Impozit pe veniturile din transferul proprietatii imobiliare, Vanzarea imobilelor prin licitatie publica  

Baza de impunere se stabileste prin raportare, in primul rand, la actul prin care se transfera dreptul de proprietate, iar, in al doilea rand, la o valoare minima stabilita prin expertiza intocmita de camera notarilor publici. In cauza, nu avem, intr-adevar o valoare declarata de parti in actele care transfera dreptul de proprietate, intrucat transferul a operat in baza unor acte de adjudecare prin licitatie, in cursul procedurii de executare silita. Cu toate acestea, valoarea indicata in actele de adjudecare poate fi considerata o valoare declarata de parti, in sensul art. 77

¹

alin. 4 din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, chiar daca modalitatea de stabilire a pretului nu a avut la baza acordul partilor, ci regulile de procedura din cadrul executarii silite. De asemenea, Curtea constata ca stabilirea venitului rezultat din transferul bunurilor imobile prin raportare la valoarea stabilita printr-o expertiza efectuata in cursul procedurii de executare silita, este lipsita de temei legal, asa cu a subliniat si prima instanta, cata vreme pentru organul fiscal valorile de referinta ce trebuie avute in vedere la stabilirea bazei de impunere in vederea determinarii impozitului pe veniturile rezultate din transferul proprietatilor imobiliare din patrimoniul personal sunt cele stabilite prin expertiza anuala intocmita de camera notarilor publici.

Curtea de Apel Iasi - Sectia de contencios administrativ si fiscal, Decizia nr.

150/30.01.2019

Prin sentinta nr. XXX din data de 13.06.2017 a Tribunalului Iasi a fost admisa contestatia formulata de D.I.B., in contradictoriu cu parata Administratia Judeteana a Finantelor Publice Iasi, reprezentata de Directia Generala Regionala a Finantelor Publice Iasi si Directia Generala Regionala a Finantelor Publice Iasi si au fost anulate decizia nr. XXX/28.10.2016 privind solutionarea contestatiei fiscale nr. XXX/18.03.2016 si, in parte, deciziile de impunere anuale pentru veniturile din transferul proprietatilor imobiliare din patrimoniul personal nr. 2230133968705/08.02.2016, 2230135748882/27.08.2016,

2230121662965/29.01.2015, 2230121663259/29.01.2015 si nr.

2230121663137/29.01.2015, emise de Administratia Judeteana a Finantelor Publice Iasi, pentru suma totala de 19.007,5 lei, reprezentand diferenta de impozit calculat nelegal ca urmare a aplicarii bazei de impozitare la valoarea de evaluare a bunurilor, potrivit raportului de expertiza si nu la valoarea specificata in actele de adjudecare.

Prin aceeasi hotarare judecatoreasca instanta de fond a dispus obligarea paratelor la restituirea sumei de 19007,50 lei, reprezentand diferenta de impozit calculat nelegal ca urmare a aplicarii bazei de impozitare la valoarea de evaluare a bunurilor, potrivit raportului de expertiza si nu la valoarea specificata in actele de adjudecare, achitata de reclamanta la data de 09.02.2016 precum si la plata dobanzii fiscale aferente, calculate de la data platii si pana la data restituirii efective.

In motivarea sentintei, s-a retinut ca, prin actele de adjudecare din data de 12.11.2014, in care sotii D.I.B. si D.P. au avut calitatea de debitori, s-a procedat la vanzarea silita a unui numar de 5 suprafete de teren proprietatea lor, situate in zona Ses Bahlui, Iasi, ca urmare a executarii silite pornite de creditoarea „Y.” Bank Romania SA

Toate cele 5 suprafete de teren au fost adjudecate de catre creditoarea „Y.” Bank Romania SA la un pret reprezentand 75% din valoarea evaluata a acestora.

