Uzucapiunea - Update

Uzucapiunea

Nu pot fi uzucapate bunurile care, înainte sau după intrarea în posesie, au fost declarate prin lege inalienabile.

Dreptul de proprietate asupra unui imobil şi dezmembrămintele sale pot fi înscrise în cartea funciară, în temeiul uzucapiunii, în folosul celui care l-a posedat timp de 10 ani, dacă:

1. a) proprietarul înscris în cartea funciară a decedat ori, după caz, şi-a încetat existenţa;
2. b) a fost înscrisă în cartea funciară declaraţia de renunţare la proprietate;
3. c) imobilul nu era înscris în nicio carte funciară.

În toate cazurile, uzucapantul poate dobândi dreptul numai dacă şi-a înregistrat cererea de înscriere în cartea funciară înainte ca o terţă persoană să îşi fi înregistrat propria cerere de înscriere a dreptului în folosul său, pe baza unei cauze legitime, în cursul sau chiar după împlinirea termenului de uzucapiune.

Drepturile celui care a fost înscris, fără cauză legitimă, în cartea funciară, ca proprietar al unui imobil sau titular al unui alt drept real, nu mai pot fi contestate când cel înscris cu bună-credinţă a posedat imobilul timp de 5 ani după momentul înregistrării cererii de înscriere, dacă posesia sa a fost neviciată.

Este suficient ca buna-credinţă să existe în momentul înregistrării cererii de înscriere şi în momentul intrării în posesie.

În cazurile prevăzute la lit. a) şi b), termenul uzucapiunii nu începe să curgă înainte de data decesului sau, după caz, a încetării existenţei juridice a proprietarului, respectiv înainte de data înscrierii declaraţiei de renunţare la proprietate, chiar dacă intrarea în posesie s-a produs la o dată anterioară.

Viciile posesiei suspendă cursul uzucapiunii.

Fiecare posesor este considerat că începe în persoana sa o nouă posesie, indiferent dacă bunul a fost transmis cu titlu universal sau particular.

Cu toate acestea, pentru a invoca uzucapiunea, posesorul actual poate să unească propria posesie cu aceea a autorului său.

Uzucapiunea

Uzucapiunea

Uzucapiunea sau prescripţia achizitivă este un mod de dobândire a proprietăţii  şi a altor drepturi reale, caracterizată prin posesiunea lucrului în timpul fixat de lege. Este prevăzută de art.645 din Codul civil ca unul din modurile originare de dobândire, iar în art.1847 din acelaşi cod se dispune că prescripţia achizitivă are acelaşi caracter.

Denumirea de ”uzucapiune” şi dobândirea pe această cale a dreptului de proprietate a fost cunoscută de dreptul roman, ea şi-a găsit consacrarea în vechiul drept românesc, fiind pe larg tratată de pildă în Codul Caragea în Ţara Românească şi Codul Calimah în Moldova. În legislaţia noastră termenul de "uzucapiune" nu a fost regăsit, el fiind consacrat de practica judiciară. În Codul civil de la 1864 este reglementată în cartea III, titlul XX, dispoziţii care se completează cu cele ale Decr.167/1958 privind prescripţia extinctivă, prevederile Decr.-Lege 115/1938 pentru unificarea dispoziţiilor de carte funciară, acolo unde mai este în vigoare acest mijloc de publicitate imobiliară.

În prezent, art.28 din Legea cadastrului şi publicităţii imobiliare nr.7/1996, consacră termenul de "uzucapiune" referitor la opozabilitatea dreptului de proprietate faţă de terţi, când provine şi din uzucapiune (printre alte enumerări).

Dacă posesiunea unui imobil se prelungeşte o anumită durată şi sunt realizate anumite condiţii prescrise de lege acest fapt nu poate rămâne fără consecinţe juridice, cea mai importantă consecinţă fiind naşterea dreptului de proprietate asupra imobilului în favoarea persoanei care a avut posesia utilă a acestuia. Posesia prelungită în timp este considerată de lege un izvor al proprietăţii.

În doctrină  şi jurisprudenţă prescripţia achizitivă sau posesiunea este definită ca un mijloc de  a dobândi proprietatea unui lucru, prin posesiunea acelui lucru în tot timpul şi în  condiţiile fixate de lege. Starea de fapt se transformă în stare de drept, care este efectul principal al posesiei.

