Constructie pe terenul altei persoane, Buna credinta

Ori de cate ori exista o intelegere, expresa sau tacita, intre proprietarul terenului si constructor, prin care acestuia din urma i se ingaduie sa efectueze orice lucrari de constructii, sunt aplicabile regulile generale ale contractelor, potrivit art. 969 cod civil, efectele acestui contract depinzand de vointa reala a partilor. Dat fiind acordul paratilor, proprietari ai fondului, ca impreuna cu reclamantii sa execute lucrari de constructie, nu se mai pune problema de a stabili daca reclamantii sunt constructori de buna credinta, faptul construirii fiind intemeiat pe conventie.

Prin actiunea inregistrata pe rolul Judecatoriei Tg-Carbunesti sub nr. ...din 2013 reclamantii R.M. si R.G. au solicitat in contradictoriu cu paratii R.M. si R.P. sa fie obligati paratii sa plateasca reclamantilor suma de 20.000 lei, reprezentand contravaloarea imbunatatirilor, renovarilor, lucrarilor si constructiilor realizate de reclamanti pe terenul si la constructiile proprietatea paratilor; sa fie obligati paratii sa restituie reclamantilor bunurile proprietatea lor ce au ramas in gospodaria paratilor.

S-a solicitat obligarea paratilor la cheltuieli de judecata.

Paratii au formulat cerere reconventionala prin care au solicitat obligarea reclamantilor sa demonteze, sa demoleze si sa ridice pretinsele imbunatatiri mentionate in actiunea principala de pe terenurile si din imobilele proprietatea paratilor; sa readuca la starea anterioara constructiile, sa restituie bunurile insusite ilegal.

Prin sentinta civila nr.2766/22.11.2013 pronuntata de Judecatoria Tg-Carbunesti in dosarul nr.. a fost respinsa exceptia prescriptiei dreptului material la actiune invocata de parati.

A fost admisa in parte actiunea formulata de reclamantii R. M. in contradictoriu cu paratii R.M.- tatal si R.P.

Au fost obligati paratii in solidar sa plateasca reclamantilor suma de 142.039 lei, reprezentand 70 % din contravaloarea imbunatatirilor, renovarilor,lucrarilor si constructiilor aferente capatului nr. 1 din actiune si sa restituie reclamantilor mai multe bunuri mobile.

A fost admisa in parte cererea reconventionala formulata de parati, au fost obligati reclamantii sa restituie paratilor unele bunuri mobile si s-au respins celelalte capete ale cererii reconventionale.

Au fost obligati paratii in solidar la plata catre reclamanti a sumei de 8839,16 lei reprezentand cheltuieli de judecata.

Impotriva acestei sentinte au declarat apel paratii R.M. si R. P., aratand ca in mod gresit instanta de fond a respins exceptia prescriptiei dreptului material la actiune, au criticat retinerea bunei credinte a reclamantilor la realizarea lucrarilor de constructie.

Apelantii-parati au criticat sentinta instantei de fond si sub aspectul cotelor de contributie retinute in favoarea partilor la realizarea constructiilor si imbunatatirilor, sub
aspectul solutionarii cererii reconventionale si capatului de cerere privind cheltuielile de judecata au criticat expertiza efectuata in cauza.

Tribunalul Gorj - Sectia I Civila, prin decizia civila nr. 307 din 28.03.2014 a respins ca nefondat apelul declarat, a obligat apelantii -parati la plata sumei de 1000 lei cheltuieli de judecata in apel catre intimatii- reclamanti.

Impotriva acestei hotarari a declarat recurs paratii R.M. si R.P., criticand-o pentru nelegalitate si netemeinicie.

Recursul nu este fondat, urmand sa fie respins pentru urmatoarele considerente.

Curtea constata ca motivarea in drept a recursului declarat de recurenti este gresita, acestia referindu-se la dispozitii de procedura care nu sunt aplicabile spetei, respectiv la prevederile art. 486 Noul Cod procedura civila.

Astfel, potrivit art. 3 din Legea 76/2012 de punere in aplicare a noului cod de procedura civila, dispozitiile acestui cod sunt aplicabile doar proceselor incepute dupa intrarea in vigoare a noului cod. Cu privire la procesele incepute anterior acestei date, sunt aplicabile dispozitiile codului de procedura anterior.

