Revendicare imobiliara, Neincalcarea limitelor  

Pornind de la definitia clasica a actiunii in revendicare, persoana care se considera adevaratul titular al dreptului nu poate pretinde bunul doar de la unul dintre cumparatori, in masura in care sustine ca nu a vandut catre niciunul dintre acestia dreptul real. Motivatia actiunii in revendicare reclama, prin urmare, ca efectele hotararii dispuse unui atare demers sa se extinda asupra tuturor paratilor chemati in judecata, fiind de neconceput ca fata de unul dintre coproprietari poate fi admisa cererea proprietarului neposesor, iar in raport cu ceilalti sa fie respinsa.

Nnatura raportului juridic este cea care a atras exceptia procesuala a statuarii unitare asupra litigiului, in considerarea art. 48 alin. 2 cod procedura civila, tribunalul privind in mod unitar drepturile si obligatiile partilor din proces - pentru ca tot astfel s-au conturat ele, printr-o unica operatiune juridica.

Neformularea caii de atac de catre paratele mentionate nu putea fi ,,sanctionata ” cu pastrarea solutiei dispuse in prima instanta in privinta cotei parti indivize dobandite prin cumparare si ulterior prin mostenire, apelul formulat de celalalt coproprietar indiviz profitand si mostenitorilor defunctului.

De asemenea, instanta de apel a stabilit corect ca reclamanta nu se poate pretinde proprietar neposesor in raport cu paratii - care ar fi posesori neproprietari. Nefiind anulat/constatat nul, contractul de vanzare-cumparare reflecta pe deplin transmisiunea patrimoniala intervenita intre reclamanta si parati, iar chestiunile supuse evaluarii penale nu pot fi valorificate pe cale incidentala, in absenta unei solutii definitive dispuse in acest sens.

Intimatii parati nu pot fi calificati, in acceptiunea data de art. 563 alin. 1 din noul Cod civil, ca fiind persoane care detin fara drept bunul, pentru ca spre deosebire de argumentele referitoare la suficienta probarii falsului legat de persoana vanzatorului, in recurs se va avea in vedere si necesitatea dovedirii coniventei frauduloase, ceea ce in mod just nu poate face obiect de evaluare in simpla comparare de titluri pe care o reprezinta actiunea in revendicare.

Art. 48 alin. 2 Cod procedura civila 1865 Art. 304pct 9 Cod procedura civila

Prin
decizia civila nr. 50/19.01.2017 a Tribunalului Constanta - Sectia I civila
a fost admis apelul civil formulat de paratul [...] in contradictoriu cu intimata reclamanta [...] si cu intimatele parate [...] si [...], cu consecinta schimbarii in parte a sentintei civile nr. 12228/23.10.2015 a Judecatoriei Constanta, in sensul ca:

A fost admisa exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a paratei [...].

A fost respinsa actiunea reclamantei [...], in contradictoriu cu parata [...], ca fiind introdusa impotriva unei persoane fara calitate procesuala.

A fost respinsa ca nefondata actiunea reclamantei, in contradictoriu cu paratii [...] si [...].

S-a mentinut dispozitia privind respingerea actiunii promovate de reclamanta [...] in contradictoriu cu paratul [...], pentru lipsa capacitatii procesuale de folosinta.

Intimata-reclamanta a fost obligata la plata, catre apelantul-parat [...], a sumei de 4.306 lei cu titlu de cheltuieli de judecata (taxa judiciara de timbru).

Pentru a pronunta aceasta solutie, instanta de apel a avut in vedere ca prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Constanta la data de 14.02.2013, reclamanta [...] a solicitat obligarea paratilor [...] si [...] la a-i lasa, in deplina posesie si proprietate, imobilul - teren situat in intravilanul orasului [...], parcela [...], jud. Constanta, in suprafata totala de 2176 mp, avand numar cadastral [...], inscris in cartea funciara UAT [...] sub nr. [...]; cu cheltuieli de judecata.

Reclamanta a aratat ca a dobandit dreptul de proprietate asupra terenului revendicat prin reconstituire, in baza Legii nr.18/1991, potrivit Titlului de proprietate nr. [...]/139/19.03.1993, emis pe numele mostenitorilor lui [...], privind suprafata totala de 5,5 ha; ulterior, coproprietarii au incheiat actul de partaj voluntar autentificat la Notariatul de Stat al Judetului Constanta sub nr. ..711.01.1994, prin care suprafata de 2.176 mp i-a revenit reclamantei.

