta a respins exceptia lipsei calitatii procesual pasive a paratei RAEDPP Constanta.

Prin sentinta civila nr.14127/1.06.2010 Judecatoria Constanta a respins ca nefondata cererea de chemare in judecata.

Prima instanta a retinut in considerentele hotararii ca prin contractul de inchiriere nr. 2455/2008 numita P.L.I. a inchiriat imobilul din Constanta, strada C., nr. 1. Prin declaratia autentificata sub nr. 2055/18.08.2009 aceasta a aratat ca renunta la beneficiul contractului de inchiriere inregistrat sub nr. 2455A/2008 incheiat cu RAEDPP Constanta si nu va mai solicita alt spatiu din fondul locativ de stat cu data de 18.08.2009 si ca este de acord sa predea spatiul familiei H.O. si H.L. Aceasta nu constituie o cesiune a contractului de inchiriere. Cesiunea constituie o vanzare-cumparare a dreptului de folosinta, iar pentru a fi opozabila fata de terti (inclusiv locatorului) ea trebuie sa fie notificata locatorului sau acceptata de el printr-un act autentic, conform art. 1393 Cod civil. In cauza, declaratia aut sub nr. 2055/2009 nu constituie un contract de vanzare-cumparare neindeplinind conditiile prevazute de art. 1391 si urm. Cod civil si nici nu a fost acceptata de locator prin act autentic sau notificata acestuia. Desi art. 1418 Cod civil permite cesiunea contractului de locatiune de catre locatar, aceasta este permisa numai in conditiile in care poate interveni si sublocatiunea.

Or, din contractul de inchiriere (art.19) rezulta ca chiriasul poate subinchiria locuinta detinuta numai cu acordul prealabil scris si in conditiile stabilite de proprietar. Prin urmare si cesiunea se poate face numai in aceleasi conditii ca si subinchirierea. In cauza, instanta a constatat ca nu s-a obtinut acordul prealabil al locatorului pentru ca titularul contractului de inchiriere sa cesioneze dreptul sau de folosinta.

Impotriva acestei solutii au declarat initial recurs reclamantii care au criticat sentinta instantei de fond sub aspectul netemeiniciei.

Au sustinut recurentii ca in mod gresit instanta de fond a apreciat ca nu indeplinesc cerintele pentru repartizarea unei locuinte sociale, fara a preciza care sunt in fapt conditiile neindeplinite

In aparare parata RAEDPP Constanta  a formulat intampinare prin intermediul careia a aratat ca se impune respingerea recursului, hotararea instantei de fond fiind apreciata ca temeinica si legala.

Procedand la solutionarea cauzei instanta a calificat cale de atac ca fiind apel, in raport de obiectul neevaluabil al cererii de chemare in judecata.

Prin decizia civila nr.574 din 2.12.2010 Tribunalul Constanta a respins ca nefondat apelul reclamantilor, acestia fiind obligati la plata cheltuielilor de judecata reprezentand onorarii de avocat catre RAEDPP Constanta – 100 lei si catre Municipiul Constanta – 372 lei.

Pentru a pronunta aceasta solutie instanta de apel a retinut, in esenta, ca in cauza nu a operat o cesiune valabila a contractului de inchiriere de la titularul sau P.L.I. catre reclamantii H.O. si H.L., aceasta cesiune a contractului de inchiriere nefiind aprobata in prealabil de proprietarul spatiului locativ.

S-a mai retinut ca pentru spatiul in litigiu nu a existat o repartitie in beneficiul reclamantilor, si acestia nu au facut dovada ca se inscriu in criticile prevazute de lege pentru acordarea repartitiei si inchirierii unei locuinte sociale.

Impotriva acestei decizii, in termen legal au declarat recurs reclamantii H.O. si H.L. care au criticat-o pentru nelegalitate conform art. 304 pct.9 Cod pr.civila.

          Recurentii reclamanti au sustinut ca hotararea Tribunalului Constanta a fost pronuntata cu incalcarea dispozitiilor art.27 coroborat cu art.43 din Legea nr.114/1996, instanta de apel apreciind in mod eronat ca reclamantii nu sunt indreptatiti la incheierea contractului de inchiriere cu privire la imobilul situat in Constanta, strada C. nr.1, desi titulara contractului de inchiriere a renuntat la contractul sau in beneficiul reclamantilor, iar acestia au locuit in spatiul in litigiu alaturi de cedenta P.L.I.

