Contract de vanzare-cumparare, Cauza incetarii contractului - nexecutarea, in parte, a obligatiei de plata a avansului din pretul de cumparare, Rezolutiunea
31 martie 2020Contract de renta viagera, Neinstituirea obligatiei de plata a rentei pe durata vietii credirentierului
31 martie 2020
Contract de vanzare-cumparare, Cauza ilicita si imorala
- Codul civil din 1864: art. 966, art. 968
Potrivit art. 966 Codul civil din 1864, „obligatia fara cauza sau fondata pe o cauza falsa sau nelicita, nu poate avea niciun efect”, iar conform art. 968 din acelasi act normativ „Cauza este nelicita cand este prohibita de legi, cand este contrarie bunelor moravuri si ordinii
2
valoarea de circulatie a imobilului, contractul de vanzare-cumparare este fondat pe o cauza ilicita si imorala.
Curtea de Apel Timisoara, Sectia I civila, Decizia civila nr. 233/R din 5 martie 2014, G.O.
Prin Decizia civila nr. 233/R din 5 martie 2014, pronuntata in dosarul nr. 30854/325/2010*, Curtea de Apel Timisoara a admis recursul declarat de reclamanta R.M. (in prezent decedata) si continuat de mostenitorii acesteia D.L.L. si R.C. (reprezentat de tutore D.L.L.) impotriva Deciziei civile nr. 655 din 15 octombrie 2013, pronuntata de Tribunalul Timis.
A modificat in tot decizia atacata in sensul ca a respins apelul declarat de paratii C.D.C. si C.V. impotriva Sentintei civile nr. 7377 din 19 martie 2012, pronuntata de Judecatoria Timisoara.
Pentru a hotari astfel, Curtea a avut in vedere argumentele ce succed.
Nulitatea este sanctiunea prin care actul juridic este lipsit de efectele ce contravin legii care intereseaza ordinea publica sau bunele moravuri, fraudeaza lega sau interesele individuale.
Sanctiunea nulitatii este fundamentata si in conditiile in care actului juridic ii lipseste cauza sau aceasta este ilicita, imorala sau falsa.
Prevederile art. 966 din Codul civil din 1864 statueaza asupra lipsei efectelor unei obligatii fara cauza sau fondata pe o cauza falsa sau nelicita, iar art. 968 din acelasi act normativ defineste cauza nelicita ca fiind aceea prohibita de legi, contrara bunelor moravuri si ordinii publice.
In speta, contrar a ceea ce a retinut instanta de apel, contractul de vanzare- cumparare autentificat sub nr. 1433/19.04.2004 de BNP P.G. din Timisoara este fondata pe o cauza ilicita si imorala, in sensul art. 968 C. civ., asa cum corect a constatat si prima instanta, in conditiile in care reclamanta se afla in stare de nevoie la data incheierii acestui contract, avand datorii la chirie si intretinere, iar paratii au profitat de aceasta stare de constrangere a reclamantei spre a obtine un avantaj disproportionat in raport cu prestatia lor, respectiv au platit un pret cu mult sub valoarea de circulatie a imobilului.
Astfel, potrivit inscrisurilor depuse in recurs, pretul unui apartament cu 3 camere, similar cu cel in litigiu, situat in Timisoara str. I., era cuprins in momentul incheierii contractului de vanzare-cumparare, intre 12000-15000 marci germane (115.000.000- 144.000.000 lei vechi), iar paratii au platit un pret de numai
- 000 lei vechi.
Este adevarat ca, pe langa pretul de 35.000.000 lei vechi, mentionat in contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 1433/19.04.2000, paratii au platit reclamantei suma de 8.500.000 lei vechi reprezentand contravaloarea intretinerii si chiriei restante, aspect recunoscut prin inscrisurile de la filele 57 si 84 din dosarul de fond, dar tot la data de 19.04.2000, cand s-a incheiat contractul autentic de vanzare-cumparare, conform chitantei de la fila 118 din dosarul de fond, reclamanta i-a achitat paratei suma de 20.000.000 lei, reprezentand pretul apartamentului cu o camera situat in Timisoara, str. E.G., nr. ..., ce a facut obiectul conventiei de schimb si a promisiunii de vanzare-cumparare si a actului aditional la aceasta, incheiate la Cabinetul Individual de Avocat L.I.