In cursul anului 2007, intentionand sa vanda terenul, a luat legatura cu o agentie imobiliara careia i-a prezentat terenul si actele de proprietate, insa intrucat nu s-a reusit vanzarea, s-a hotarat sa edifice o constructie pe acel teren. Cu acea ocazie a aflat ca imobilul sau fusese vandut paratilor, prin contractul de vanzare-cumparare autentificat la B.N.P.A. [...] si [...], sub nr. [...]/08.11.2007, prin folosirea unei carti de identitate false, continand toate datele personale corecte ale reclamantei, dar si o fotografie apartinand altei persoane, in varsta de aproximativ 30 ani (in vreme ce titularul actului de identitate, adica reclamanta, avea la acea data 57 ani).

In aceste conditii, reclamanta a apreciat ca sunt false atat procura speciala din 07.11.2007, data de „[...]” lui [...] pentru a vinde imobilul, cat si declaratia numitei „[...]” data la aceeasi data in fata notarului, prin care atesta primirea intregului pret al vanzarii de la mandatar, iar remiterea acelei sume de bani anterior intocmirii actului de vanzare arata coniventa existenta intre falsa vanzatoare si cei doi cumparatori.

Faptele au fost reclamate organelor de urmarire penala, fiind astfel constituit dosarul penal nr. 215/P/2008, in cadrul caruia s-a stabilit ca actul de identitate prezentat notarului pentru vanzatoare era falsificat, iar semnaturile date pe procura si pe declaratia vanzatoarei nu ii apartin reclamantei. Partea s-a adresat si Judecatoriei Constanta cu o cerere de constatare a nulitatii absolute a contractului de vanzare-cumparare, care face obiectul dosarului nr. [...]/212/2008, litigiu care a fost insa suspendat in judecata pana la solutionarea dosarului penal.

Reclamanta a aratat, in prezenta cauza, ca nu isi poate valorifica propriul drept de proprietate decat pe calea actiunii in revendicare, in cadrul careia sa poata fi comparate titlurile partilor, in conditiile in care este evident ca titlul paratilor este lovit de nulitate absoluta, astfel ca titlul reclamantei este preferabil - in drept fiind invocate prevederile art.563 si urm. din Codul civil de la 1864.

Pe parcursul judecatii la fond s-a admis exceptia lipsei capacitatii procesuale de folosinta a numitului [...], chemat in judecata ca si co-parat, in conditiile in care acesta a decedat la data de 21.05.2010. In aceste conditii, la termenul de judecata din data de 21.06.2013, reclamanta si-a completat cererea, stabilind cadrul procesual pasiv prin atragerea in cauza a paratelor [...] si [...] - mostenitoarele defunctului.

Paratul [...] a aratat, prin intampinare, ca dreptul sau este inscris in cartea funciara; vanzarea s-a realizat prin intermediul unei agentii imobiliare, atat vanzatoarea cat si mandatarul acesteia, [...], fiind persoane cunoscute reprezentantilor firmei intermediare, care au garantat legalitatea tranzactiei si identitatea persoanelor. Mai mult, toate operatiunile prealabile vanzarii s-au realizat prin intermediul notarului public, care a verificat actele ce i-au fost puse la dispozitie, constatand indeplinirea conditiilor legale pentru intocmirea contractului de vanzare-cumparare.

Prin sentinta civila nr. 12228/23.10.2015, Judecatoria Constanta a respins actiunea civila in revendicare promovata de reclamanta [...] in contradictoriu cu paratul [...], ca fiind promovata impotriva unei persoane lipsite de capacitate procesuala de folosinta. A admis actiunea promovata in contradictoriu cu paratii [...], [...] si [...] si a obligat paratii sa lase reclamantei, in deplina proprietate si linistita posesie, bunul imobil reprezentat de terenul in suprafata de 2176 mp, situat in intravilanul orasului [...], parcela [...], jud.Constanta, avand numar cadastral inscris in cartea funciara UAT [...] sub nr. [...]. De asemenea, a obligat paratii sa plateasca reclamantei suma de 8611 lei, cu titlu de cheltuieli de judecata.

