Uzucapiune. Stapanirea unui teren prin extinderea folosintei imobilului atribuit prin contractul de inchiriere incheiat cu unitatea specializata in administrarea fondului locativ de stat. Precaritatea posesiei.

 

Posesia inceputa, prin extinderea folosintei, nu este exercitata pentru sine, sub nume de proprietar, ci o posesie exercitata pentru altul, respectiv pentru adevaratul titular al bunului imobil si cu ingaduinta acestuia, astfel ca ea nu tinde la o uzurpare a proprietatii si nu se poate confunda cu o posesie utila, nefiind de natura sa duca la dobandirea proprietatii prin uzucapiune.

Nefondata este si sustinerea referitoare la intervertirea precaritatii intrucat aceasta nu poate fi sustinuta decat in limitele si in cazurile prevazute de art. 1858 din Codul civil, ori imprejurarea alipirii terenului ce se pretinde a fi uzucapat de suprafata aferenta locuintei inchiriate sau cea a ingradirii lui distincte nu se incadreaza in nici unul din modurile stabilite de textul de lege mentionat pentru a putea fi considerata o dovada a incetarii precaritatii posesiei si un semn al inceputului unei posesii utile, sub nume de proprietar, cum in mod nefondat se sustine in recurs.

 Cod civil, art. 1853

Legea nr. 112/1995

 

Prin actiunea inregistrata la 24.05.2007, reclamanta U.V. a solicitat instantei, in contradictoriu cu paratii Municipiul Constanta prin Primar si Primarul Municipiului Constanta, ca prin hotarare judecatoreasca sa constate ca a dobandit dreptul de proprietate asupra terenului in suprafata de 850 mp situat in Constanta, str. C.S. prin efectul prescriptiei achizitive de lunga durata.

In motivare s-a aratat ca, in baza unui contract de inchiriere incheiat cu fostul I.L.L. Constanta la 01.08.1963, reclamanta si defunctul sot al acesteia au primit in folosinta un imobil compus din constructie cu 2 camere si dependinte si teren aferent in suprafata de 850 mp, din care 67,68 mp ocupati de constructie, iar diferenta – folosita de acestia cu destinatia de gradina si livada.

A mai aratat reclamanta ca prin contractul de vanzare-cumparare nr.26772/06.08.1996 a dobandit proprietatea constructiei si a terenului aferent, in suprafata de 67,68 mp, si a fost inscrisa cu acest imobil in evidentele fiscale, in timp ce diferenta de suprafata de pana la 850 mp - separata de restul imobilului de strada care a fost construita in anul 1963 – este delimitata cu gard de sarma si cultivata cu pomi fructiferi, vita de vie si legume, fiind folosita de reclamanta in mod continuu, neintrerupt, netulburat, public si sub nume de proprietar, din 1963 pana in prezent.

Prin sentinta civila nr. 5325/19.03.2009 Judecatoria Constanta a respins actiunea reclamantei ca neintemeiata.

La pronuntarea hotararii s-a avut in vedere ca reclamanta si defunctul sau sot au dobandit terenul aferent locuintei, de 67,68 mp, cu titlu de folosinta, in baza unui contract de inchiriere incheiat in 1963, si si-au extins stapanirea asupra unei suprafete mai mari, de aproximativ 850 mp, dar  posesia exercitata asupra acestei diferente de teren a fost afectata de viciul precaritatii - deoarece chiriasul este doar un detentor precar al bunului.

S-a retinut, totodata, ca aceasta concluzie, a caracterului viciat al posesiei, nu poate fi rasturnata de apararea conform careia s-a stapanit mai mult decat s-a inchiriat, pentru ca stapanirea invocata a fost o simpla detentie, iar din toate aceste imprejurari rezulta ca reclamanta nu a dovedit calitatile posesiei si stapanirea terenului sub nume de proprietar.