Din definiţie rezultă că uzucapiunea nu este posibilă dacă bunul a fost obţinut  în temeiul unui act translativ de proprietate, cum ar fi de exexmplu un contract de donaţie. Existenţa unui act translativ de proprietate dă dreptul titularului la acţiunea în realizarea dreptului, iar nu la cea în constatare, cum se procedează în cadrul uzucapiunii. Ori, potrivit art.111 din C.pr.civ., acţiunea în constatare nu este admisibilă dacă partea are deschisă calea în realizarea dreptului, care are la bază un titlu de dobândire, după cum s-a reţinut şi în practica judiciară. Aşadar, uzucapiunea dă naştere dreptului de proprietate, ori altui drept real, asupra unui bun imobil prin posedarea lui de către una sau mai multe persoane în condiţiile şi termenele prevăzute de lege. Posesia trebuie să fie neîntreruptă. Ea se aplică numai drepturilor reale.

Efectele uzucapiunii

Principalul efect al uzucapiunii este tocmai acela care este şi tema acestei lucrări, adică duce la dobândirea dreptului de proprietate asupra bunului uzucapat. Acest efect se răsfrânge retroactiv, în sensul că uzucapantul va fi considerat proprietar al bunului din ziua în care a început a poseda şi această posesie a fost utilă. Uzucapiunea poate fi invocată pe calea acţiunii principale sau reconvenţionale în justiţie, în temeiul art.111 din C.pr.civ., în care posesorul în calitate de reclamant solicită acest lucru. Ea mai poate fi invocată pe cale de excepţie ca un mijloc de apărare împotriva acţiunii în revendicare introdusă de adevăratul proprietar sau de o altă persoană. Mai poate fi apărată şi prin acţiunea posesorie, dar această acţiune nu duce la constatarea şi consolidarea dreptului de proprietate.

Ca o consecinţă a dobândirii dreptului de proprietate prin uzucapiunea de către posesor, corelativ se stinge acest drept pe care l-a avut până atunci fostul proprietar. În acţiunea prin care se cere constatarea dreptului de proprietate asupra unui imobil, prin uzucapiune, nu poate avea legitimare procesuală pasivă persoana care nu are nici un raport cu proprietarul bunului şi nu poate pretinde vreun drept. Invocarea uzucapiunii poate să o facă doar cel interesat sau reprezentantul acestuia, mandatat pentru a o cere. Nu se poate invoca uzucapiunea de un terţ, nici de către instanţă din oficiu, conform art.1841 C.civil, care prevede că în materie civilă judecătorii nu pot aplica prescripţia dacă cel interesat nu va fi invocat acest mijloc. Este şi opinia exprimată în general în literatură şi jurisprudenţă. De aceea pare discutabilă o soluţie comentată din practica judiciară, dacă uzucapiunea este dovedită poate fi invocată şi din oficiu de către instanţă.

Uzucapiunea

În cadrul sistemului nostru legislativ constatăm o inadvertenţă între prevederile art.1841 din C.civ. şi Decr.nr.167/1958 privind prescripţia extinctivă. În condiţiile aplicării decretului sus-menţionat prescripţia este de ordine publică, aspect consacrat în doctrină şi practică, odată ea constatată trebuie pusă în discuţie din oficiu, cu caracter de excepţie, ceea ce impune aplicarea ei cu titlu sancţionator chiar dacă cel căruia îi profită nu o invocă. Dispoziţiile referitoare la prescripţia extinctivă au un caracter imperativ şi se impun voinţei subieţilor de drept. Nu credem că prin Decr.nr.167/1958 a fost abrogat implicit art.1841 C.civil, în virtutea principiilor generale de drept, titularul dreptului de proprietate poate renunţa la dreptul său şi poate ignora faptul că posesiunea sa îndelungată îi creează situaţia avantajoasă a dobândirii proprietăţii prin prescripţie achizitivă.

Constatăm diferenţierea de esenţă a reglementărilor şi interpretărilor pe această temă din textul art.2223 al C. civ. fr., unde facultatea este lăsată la aprecierea titularului dreptului de a o invoca şi ca atare interdicţia judecătorilor de a putea aplica din oficiu este de ordine publică, pe când după regulile generale ale prescripţiei extinctive în dreptul nostru este exact invers, prescripţia fiind imperativă şi ocolirea ei este o cauză de nulitate absolută. Apreciem că se impune, de lege ferenda, clarificarea situaţiei în sensul de a reveni la valorile tradiţionale ale disponibilităţii lăsate la aprecierea titularului care să poată invoca sau, dimpotrivă, să poată renunţa la beneficiul prescripţiei.