Prin urmare, observand eroarea evidenta in care se afla recurentii parati, instanta, in virtutea rolului activ, apreciaza ca recursul acestora este intemeiat pe dispozitiile art. 304 pct. 9 cod procedura civila in vigoare la data de 18.01.2013, cand a fost introdusa actiunea, fiind invocata aplicarea gresita a legii de catre tribunal.

Motivele de recurs privesc urmatoarele probleme: calitatea de constructori de buna credinta a reclamantilor, solutionarea exceptiei prescriptiei dreptului la actiune, concluziile expertizei tehnice, determinarea cotei contributive a reclamantilor, solutionarea cererii reconventionale si acordarea cheltuielilor de judecata.

Primul motiv de nelegalitate analizat priveste gresita interpretare a dispozitiilor art. 494 cod civil (forma in vigoare la data savarsirii actelor si faptelor juridice in discutie), iar nu cele ale art. 586 Noul cod civil, invocate in motivele de recurs, si gresita calificare a reclamantilor ca fiind constructori de buna credinta.

In materia edificarii constructiilor, buna credinta la care face referire art. 494 cod civil presupune ca la data edificarii constructorul sa fi avut certitudinea ca se construieste pe un teren proprietatea sa, asupra caruia are un titlu ale carui vicii nu ii sunt cunoscute. In conditiile in care textul art. 1898 cod civil defineste buna credinta doar in materia dobandirii bunurilor imobile, notiunea de buna credinta a constructorului a primit interpretari jurisprudentiale, consacrate inclusiv in practica instantei supreme, in decizii de indrumare, citate de altfel in cauza de instantele de fond.

Astfel, interpretarea restrictiva propusa de recurentii parati in sensul ca buna credinta potrivit art. 494 cod civil rezulta exclusiv din existenta unui act translativ de proprietate, ale carui vicii nu sunt cunoscute constructorului nu a fost impartasita in literatura si practica de specialitate.

Ca regula, pentru ca un constructor pe teren strain sa fie de buna credinta in sensul art. 494 cod civil, nu este necesar sa justifice ca detine terenul pe baza unui titlu translativ, cum cer dispozitiile art. 486 cod civil posesorului pentru dobandirea fructelor, deoarece aici este vorba despre acordarea unei indemnizatii de catre proprietarul terenului, fara de care acesta sar imbogati pe nedrept, in detrimentul constructorului, nefiind pusa in discutie dobandirea proprietatii unor lucruri.

Cum potrivit art. 1899 alin. 2 cod civil, buna credinta se prezuma, paratii trebuiau sa faca dovada relei credinte a reclamantilor. Reaua-credinta este atitudinea unei persoane care indeplineste un act sau un fapt ce contravine legii, fiind in acelasi timp deplin constienta de caracterul ilicit al conduitei sale, ori o astfel de atitudine nu a existat din partea reclamantilor.

Instanta constata ca in cauza nu trebuie justificata buna credinta a reclamantilor constructori si dispozitiile art. 494 cod civil nu trebuie raportate la acest aspect. Astfel, sfera de aplicare a dispozitiilor art. 494 cod civil nu are in vedere situatia in care intre constructor si proprietarul terenului a existat o intelegere, ci privesc exclusiv un mecanism de dobandire a proprietatii bazat pe faptul juridic al incorporarii materialelor si muncii in teren si pe exercitarea de catre proprietarul terenului a dreptului potestativ de accesiune.

Ori de cate ori exista o intelegere, expresa sau tacita, intre proprietarul terenului si constructor, prin care acestuia din urma i se ingaduie sa efectueze orice lucrari de constructii, sunt aplicabile regulile generale ale contractelor, potrivit art. 969 cod civil, efectele acestui contract depinzand de vointa reala a partilor. Astfel de intelegere poate imbraca forma superficiei, in sensul ca acela care construieste sa dobandeasca proprietatea lucrarilor, ceea ce nu este cazul in speta, sau poate fi orice alt tip de intelegere.

