Contractul de vanzare cumparare

A) Lucrul vândut

Lucrul vândut trebuie să îndeplinească următoarele condiţii: să fie în circuitul civil, să existe în momentul încheierii contractului sau să poată exista în viitor, să fie determinat sau determinabil, licit şi posibil şi să fie în proprietatea vânzătorului.

a) Lucrul să fie în circuitul civil

C.civ. stabileşte că toate lucrurile care sunt în comerţ pot fi vândute, afară numai dacă o lege a oprit aceasta., cu alte cuvinte nu pot forma obiectul contractului de vânzare-cumpărare bunurile care nu se află în circuitul civil.

Prohibiţia poate fi absolută, vizând bunurile care prin natura lor sau printr-o declaraţie a legii sunt de uz sau de interes public şi care, ca atare, sunt inalienabile şi relativă, referitoare la bunurile care, nefiind inalienabile, pot fi vândute-cumpărate, dar numai de către anumite persoane sau numai în anumite condiţii.

Inalienabilitatea poate fi permanentă sau temporară, caz în care legea prevede un termen până la care aceste bunuri nu pot forma obiectul vânzării-cumpărării.

Astfel sunt scoase din circuitul civil:

- lucrurile care prin natura lor nu sunt susceptibile de a forma obiectul dreptului de proprietate, aşa numitele lucruri comune – razele soarelui, apa mării, aerul etc;

- bunurile care fac parte din domeniul public al statului sau al unităţilor administrativ teritoriale;

- sub sancţiunea nulităţii absolute nu pot fi însctrăinate prin acte între vii, timp de 10 ani, socotiţi de la începutul anului următor celui în care s-a făcut înscrierea proprietăţii, terenul atribuit în baza Legii 18/1991, republicate, unor categorii de persoane ce nu au avut terenuri;

- sub sancţiunea nulităţii absolute nu pot fi înstrăinate prin acte juridice, timp de 10 ani  de la data cumpărării, apartamentele dobândite de către chiriaşii titulari de contract, în baza Legii 112/1995;

- sub sancţiunea nulităţii relative, nu pot forma obiectul vânzării-cumpărării bunurile care constituie monopolul statului, decât în condiţiile prevăzute de lege;

- bunurile ce pot fi înstrăinate numai cu respectarea condiţiilor cerute de lege – arme, muniţii, explozibili.

Un bun nu poate fi scos din circuitul civil prin voinţa omului, întrucât aceasta contravine principiului liberei circulaţii a bunurilor şi a dreptului proprietarului de a dispune liber şi absolut de bunul său.

b) Lucrul să existe.

El trebuie să existe în prezent, adică în momentul încheierii contractului, sau să poată exista pe viitor.

Dacă lucrul a pierit în momentul încheierii contractului atunci contractul de vânzare-cumpărare este lovit de nulitate absolută, pentru lipsă e obiect.

Dacă totuşi lucrul a pierit numai în parte, atunci cumpărătorul poate alege între două posibilităţi: fie să ceară rezoluţiunea vânzării, fie să ceară o reducerea a preţului proporţională cu partea care a pierit.

Vânzarea poate avea ca obiect şi lucruri viitoare (res futura) lucruri care nu există în momentul acordului de voinţă, dar pot exista în viitor; ex: lucrul care se va confecţiona în viitor.

c) Lucrul să fie determinat sau determinabil, licit şi posibil

d) Vânzătorul să fie proprietarul lucrului individual determinat.

Contractul de vânzare-cumpărare fiind translativ de proprietate, impune vânzătorului să fie proprietarul lucrului vândut.

În caz contrar deosebim următoarele situaţi:

Dacă vânzarea are ca obiect un bun individual determinat, atunci efectul translativ de proprietate operează din momentul încheierii contractului. Rezultă deci că vânzătorul trebuie să fie proprietarul lucrului în acel moment căci numai aşa poate transfera proprietatea. Dacă nu era proprietarul lucrului, vânzarea este anulabilă pentru eroare asupra calităţii esenţiale a vânzătorului care a fost considerat de cumpărător ca fiind proprietarul lucrului. Nulitatea relativă poate fi invocată pe cale de excepţie, atunci când preţul nu s-a plătit, sau pe cale de acţiune, când preţul s-a plătit. Aceasta este situaţia atunci când ambele părţi sau numai cumpărătorul este în eroare, fiind deci de bună-credinţă.