In urma acestei vanzari, Administratia Judeteana a Finantelor Publice Iasi a emis deciziile de impunere anuale pentru veniturile din transferul proprietatilor imobiliare din patrimoniul personal pentru anul 2014 nr. 2230133968705 din 08.02.2016, 2230135748882 din 27.08.2016, 2230121662965 din 29.01.2015, 2230121663259 din 29.01.2015 si nr. 2230121663137 din 29.01.2015, calculand in sarcina reclamantei un impozit pe veniturile din transferul proprietatilor imobiliare din patrimoniul personal in suma totala de 83.950 lei, aferent unei baze de impunere de 50% stabilita potrivit rapoartelor de expertiza intocmite de expert tehnic imobiliar, aflate in copie la dosarul cauzei.

Tribunalul Iasi a aratat ca deciziile de impunere sunt nelegale, deoarece baza de impunere avuta in vedere de organul fiscal la stabilirea impozitului nu a fost reprezentata de valoarea reala de tranzactionare a bunurilor mobile, respectiv de pretul la care terenurile au fost adjudecate potrivit art. 846 alin.(8) din Codul de procedura civila, organul fiscal avand in vedere ca si baza de impunere valoarea care a constituit pretul de pornire al terenurilor la prima licitatie, la care insa bunurile nu au fost vandute (100% din valoarea evaluata).

A mai precizat prima instanta ca valorile la care au fost adjudecate suprafetele de teren sunt net superioare valorii orientative prevazute de grila notarilor publici, la care dispozitiile art. 77

¹

alin.(4) din Legea nr. 571/2003 face trimitere, asa cum reiese din adresa nr. 221/02.02.2016 emisa de Camera Notarilor Publici Iasi (terenul nefiind prevazut in Nomenclatorul stradal este incadrat in zona E de estimare a terenurilor care, potrivit Raportului de evaluare inregistrat la Camera Notarilor Publici sub nr. 3581/18.12.2013 are ca pret minim de tranzactionare a terenurilor suma de 10 euro/mp).

Din aceasta perspectiva, in acord cu reclamanta instanta de fond a apreciat ca nu exista nici un temei legal pentru calcularea impozitului la valoarea raportului de expertiza din dosarul de executare atata timp cat actul de proprietate este actul de adjudecare si valoarea tranzactiei este mai mare decat cea inscrisa in expertiza notariala.

Ca efect al aplicarii gresite a legii, reclamanta a fost obligata sa plateasca cu titlu de impozit o suma mai mare decat cea datorata, respectiv: pentru fiecare dintre cele 4 suprafete de 13.000 mp teren adjudecate la valoare de 2.787.000 lei fiecare, organul fiscal a stabilit cu titlu de impozit suma de 20.580 lei aferenta unei baze de impunere de

1. lei (50% din valoarea evaluata de 3.716.000 lei), desi baza reala de impunere era

1. lei (50% din pretul de adjudecare), suma careia ii corespunde un impozit de 15.930 lei, calculat potrivit art. 77 ind. 1 alin. 1 lit. b liniuta a II a din Codul fiscal anterior.

Asadar, s-a constatat ca efect al stabilirii unei baze de impunere gresite, reclamanta a platit nedatorat suma totala de 19.007, 5 lei (cate 4650 lei pentru fiecare suprafata de teren de 13.000 mp si 407,5 lei pentru suprafata de 1000 mp),

Avand in vedere ca suma de 83.950 lei stabilita prin cele 5 decizii de impunere a fost achitata la data de 09.02.2016 potrivit foii de varsamant nr. 22301651593 si a Ordinului de plata de la aceeasi data, concomitent cu admiterea capetelor de cerere principale tribunalul a apreciat ca se impune, ca urmare a constatarii caracterului partial nelegal al deciziilor de impunere, si restituirea sumei de 19.007,5 lei.

Impotriva acestei sentinte a declarat recurs parata Administratia Judeteana a Finantelor Publice Iasi, invocand motivul de casare prevazut de dispozitiile art. 488 alin. (1) pct. 8 din C.proc.civ.

