Actiune in revendicare de drept comun, Comparare titluri Admisibilitate

• Codul civil de la 1864: art. 480
• Legea nr. 169/1997: art. III

Faptul ca printr-o hotarare anterioara s-a retinut irevocabil valabilitatea titlurilor paratilor subdobanditori ai terenului revendicat care au fost de buna credinta la incheierea contractelor de vanzare cumparare nu impiedica reclamanta sa solicite pe calea revendicarii de drept comun compararea propriului titlu cu cel invocat de acestia, dupa cum nici dobandirea in proprietate de autorul paratilor a terenului revendicat in temeiul legilor fondului funciar nu are ca efect inadmisibilitatea actiunii in revendicare.

(Sectia I civila, Decizia civila nr. 432 din 21 decembrie 2016, rezumata de

judecator Florin Suiu)

Prin actiunea inregistrata la Judecatoria Timisoara la 24.10.2008 sub nr. x/325/2008, reclamanta SC A... SRL a solicitat in contradictoriu cu paratii B..., Comisia de aplicare a Legii nr. 18/1991, C.... s.a. constatarea nulitatii absolute a titlului de proprietate nr. 1/1994 emis in favoarea paratei B. in partea referitoare la suprafata care se suprapune peste terenul inscris in cartea funciara nr. 14 Timisoara proprietatea sa si constatarea nulitatii absolute a actelor translative de proprietate incheiate ulterior cu privire la aceasta suprafata de B... si ceilalti parati persoane fizice.

Ulterior, reclamanta si-a completat cererea, chemand in judecata si alte persoane care au dobandit dreptul de proprietate asupra unei parti din suprafata in discutie si a solicitat ca, in temeiul art. 480 Cod civil, prin compararea titlurilor aflate in conflict, sa fie obligati paratii persoane fizice sa ii lase in deplina proprietate si linistita posesie terenul proprietatea sa tabulara.

La termenul din 21 octombrie 2009, apreciind ca doar capatul de cerere in nulitatea titlului de proprietate si a contractelor de vanzare-cumparare este in stare de judecata, instanta a disjuns petitul avand ca obiect actiunea in revendicare, fiind format astfel dosarul de fata, care a fost suspendat pana la solutionarea irevocabila a dosarului nr. x/325/2008.

Prin sentinta civila nr. 9046/11.06.2014 a Judecatoriei Timisoara pronuntata in dosarul nr. x/325/2008 s-a constatat nulitatea absoluta a titlului de proprietate emis in favoarea paratei B... in partea referitoare la suprafata de 958 mp. care se suprapune peste terenul inscris pe numele reclamantei si a fost respinsa cererea in nulitate absoluta a contractelor de vanzare cumparare ulterior incheiate cu privire la aceasta suprafata de teren.

Dosarul avand ca obiect revendicare a fost repus pe rol si, prin sentinta civila nr. 819/04.02.2016, Judecatoria Timisoara a respins actiunea reclamantei.

Pentru a dispune astfel, instanta a avut in vedere ca reclamanta a dobandit in proprietate cu titlu de vanzare cumparare imobilul inscris in cartea funciara nr. 14 Timisoara, teren de 1.860 mp.; ca paratei B... i s-a eliberat in baza Legii nr. 18/1991 un titlul de proprietate pentru suprafata de 8 ha si 5.700 mp. si ca aceasta a procedat la dezmembrarea terenului in 28 de parcele care au fost reinscrise in alta carte funciara si, ulterior, vandute paratilor din prezenta cauza; ca, prin sentinta civila nr. 9046/11.06.2014 s-a constatat nulitatea titlului aratat in partea referitoare la suprafata de 958 mp. care se suprapune peste terenul proprietate a reclamantei, dar a fost respinsa cererea in constatarea nulitatii contractelor de vanzare-cumparare incheiate intre B... si dobanditorii ulteriori,parati in cauza de fata, cu motivarea ca paratii au fost subdobanditori de buna credinta si cu titlu oneros si ca nu au putut sa cunoasca nevalabilitatea titlului de proprietate al instrainatorului, solutia de respingere impunandu-se pentru considerente de echitate si utilitate sociala si pentru asigurarea securitatii raporturilor juridice.

