Nulitate absoluta a contractului de vanzare-cumparare, Valoarea impozabila a bunului imobil

In determinarea (ne)competentei materiale a judecatoriei se are in vedere, potrivit optiunii legiuitorului, valoarea obiectului contractului pentru care se solicita nulitatea absoluta, intelegand desigur prin ,,obiect al contractului ’ ’ bunul mobil sau imobil pentru care se pretinde ca ar opera sanctiunea de drept civil in legatura cu actul contestat. Valoarea obiectului contractului reprezinta in acest caz reperul patrimonial la care partile trebuie sa se raporteze si in cazul in care se cere repunerea in situatia anterioara, fiind de neconceput ca in situatia anularii actului, valoarea restituita de catre una dintre ele sa fie mai mare decat cea efectiv achitata in cadrul actului anulat.

Nu este aplicabil in acest caz, cum corect a stabilit Tribunalul Constanta, textul art. 104 cod proc. civila, unde evaluarea bunului imobil care face obiectul disputei pe dreptul real trebuie sa tina seama de modul in care el este impozitat; valoarea impozabila este intr-o atare ipoteza singurul criteriu obiectiv in raport de care judecatorul cauzei poate stabili timbrajul si competenta materiala a instantei.

Art. 101 Cod de procedura civila

Prin cererea de chemare in judecata inregistrata initial pe rolul Judecatoriei Mangalia sub nr. .../254/2017, reclamanta [...] a solicitat, in contradictoriu cu paratii [...], [...] [...], [...] si [...] [...] (fosta [...]) pronuntarea unei hotarari prin care sa se constate nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. [...] din 09.03.1995 la Notariatul de Stat Judetean Constanta. S-a aratat ca prin acest act translativ de drepturi au fost instrainate de catre vanzatorii [...] si [...] Neculai doua terenuri impreuna cu constructiile aflate pe acestea, unul in suprafata de 240 mp situat in Mangalia, [...], catre reclamanta si celalalt in suprafata de 177 mp, cu aceeasi locatie, catre numita [...] [...]. Reclamanta a sustinut ca actul este lovit de nulitate intrucat la data incheierii actului autentic, vanzatorii nu erau titularii dreptului de proprietate asupra terenului, acesta fiind doar atribuit in folosinta vesnica de catre autoritatea locala, conform deciziei 35/1957 a fostului Sat Popular al orasului Mangalia.

La termenul de judecata din data de 21.06.2018, instanta a invocat din oficiu exceptia necompetentei materiale, fata de valoarea obiectului cererii, pe care a retinut-o conform rezolutiei datate 08.12.2017 ca fiind de 850.949,40 lei, in considerarea valorilor evidentiate in certificatul de atestare fiscala pentru persoane fizice nr. 47383/12.09.2017 emis de Municipiul Mangalia.

Prin sentinta civila nr. 904/21.06.2018 a Judecatoriei Mangalia s-a admis exceptia necompetentei materiale a Judecatoriei Mangalia si s-a declinat competenta de solutionare a cauzei in favoarea Tribunalului Constanta, retinandu-se in esenta ca fata de prevederile art. 94 pct. 1 lit. j cod proc. civila judecatoriile nu sunt competente sa solutioneze litigii al caror obiect material are o valoare mai mare de
200.000
lei.

Dosarul fost inregistrat pe rolul Tribunalului Constanta la data de 26.07.2018, iar la termenul de judecata din data de 10.09.2018, tribunalul a invocat din oficiu exceptia necompetentei materiale a Tribunalului Constanta.

Prin sentinta civila nr. 2024 din 10 septembrie 2018, Tribunalul Constanta a admis exceptia necompetentei sale materiale, a declinat competenta de solutionare a cererii de chemare in judecata formulata de reclamanta [...] [...], in contradictoriu cu paratii [...], [...] [...], [...] si [...] [...] (fosta [...]), in favoarea Judecatoriei Mangalia; a constatat ivit conflict negativ de competenta intre Tribunalul Constanta si Judecatoria Mangalia si a inaintat dosarul Curtii de Apel Constanta pentru solutionarea conflictului negativ de competenta ivit.

S-a avut in vedere ca, fata de dispozitiile art. 248 alin. 1 Cod de procedura civila, instanta este obligata sa se pronunte cu prioritate asupra exceptiei necompetentei materiale, exceptie de procedura cu caracter dilatoriu, deoarece, in caz de admitere a acesteia, jurisdictia investita de reclamanta devine necompetenta pentru cercetarea in fond a pricinii.