Dacă părţile au fost în cunoştinţă de cauză, ştiind că bunul este proprietatea altei persoane, fiind de rea-credinţă, anularea pentru eroare nu se poate pune. În doctrină s-au conturat două opinii:

- într-o opinie se consideră că vânzarea este valabilă, motivându-se faptul că vânzătorul s-a obligat numai a procura bunul care formează obiectul vânzării, mai târziu, iar în caz de neexecutare fiind posibilă plata daunelor interese.

- într-o altă opinie se consideră că vânzarea lucrului altuia reprezintă o operaţiune care are o cauză ilicită şi ca atare e nulă absolut.

În cazul bunurilor aflate în indiviziune, dacă un coindivizar înstrăinează bunul, atunci vânzarea este valabilă sub condiţie rezolutorie astfel încât dacă bunul care a format obiectul vânzării intră în lotul coindivizarului atunci vânzarea e valabilă iar dacă nu intră, vânzarea este nulă pentru lipsa calităţii de proprietar a vânzătorului.

Contractul de vanzare cumparare

B) Preţul

Preţul reprezintă obiectul prestaţiei cumpărătorului şi constă într-o sumă de bani pe care cumpărătorul o plăteşte vânzătorului.

Condiţiile preţului sunt: să fie fixat în bani, să fie determinat sau determinabil,  să fie sincer şi serios.

a) Preţul să fie fixat în bani

Această condiţie este de esenţa vânzării. Dacă contravaloarea lucrului vândut nu este stabilită în bani, atunci nu mai suntem în prezenţa unu icontract de vânzare-cumpărare ci a altui contract (schimb, întreţinere)

b) Preţul să fie determinat sau determinabil

Preţul este determinat când părţile cu ocazia încheierii contractului au stabilit cu exactitate suma e bani ce urmează a fi plătită.

Preţul este determinabil când nu este fixată suma de bani ce trebuie plătită cu ocazia încheierii contractului, dar sunt stabilite elementele cu ajutorul cărora părţile pot stabili preţul cu ocazia executării contractului, sau atunci când părţile lasă la aprecierea unui terţ stabilirea preţului (ex: un specialist).

În nici un caz determinarea preţului nu poate rămâne la aprecierea ulterioară a părţilor sau să depindă de voinţa uneia din ele.

c) Preţul să fie sincer şi serios

Prin preţ sincer trebuie înţeles un preţ real, adică pe care părţile să-l fi stabilit nu în mod fictiv ci în intenţia părţilor să fie efectiv cerut şi plătit.

Dacă preţul este fictiv atunci contractul este nul ca vânzare-cumpărare din lipsă de preţ, dar poate fi valabil ca donaţie în măsura în care înstrăinătorul a avut intenţia să facă o liberalitate şi dacă celelalte condiţii legale de valabilitate sunt îndeplinite.

Pentru a se considera că preţul este serios şi nu derizoriu este necesar să existe o proporţie între cuantumul lui stabilit de părţi şi valoarea reală a bunului. Stabilirea caracterului de preţ serios constituie o chestiune de fapt şi este lăsată la aprecierea instanţei pe bază de probe.

Garanţia contra evicţiunii în cazul vânzării-cumpărării.

Se numeşte evicţiune  pierderea proprietăţii, totale sau parţiale, a lucrului sau tulburarea cumpărătorului în exercitarea prerogativelor de proprietar, rezultând din valorificarea de către un terţ a unui drept asupra lucrului, drept care exclude în tot sau în parte pe cel al cumpărătorului.

Vânzătorul este obligat să-l garanteze pe cumpărător, sau pe subdobânditori, de evicţiunea parţială sau totală a lucrului vândut şi de sarcinile ce nu au fost declarate la încheierea contractului.

