Vânzarea bunului altuia Vânzarea bunului aflat în indiviziune

Vânzarea bunului altuia Vânzarea bunului aflat în indiviziune

Vânzarea bunului altuia

Când transferul dreptului de proprietate se face imediat, vânzătorul trebuie să fie titularul dreptului în momentul încheierii contractului.

Dacă la momentul încheierii contractului, vânzătorul nu are calitatea de proprietar, contractul este sancționat cu nulitatea. Sancțiunea nulității diferă însă după cum părțile au fost în eroare sau au fost în cunoştință de cauză cu privire la calitatea de proprietar a vânzătorului.

Când părțile sau cel puțin cumpărătorul au fost în eroare socotind că bunul vândut aparține vânzătorului, s-a admis că vânzarea este anulabilă pentru eroare asupra calității esențiale a vânzătorulu.

În această situație se poate spune că vânzătorul s-a comportat ca un proprietar aparent.

Nulitatea relativă a vânzării poate fi cerută numai de către cumpărător, pe cale de acțiune dacă prețul a fost plătit sau pe cale de excepție dacă prețul nu a fost plătit.

Vânzătorul nu poate cere anularea contractului în nici un caz,  chiar dacă a fost de bună-credință, deoarece eroarea nu produce nulitate când cade asupra persoanei cu care s-a contractat.

Nici adevăratul proprietar nu poate cere anularea, fiind terț față de contract, dar poate intenta o acțiune în revendicare.

În acest caz, neexercitarea acțiunii în revendicare poate fi interpretată şi drept ratificarea vânzării de către proprietar.

Când părțile au fost de rea-credință, ştiind că lucrul vândut este proprietatea altei persoane, vânzarea lucrului altuia reprezintă o opțiune speculativă, are o cauză ilicită şi deci este nulă absolut.

Întrucât nulitatea absolută poate fi invocată de orice persoană, în această situație, şi adevăratul proprietar are dreptul să invoce nulitatea chiar dacă nu a participat la încheierea convenției.

Când transferul dreptului de proprietate este amânat, vânzătorul trebuie să fie titularul dreptului la momentul transferului de către cumpărător.

Calitatea de proprietar a vânzătorului nu mai este cerută strict la momentul încheierii contractului. Este suficient ca cerința calității de proprietar să fie îndeplinita la momentul transferului dreptului către cumpărător.

Vânzătorul neproprietar poate încheia o vânzare sub condiție suspensivă, aceea de dobândire a calității până la momentul transferului către cumpărător.

În cazul în care condiția suspensivă nu s-a îndeplinit şi vânzătorul nu a devenit proprietarul lucrului, sancțiunea aplicabilă este rezoluțiunea.

Vânzarea bunului aflat în indiviziune

Actele de conservare pot fi făcute de fiecare coproprietar, fără acordul celorlalți.

Actele de administrare pot fi făcute numai cu acordul coproprietarilor care dețin majoritatea.

Actele de dispoziție nu se pot încheia decât cu acordul tuturor coproprietarilor.

Conform celor enumerate, rezultă că vânzarea bunului comun se poate încheia numai cu acordul tuturor coproprietarilor.

Sancțiunea aplicabilă actului încheiat cu nerespectarea regulii unanimității este inopozabilitatea acestuia față de coproprietarul vătămat, care nu este obligat să îl respecte.

Publicitatea vânzării imobilelor

Publicitatea imobiliară reprezintă o măsură de protejare a acelor persoane care nu au avut cunoştință de existența unui drept netransmis, dar care au dobândit prin acte juridice cu titlu oneros aceleaşi drepturi pe care şi le-au transcris.

Drepturile reale imobiliare înscrise în cartea funciară sunt drepturi tabulare.

Vânzarea drepturilor reale imobiliare devine opozabilă terților numai din momentul înscrieri în cartea funciară.

Interpretarea şi calificarea vânzării

Dacă, după aplicarea regulilor de interpretare clauzele contractului rămân neclare, acestea se interpretează în favoarea celui care se obligă. (regula generală )

Clauzele contractuale îndoielnice sau neclare se interpretează în favoarea cumpărătorului. (regulă specială)