In motivarea recursului s-a aratat ca transferul dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile este supus impunerii in momentul realizarii acestuia, indiferent de natura sau tipul actului prin care se realizeaza acest transfer, inclusiv acte de adjudecare si indiferent daca valoarea tranzactiei este sau nu decontata intre parti in momentul incheierii acestuia.

In cazul in care transferul dreptului de proprietate asupra imobilului se face prin executare silita judecatoreasca, contribuabilul din patrimoniul caruia se transfera dreptul de proprietate datoreaza impozit pe venitul din transferul proprietatilor imobiliare din patrimoniul personal, in conformitate cu prevederile art. 77

¹

din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, iar plata poate fi facuta de catre acesta sau de catre organele de executare silita in numele debitorului.

Referitor la impozitul datorat, potrivit reglementarilor legale, in cazul in care valoarea declarata de parti este mai mica decat valoarea orientativa stabilita prin expertizele intocmite de camerele notarilor publici, impozitul se va calcula la aceasta din urma valoare.

Executorul judecatoresc nu are obligatia sa retina la sursa, la fel ca notarii, impozitele datorate in cazul tranzactiilor imobiliare, drept pentru care, in cazul bunurilor adjudecate prin citatie, fostii detinatori ai bunului sunt obligati sa plateasca impozitul pe venit rezultat in urma tranzactiei, astfel ca, dupa efectuarea tranzactiei, acestia au obligatia ca in 10 zile sa depuna la organul fiscal competent declaratii pentru stabilirea impozitului pe venit.

Cu privire la plata dobanzii fiscale a solicitat sa fie respinsa, deoarece conform pct. 2 Anexa 1 capitolul 1 din Ordinul Ministrului Finantelor Publice nr. 1899/2004 este stipulata aprobarea Procedurii de restituire si de rambursare a sumelor de la buget, precum si de acordare a dobanzilor cuvenite contribuabililor pentru sumele restituite sau rambursate.

Solutia instantei de recurs

Prin cererea de recurs s-a invocat faptul ca Tribunalul Iasi a facut o gresita aplicare a normelor de drept material referitoare la modul de calcul al impozitului pe veniturile din transferul proprietatilor imobiliare din patrimoniul personal, precum si cele referitoare la acordarea dobanzii fiscal pentru cererile de restituire, motive circumscrise motivului de nelegalitate prevazut de art. 488 alin. 1 pct. 8 C.proc.civ.

Referitor la prima chestiune litigioasa, Curtea subliniaza ca nu sunt in discutie nici caracterul obligatoriu al impozitului de venitul din transferul proprietatilor imobiliare obtinut ca urmare a executarii silite si nici obligatiile ce ii revin proprietarului din patrimoniului caruia au fost transferate imobilele in cadrul procedurii de executare silita. Chestiunea litigioasa rezulta din modul diferit de interpretare si aplicare a prevederilor legale referitoare la stabilirea bazei de impunere in cazul impozitului datorat pentru veniturile din transferul proprietatii imobiliare din patrimoniul personal, in situatia particulara a vanzarii silite imobiliare.

Astfel, organul fiscal a stabilit baza de impunere prin raportare la 50% din valoarea stabilita potrivit rapoartelor de expertiza intocmite de expertul tehnic imobiliar, invocand prevederile art. 77 ind. 1 alin. 4 si 6 din Legea nr. 571/2003, precum si pct. 151 ind. 5 din Normele metodologice aprobate prin HG nr. 44/2004.

Citand si aplicand aceleasi dispozitii legale, prima instanta a ajuns la o interpretare si aplicare diferita, care este si cea legala.