Garanţia contra evicţiunii rezultând din fapte personale ale vânzătorului

Vânzătorul are obligaţia de a nu face nimic pentru a-l tulbura pe cumpărător în liniştita folosinţă a lucrului cumpărat, cu alte cuvinte obligaţia de garantare contra evicţiunii provenite dintr-un fapt personal al vânzătorului.

Fapt personal este orice fapt sau act, anterior vânzării, dar tăinuit faţă de cumpărător, ori ulterior vânzării, dar neprevăzut în contract, săvârşit de către vânzător sau de către moştenitorii  săi universali ori cu titlu universal de natură a-l tulbura pe cumpărător în liniştita folosinţă a lucrului (tulburare de fapt sau de drept).

În cazul tulburării din partea vânzătorului cumpărătorul poate invoca excepţia de garanţie, conform adagiului “cine trebuie să garanteze pentru evicţiune nu poate să evingă”. Aceasta poate fi invocată şi împotriva succesorilor universali sau cu titlu universal ai vânzătorului. Ea nu poate fi însă invocată succesorilor cu titlu particular ai vânzătorului, ei nefiind ţinuţi de obligaţiile autorului lor.

Obligaţia de garanţie a vânzătorului pentru fapte proprii – indiferent de momentul în care au fost săvârşite – vizează nu numai tulburarea directă a cumpărătorului, dar şi evicţiunea care se realizează prin intermediul unui terţ.

Obligaţia de garanţie a vânzătorului este de esenţa vânzării astfel încât orice convenţie contrară este nulă.

Garanţia contra evicţiunii rezultând din fapta unui terţ

Dacă tulburarea provine din partea unei terţe persoane, vânzătorul este obligat să-l apere pe cumpărător, iar dacă nu reuşeşte să-l apere va fi obligat să suporte consecinţele evicţiunii.

Obligaţia de garanţie există dacă sunt îndeplinite următoarele condiţii:

- să fie vorba de o tulburare de drept;

- cauza evicţiunii să fie anterioară vânzării;

- să nu fi fost cunoscută de către cumpărător.

a) Să fie vorba de o tulburare de drept

Vânzătorul nu răspunde pentru o tulburare de fapt, contra cărora cumpărătorul se poate apăra singur, prin mijloace legale; ex: acţiunile posesorii.

Dreptul invocat de terţul evingător poate să fie un drept real – drept de proprietate, uzufruct, servitute neaparentă nedeclarată -  sau un drept de creanţă – locaţiune încheiată de vânzător şi opozabilă cumpărătorului.

b) Cauza tulburării să fie anterioară vânzării

Vânzătorul nu răspunde de împrejurările ivite după încheierea contractului şi transmiterea lucrului în patrimoniul cumpărătorului, afară numai dacă evicţiunea provine dintr-un fapt personal.

c) Necunoaşterea cauzei evicţiunii de către cumpărător

Dacă acesta a cunoscut cauza evicţiunii, înseamnă că a acceptat riscul şi vânzătorul nu mai răspunde, contractul devenind unul aleatoriu.

Funcţionarea obligaţiei de garanţie

Obligaţia de garanţie pentru evicţiune este o obligaţie de a nu face, de a face sau de a da, după cum evicţiunea nu s-a produs, este pe cale să se producă sau s-a produs.

Dacă evicţiunea nu s-a produs – vânzătorul este ţinut să se abţină de la orice fapt care ar atrage posibilitatea producerii evicţiunii.

Dacă evicţiunea este pe cale să se producă – vânzătorul este obligat să-l apere pe cumpărător împotriva terţului – obligaţie de a face. Cumpărătorul este obligat să-l anunţe pe vânzător de pericolul producerii evicţiunii.

Dacă evicţiunea s-a produs, vânzătorul are obligaţia de a da – revenindu-I obligaţia de a plăti pagubele suferite de cumpărător.

Efectele obligaţiei de garanţie:

În caz de evicţiune totală cumpărătorul are dreptul la: restituirea integrală a preţului; valoarea fructelor restituite evingătorului; restituirea cheltuielilor de judecată; daune-interese.

