Retrocedare constructie.

 

Prin dispozitiile Legii nr. 10/2001 – care se inscrie in sfera actelor normative cu caracter reparatoriu pentru actele abuzive ale statului, savarsite in perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989 –  legiuitorul a urmarit asigurarea unei reparatii pe cat posibila in natura pentru persoanele indreptatite, stabilind ca restituirea in aceasta modalitate a bunului imobil constituie regula si se aplica in mod prevalent fata de orice alta despagubire echivalenta. Din aceasta perspectiva, legea a permis restituirea in natura catre fostii proprietari sau mostenitorii acestora si a acelor terenuri care sunt afectate de constructii cu caracter definitiv, edificate cu autorizatie, dar care nu mai sunt in prezent necesare unitatii detinatoare.

 

Art. 10 alin. 5 din Legea nr. 10/2001

 

Prin sentinta civila nr. 4164/21.10.2011 a Tribunalului Tulcea a fost respinsa cererea reclamantei S.L. privind obligarea paratilor Consiliul Local, Primarul Comunei si Comuna V.N., jud. Tulcea, de a emite o decizie de retrocedare a imobilului ,,Casa Agronomului’’ situata in satul A., com. V.N., jud. Tulcea, in aplicarea dispozitiilor art. 10 alin. 5 din Legea nr. 10/2001.

Tribunalul a retinut ca printr-o sentinta civila anterioara a aceleiasi instante, pronuntata la 6.11.2008 si intrata in puterea lucrului judecat, paratii Societatea Agricola ,,G’’, Primarul comunei si Comuna V.N. au fost obligati sa restituie reclamantei un teren in suprafata de 1.295 m.p., dar pe care se afla constructia ,,Casa Agronomului’’, edificata de membrii cooperatori cu o parte din materialele rezultate in urma demolarii constructiilor ce au apartinut autorilor reclamantei; ca prin aceeasi hotarare s-a stabilit ca edificiul nu mai este necesar paratilor.

Judecatorul fondului a respins insa cererea, pe considerentul ca textul art. 10 alin. 5 din Legea nr. 10/2001 nu consacra o operatiune de vanzare-cumparare ce intervine intre unitatea detinatoare si solicitant, intrucat despagubirea nu reprezinta un pret al vanzarii; astfel fiind, nu se poate pretinde obligarea Consiliului Local sa aprobe o atare tranzactie – dupa cum s-a solicitat prin cererea principala; ca, in realitate, art. 10 alin. 5 din Legea nr. 10/2001 reglementeaza un caz de accesiune imobiliara, prin care proprietarul terenului restituit devine si proprietarul constructiei, cu obligatia achitarii despagubirii prevazute de lege.

Impotriva acestei hotarari a declarat
recurs
reclamanta S.L., apreciind ca solutia este data cu aplicarea gresita a normelor incidente si pe baza unei eronate retineri a situatiei de fapt.

Recurenta a sustinut ca desi prima  instanta a indrumat-o catre promovarea unei actiuni in constatarea intervenirii accesiunii imobiliare, intemeiate pe dispozitiile clasice ale Codului civil, nu s-a avut in vedere ca temeiul juridic care ii permitea formularea acestei cereri se regasea intr-o lege speciala – Legea nr. 10/2001. S-a aratat ca, in aceste conditii, un asemenea demers procesual ar putea fi respins ca inadmisibil, devreme ce exista o norma speciala, derogatorie de la dreptul comun.

S-a trimis la considerentele sentintei civile nr. 2436/06.11.2008 pronuntate in dosarul 475/88/2007, in care s-a aratat ca problema achitarii despagubirii prevazute de lege
(n.n., pentru constructie)
poate fi rezolvata printr-o actiune separata sau prin buna invoiala. Recurenta a aratat ca in speta nu exista, insa, posibilitatea reglementarii situatiei cladirii prin intelegere cu autoritatile locale, primarul si consiliul local refuzand efectuarea unei expertize de evaluare a bunului conform Legii 10/2001. S-a aratat ca in acest context situatia ramane incerta, cata vreme reclamanta are titlu de proprietate asupra terenului, comuna fiind insa in continuare proprietara constructiei situate pe acest teren.

O alta critica adusa solutiei recurate a vizat concluzia instantei, de dobandire
de facto
a dreptului de proprietate asupra acestei constructii, fara insa a se observa de catre judecatorul fondului ca, in absenta platii despagubirii prevazute de textul indicat si fara materializarea dreptului sau de proprietate printr-un inscris care sa faca posibila inscrierea/intabularea lui in cartea funciara, acest pretins drept nu poate fi exercitat in nici unul din atributele sale (posesie, folosinta, dispozitie); ca acest fapt rezulta tocmai din imprejurarea inchirierii lui de catre autoritatile locale, catre terte persoane.