In cauza de fata, intre parti sunt raporturi de familie iar probele administrate si care nu pot fi criticate in recurs, au dovedit ca paratii si-au dat acordul ca fiul si nora lor sa execute lucrari de modernizare si imbunatatire a gospodariri, avand in vedere ca in viitor acestia urmau sa devina proprietarii gospodariei.

Dat fiind acordul paratilor, proprietari ai fondului, ca impreuna cu reclamantii sa execute lucrari de constructie, nu se mai pune problema de a stabili daca reclamantii sunt constructori de buna credinta, faptul construirii fiind intemeiat pe conventie.

Raporturile dintre parinti si copii fac posibila dovedirea conventiei (acordului de a construi) prin orice mijloc de proba, partile fiind in imposibilitate morala de a preconstitui un inscris.

Nu are relevanta in cauza daca partile s-au inteles si in legatura cu o viitoare instrainare a gospodariri, aspect contestat de parati prin motivele de recurs, deoarece pentru a fi obligati paratii la restituirea sumelor de bani pretinse prin actiune este suficient sa se dovedeasca faptul ca paratii au fost de acord ca reclamantii sa investeasca in gospodarie, au participat impreuna la lucrari, principiul imbogatirii fara justa cauza obligand la admiterea actiunii.

Stabilind ca reclamantii au efectuat lucrarile de constructie cu acceptul proprietarilor si impreuna cu acestia in temeiul unei contract nenumit, instanta constata ca reclamantii sunt indreptatiti la plata despagubirilor constand in contravaloarea partii din investitie care s-a realizat cu contributia lor.

Proprietarul fondului este considerat a fi proprietar si pe accesoriile acestuia, in temeiul accesiunii imobiliare, astfel ca toate lucrarile si constructiile edificate si cu contributia reclamantilor au devenit proprietatea paratilor.

Recurentii au criticat in recurs valoarea stabilita de instanta ca despagubire, dar nu au precizat daca au exprimat in fata primei instante un punct de vedere clar in ceea ce priveste modalitatea in care inteleg sa plateasca despagubirea. Nici in calea de atac extraordinara nu sa exprimat optiunea intre pretul materialelor sau sporul de valoare, ci doar s-a aratat ca aveau un drept de optiune.

Data fiind existenta acordului dintre parti cu privire la faptul construirii, dovedit in cauza inclusiv cu raspunsul la interogatoriu al paratilor, paratii trebuie sa achite reclamantilor contravaloarea contributiei acestora la edificarea constructiilor, asa cum a fost evaluata prin raportul de expertiza.

In ceea ce priveste critica referitoare la administrarea acestei probe, instanta constata ca dupa ce prin incheierea de sedinta de la 13 septembrie 2013 prima instanta a respins obiectiunile formulate de parati, nu s-a solicitat o contraexpertiza iar proba cu expertiza nu s-a solicitat, potrivit art. 482 si art. 495 Cod procedura civila, prin motivele de apel.

In conditiile art. 167 si urmatoarele Cod procedura civila, instanta dispune administrarea probelor pe care le considera utile, concludente si pertinente ori efectuarea unei noi expertize in calea devolutiva de atac nu se impunea, cat timp paratii au expus simple argumente, nesustinute probator, privind modul in care bunurile au fost evaluate de expert.

Cum nici in calea extraordinara de atac nu s-au depus dovezi din care sa rezulte ca evaluarea lucrarilor este gresita, referirea la preturile recomandate pentru imobile de camera Notarilor Publici neavand relevanta, se constata ca expertul numit de prima instanta a raspuns argumentat tuturor obiectivelor, a aratat de ce a ajuns la anumite concluzii privind evaluarea, criticile sub acest aspect nefiind fondate.

Asadar, nu constituie motiv de nulitate faptul ca nu a fost incuviintata in apel o noua expertiza la cerea paratilor, deoarece prin probele administrate s-a dezlegat situatia de fapt, concluziile expertului au fost logice si argumentate, fapt ce duce la concluzia ca nu se impunea suplimentarea probelor.

