Dreptul de preempțiune

Dreptul de preempțiune conferă unor persoane numite preemptori, preferință la cumpărarea unui bun, la preț egal, atunci când propietarul bunului îl vinde.

Dreptul de preempțiune instituit prin lege este indivizibil şi netransmisibil.

Dreptul convențional de preempțiune se stinge prin moartea preemptorului cu excepția situației în care a fost constituit pe un anumit termen. Astfel, atunci când moartea preemptorului a intervenit înainte de expirarea termenului pentru care a fost constituit, dreptul de preempțiune operează şi după decesul titularului său, fiind preluat de succesorii săi în drepturi.

Vânzarea bunului cu privire la care există un drept de preempțiune legal sau convențional se poate face către un terț numai sub condiția suspensivă a neexercitării dreptului de preempțiune de către preemptor.

Dacă titularul îşi exercită dreptul de preempțiune prin comunicarea acordului său de a cumpăra, însoțit de consemnarea prețului la dispoziția vânzătorului, vânzarea încheiată cu terțul se desființează retroactiv şi se perfectează o vânzaea nouă, dar în aceleaşi condiții, între vânzător şi titular.

Dacă titularul nu îşi exercită dreptul de preempțiune, condiția suspensivă este îndeplinită şi vânzarea către terț produce efecte retroactiv.

Pluralitatea de preemptori, când mai mulți titulari şi-au exercitat preempțiunea asupra aceluiaşi bun, este instituită o ordine între aceştia. Astfel, vânzarea se încheie:

• Cu titularul dreptului legal de preempțiune, atunci când se află în concurs cu titulari ai unor drepturi convenționale de preempțiune;
• Cu titularul dreptului legal de preempțiune ales de vânzător, când se află în concurs cu alți titulari ai unor drepturi legale de preempțiune.
• Dacă bunul este imobil, cu titularul dreptului convențional de preempțiune care a fost mai întâi înscris în cartea funciară, atunci când acesta se află în concurs cu alți titulari ai unor drepturi convenționle de preempțiune.
• Dacă bunul este mobil, cu titularul dreptului convențional de preempțiune având data certă cea mai veche, atunci când acesta se află în concurs cu alți titulari ai unor drepturi convenționale de preempțiune.

Ordinea instituită între titulari este imperativă.

Vânzarea către un terț cu nerespectarea dreptului de preempțiune este sancționată, în principiu, cu nulitatea relativă a contractului.

Titularii dreptului de preempțiune şi succesorii lor vor putea cere în justiție anularea contractului încheiat cu terțul.

Acțiunea în anulare poate fi promovată indiferent de buna sau reaua credință a cumpărătorului.

După expirarea termenului de prescripție a acțiunii în anulare, vânzarea se consolidează, cu toate că s-a încheiat cu nerespectarea condițiilor imperative ale legii.

Nulitatea relativă poate fi acoperită prin confirmare expesă sau tacită de către cei îndreptățiți să ceară pronunțarea  ei în instanță.