În caz de evicţiune parţială cumpărătorul poate cere rezoluţiunea contractului  sau valoarea părţii pierdute prin evicţiune.

Modificări convenţionale ale garanţiei contra evicţiunii

Garanţia pentru evicţiune poate fi modificată prin convenţia părţilor în sensul agravării răspunderii vânzătorului, în sensul răspunderii acestuia şi pentru caz fortuit sau în sensul micşorării sau înlăturării complete a răspunderii acestuia. Obligaţia de garanţie pentru fapte personale a vânzătorului nu poate fi modificată convenţional.

Garanţia pentru vicii ascunse în cazul vânzării-cumpărării.

Vânzătorul răspunde de viciile ascunse ale lucrului dacă din cauza lor lucrul este impropriu întrebuinţării după destinaţie, sau dacă viciile micşorează într-atât valoarea de întrebuinţare încât cumpărătorul, în cunoştinţă de cauză, nu ar fi cumpărat sau ar fi plătit un preţ mai redus.

Condiţii:

Pentru a se angaja răspunderea vânzătorului viciul lucrului trebuie să fi fost ascuns, să fi existat în momentul încheierii contractului şi să fie grav.

a) Viciul trebuie să fie ascuns

Potrivit legii, vânzătorul nu răspunde pentru viciile aparente ale lucrului şi de care cumpărătorul a putut să se convingă singur, în schimb de viciile ascunse vânzătorul răspunde chiar dacă nu le-a cunoscut, adică chiar dacă a fost d bună credinţă, în afară de faptul în care s-ar fi stipulat că nu răspunde de ele.

b) Viciul trebuie să fi existat în momentul vânzării

Pentru viciile care au apărut după încheierea contractului, adică atunci când lucrul se defectează sau îşi pierde calitatea din cauze ivite după vânzare, vânzătorul nu răspunde, întrucât prin efectul vânzării riscurile trec odată cu dreptul de proprietate asupra cumpărătorului.

c) Viciul trebuie să fie grav

Din cauza viciului lucrul trebuie să fie impropriu întrebuinţării după destinaţie sau să se micşoreze într-atât valoarea de întrebuinţare, încât cumpărătorul, cunoscând acest fapt, nu ar fi cumpărat sau ar fi plătit un preţ mai mic.

Aşadar nu orice deficienţe ale lucrului vândut sunt susceptibile de a atrage răspunderea pentru vicii, ci numai cele de o anumită gravitate. Gravitatea viciilor fiind o problemă de fapt, este la libera apreciere a instanţelor de judecată.

Efectele răspunderii vânzătorului pentru vicii

Cumpărătorul are facultatea de a cere fie rezoluţiunea contractului, fie o reducere a preţului, iar dacă vânzătorul a fost de rea-credinţă şi daune-interese.

- Acţiunea redhibitorie şi estimatorie

Acţiunea prin care cumpărătorul cere rezoluţiunea vânzării se numeşte redhibitorie, în caz de admiterea a căreia vânzătorul fiind obligat ca primind lucrul să

restituie preţul şi cheltuielile vânzării. Acţiunea poate fi intentată şi de subdobânditor.

În loc de rezoluţiune cumpărătorul poate opta pentru o reducere de preţ, proporţională cu reducerea valorii lucrului datorată viciului, prin acţiunea specială de reducere numită estimatorie.

Dreptul la acţiunea privitoare la viciile ascunse – redhibitorie sau estimatorie -  ale unui lucru transmis se prescrie prin împlinirea unui termen de 6 luni, în cazul în care viciile nu au fost ascunse cu viclenie, iar dacă viciile au fost ascunse cu viclenie în termenul general de prescripţie de 3 ani. Termenul de prescripţie curge de la descoperirea viciilor, însă cel mai târziu de la împlinirea unui an de la predarea bunului.

b) Acordarea de daune interese

Cumpărătorul este obligat la plata daunelor interese dacă cumpărătorul dovedeşte că acesta a fost de rea credinţă.

c) Riscul pieirii lucrului afectat de vicii

Dacă bunul a pierit din cauza viciilor, vânzătorul este obligat să restituie preţul şi cheltuielile vânzării, iar dacă a fost de rea-credinţă poate fi obligat şi la plata daunelor interese.