Prin urmare, a observat, in esenta, instanta, in prezenta cauza se poate retine cu putere de lucru judecat ca a operat principiul validitatii aparentei de drept (proprietatea aparenta), exceptie de la principiul resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis si ca, tot cu putere de lucru judecat, s-a retinut ca paratii cumparatori sunt de buna credinta si s-au aflat intr-o eroare comuna si invincibila, acestia dobandind dreptul de proprietate asupra terenului din litigiu in baza efectului achizitiv al proprietatii aparente, ca mod originar de dobandire a proprietatii.

A mai retinut instanta ca este incident principiul specialia generalibus derogant, ceea ce s-ar traduce in cauza prin teza ca daca reclamanta nu a putut sa dobandeasca in natura si sa intre in posesia unui bun pe calea speciala reglementata de Legea nr. 18/1991, nu il poate dobandi nici pe calea unei actiuni de drept comun; ca, fata de jurisprudenta Curtii Europene a Drepturilor Omului, exigentele art. 1 din Protocolul aditional nr. 1 si principiul securitatii raporturilor juridice trebuie respectate atat in cazul fostului proprietar cat si in cel al cumparatorului de buna credinta; ca o actiune in revendicare de drept comun ar fi putut fi admisa numai in ipoteza in care prin sentinta de anulare a titlului primului vanzator s-ar fi constatat si nulitatea contractelor de vanzare-cumparare si nu s-ar fi retinut principiul validitatii aparentei in drept; ca reclamanta nu are un bun in sensul art. 1 din Protocolul nr. 1 care sa justifice o actiune in revendicare, ci are la dispozitie numai o actiune personala in despagubiri cata vreme, in prezenta actiune in care paratii au facut dovada dobandirii dreptului de proprietate printr-un mod originar de dobandire, titlul lor este preferabil titlului reclamantei care a dobandit dreptul de proprietate printr-un mod derivat.

Apelul declarat de reclamanta impotriva sentintei a fost respins prin decizia civila nr. 1041/A/ 21.09.2016 pronuntata de Tribunalul Timis

Pentru a dispune astfel, instanta a avut in vedere ca particularitatea actiunii in revendicare de fata consta in aceea ca, anterior pronuntarii hotararii primei instante, a fost solutionata actiunea in nulitate partiala titlu de proprietate si contracte de vanzare succesive intemeiata pe dispozitiile cu caracter special ale Legii nr. 18/1991 printr-o hotarare judecatoreasca prin care irevocabil s-a retinut ca paratii din prezenta cauza au fost subdobanditori de buna credinta si cu titlu oneros, astfel ca in mod implicit s-a realizat si o comparare a titlurilor partilor litigante, o noua comparare pe temeiuri de drept comun nemaifiind admisibila intrucat s-ar aduce atingere puterii de lucru judecat.

A mai retinut tribunalul ca la aceasta noua analiza se opune si principiul de drept specialia generalibus derogant a carui consacrare in materia fondului funciar reiese din dispozitiile art. III ale Legii nr. 169/1997, care, dupa ce enumera cazurile de nulitate absoluta a actelor de reconstituire sau de constituire a dreptului de proprietate si reglementeaza si regimul juridic al nulitatii, la alineatul 2 indice 4 prevede ca in cazul unor instrainari succesive ale terenurilor, cel care a vandut terenul pe baza titlului constatat nul este obligat sa remita pretul actualizat fostului proprietar ramas fara teren. Asadar, legea speciala creeaza cadrul juridic pentru repararea prejudiciului suferit de proprietarul caruia, desi i s-a recunoscut validitatea titlului de proprietate emis in baza legii speciale si s-a procedat concomitent la constatarea nulitatii titlului emis subsecvent in temeiul aceleiasi legi, nu i se mai poate restitui terenul in natura tocmai in considerarea vanzarilor succesive efectuate de catre titularul titlului nul, apelantii incadrandu-se cu exactitate in aceasta ipoteza.

Impotriva deciziei a declarat recurs reclamanta care a solicitat, in principal, casarea ei cu trimiterea cauzei spre rejudecare instantei de apel, iar in subsidiar modificarea in tot a acesteia cu consecinta admiterii cererii de chemare in judecata.

In motivarea recursului, a invocat ca, intrucat actiunea in revendicare a fost disjunsa din dosarul nr. x/325/2008 (cu consecinta formarii dosarului de fata), nu s-a realizat compararea titlurilor partilor, fiind usor de observat ca hotararile pronuntate in dosarul initial nu cuprind nici un fel de considerente referitoare la preferabilitatea titlurilor paratilor cumparatori.