In speta, reclamanta [...] [...] a investit instanta cu o actiune prin care se solicita nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. [...]/09.03.1995, obiectul acestuia fiind un imobil compus din teren in suprafata de 417 mp si 20 de incaperi, situat in Mangalia, [...].

Potrivit art. 101 alin. 2 si 3 Cod de procedura civila,
in cererile privitoare la executarea unui contract ori a unui alt act juridic, pentru stabilirea competentei instantei se va tine seama de valoarea obiectului acestuia sau, dupa caz, de aceea a patii din obiectul dedus judecatii. Aceeasi valoare va fi avuta in vedere si in cererile privind constatarea nulitatii absolut, anularea, rezolutiunea sau rezilierea actului juridic, chiar daca nu se solicita si repunerea partilor in situatia anterioara, precum si in cererile privind constatarea existentei sau inexistentei unui drept.

Conform art. 104 alin. 1 Cod de procedura civila,
in cererile avand ca obiect un drept de proprietate sau alte drepturi real asupra unui imobil, valoarea lor se determina in functie de valoarea impozabila, stabilita potrivit legislatiei fiscale.
Potrivit alineatului 2 al aceluiasi articol,
in cazul in care valoarea impozabila nu este stabilita, sunt aplicabile dispozitiile art.98 NCPC,
adica in functie de evaluarea facuta de reclamant prin cererea de chemare in judecata.

Tribunalul a aratat ca Judecatoria Constanta s-a raportat pentru verificarea competentei la dispozitiile art. 104 alin. 1 Cod de procedura civila, insa aceasta dispozitie legala are in vedere cererile reale imobiliare, si anume pe cele ce au ca obiect valorificarea unui drept real asupra unui imobil, fie dreptul de proprietate, fie un dezmembramant al acestuia, indiferent de pretentia concreta si de cauza dreptului dedus judecatii (de ex. cererea in revendicarea imobilului, cererile confesorii si negatorii, cererile in materie de ipoteca, gaj, drept de preferinta, drept de retentie, cererea in constatarea dobandirii dreptului de proprietate prin efectul uzucapiunii). In toate aceste cazuri, valoarea obiectului cererii inseamna valoarea imobilului, calculata in functie de valoarea impozabila, stabilita potrivit legislatiei fiscale sau, daca aceasta nu este stabilita, valoarea este considerata ca fiind cea indicata de reclamant prin cererea de chemare in judecata, cu posibilitatea contestarii de catre partea adversa ori din oficiu.

Astfel, nu intra in sfera de aplicare a acestei norme (art. 104 Cod de procedura civila), cererile personale ori mixte, chiar daca au ca obiect un bun imobil.

Cererile in anularea, rezolutiunea, rezilierea (revocarea in cazul donatiei) a unui act juridic prin care s-a transmis ori s-a constitut un drept real, precum cererea de chemare in judecata pendinte, este o cerere mixta, iar valoarea acesteia se determina raportat la art. 101 Cod de procedura civila, in functie de valoarea obiectului actului juridic. Aceasta inseamna, ca, in asemenea cazuri, valoarea obiectului cererii este egala cu valoarea bunului mobil/imobil ce reprezinta obiectul material vizat de contract sau de un alt act juridic, precum un act juridic unilateral. In cauza se constata ca valoarea obiectului contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. [...]/09.03.1995 (a carui nulitate absoluta se solicita a se constata), este de
300.000ROL,
fara a se depasi plafonul instituit de art. 94 lit. k NCPC pentru a atrage competenta tribunalului in solutionarea cauzei.

Mai mult decat atat, chiar luand in considerare valoarea impozabila a imobilului care a facut obiectul contractului de vanzare cumparare incheiat in anul
1995,
aceasta este in suma de 171.948 lei (fila 15 dosar nr. .. ./254/2017 al Judecatoriei Mangalia), din nou sub pragul de 200.000 RON.

Art. 94 lit. k Cod de procedura civila da in
competenta judecatoriei cererile evaluabile in bani, in valoare de pana la 200.000 lei, indiferent de calitatea partilor, profesionisti sau neprofesionisti,
dispozitii care sunt aplicabile in speta deoarece cererea de fata este una cu caracter evaluabil, iar art. 117 alin. NCPC arata ca
cererile privitoare la drepturile reale imobiliare se introduc numai la instanta in a carei circumscriptie este situat imobilul
.