Modificări convenţionale ale garanţiei pentru vicii

Dispoziţiile privitoare la existenţa, condiţiile şi întinderea obligaţiei de garanţie pentru vicii sunt supletive, părţile fiind libere să înlăture, să limiteze sau să agraveze prin convenţia lor această obligaţie a vânzătorului.

În ceea ce priveşte clauza de limitare sau de înlăturare a garanţiei pentru vicii ea este valabilă şi produce efecte numai dacă vânzătorul a fost de bună credinţă. Reaua credinţă a vânzătorului se poate dovedi de cumpărător cu orice mijloace de probă.

Clauzele de agravare a obligaţiei de garanţie este valabilă chiar dacă vânzătorul a fost de rea-credinţă.

Varietati de vanzare cumparare

Regulile analizate în cele ce preced constituie dreptul comun în materia contractului de vânzare-cumpărare. Pentru unele varietăţi de vânzare, însă, Codul civil sau alte acte normative prevăd anumite reguli speciale.

A. Vânzarea după greutate, număr sau măsură. Această varietate de vânzare (pe unitate de măsură) are ca obiect lucruri de gen, dintr-un lot determinat, deci dintr-un gen limitat (genus limitatum) şi este necesar să se procedeze la cântărire, numărare sau măsurare, fie pentru individualizarea cantităţii vândute din lot, fie pentru determinarea preţului.

B. Vânzarea cu grămada (în bloc). Nu trebuie să fie confundată cu vânzarea după greutate, număr sau măsură. Această vânzare are ca obiect o cantitate determinată prin masa ei (de exemplu, grâul aflat într-un hambar).

În acest caz, şi preţul este determinat global, pentru întreaga cantitate.

C. Vânzarea (condiţională) pe încercate. Vânzarea pe încercate este un contract încheiat din momentul realizării acordului de voinţă, în care se prevede condiţia suspensivă a încercării lucrului de către cumpărător.

D. Vânzarea pe gustate. Nu trebuie confundată cu vânzarea pe încercate. Sunt mărfuri (de exemplu, vinul), pe care cumpărătorul le gustă înainte de a le cumpăra. Aceste „vânzări” nu se socotesc încheiate decât după ce cumpărătorul a gustat marfa şi a declarat că îi convine. El o poate însă şi refuza pe simplul motiv că nu-i place.

E. Vânzarea cu pact de răscumpărare. Este o vânzare supusă unei condiţii rezolutorii exprese, care constă în facultatea pe care şi-o rezervă vânzătorul de a relua lucrul vândut – restituind preţul şi cheltuielile făcute de cumpărător – într-un anumit termen.

F. Vânzarea unei moşteniri. Este un contract prin care titularul unui drept succesoral înstrăinează cu titlu oneros acest drept altei persoane. De reţinut că ea poate avea loc numai după deschiderea moştenirii. Moştenirea nedeschisă nu poate fi înstrăinată, sub sancţiunea nulităţii absolute (nulla est viventis hereditas), nici chiar cu consimţământul persoanei despre a cărei moştenire este vorba.

G. Vânzarea de drepturi litigioase şi retractul litigios. Dreptul litigios, supus unei contestaţii juridice, poate forma obiectul vânzării (cesiunii) indiferent că este un drept real sau de creanţă. Dacă s-a făcut o asemenea înstrăinare, adversarul cedentului (pârât sau reclamat în proces) are posibilitatea de a elimina din proces pe cesionar, plătindu-i suma cu care a cumpărat dreptul litigios împreună cu cheltuieli şi dobânzi. Această operaţiune se numeşte retract litigios, iar cel ce îl exercită, retractant.

Descopera ce avantaje iti ofera contractul de vanzare cumparare accesand pagina Avocat drept civil.