A invocat gresita retinere incidenta in cauza a prevederilor art. III alin. (2) indice 4 din Legea nr. 169/1997, norma putand fi aplicata doar cand obiectul constituirii/reconstituirii dreptului de proprietate prin titlul nul este un teren ce a facut obiectul legilor de reparatie in materia fondului funciar; or, antecesorii sai in drepturi au dobandit terenul in litigiu prin schimb imobiliar in anul 1991 si nu in baza Legii nr. 18/1991 ori a altor legi de reparatie.

Examinand recursul, Curtea a retinut urmatoarele:

Respingand apelul reclamantei, tribunalul nu a contestat sustinerile acesteia referitoare la aptitudinea proprietarului de a revendica bunul de care este lipsit prin compararea propriului titlu cu cel pe care posesorul actual il invoca pentru a justifica propria calitate de proprietar asupra aceluiasi bun, insa a retinut o analiza a preferintei titlurilor partilor nu mai poate fi facuta in cauza fata de puterea de lucru judecat a sentintei civile nr. 9046/11.06.2014 a Judecatoriei Timisoara si de consacrarea in materia fondului funciar (prin dispozitiile art. III ale Legii nr. 169/1997) a principiului de drept specialia generalibus derogant.

Privitor la aceste considerente, instanta de recurs a constatat in primul rand ca, pentru a respinge cererile reclamantei avand ca obiect constatarea nulitatii absolute (si) a contractelor de vanzare-cumparare invocate in favoarea lor de paratii din prezenta cauza urmare a anularii partiale a titlului de proprietate eliberat instrainatorului (anume, parata B...) in baza legilor fondului funciar, Judecatoria Timisoara a retinut prin sentinta civila nr. 9046/11.06.2014 ca, desi ca efect al nulitatii actului juridic civil, fata de terti se aplica principiul anularii actului subsecvent ca urmare a anularii actului principal „... in cazul subdobanditorului de buna credinta si cu titlu oneros al imobilului, cum este cazul tuturor cumparatorilor terenurilor dezmembrate din parcela initiala, suntem in prezenta unei exceptii ce determina ineficacitatea aplicarii acestei reguli de drept. Cumparatorii terenului suprapus peste terenul reclamantei sunt de buna credinta, nefiind dovedit faptul ca ei au cunoscut sau cu diligente minime ar fi putut cunoaste nevalabilitatea titlului de proprietate al instrainatorului, in consecinta fiind vorba de considerente de echitate si utilitate sociala, pentru asigurarea securitatii raporturilor juridice civile, raportat la faptul ca pe aceste terenuri dobandite cu titlu oneros paratii cumparatori au edificat constructii se impune respingerea acestor petite”.

Astfel, prin sentinta a carei autoritate de lucru judecat a fost retinuta de tribunal, judecatoria s-a referit la titlurile paratilor subdobanditori din perspectiva atitudinii lor subiective la momentul incheierii contractelor,dand relevanta raportului dintre acestia si persoana instrainatorului terenurilor si validand ca justificata convingerea lor ca titlul acestuia era unul valabil, fara a contrapune in vreun fel titlul reclamantei celor invocate in favoarea lor de subdobanditori; mai mult, respingand cererea in nulitatea contractelor, instanta nici nu face vorbire despre faptul ca, anterior declansarii acelui litigiu, subdobanditorii ar fi avut cunostinta despre existenta reclamantei insasi si/sau a titlului acesteia, astfel ca in nici un caz nu se poate aprecia ca in acel litigiu s-ar fi procedat la o comparare (fie ea si implicita) de titluri, cum a retinut tribunalul. Statuand ca si dobanditorii ulteriori ai imobilului detin un titlu valabil, la fel ca si reclamanta, instanta a creat doar premisa compararii acestor titluri (pe calea prezentei actiuni in revendicare) , fara, insa, a proceda ea insasi in acest sens si fara a da preferinta vreunuia dintre ele, a conchis instanta de recurs.

Privitor la interpretarea data de tribunal prevederilor art. III alin. (2) indice 4 din Legea nr. 169/1997, Curtea a retinut ca alin. (2) indice 4 al art. III prevede ca „In cazul unor instrainari succesive ale terenurilor, cel care a vandut terenul pe baza titlului constatat nul este obligat sa remita pretul actualizat fostului proprietar ramas fara teren” si ca, potrivit art. II din aceeasi lege „Dispozitiile modificatoare sau de completare ori de abrogare ale prezentei legi nu aduc atingere in nici un fel titlurilor si altor acte de proprietate eliberate, cu respectarea prevederilor legii fondului funciar nr. 18/1991, la data intocmirii lor”.