Se apreciaza ca in conditiile in care Legea nr.114/1996 nu prevede dispozitii referitoare la cesionarea contractului de inchiriere se aplica dreptul comun - art. 1418 alin.(2) Cod civil, care prevede ca interzicerea cesiunii nu se prezuma, ci trebuie sa rezulte dintr-o stipulatie speciala.

Analizand legalitatea hotararii recurate in raport criticile recurentilor reclamanti, Curtea a constatat ca recursul este nefondat pentru urmatoarele considerente:

Prin derogare de la dreptul comun in materie de locatiune (art.1418 Cod civil) chiriasul poate subinchiria locuinta detinuta numai cu acordul prealabil scris si in conditiile stabilite de proprietar - art.26 alin.(1) din Legea nr.114/1996.

Legea locuintei nu prevede dispozitii cu privire la cesionarea contractului de inchiriere, situatie in care in tacerea legii, s-a apreciat in literatura juridica si in jurisprudenta ca incheierea contractului de cesiune nu este interzisa, insa pentru incheierea valabila a contractului de cesiune trebuie respectate dispozitiile dreptului comun. Potrivit Codului civil, cesiunea contractului de locatiune este permisa in conditiile in care este permisa si locatiunea (art.1418 Cod civil). Inseamna ca,  cesiunea  contractului de inchiriere poate interveni numai in conditiile in care este permisa subinchirierea si anume, cu acordul prealabil scris si in conditiile stabilite de proprietar (art.26 alin.(1) din Legea nr.1996).Daca legea speciala prevede aceasta conditie pentru subinchiriere, cu atat mai mult ea se impune in cazul cesiunii, care produce efecte chiar mai grave decat sublocatiunea (cesio est maius sublocatio est minus).

In plus, daca locuinta in cauza a fost inchiriata cedentului cu aprobarea autoritatii (locuinta din fondul locativ de stat) – cum e cazul in speta, in lumina art.33 din Legea nr.114/1996, cesiunea va fi si ea conditionata de avizul autoritatii (consiliul local). Aceasta conditie prevazuta pentru schimbul de locuinte se impune si in materia cesiunii, deoarece schimbul se analizeaza tot ca o cesiune (dubla).

In speta se retine ca prin contractul de inchiriere nr.2455A/1.09.2008 incheiat intre P.L.I. si RAEDPP Constanta – administratorul fondului de locuinte al Municipiului Constanta, partile au convenit in mod expres ca titularul contractului de inchiriere poate subinchiria locuinta detinuta ”numai cu acordul prealabil scris si in conditiile stabilite de proprietar” (art.19).

In raport de dispozitiile art.1418 Cod civil si de conventia partilor, in mod judicios au retinut instantele de fond si de apel ca declaratia autentificata sub nr.2055/2009 coroborata cu acordul reclamantilor nu constituie temei legal pentru cesionarea locatiunii cu privire la imobilul din Constanta, strada C. nr.1, aceasta conventie nefiind aprobata in prealabil de proprietarul spatiului inchiriat – paratul Municipiul Constanta.

Pe de alta parte se retine ca reclamantii nu sunt indreptatiti la incheierea contractului de inchiriere pentru spatiul in litigiu nici in temeiul dispozitiilor art.27 lit.(c) din Legea nr.114/1996, acestia neintrunind conditiile cumulative impuse de legiuitor.

Conform acestor dispozitii legale, in cazul parasirii locuintei de catre chiriasul titular de contract, inchirierea continua, la cerere, in beneficiul altor persoane care au avut acelasi domiciliu cu titularul cel putin un an si care au fost inscrise in contractul de inchiriere.

In speta de constata ca reclamantii, desi au locuit impreuna cu titulara contractului de inchiriere P.L.I. in imobilul din Constanta, strada C. nr.1, acestia nu au fost mentionati in contractul de inchiriere alaturi de titular, situatie in care nu pot invoca o continuare a locatiunii si nu sunt indreptatite la incheierea unui contract de inchiriere in temeiul art.27 lit.(c) din legea nr.114/1996.

Pentru considerentele mai sus expuse, in temeiul art.312 Cod pr.civila se va respinge recursul reclamantilor ca nefondat.

In baza art.274 Cod pr. civila obliga recurentii  reclamanti la 372 lei cheltuieli de judecata catre intimatii Consiliul Local Constanta si Municipiul Constanta.

Decizia civila nr. 226/C/25.05.2011

Dosar nr. 34430/212/2009

Judecator redactor Mihaela Popoaca