In realitate, din interpretarea coroborata a clauzelor contractului de schimb din 11.01.2000, contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 1433/19.04.2000, conventiei privind promisiunea de vanzare-cumparare si a actului aditional la aceasta din 19.04.2000, declaratiile martorilor si interogatoriile paratilor, reiese in mod cat se poate de evident ca a subzistat conventia de schimb a partilor, care a si fost pusa in practica, fiecare din parti ocupand apartamentul celeilalte, dar, din cauza ca a devenit imposibila transpunerea si in drept a conventiei de schimb, prin aceea ca fostul proprietar a redobandit apartamentul din str. E.G., partile au recurs la subterfugiul incheierii, in locul contractului de schimb, a celor doua acte juridice contractul de vanzare-cumparare si conventia privind promisiunea de schimb cu aceeasi finalitate.
Aceasta interpretare, in sensul ca a subzistat contractul de schimb, este argumentata de clauza din promisiune in care s-a aratat ca vanzarea-cumpararea se va perfecta fara ca partile sa mai aiba pretentii una fata de cealalta, precum si din clauzele din actul aditional, prin care s-a stabilit achitarea anticipata a chiriei pentru toata perioada pana la incheierea contractului de vanzare-cumparare si ca „(...) in cazul in care imobilul este revendicat si castigat de vechiul proprietar prima se obliga sa asigure secundelor o alta locuinta”.
Esential in speta este ca motivul determinant al incheierii contractului autentic de vanzare-cumparare l-a constituit dorinta grabnica a paratilor de a dobandi dreptul de proprietate asupra apartamentului cu 3 camere al reclamantei, profitand de starea de constrangere si de pregatirea scolara precara a acesteia, in timp ce reclamantei doar i s-a promis transferul dreptului de proprietate asupra apartamentului cu o camera al paratei pentru o data ulterioara, cu toate ca parata a dobandit dreptul de proprietate asupra apartamentului sau la data de 22.10.1998, respectiv dupa mai bine de un an de la emiterea Hotararii nr. 785/11.09.1997 de catre Comisia Judeteana pentru Aplicarea Legii nr. 112/1995, potrivit careia imobilul nu intra sub incidenta acestei legi.
Pe de alta parte, chiar daca paratii au platit si suma de 4.922.000 lei vechi reprezentand pretul catre stat al apartamentului reclamantei din str. I., asa cum sustin paratii si cum a retinut instanta de apel pe considerentul ca reclamanta nu a contestat acest aspect, pe langa sumele de 35.000.000 lei vechi (pretul apartamentului reclamantei), 8.500.0000 lei vechi (contravaloarea chiriei si intretinerii restante) si 6.500.000 lei vechi (sulta din contractul de schimb), deci, in total,
- lei vechi, scazand sumele platite de reclamanta paratei (20.000.000 lei vechi reprezentand pretul apartamentului din str. E.G. si 5.000.000 lei vechi reprezentand rate catre stat pentru acest apartament) rezulta ca, in realitate, paratii iau platit reclamantei pentru apartamentul acesteia 29.922.000 lei vechi, cu mult sub pretul de piata, respectiv un pret de 4-5 ori mai mic.
In concluzie, retinand, contrar a ceea ce sustin paratii intimati, ca starea de nevoie si constrangere a reclamantei a persistat pe intreaga perioada a incheierii tuturor contractelor analizate mai sus, dar si faptul ca pretul imobilului era mult sub valoarea de circulatie de la acea data, Curtea apreciaza ca actul de vanzare- cumparare autentificat sub nr. 1433/19.04.2000 este fondat pe o cauza ilicita si imorala, in sensul art. 968 C.civ.