Asupra starii de fapt nu pot fi facute aprecieri in recurs dat fiind faptul ca dispozitiile art. 304 pct. 11 Cod procedura civila au fost abrogate, recursul constituind o cale extraordinara de atac in care pot fi puse in discutie numai aspectele care tin de legalitatea hotararilor, iar referirile recurentilor la pretul de achizitie al materialelor, dincolo de faptul ca nu au fost dovedite, sunt chestiuni care tin de temeinicia hotararii.

Nu sunt fondate nici criticile vizand solutionarea exceptiei prescriptiei dreptului la actiune.

Actiunea promovata reclamanti a fost formulata in termenul de prescriptie, care incepe sa curga nu la data cand proprietarul a cunoscut despre edificarea pe terenul sau, ci atunci cand proprietarul isi manifesta intentia de a folosi in mod exclusiv imobilul sau. Aceasta inseamna ca actiunea poate fi promovata chiar si dupa evacuarea imobilului de catre constructor, daca data evacuarii coincide cu data cand proprietarul a emis primele pretentii cu privire la constructie, intentionand sa isi foloseasca exclusiv terenul pe care s-a construit.

Chiar daca reclamantii nu au gospodarit efectiv cu paratii, a rezultat din declaratiile martorilor si raspunsurile la interogatorii ca paratii au permis fiului si sotiei acestuia sa

foloseasca gospodaria, acordul lor fiind legat si de faptul ca in viitor fiul urma sa devina proprietarul imobilului. Date fiind relatiile de familie, nu se impunea ca partile sa locuiasca efectiv, zi de zi, in acelasi imobil iar acordul de folosire a locuintei si de investitie in gospodarie reclamantii este o dovada a faptului ca nu s-au emis pretentii asupra constructiilor de catre parati, acestia intelegand sa-i lase pe reclamanti sa foloseasca inclusiv constructiile noi edificate.

Pe de alta parte, a fost pe deplin dovedita imprejurarea ca paratii au interzis reclamantilor in anul 2012 sa mai vina in gospodarie, astfel ca este nefondata sustinerea de la punctul 4 din motivele de recurs, in sensul ca proprietarul imobilului nu a fost in situatia de asi manifesta dorinta de a locui singur.

In aceste conditii, se constata ca dispozitiile art. 3 din decretul 167/1958 au fost corect aplicate, exceptia prescriptiei dreptului la actiune fiind respinsa cu respectarea prevederilor legale.

Critica vizand cota de contributie retinuta pentru reclamanti are in vedere cuantumul despagubirii la care paratii au fost obligati.

In conditiile in care partile au investit impreuna in gospodarie, fara intentia de a fi dobandit de catre reclamanti un drept de proprietate asupra constructiilor pe durata vietii paratilor, nu se pune problema realizarii unui partaj al bunurilor coachizite, insa retinerea unor cote de contributie era singura modalitate de a stabili care a fost valoarea investitiei reclamantilor.

Instanta de recurs constata ca mare parte din criticile subsumate primului motiv de recurs vizeaza continutul unor probe, astfel ca nu pot face obiectul caii extraordinare de atac.

Analizand daca dispozitiile legale au fost corect aplicate la starea de fapt retinuta in urma administrarii probelor, se retine ca s-a facut dovada cu acte si martori ca reclamantii au achitat materialele de constructie si parte din munca meseriasilor angajati pentru construire, cota de 70% fiind corecta in raport de aceste probe. Chiar daca s-ar avea in vedere numai creditele contractate inainte de anul 2011, este pe deplin dovedit ca reclamantii au investit in gospodarie, acestia au depus actele cu care au achizitionat cea mai mare parte a materialelor de constructie si au dovedit cu declaratiile martorilor ca au achitat sumele reprezentand prestatia meseriasilor angajati pentru construire.

Instanta nu a ignorat dovezile administrate de parati, retinand ca au cumparat o parte mult mai mica din materialele de constructii, dovedite cu chitante si facturi, au achitat doar o transa de 700 lei din suma reprezentand edificarea unui gard si au contribuit cu alimente din gospodaria proprie si munca fizica.

Fata de numarul facturilor depuse de ambele parti si sumele de bani suportate de fiecare, in mod corect s-a apreciat ca reclamantii au avut o contributie mai mare, de 70%.