Apelul declarat impotriva acestei sentinte de reclamanta a fost respins ca nefondat de Tribunalul Constanta, prin decizia civila nr. 471/16.10.2009, in considerentele careia s-au retinut urmatoarele:

- reclamanta, impreuna cu defunctul sau sot, au detinut in folosinta suprafata de 67,68 mp, aferenta constructiei cumparata in baza contractului de vanzare cumparare nr. 26772/06.08.1996, iar diferenta de 844,09 mp, pentru care se solicita constatarea dreptului de proprietate prin uzucapiune, se afla – conform expertizei tehnice efectuata in cauza - in continuarea terenului detinut cu titlu de folosinta.

- urmare a conditiilor in care s-a dobandit folosinta imobilului este cert ca reclamanta si defunctul sau sot au cunoscut faptul ca terenul asupra caruia au exercitat posesia a fost detinut in folosinta, chiar si in lipsa unui act care sa consfinteasca aceasta situatie juridica, cu atat mai mult cu cat acest imobil nu este inscris in evidentele fiscale si nu s-au achitat taxele si impozitele aferente lui.

- cum posesia exercitata asupra celor 67,68 mp a fost viciata, terenul fiind atribuit in folosinta, si posesia extinsa asupra diferentei de 844,09 mp  a avut acelasi caracter fiind, in realitate, o detentie precara pentru ca reclamanta nu a dovedit ca ea a intrunit, pe langa elementul material, si elementul intentional, respectiv ca a fost exercitata pentru sine, nu pentru altul.  

- prin declaratiile martorilor nu s-a facut dovada intervertirii posesiei din posesie precara in posesie utila, astfel ca reclamanta este un simplu detentor precar care nu poate dobandi dreptul de proprietate prin uzucapiune, posesia afectata de viciul precaritatii echivaland cu insasi lipsa posesiei.

- instanta de fond nu a facut confuzie intre terenul primit in baza contractului de inchiriere si cel in litigiu, iar detentia precara nu rezulta din alipirea acestui teren de cel atribuit in folosinta, ci din faptul ca reclamanta a exercitat posesia lui prin simpla ingaduinta a proprietarului, stiind ca acest teren nu ii apartine.

- terenul nu a fost abandonat in sfera de dispozitie a reclamantei, iar proprietarul acestuia nu a efectuat acte de tulburare pentru ca stia ca reclamanta nu poate pretinde un drept de proprietate cat timp intre parti intervenise un contract de inchiriere, iar ulterior, un contract de vanzare cumparare pentru terenul invecinat cu cel in litigiu.

Impotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta U.V. si a criticat-o pentru nelegalitate conform art. 304 pct. 9 si pct. 8, raportat la pct.7 din Codul de procedura civila, invocand gresita aplicare a prevederilor art. 1853 din Codul civil.

In motivare s-a aratat ca solutia de respingere a actiunii este consecinta confuziei facuta de instante intre terenul primit de reclamanta in baza contractului de inchiriere si cel ce constituie obiectul litigiului de fata, care nu a fost niciodata stapanit in calitate de chirias, ci sub nume de proprietar si pentru sine, el fiind despartit, de altfel, de terenul inchiriat, de un drum care a fost desfiintat ulterior de reclamanta, ca manifestare a intervertirii precaritatii.

A sustinut recurenta ca elementul intentional al posesiei rezulta cu certitudine din declaratiile martorilor - care au aratat ca pe terenul in litigiu a existat o groapa de resturi menajere pe care aceasta a ingradit-o separat de suprafata primita de la primarie – si ca instantele au apreciat gresit momentul de la care a intrat in posesia terenului pentru care se invoca uzucapiunea, care a fost ulterior contractului de inchiriere si facut cu intentia dobandirii calitatii de proprietar, iar nu a extinderii dreptului de chirias.

Nu s-a avut in vedere nici faptul ca uzucapiunea reprezinta o sanctiune impotriva vechiului proprietar si ca, in cauza, acesta nu a reclamat vreun drept asupra terenului ingradit de reclamanta, distinct de cel inchiriat.