De regulă, prescripţia achizitivă este opusă acţiunii în revendicare a vechiului proprietar, făcându-se dovada uzucapiunii caracteristice şi aplicabile în condiţiile analizate în acest paragraf. Posesorul poate renunţa la beneficiul oferit de uzucapiune, actul său de renunţare se poate face după împlinirea ei. Renunţarea poate să fie expresă sau tacită, cel care o face să fie capabil să îndeplinească acte de dispoziţie, cu alte cuvinte să aibă capacitatea de a înstrăina. Sunt considerate că au legitimare de a cere constatarea uzucapiunii, în conformitate cu art.1843 din C.civ. şi creditorii posesorului uzucapant, pe calea acţiunii oblice. Ei pot cere cenzurarea actului de renunţare a titularului sau o pot face când beneficiarul a renunţat la ea. Dreptul lor este cu atât mai puternic cu cât se constată că renunţarea  sau delăsarea s-a făcut pentru a le frauda interesele, când pot solicita revocarea acelei renunţări, prin acţiune pauliană. Atacarea renunţării pe motiv de fraudă obligă pe creditor să facă dovada actelor frauduloase după regulile dreptului comun. În privinţa momentului până la care se poate invoca beneficiul uzucapiunii, art.1842 C.civ. prevede că poate fi invocată în orice fază în cursul judecăţii, până cel  mai târziu la închiderea dezbaterilor în faţa Curţii de Apel. Aceasta a fost interpretarea textului original al Codului civil în doctrina şi jurisprudenţa antebelică, precizându-se că nu putea fi invocată pentru prima oară în Casaţie. Invocarea prescripţiei se poate face în orice stare a procesului, până la pronunţarea unei hotărâri definitive şi înainte de închiderea dezbaterilor. Simpla neinvocare în instanţele inferioare nu înseamnă că tacit s-a renunţat la ea.

Ne exprimăm rezerve dacă în prezent poate fi invocat beneficiul uzucapiunii la oricare instanţă care judecă în grad ordinar de jurisdicţie. Opinăm că, faţă de reglementările actuale ale căii de atac a recursului în faţa Curţii de Apel, la această instanţă nu mai poate fi invocată uzucapiunea nici pe cale principală şi nici prin excepţie. Dacă am ajuns la concluzia că, potrivit art.1841 C.civ., judecătorii nu pot aplica prescripţiunea dacă cel interesat nu va fi invocat acest mijloc, şi deci nu este de ordine publică, atunci cu siguranţă nu mai poate fi pusă în discuţie cu succes la Curtea de Apel în recurs. Calea de atac a recursului şi motivele de casare ce se realizează sunt reglementate de art.299-304  C.pr.civ., iar cadrul procesual a recursulu-i nu oferă în prezent atare posibilitate. Pot face obiectul recursului raporturile soluţionate în instanţele inferioare. Controversa este dată tot de o nesincronizare de texte din legi succesive, ultima fiind Legea nr.59/1993, unde legiuitorul nu s-a preocupat de acest aspect. În fine, recursul este o cale de atac de reformare şi se analizează în limita motivelor de casare ale hotărârii atacate.

Din coroborarea textelor legale ale art.1842 C.civil, 282 şi urm. C.pr.civ., la instanţa de apel (tribunal) se poate invoca beneficiul uzucapiunii. Tribunalul este instanţa la care se face apel în materie de uzucapiune, cale de atac care are caracter devolutiv şi este instanţa care, potrivit legii, pronunţă o hotărâre definitivă după reglementările actuale. În prezent, textul art.1842 al C.civ. nu poate fi decât astfel interpretat, posesorul pierde posibilitatea de a mai invoca uzucapiunea în faţa Curţii de Apel.

În literatura juridică s-au exprimat opinii diferite asupra dobândirii dreptului în cazul uzucapiunii prev. de art. 28 din Legea nr. 115/1938, discuţie generată de faptul că dreptul este constituit din momentul intabulării. Sub influenţa jurisprudenţei instanţei supreme, opinia mai realistă şi de interes practic la care subscriem, este că în cazul uzucapiunii prev. de art. 28 din Legea nr. 115/1938, dreptul real se dobândeşte retroactiv, de la data împlinirii uzucapiunii, chiar dacă nu s-a intabulat în cartea funciară. Ca argument suplimentar este perspectiva oferită de Legea cadastrului în care întabularea nu mai are efect constitutiv ci de publicitate. Până atunci uzucapantul a avut un drept de proprietate extratabulară.

Descopera serviciile noastre accesand pagina Cabinet de Avocat .