Pentru a retine aceasta contributie nu este necesar sa se aiba in vedere exclusiv sumele de bani imprumutate de reclamanti, ci mai intai se stabilesc lucrarile efectuate, aspect de fapt dovedit cu martori, recunoscut de parati si confirmat prin raportul de expertiza, apoi sa se stabileasca din declaratiile martorilor si acte daca reclamantii au fost cei care au suportat anumite lucrari.

Cat timp este deja retinut in ce au constat lucrarile, instanta nu este chemata sa analizeze provenienta sumelor de bani cu care aceste lucrari au fost efectuate, ci sa raporteze munca si investitia fiecarei parti la totalul lucrarilor, pentru a determina care este contributia reclamantilor, ca drept de creanta ala cestora impotriva proprietarilor.

Se are in vedere si faptul ca nici paratii nu au avut venituri importante, chiar ei au recunoscut ca paratul R.M. este pensionar de o lunga perioada de timp, iar produsele obtinute din gospodarie au fost deja retinute.

Instantele de fond au retinut si faptul ca paratii au contractat un imprumut de 20 000 lei in anul 2008, insa a rezultat din probe ca banii au fost investiti in realizarea unui acoperis, a carui contravaloare nu este inclusa in pretentiile reclamantilor si, deci, nu face obiectul analizei instantei.

Este nefondata critica paratilor recurentilor privitoare la respingerea cererii de obligare a reclamantilor la ridicarea constructiilor si repunerea imobilului in starea anterioara.

O astfel de obligatie este impusa de art. 494 cod civil numai constructorului de rea credinta, adica acela care edifica o constructie pe terenul altei persoane, fara acordul proprietarului si cunoscand ca terenul nu ii apartine.

Cum in speta s-a analizat deja buna credinta a reclamantilor, care au edificat constructiile impreuna cu paratii si cu acordul acestora, nu exista obligatie de demolare, critica de la punctul 5 din motivele de recurs fiind deja lamurita.

Instanta constata ca si dispozitiile art. 274 cod procedura civila au fost corect aplicate de primele instante, care au aratat in detaliu care a fost rationamentul ce a condus la obligarea paratilor la 8839 lei cheltuieli de judecata.

In conditiile in care paratii nu au solicitat plata cheltuielilor de judecata, nu s-a putut face o compensare a sumelor de bani avansate de fiecare parte. Reclamantilor li s-a acordat suma reprezentand taxa judiciara de timbru la valoarea pretentiilor admise, respectiv la valoarea sumei de 142 039 lei si valoarea bunurilor mobile ce s-a dispus a fi restituite, precum si integral onorariul de expert, aceasta proba fiind utila si pertinenta, precum si onorariul de avocat. Chiar daca actiune a fost admisa in parte, sanctionarea reclamantilor pentru faptul ca unele cereri nu au fost admise s-a facut prin acordarea unei parti din taxa judiciara de timbru, insa onorariul avocatului se raporteaza la munca acestuia, durata si complexitatea procesului. Asadar, in mod corect s-a inclus in suma totala a cheltuielilor de judecata si onorariul de 1500 lei platit de reclamanti pentru avocat.

Cheltuielile suportate de parati nu au fost acordate, pentru ca acestia au aratat expres in sedinta publica de la 8 noiembrie 2013, cand s-au pus concluzia supra fondului cauzei, ca nu solicita cheltuieli de judecata, iar acordarea lor constituie un drept de dispozitie al partii, care are posibilitatea sa isi realizeze dreptul si prin alte mijloace procesuale.

Fata de aceste considerente, apreciind ca dispozitiile legale au fost corect aplicate si ca nu exista motive de nelegalitate a deciziei de apel in sensul art. 304 cod procedura civila, recursul se va respinge ca nefondat.

Potrivit art. 274 cod procedura civila, recurentii parati vor fi obligati catre intimatii reclamanti la plata cheltuielilor de judecata in recurs, constand in onorariu avocat si

cheltuieli de transport.
(Decizia nr. 1268 din 04. 09.2014 - Sectia I civila, rezumat judecator Gabriela Ionescu)