Coproprietatea forțată

Coproprietatea forțată

 De regulă, ea are ca obiect bunuri care, prin natura lor ori prin destinația lor, să poată fi folosite de mai mulți coproprietari.

Bunurile, obiect al coproprietății forțate sunt bunuri accesorii pe lângă alte bunuri considerate ca principale, acestea din urmă fiind în prorpietate exclusivă.

Un coproprietar nu va putea niciodată înstrăina cota sa parte ideală şi abstractă din acest drept în mod separat, ci numai odată cu înstrăinarea bunului principal aflat în proprietate exclusivă.

Cazurile de coproprietate forțată

Se află în coproprietate forțată următoarele categorii de bunuri:

• Părțile comune ale unor imobile;
• Despărțiturile comune;
• Bunurile asupra cărora se exercită proprietatea periodică;
• Bunurile care constituie amintiri de familie;
• Bunurile comune necesare sau utile pentru folosirea a două imobile vecine, situate pe linia de hotar între acestea, cum sunt potecile, fântânile, drumurile şi izvoarele;
• Bunurile comune afectate utilizării a două sau a mai multor fonduri, cum ar fi o centrală termică sau alte instalații care deservesc două sau mai multe clădiri, un drum comun într-un cartier de locuințe sau alte asemenea bunuri.

Drepturile şi obligațiile coproprietarilor

Fiecare coproprietar poate exercita acte de folosință asupra bunului comun, sub condiția ca aceste acte să fie exercitate în aşa fel încât să respecte destinația bunului şi să permită exercitarea folosinței de către ceilalți coproprietari.

În situația în care bunul comun are caracter accesoriu față de bunul considerat principal, fiecare coproprietar poate să dispună cu privire la cota sa parte din dreptul de proprietate asupra bunului comun, dar numai odată cu exercitarea dreptului de dispoziție asupra bunului principal.

Cheltuielile pentru întreținerea şi conservarea bunului comun vor fi suportate, în mod proporțional cu cota parte din drept aparținând fiecărui coproprietar, iar când bunul comun are caracter accesoriu, în absența unei convenții contrare, cota din drept a fiecărui coproprietar se stabileşte în funcție de întinderea bunului principal ce aparține în mod exclusiv fiecărui coproprietar.

Coproprietatea asupra părților comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente

Dacă într-o clădire sau într-un ansamblu rezidențial există spații cu destinație de locuință, spații ce au proprietari diferiți, părțile din clădire care sunt destinate întrebuințării spațiilor respective şi nu pot fi folosite decât în comun formează obiectul unui drept de coproprietate forțată.

Părțile comune sunt bunuri accesorii în raport cu spațiile locative, considerate a fi bunuri principale.

Părțile comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente

Terenul pe care se află clădirea, compus atât din suprafață construită, cât şi din cea neconstruită, dar necesară, potrivit destinației construcției, asigurării normale a exploatării acesteia, constituie parte comună, aflate în coproprietatea forțată a tuturor proprietarilor de unități locative individuale din acea clădire.

Art.650 Cod Civil conține o derogare de la această regulă, în sensul că textul permite atribuirea în folosință exclusivă a părților comune, cu îndeplinirea a două condiții:

• O asemenea atribuire a unor bunuri în folosința exclusivă a unuia sau mai multor coproprietari să nu conducă la lezarea drepturilor celorlalți copoprietari asupra aceloraşi bunuri;
• Decizia de atribuire în folosința exclusivă trebuie să fie adoptată cu o dublă majoritate de 2/3, adică atât 2/3 din numărul coproprietarilor, cât şi însumarea a 2/3 din cotele-părți aparținând coproprietarilor care iau o asemenea decizie.

Înstrăinarea ori ipotecarea unei cote-părți din bunurile aflate în coproprietate forțată nu se va putea face decât odată cu dreptul asupra spațiului ce constituie bunul principal din acea clădire.

Cotele-părți se stabilesc prin raportarea suprafeței utile a fiecărui spațiu locativ la totalul suprafeței utile a spațiilor locative din clădire.