Sub acest aspect s-a aratat ca nici Statul - in perioada in care terenurile erau supuse reglementarii instituite de prevederile Legii nr. 58/1974 - si, ulterior, nici Municipiul Constanta nu si-au exercitat atributele asupra terenului in litigiu, iar faptul ca posesia recurentei nu a fost tulburata conduce la concluzia abandonarii terenului in litigiu in sfera sa de dispozitie, imprejurare confirmata si de lipsa unui contract de inchiriere pentru aceasta suprafata, spre deosebire de cea aferenta locuintei, asupra careia a dobandit proprietatea prin contract de vanzare cumparare.

In sustinerea gresitei aplicari a prezumtiei de precaritate a posesiei exercitata de recurenta asupra terenului ce formeaza obiectul material al litigiului s-a invocat si faptul alipirii lui de suprafata ce a format obiectul contractului de inchiriere, ca si faptul ingradirii lui distincte, sustinandu-se ca aceasta situatie de fapt confirma convingerea recurentei ca il stapanea pentru sine si sub nume de proprietar, exercitand asupra bunului toate atributele calitatii de proprietar.

S-a invocat, in probatiune, si existenta unor hotarari judecatoresti prin care in favoarea vecinilor recurentei s-a constatat dobandirea dreptului de proprietate prin uzucapiune pentru suprafete de teren cu acelasi regim juridic ca al celei din litigiu.

Analizand legalitatea hotararii atacate in raport cu criticile formulate instanta retine urmatoarele:

Fiind un mod de dobandire a proprietatii, uzucapiunea se intemeiaza pe faptul posesiei imobilului pe perioada de timp ceruta de lege. Asadar, cand posesiunea unui imobil se prelungeste pe o anumita perioada, in anumite conditii impuse de lege, acest fapt nu ramane fara consecinte juridice, cea mai importanta fiind aceea ca, la epuizarea termenului, aceasta stare de fapt duce la nasterea dreptului de proprietate asupra imobilului, in patrimoniul persoanei care a avut posesia lui utila.

Pentru a produce efecte juridice trebuie ca posesia sa fie exercitata in anumite conditii, sa aiba calitatile necesare care sa o faca apta sa duca la dobandirea proprietatii dupa trecerea perioadei de timp prevazuta de lege.

Potrivit art. 1846 din Codul civil, orice prescriptie este intemeiata pe faptul posesiei, iar art. 1847 din acelasi cod stabileste conditiile pe care trebuie sa le indeplineasca posesia pentru a conduce la dobandirea dreptului de proprietate, respectiv ca trebuie sa fie continua, neintrerupta, netulburata, publica si sub nume de proprietar.

Exercitarea posesiei sub nume de proprietar inseamna ca posesorul trebuie sa posede animo domini, adica pentru sine si cu intentia de a se comporta ca proprietar; in caz contrar, cand exercitarea actelor de fapt asupra bunului imobil se face in numele altuia, posesia are caracter precar, iar beneficiile exercitarii ei apartin celui a carui pretentiune de drept se manifesta prin intermediul detentorului de fapt. Art.1855 din Codul civil prevede, in acest sens, ca atunci cand posesorul a inceput a poseda pentru altul se presupune ca a conservat aceeasi calitate, daca nu este proba contrarie.

  Desi nu este tratata ca viciu al posesiei in Codul civil, precaritatea poate fi considerata mai mult decat atat, si anume ca o lipsa a insasi posesiei, deoarece este lipsita de "animus domini", adica de elementul intentional al posesiei. In conceptia Codului civil ea apare, totusi, ca un viciu absolut si perpetuu al posesiei pentru ca persoanele enumerate in art 1853 din cod poseda pentru altul: locatarul pentru proprietar, depozitarul pentru depozitant, uzufructuarul pentru nudul proprietar.