Din coroborarea acestor prevederi cu cele ale art. III alin. (1) rezulta ca regulile speciale privind nulitatea absoluta introduse de acest articol vizeaza terenurile si persoanele care intra sub incidenta legilor fondului funciar si nu situatia celor al caror drept de proprietate nu a fost constituit ori reconstituit in temeiul legilor speciale adoptate in aceasta materie.

Aceeasi concluzie, a mai constatat instanta, rezulta si din interpretarea sistematica a prevederilor art. 3 in forma ulterioara modificarilor aduse prin Legea nr. 247/2005.

Astfel, dupa ce indica titularii cererii in nulitate si stabileste ca „Nulitatea absoluta, in sensul prezentei legi, va putea fi invocata si in litigiile in curs” (alin. 2 indice 1), norma modificata reglementeaza regimul titlurilor obtinute de fostii proprietari pe alte amplasamente si prevede ca, in cazul lor, nulitatea nu opereaza daca la intrarea in vigoare a prezentei legi si- au gasit vechile amplasamente de care au fost deposedati atribuite legal altor persoane conform Legii nr. 18/1991 [alin. (2) indice 2].

In consecinta, si alineatul 2 indice 4 a carui incidenta in cauza este contestata de recurenta ( si care dispune ca „ In cazul unor instrainari succesive ale terenurilor, cel care a vandut terenul pe baza titlului constatat nul este obligat sa remita pretul actualizat fostului proprietar ramas fara teren.”) are in vedere tot situatia conflictului dintre persoane ale caror titluri de proprietate au fost obtinute prin constituirea/reconstituirea dreptului in aplicarea legilor fondului funciar, insa la date diferite, adoptarea acestei norme fiind si ea manifestarea aceleiasi intentii a legiuitorului de asigurare a securitatii circuitului civil,iar nu a celei de a produce incertitudine juridica prin nesocotirea drepturilor anterior dobandite in conditiile dreptului comun (situatia dreptului dobandit de recurenta).

In fine, instanta a retinut ca aceeasi concluzie rezulta si din Decizia nr. 746/2008 prin care, pronuntandu-se asupra constitutionalitatii dispozitiilor art. III alin. 2 indice 4 din Legea nr. 169/1997, Curtea Constitutionala a statuat ca „... in situatia in care respectivele titluri de proprietate au intrat in circuitul civil prin acte de vanzare-cumparare succesive sau in alt mod, fostul proprietar se va adresa justitiei pentru constatarea nulitatii absolute a titlului initial, potrivit art. III din Legea nr. 169/1997 pentru modificarea si completarea Legii fondului funciar nr. 18/1990. Insa, in aceste cazuri, dispozitiile legale aplicabile nu trebuie sa creeze o stare de instabilitate a raporturilor juridice si sa aduca atingere drepturilor castigate in temeiul legilor mentionate anterior, ce au reglementat regimul reconstituirii si constituirii dreptului de proprietate funciara. Astfel, legiuitorul a instituit o exceptie de la regula reconstituirii dreptului de proprietate asupra terenurilor pe vechile amplasamente, reglementand obligatia persoanei care a vandut terenul pe baza titlului constatat nul de a remite pretul actualizat fostului proprietar ramas fara teren”

In consecinta, curtea de apel a concluzionat ca sunt intemeiate sustinerile recurentei potrivit carora in mod gresit a retinut instanta de apel incidenta in cauza a prevederilor art. III alin. 2 indice 4 din Legea nr. 169/1997 pentru a constata inadmisibilitatea cererii sale de comparare a titlurilor in calea prezentei actiuni in revendicare si ca, retinand ca exceptiile mai sus-aratate se opun compararii titlurilor in cadrul actiunii in revendicare formulata in cauza, tribunalul a solutionat procesul fara a intra in cercetarea fondului, astfel ca, in baza art. 312 alin. (1), (2), (3), (5) C. pr. civ. rap. la art. 304 pct. 9 C. pr. civ., a admis recursul reclamantei, a casat decizia recurata si a trimis cauza la Tribunalul Timis pentru rejudecarea apelului.