Prin urmare, avand in vedere valoarea obiectului cererii pendinte de pana la 200.000 lei, si faptul ca imobilul litigios este situat in circumscriptia Judecatoriei Mangalia, instanta competenta sa se pronunte cu privire la cererea de chemare in judecata formulata de catre reclamanta [...] [...] este Judecatoria Mangalia, in conformitate cu dispozitiile art. 94 pct.1 lit. k Cod de procedura civila, art. 101 alin. 2 Cod de procedura civila si art. 117 alin. 1 Cod de procedura civila.

Fiind legal sesizata, in conditiile art. 135 alin. 1 cod procedura civila, cu solutionarea conflictului negativ de competenta, Curtea de Apel Constanta retine urmatoarele aspecte:

• obiectul material al cererii in constatarea nulitatii actului juridic il reprezinta, in raport de considerentele cererii de chemare in judecata, doar terenul instrainat, nu si constructiile regasite pe acesta, contextul in care reclamanta a apreciat ca opereaza sanctiunea nulitatii fiind acela al instrainarii de catre vanzatori a unui bun asupra caruia nu aveau, in anul 1995, drept de proprietate (terenul fiind atribuit in folosinta vesnica); prin urmare, raportarea la valorile regasite in certificatul fiscal si care privesc exclusiv imobilele - constructii inregistrate fiscal in anul 2017 pe acest teren nu isi gasea ratiunea in determinarea valorii acestui obiect;
• prevederile art. 94 lit. k cod procedura civila constituie norma care stabileste limitele competentei materiale ale judecatoriei, nu si textul care determina modalitatea de evaluare patrimoniala a acestui plafon; pentru a ajunge la solutia necompetentei materiale dupa valoarea obiectului cererii, instanta astfel sesizata trebuie sa se raporteze la continutul normelor regasite in art.98 si urm. cod procedura civila;
• prima regula in acest caz, al determinarii competentei dupa valoarea obiectului cererii introductive, este aceea a valorii obiectului, aratate in capatul principal de cerere, in cazul contestarii ea stabilindu-se dupa inscrisurile prezentate si explicatiile date de parti; a doua regula este aceea a evaluarii posibilitatii aplicarii unor norme derogatorii de la regula de drept comun, iar art.
  101
  alin.
  2
  cod procedura civila da solutia, prin trimitere la alin.
  1
  , spetei de fata.

Astfel fiind, in determinarea (ne)competentei materiale a judecatoriei se are in vedere, potrivit optiunii legiuitorului, valoarea obiectului contractului pentru care se solicita nulitatea absoluta, intelegand desigur prin „obiect al contractului’’ bunul mobil sau imobil pentru care se pretinde ca ar opera sanctiunea de drept civil in legatura cu actul contestat. Valoarea obiectului contractului reprezinta in acest caz reperul patrimonial la care partile trebuie sa se raporteze si in cazul in care se cere repunerea in situatia anterioara, fiind de neconceput ca in situatia anularii actului, valoarea restituita de catre una dintre ele sa fie mai mare decat cea efectiv achitata in cadrul actului anulat.

Nu este aplicabil in acest caz, cum corect a stabilit Tribunalul Constanta, textul art. 104 cod proc. civila, unde evaluarea bunului imobil care face obiectul disputei pe dreptul real trebuie sa tinatina de modul in care el este impozitat; valoarea impozabila este intr-o atare ipoteza singurul criteriu obiectiv in raport de care judecatorul cauzei poate stabili timbrajul si competenta materiala a instantei.

In raporturile contractuale, insa, valoarea decurge din vointa partilor, din conventia lor cu privire la echipolenta dintre imobilul tranzactionat si pretul platit (in cazul vanzarii, inchirierii etc.). In cauza, Judecatoria Mangalia nu a operat cu acest criteriu, aplicand totodata eronat valoarea de impozitare a unor constructii la cea a terenului pentru care s-a invocat nulitatea contractului, astfel ca stabilirea competentei materiale in favoarea tribunalului a constituit o gresita statuare a instantei mai intai sesizate.

Sentinta civila nr. 39/C/01.10.2018 Judecator redactor Mihaela Ganea