Drepturile şi obligațiile coproprietarilor

În cazul coproprietății forțate, fiecare coproprietar poate folosi, în condițiile acordului de asociere, atât spațiul care conține bunul principal, cât şi părțile comune fără a aduce atingere drepturilor celorlalți proprietari şi fără a schimba destinația clădirii.

În lipsa unui acord de asociere între proprietari se vor aplica dispozițiile generale în materie.

În lipsa unor prevederi legale ori a unor înțelegeri contrare, cheltuielile de întreținere, de reparare şi de exploatare a părților comune se suportă de fiecare coproprietar în proporție cu cota sa parte din bunul comun.

S-a instituit în sarcina proprietarilor spațiilor individuale, obligația de conservare a clădirii, în temeiul căreia aceştia sunt ținuți să asigure întreținerea spațiului ce constituie bunul principal aflat în proprietatea lor exclusivă, astfel încât clădirea cu mai multe etaje sau apartamente să fie păstrată în stare bună.

 Art.656, alin.1, Cod Civil prevede obligația coproprietarilor de a permite accesul în spațiile care constituie bunurile principale nu numai pentru normala folosință a acestora, dar şi pentru efectuarea lucrărilor necesare conservării clădirii şi întreținerii părților comune.

Dacă se produce un prejudiciu, proprietarul urmează a fi despăgubit de către asociația de proprietari, ori, după caz, de către proprietarul în interesul căruia au fost efectuate lucrările.

În cazul în care clădirea a fost  distrusă în întregime ori în proporție mai mare de jumătate din valoarea ei, şi nu din clădire ca atare, oricare din coproprietari va putea, în lipsa unei înțelegeri contrare, să solicite vânzarea la licitație publică a terenului şi a materialului de construcție aflate în stare de a fi valorificate.

În cazul distrugerii unei părți mai mici de ½ din valoarea clădirii, coproprietarii urmează a contribui la refacerea părților comune proporțional cu cota lor parte din acestea, iar dacă unul sau mai mulți coproprietari refuză să participe la refacerea clădirii, ei sunt obligați să cedeze celorlalți coproprietari cotele lor părți din dreptul de proprietate comună.

Încetarea destinației folosinței comune

Situațiile în care proprietatea comună forțată poate înceta sunt:

• Dispariția imobilului obiect al coproprietății;
• Exproprierea pentru cauză de utilitate publică;
• Dobândirea tuturor apartamentelor din acel imobil de către o singură persoană;
• Încetarea destinației folosinței comune.

Încetarea destinației de folosință comună pentru părțile comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente se poate hotărî cu acordul tuturor coproprietarilor, situație în care devin aplicabile dipozițiile privitoare la coproprietatea obişnuită, cu regimul juridic corespunzător aplicabil acestei forme a proprietății comune.

Imobilul, respectiv partea din imobil care rezultă din încetarea destinației comune se înscrie în mod corespunzător în cartea funciară.

Asociația de proprietari

În cazul clădirilor cu mai multe etaje sau apartamente ori în cazul ansamblurilor rezidențiale formate din locuințe individuale, amplasate izolat, înşiruit sau cuplat în care există proprietăți comune şi proprietăți individuale, se constituie asociații de proprietari care se organizează şi funcționează în condițiile stabilite de lege.

Coproprietatea forțată asupra lucruilor comune necesare sau utile pentru folosirea a două fonduri învecinate

Potecile, fântânile, izvoarele care folosesc pentru servirea a 2 imobile învecinate, în măsura în care se află chiar pe linia despărțitoare între cele două proprietăți, se află în proprietatea comună forțată pe cote-părți ce îi are ca titulari pe proprietarii exclusivi ai imobilelor învecinate.

Coproprietatea asupra despărțiturilor comune

Zidul, şanțul, precum şi orice altă despărțitură înte două fonduri sunt prezumate a fi în proprietatea comună a vecinilor, afară dacă nu rezultă contrariul din titlul de proprietate, dintr-un semn de necomunitate ori dacă proprietatea comună nu a devenit proprietate exclusivă prin uzucapiune.

Caracterul accesoriu al dreptului de proprietate asupra despărțiturilor comune conduce la impoibilitatea înstrăinării ori ipotecării lor altfel decât odată cu înstrăinarea sau ipotecarea fondului principal.