In cauza s-a incuviintat completarea probatoriului in conditiile art. 305 cod proc. civila, iar in raport de disp. art. 304 pct. 9 cod proc. civila
(,,cand hotararea pronuntata este lipsita de temei legal ori a fost data cu incalcarea sau aplicarea gresita a legii’’)
,
Curtea a retinut urmatoarele considerente
:

Ceea ce a avut de lamurit instanta de fond a fost indeplinirea premiselor faptice si a conditiilor legale impuse prin dispozitiile art. 10 alin. 5 din Legea nr. 10/2001 care, la data sesizarii Tribunalului Tulcea (23.09.2010), aveau urmatorul continut:

,,Se restituie in natura si terenurile pe care, ulterior preluarii abuzive, s-au edificat constructii autorizate care nu mai sunt necesare unitatii detinatoare, daca persoana indreptatita achita acesteia o despagubire reprezentand valoarea de piata a constructiei respective, stabilita potrivit standardelor internationale de evaluare’’.

In speta, recurentei reclamante i-a fost recunoscuta,
prin sentinta civila nr. 2436//6.11.2008 a Tribunalului Tulcea
, pronuntata in dosarul nr. 475/88/2007 (irevocabila), calitatea de persoana indreptatita la masuri reparatorii in procedura Legii 10/2001 pentru terenul de 1.247 mp situat in sat A,  com. V.N., jud. Tulcea, pe care se afla constructia in discutie.

Prin hotararea mentionata s-a constatat nulitatea absoluta partiala a titlului de proprietate emis la 29.06.1998 in favoarea Societatii Agricole ,,G’’ pentru teren, precum si nulitatea absoluta partiala a procesului-verbal nr.1/28.01.1992, incheiat intre Societatea Agricola si fostul C.A.P., cat priveste predarea - primirea constructiei "Casa agronomului" (pct. 17 "Casa specialisti"). S-a constatat totodata nulitatea absoluta a Dispozitiei nr.128 din 31.03.2006 emise de Primarul comunei si s-a anulat si dispozitia nr.10 din 13.03.2007 emisa de Societatea Agricola „G”, paratii fiind obligati sa restituie reclamantei, in natura, terenul in suprafata de 1295 m.p. marcat prin culoarea albastra si situat intre punctele A-B-C-D-E.F.G.P.R.U in planul de situatie anexa la raportul de expertiza topografica.

Solutia mentionata s-a bazat pe imprejurarea ca reclamanta avea depusa o notificare conform Legii nr. 10/2001, ca ea fusese in mod gresit respinsa ca tardiva, ca terenul in cauza apartinuse autorilor sai, fiind insa preluat abuziv de stat in perioada de referinta a actului normativ mentionat, fiind constatata nulitatea actelor ulterioare, de atribuire a terenului catre Societatea Agricola  prin emiterea unui titlu de proprietate in favoarea acesteia. S-a retinut totodata ca printr-o hotarare judecatoreasca anterioara, irevocabila, autoarea reclamantei obtinuse prin actiunea in revendicare retrocedarea unor suprafete din vecinatatea celui ce a facut obiectul litigiului.

Prin aceeasi sentinta civila din 2008, Tribunalul Tulcea a stabilit irevocabil ca a fost nelegala transmiterea constructiei edificate pe terenul in litigiu, de catre fosta Comisie de lichidare a CAP catre Societatea Agricola, „Casa agronomului” fiind inchiriata pana la acea data specialistilor in domeniul agricol care au lucrat la fostul CAP, astfel ca ea nu intra in sfera dispozitiilor art.28 al. 1 din Legea nr. 18/1991; ca in prezent cladirea nu mai este necesara unitatii administrativ-teritoriale si nici primariei, aspect care reiese din operatiunea de transfer a cladirii, cu prilejul lichidarii fostului CAP, catre o alta persoana juridica.

Aceeasi hotarare a considerat ca in aceste conditii, afectarea terenului supus procedurilor Legii nr. 10/2001 de constructia ,,Casa Agronomului’’ nu constituie un impediment pentru restituirea lui in natura, urmand a se valorifica, intr-un proces separat, norma cuprinsa in textul art.10 al.5 din Legea nr.10/2001.

Dezlegarea in fapt si in drept astfel statuata, ramasa irevocabila si intrata in puterea lucrului judecat, a creat pentru procesul de fata fundamentul juridic al evaluarii obiectului pretentiilor recurentei reclamante, intrucat in procesul anterior, instanta acordase reclamantei masura restituirii in natura a terenului afectat de constructia mentionata, confirmand ca edificiul – desi ridicat si extins dupa preluarea abuziva de catre stat a terenului – nu mai era necesar unitatii detinatoare si stabilind ca aceasta calitate, de entitate detinatoare, revenea Comunei V.N., din moment ce operatiunea de transfer catre Societatea agricola fusese anulata.

