Constatarea nulitatii absolute partiale a unor contracte de vanzare cumparare privind transmiterea in proprietate exclusiva a unui bun aflat in coproprietatea fortata a mai multor coindivizari. Art. 948 Cod civil.

 

Cata vreme contractul de vanzare cumparare a privit un bun asupra caruia vanzatorii nu aveau o proprietate exclusiva, lucru ce rezulta in mod evident din actele de proprietate ale acestora, buna-credinta este inlaturata prin aplicarea principiului diligentei bunului proprietar, ce obliga persoana respectiva sa cunoasca cu minime eforturi neregularitatea actului a carui nulitate se invoca
.
In cazul in care tertul achizitor cu titlu oneros a cunoscut sau, cu diligente minime, putea sa cunoasca nevalabilitatea titlului autorului sau, ceea ce inseamna reaua-credinta a acestuia, opereaza regula de drept potrivit careia nevalabilitatea titlului de proprietate al vanzatorului atrage si nulitatea titlului subachizitorului, conform art. 948 cod civil.

 

Curtea de Apel Ploiesti, Sectia civila si pentru cauze cu minori si de familie,

Decizia nr. 527 din 24 iunie 2011.

                             

 

Prin Decizia civila nr. 527/24.06.2011, Curtea de Apel Ploiesti a admis recursul formulat impotriva deciziei civile nr. 153 pronuntata la 29 martie 2011 de Tribunalul Prahova,  si pe cale de consecinta a modificat in parte decizia susmentionata in sensul ca a respins apelul  paratei  si a mentinut solutia  instantei de fond cu privire la admiterea capatului de cerere privind constatarea nulitatii absolute partiale a contractelor de vanzare cumparare 1334/1998 si nr. 2099/1998 privind spatiul casa scarii din imobilul din Sinaia, str. Avram Iancu, nr. 46.

Pentru a pronunta aceasta hotarare Curtea de Apel a retinut ca Tribunalul Prahova a incalcat dispozitiile art. 948 Cod civil, avand in vedere faptul ca in speta erau intrunite conditiile de admisibilitate a unei actiuni in constatarea nulitatii partiale a contractelor de vanzare cumparare nr.1334/1998 si nr.2099/1998 cu privire la includerea spatiului “casa scarii” din imobilul litigios in proprietatea exclusiva a cumparatorilor.

In privinta spatiului intitulat „casa scarii” se constata ca, desi din actele anterioare de proprietate rezulta ca aceasta se afla in coproprietatea fortata a tuturor proprietarilor apartamentelor din imobilul din litigiu, iar autorii paratilor nu au avut-o in proprietate exclusiva, acest spatiu a fost trecut in proprietatea paratilor AN si TA odata cu incheierea contractului de vanzare-cumparare al acestora cu familia S, cand a avut loc o recompartimentare a apartamentului initial, fara ca el sa fi facut obiectul vanzarii initiale incheiate intre vanzatorii L si cumparatorii S, acestia din urma neputand transmite mai multe drepturi decat aveau ca urmare a contractului incheiat .

De asemenea, cata vreme contractul de vanzare cumparare a privit un bun asupra caruia vanzatorii nu aveau o proprietate exclusiva, lucru ce rezulta in mod evident din actele de proprietate ale acestora, in mod corect instanta de fond a apreciat ca buna-credinta este inlaturata in cauza de fata prin aplicarea principiului diligentei bunului proprietar, ce obliga persoana respectiva sa cunoasca cu minime eforturi neregularitatea actului a carui nulitate se invoca, respectiv imprejurarea ca spatiul denumit „casa scarii” nu a facut niciodata parte din patrimoniul autorilor, in conditiile in care in cuprinsul actului de vanzare-cumparare incheiat la notar se face referire la actele autorilor initiali care au avut proprietatea apartamentului dobandit de cei doi parati, acte care au fost prezentate de vanzatori si din care rezulta fara putinta de tagada ca vanzatorii nu aveau vreun drept de proprietate asupra spatiului casa scarii, spatiu pe care, cu toate acestea, l-au instrainat prin actul sus-indicat.

Judecatoria a acordat eficienta considerentelor deciziei civile nr. 1812/1984, a fostului Tribunal Suprem, apreciind in mod corect ca in cazul in care tertul achizitor cu titlu oneros a cunoscut sau, cu diligente minime, putea sa cunoasca nevalabilitatea titlului autorului sau, ceea ce inseamna reaua-credinta a acestuia, opereaza regula de drept potrivit careia nevalabilitatea titlului de proprietate al vanzatorului atrage si nulitatea titlului subachizitorului.

Este cert faptul ca parata a cunoscut despre destinatia de spatiu aflat in coproprietate fortata a casei scarii de acces la podul comun al imobilului cata vreme din mentiunea facuta ulterior in actul de vanzare-cumparare prin care paratul TA i-a instrainat cota sa indiviza de ½ din apartament, rezulta faptul ca  „se mentine dreptul de acces la pod pentru ceilalti colocatari din casa scarii existente”.

Aceasta clauza nu a fost cuprinsa insa in actul de vanzare-cumparare prin care cei doi parati au cumparat apartamentul de la familia S, astfel ca, desi nu se constituie prin niciun act anterior vreun astfel de drept de acces la podul imobilului prin casa scarii, totusi se mentine acest drept printr-un act subsecvent, astfel incat prezumtia bunei-credinte a subdobanditorului cu titlu oneros a unui imobil, ce guverneaza raporturile juridice civile, nu poate fi retinuta in cauza de fata.

Retinand ca intre cerintele de valabilitate a obiectului actului juridic civil se regaseste si conditia suplimentara ca cel care se obliga sa fie titularul dreptului subiectiv civil ce se transmite, cerinta care este necesara in cazul actelor juridice constitutive sau translative de drepturi si care este fundamentata pe principiul de drept potrivit caruia nimeni nu poate transmite ceea ce nu are sau mai mult decat are, in mod corect instanta de fond a constatat nulitatea absoluta partiala a contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 1334/1998, incheiat intre vanzatorii S si paratii AN si TA, cu privire la spatiul identificat sub denumirea de
casa scarii
si, pe cale de consecinta, potrivit anularii actului subsecvent ca urmare a anularii actului principal, a constatat si nulitatea absoluta partiala  cu privire la actul de vanzare-cumparare incheiat intre vanzatorul TAurel si cumparatoarea AN,act autentificat sub nr. 2099/28 iulie 1998.

S-a retinut de asemenea ca Tribunalul Prahova a gresit atunci cand, admitand apelul paratei, a schimbat sentinta judecatoriei in sensul respingerii acestui capat de cerere, cata vreme mentionarea existentei dreptului de acces la pod pentru ceilalti colocatari din casa scarii existente in contractul de vanzare cumparare sus aratat, nu este de natura a inlatura faptul ca, desi acest spatiu se afla in coproprietate, el a fost inclus in proprietatea exclusiva a paratilor, fiind mentinut doar un eventual drept de acces al celorlalti coproprietari, ceea ce echivaleaza cu un drept de folosinta si nu cu un drept de coproprietate.

 

 (Judecator Mioara Iolanda Grecu)