In conformitate cu prevederile art. 77 ind. 1 alin. 4 din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, se stabileste ca regula ca la transferul dreptului de proprietate si al dezmembramintelor acestuia asupra constructiilor de orice fel si a terenurilor aferente acestora, precum si asupra terenurilor de orice fel fara constructii, contribuabilii datoreaza un impozit care se calculeaza la valoarea declarata de parti in actul prin care se transfera
dreptul de proprietate sau dezmembramintele sale. De asemenea, s-a mai prevazut ca in cazul in care valoarea declarata este inferioara valorii orientative stabilite prin expertiza intocmita de camera notarilor publici, impozitul se va calcula la nivelul valorii stabilite prin expertiza, cu unele exceptii care nu sunt incidente in cauza.

Din textul de lege mentionat rezulta ca baza de impunere se stabileste prin raportare, in primul rand, la actul prin care se transfera dreptul de proprietate, iar, in al doilea rand, la o valoare minima stabilita prin expertiza intocmita de camera notarilor publici.

In cauza, nu avem, intr-adevar, o valoare declarata de parti in actele care transfera dreptul de proprietate, intrucat transferul a operat in baza unor acte de adjudecare prin licitatie, in cursul procedurii de executare silita. Cu toate acestea, valoarea indicata in actele de adjudecare poate fi considerata o valoare declarata de parti, in sensul art. 77 ind. 1 alin. 4 din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, chiar daca modalitatea de stabilire a pretului nu a avut la baza acordul partilor, ci regulile de procedura din cadrul executarii silite.

De asemenea, Curtea constata ca stabilirea venitului rezultat din transferul bunurilor imobile prin raportare la valoarea stabilita printr-o expertiza efectuata in cursul procedurii de executare silita, este lipsita de temei legal, asa cu a subliniat si prima instanta, cata vreme pentru organul fiscal valorile de referinta ce trebuie avute in vedere la stabilirea bazei de impunere in vederea determinarii impozitului pe veniturile rezultate din transferul proprietatilor imobiliare din patrimoniul personal sunt cele stabilite prin expertiza anuala intocmita de camera notarilor publici.

Mai mult, asa cum judicios a detaliat prima instanta, pretul terenurilor cu privire la care transferul dreptului de proprietate s-a realizat prin licitatie este in mod evident mai mare decat valoarea orientativa stabilita prin raportul de evaluare inregistrat la Camera Notarilor Publici la nr. xxx/18.12.2013, Curtea constata ca organul fiscal avea in obligatia de a adopta solutia de calculare a impozitului, in acord cu prevederile legale mai sus mentionate, prin raportare la pretul de adjudecare.

In consecinta, Curtea constata ca Tribunalul a stabilit corect ca organul fiscal a aplicat eronat dispozitiile art. 77 ind. 1 alin. 4 din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, sentinta recurata fiind legala din acest punct de vedere.

Cu privire la dobanda fiscala la care a fost obligat organul fiscal, instanta de recurs constata ca in cauza sunt aplicabile prevederile Noului Cod de procedura fiscala, aprobat prin Legea nr. 207/2015, in vigoare la data efectuarii platii nedatorate de catre reclamanta, respectiv 09.02.2016, data de la care s-a nascut si dreptul reclamantei la dobanda fiscala pentru suma a carei restituire o solicita, conform art. 182 alin. 2 din Legea nr. 207/2015, potrivit carora
in cazul creantelor contribuabilului/platitorului rezultate din anularea unui act administrativ fiscal prin care au fost stabilite obligatii fiscale de plata si care au fost stinse anterior anularii, contribuabilul/platitorul este indreptatit la dobanda incepand cu ziua in care a operat stingerea creantei fiscale individualizate in actul administrativ anulat si pana in ziua restituirii.

Fata de aceste dispozitii legale, rezulta ca solutia primei instante de obligare a organului fiscal la plata dobanzii fiscale incepand cu data achitarii de catre reclamanta a sumei de 19.007,50 lei este una legala, prevederile invocate de recurenta in cererea de recurs nefiind aplicabile in cauza.