În privința zidului despărțitor se consideră a fi semn de necomunitate a acestuia, situația în care culmea zidului este dreaptă şi perpendiculară pe un fond şi înclinată spre celălalt fond, împrejurare ce conduce la a se prezuma că zidul respectiv se află în proprietatea exclusivă a proprietarului fondului către care este înclinată coama zidului.

Există semne de necomunitate a şanțului atunci când pământul rezultat din săparea acestuia este aruncat ori înălțat exclusiv pe o parte a lui, situație în care şanțul este prezumat a fi în proprietatea exclusivă a proprietarului fondului pe care este aruncat pământul.

Art.662, alin.1), Cod Civil, instituie obligația de realizare a despărțiturilor comune în sensul că oricare dintre vecini îi poate obliga pe proprietarii fondurilor învecinate să contribuie la constituirea unei despărțituri comune.

Dacă despărțitura ce urmează a fi realizată constă într-un zid, în lipsa unor dispoziții legale, înălțimea zidului comun se stabileşte prin înțelegerea părților, fără a depăşi 2 metri, în care intră şi coama zidului.

Cheltuielile de întreținere şi reparare a despărțiturilor comune; dobândirea coproprietății asupra despărțiturilor

Toți coproprietarii sunt obligați să suporte cheltuielile de întreținere şi de reparare a despărțiturilor comune, proporțional cu dreptul fiecăruia din acestea.

Fiecare coproprietar poate să nu participe la efectuarea acestor cheltuieli, prin renunțare la dreptul său de proprietate asupra despărțiturii, cu aplicarea dispozițiilor în materie de carte funciară.

Această renunțare nu este posibilă în situația în care un coproprietar are o construcție ce se sprijină pe zidul comun ori în cazul în care trage un alt folos din exploatarea despărțiturii comune.

Art.664 Cod Civil, instituie în folosul oricărui coproprietar dreptul de a sprijini construcții ori să instaleze grinzi în zidul comun, cu obligația de a lăsa 6 cm spre celălalt coproprietar şi fără a afecta dreptul acestuia de a sprijini construcțiile sale de zidul comun ori de a instala propriile grinzi în acelaşi zid.

Este permis oricăruia din coproprietari să înalțe zidul comun, cu îndatorirea de a suporta singur cheltuielile ocazionate de o asemenea operațiune, precum şi cheltuielile de reparare a părții comune a zidului astfel rezultat.

În situația în care zidul existent nu este de natură să reziste operațiunii de înălțare voite de unul din coproprietari, acesta va fi dator să reconstruiască zidul în întregime, luând însă din fondul său de teren suprafața care va asigura grosimea necesară pentru zidul nou ridicat.

Proprietarul vecin care nu a contribuit la înălțare poate totuşi dobândi coproprietatea asupra acestuia prin plata a ½ din valoarea actualizată a materialelor şi a manoperelor folosite, precum şi, dacă este cazul, a ½ din valoarea terenului întrebuințat pentru îngroşarea zidului.

Proprietarul vecin care nu a contibuit la realizarea despărțiturii comune, oricare ar fi aceasta, respectiv zidul, şanțul, gardul ori o altă asemenea despărțitură, poate dobândi dreptul de coproprietate asupra despărțiturii, plătind proprietarului învecinat care a realizat-o, ½ din valoarea actualizată a materialelor şi a manoperei folosite şi, după caz, ½ din valoarea terenului pe care despărțitura a fost construită, cu aplicarea dispozițiilor în materie privitoare la cartea funciară.

Coproprietatea forțată asupra bunurilor comune afectate utilizării a două sau mai multor fonduri.

Regimul juridic al acestei coproprietăți forțate este cel general, cu eventuala aplicare prin asemănare şi a dispozițiilor legale privitoare la coproprietatea forțată asupra părților comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente.

Coproprietatea forțată asupra bunurilor ce constituie amintiri de familie

Moştenitorii pot ieşi din indiviziune cu privire la aceste bunuri numai prin partaj voluntar.

Moştenitorul desemnat ca depozitar al bunurilor amintiri de familie le poate revendica de la cel care le deține fără vreun temei juridic, dar nu le va putea înstrăina, împrumuta ori da în locațiune fără acordul unanim al tuturor coindivizarilor.