Fiind tinuta de aceasta solutie, instanta de fond urma a analiza incadrarea cererii reclamantei prin prisma celei de-a doua conditii prevazute de textul sus-citat, anume, atribuirea cladirii daca persoana indreptatita achita acesteia o despagubire reprezentand valoarea de piata a constructiei respective, stabilita potrivit standardelor internationale de evaluare.

Printr-o interpretare eronata a scopului demersului judiciar cu care a fost sesizat, Tribunalul Tulcea a respins actiunea pe considerentul ca textul art. 10 alin. 5 din Legea nr. 10/2001 nu ar consacra o operatiune de vanzare-cumparare (despagubirile neconstituind un pret al vanzarii), ci mai degraba o situatie de accesiune imobiliara, prin care titularul dreptului de proprietate devine si proprietarul constructiei, cu plata despagubirii prevazute de lege; ulterior, tribunalul a concluzionat in sensul ca, in realitate, reclamanta ar fi titulara dreptului de proprietate asupra acestei constructii
ope legis
.

Procedand astfel, instanta de fond nu s-a raportat corect la scopul cererii de chemare in judecata cu care fusese sesizat si la temeiul in drept evocat, pentru ca desi prin precizarile formulate la solicitarea instantei, reclamanta a solicitat sa i se emita o hotarare a Consiliului Local de aprobare a vanzarii acestei constructii, trimiterea era in mod explicit facuta la dispozitiile art. 10 alin. 5 din Legea nr. 10/2001, fiind fara echivoc faptul ca, titulara dreptului de proprietate asupra terenului – drept recunoscut in procedura legii speciale – doreste sa reglementeze potrivit legii si situatia juridica a cladirii ce nu ii apartine, dar care ii afecteaza terenul.

Or, recurenta reclamanta nu putea fi considerata
ope legis
titulara dreptului de proprietate asupra constructiei (pentru a se induce exceptia lipsei de interes procesual) si nici nu putea fi indrumata sa se adreseze pe dreptul comun pe calea accesiunii imobiliare (pentru a i se opune, cum corect a apreciat recurenta, principiul
specialia generalibus derogant
).

Constatand ca paratii Comuna V.N. si Primarul comunei nu au contestat in caile de atac sentinta civila nr. 2436/2008 a Tribunalului Tulcea in ce priveste imposibilitatea restituirii in natura a terenului aferent acestei constructii, precum si in privinta naturii si destinatiei actuale constructiei (pentru a infirma argumentele retinute, anume ca aceasta cladire, ,,Casa agronomului’’, nu ar mai fi necesara unitatii detinatoare), instanta de fond urma a proceda doar la stabilirea cuantumului despagubirii cuvenite autoritatii locale, calculate conform standardelor internationale de evaluare.

Legiuitorul a urmarit, prin dispozitiile Legii nr. 10/2001 – care se inscrie in sfera actelor normative cu caracter reparatoriu pentru actele abuzive ale statului, savarsite in perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989 –  asigurarea unei reparatii pe cat posibil in natura pentru persoanele indreptatite, stabilind ca restituirea in aceasta modalitate a bunului imobil constituie regula si se aplica in mod prevalent fata de orice alta despagubire echivalenta. Ca din aceasta perspectiva legea a permis restituirea in natura catre fostii proprietari sau mostenitorii acestora inclusiv a acelor terenuri care sunt afectate de constructii cu caracter definitiv, edificate cu autorizatie, dar care nu mai sunt in prezent necesare unitatii detinatoare, cum este cazul in speta.

Cum situatia juridica a edificiului a fost transata, dupa cum s-a aratat, in procesul anterior, intimatii parati nu mai pot sustine in acest proces ca in realitate imobilul este necesar unitatii detinatoare, fapt pentru care a fost inclus in inventarul domeniului privat, ori ca produce venituri prin derularea contractelor de inchiriere incheiate cu terte persoane, fara ca aceste asertiuni sa nu contravina statuarii anterioare, intrate in puterea lucrului judecat.

Rezumand, textul art. 10 alin. 5 din Legea nr. 10/2001 a primit in prima instanta o gresita interpretare si aplicare, iar reclamanta era indreptatita nu sa pretinda instrainarea bunului de catre autoritatile locale, ci sa preia prin decizia autoritatii acest bun, cu plata corespunzatoare a despagubirii – calculate in acest caz potrivit standardelor internationale de evaluare de catre expert conform raportului-supliment depus la termenul din 22.07.2011, ca fiind de 23.279,47 lei (incluzand pretinsele imbunatatiri aduse de chiriasi, a caror existenta si intindere nu fac insa obiectul prezentului proces).

Decizia civila nr. 487/C/25.06.2012

Dosar nr. 3487/88/2010

Judecator redactor Mihaela Ganea