In speta, se constata ca reclamanta a luat in stapanire terenul in litigiu prin extinderea folosintei imobilului atribuit prin contractul de inchiriere incheiat cu fostul I.L.L. Constanta in 1963, care a avut ca obiect o locuinta - cumparata ulterior conform contractului de vanzare-cumparare nr. 26772/1996 - si teren aferent de 67,68 mp, respectiv prin exercitarea unor acte de folosinta si asupra unei suprafete de aproximativ 800 mp, excedentara celei aferenta locuintei inchiriate.

Posesia astfel inceputa, prin extinderea folosintei, nu este exercitata pentru sine, sub nume de proprietar, ci o posesie exercitata pentru altul, respectiv pentru adevaratul titular al bunului imobil si cu ingaduinta acestuia, astfel ca ea nu tinde la o uzurpare a proprietatii si nu se poate confunda cu o posesie utila, nefiind de natura sa duca la dobandirea proprietatii prin uzucapiune.

In practica instantei supreme s-a apreciat ca proba posesiei se va putea face, in ceea ce priveste dreptul de proprietate, prin plata impozitelor si a celorlalte taxe referitoare la imobil, prin inscrierea acestuia la sectia financiara, prin efectuarea unor acte de dispozitie asupra lui.

In cauza, din chiar considerentele cererii de chemare in judecata, ca si din adresele eliberate de Primaria municipiului Constanta, rezulta ca reclamanta nu este inscrisa in evidentele fiscale ale localitatii cu terenul pentru care se invoca uzucapiunea si nu a achitat impozite si taxe decat pentru imobilul care a facut obiectul contractului de inchiriere.

Prin urmare, chiar daca din declaratiile martorilor rezulta ca reclamanta a avut in posesie si o alta suprafata de teren decat cea atribuita in folosinta prin contract de inchiriere, aceste probatorii nu demonstreaza decat simpla stapanire in fapt a imobilului in litigiu, nu si exercitarea ei sub nume de proprietar, iar din acest punct de vedere este lipsita de relevanta atat sustinerea conform careia folosinta acestei suprafete a fost exercitata ulterior incheierii contractului de inchiriere referitor la locuinta si la terenul aferent ei – aspect care nici nu a fost confirmat probator, de altfel, pentru ca martorul B.I., fratele reclamantei, a aratat ca terenul ce face obiectul litigiului este stapanit de reclamanta din 1963, deci din anul incheierii titlului locativ mentionat anterior – si nici lipsa oricarei tulburari din partea autoritatilor administrative deoarece simpla ingaduinta a proprietarului nu este de natura a consolida efectul achizitiv al posesiei afectata de viciul precaritatii.

Nefondata este si sustinerea referitoare la intervertirea precaritatii intrucat aceasta nu poate fi sustinuta decat in limitele si in cazurile prevazute de art. 1858 din Codul civil, ori imprejurarea alipirii terenului ce se pretinde a fi uzucapat de suprafata aferenta locuintei inchiriate sau cea a ingradirii lui distincte nu se incadreaza in nici unul din modurile stabilite de textul de lege mentionat pentru a putea fi considerata o dovada a incetarii precaritatii posesiei si un semn al inceputului unei posesii utile, sub nume de proprietar, cum in mod nefondat se sustine in recurs.

Din considerentele ce preced rezulta ca reclamanta a avut calitatea de detentor precar al terenului in litigiu, in sensul art. 1853 alin. 2 din Codul civil, si ca nu a exercitat o posesie utila asupra acestuia, apta sa conduca la dobandirea proprietatii.

Prin urmare, cum instanta de apel a facut o corecta aplicare a prevederilor legale mentionate anterior, in temeiul art. 312 alin. 1 din Codul de procedura civila, recursul va fi respins ca nefondat.

In temeiul art. 274 alin. 1 din acelasi cod, recurenta va fi obligata la 357 lei cheltuieli de judecata catre intimati.

Decizia civila nr. 247/C/18.05.2010

Dosar nr. 8135/212/2007