Prima instanta a apreciat ca in baza Titlului de proprietate nr.[...]/139/19.03.1993 emis de Comisia Judeteana pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor Constanta si a contractului de partaj voluntar autentificat la Notariatul de Stat al Judetului Constanta sub nr. ..711.01.1994, reclamanta [...] a dobandit dreptul de proprietate exclusiva asupra imobilul - teren situat in intravilanul orasului [...], parcela [...], jud.Constanta, in suprafata totala de 2176 mp, avand numar cadastral [...], inscris in cartea funciara UAT [...] sub nr. [...] - astfel cum acesta a fost identificat si prin expertiza tehnica imobiliara efectuata in cauza de catre expertul [...].

La data de 03.11.2007, prin intermediul S.C. [...]., a fost incheiat un antecontract de vanzare- cumparare, prin care [...] se obliga sa vanda terenul in discutie promitentului-cumparator [...] (fila 214), la pretul de 155.000 €, din care s-a platit avansul de 20000 € cu ocazia intocmirii respectivului act.

Reclamanta [...] sustine ca alte persoane s-au folosit de identitatea sa pentru realizarea vanzarii terenului, nici antecontractul si nici actele intocmite pentru vanzare la B.N.P.A. [...] si [...] nefiind semnate de adevaratul titular al dreptului.

Cand a aflat despre vanzarea astfel efectuata, [...] a promovat plangere penala, ce face obiectul cercetarilor in dosarul inregistrat la Parchetul de pe langa Tribunalul Constanta sub nr.1861/P/2008, in cadrul caruia nu s-au finalizat cercetarile, pana in prezent.

Potrivit concluziilor expertizei grafoscopice dispuse in dosarul penal, semnatura aplicata in numele vanzatoarei pe antecontractul din 03.11.2007 este inapta pentru o examinare pertinenta, iar semnatura vanzatoarei de pe declaratia data in fata notarului sub nr. ..707.11.2007 nu a fost executata de [...], desi declaratia respectiva a fost data in numele acestei persoane. Cu ocazia formularii acelei declaratii, s-a emis si procura speciala autentificata sub nr. ..707.11.2007, in numele aceleiasi persoane - [...] si purtand aceeasi semnatura. Prin acea procura, [...] era imputernicit a vinde terenul in numele proprietarului [...], fapt ce s-a si intamplat ulterior, la data de 08.11.2007, cand a fost incheiat contractul de vanzare-cumparare autentificat la acelasi birou notarial sub nr.[...].

Cartea de identitate de care s-a folosit vanzatoarea in fata notarului si a persoanelor implicate in realizarea vanzarii are aceleasi date de identificare cu cele ale persoanei [...] precum actul de identitate al reclamantei, unica diferenta vizibila intre acestea fiind fotografia. In mod inevitabil este atrasa atentia de discrepanta existent intre imaginea asa-zisei [...] (o femeie de circa 30 ani) si varsta atestata de actul de identitate (57 ani, la vremea respectiva). De altfel, aceasta imprejurare a fost observata si de catre intermediarul vanzarii - [...] (cel care incheiase antecontractul de vanzare-cumparare in nume propriu, intentionand sa cumpere imobilul, dar apoi sa razgandit, ramanand doar intermediar al vanzarii), dar cu toate acestea s-a continuat procedura de vanzare, astfel cum declara aceasta persoana in fata organelor de politie la data de 20.02.2008.

Un alt aspect de retinut este acela ca niciunul dintre martorii ascultati in mod nemijlocit de instanta, respectiv [...] (administrator al agentiei imobiliare [...]), [...] (directoarea aceleiasi agentii imobiliare si sotia administratorului) si [...] (cunoscut al sotilor [...] si mandatar al falsei vanzatoarei) nu au vazut-o pe adevarata [...], mai inainte sau cu ocazia realizarii vanzarii, dupa cum au declarat acestia la termenul din data de 25.09.2015.

A apreciat instanta de fond ca toate aceste imprejurari, coroborate cu inceperea urmaririi penale
in rem
in dosarul penal nr.1861/P/2008 cu privire la fapta de inselaciune si falsuri, potrivit adresei din data de 17.10.2013 a Parchetului de pe langa Tribunalul Constanta, creeaza convingerea oricarui observator obiectiv ca [...] si [...] au dobandit dreptul de proprietate asupra terenului in cauza prin savarsirea (de catre alte persoane) a unor infractiuni, dreptul nefiindu-le transmis de catre adevaratul proprietar, [...].

Desi paratii se pretind dobanditori de buna-credinta, a apreciat instanta de fond ca unele aspecte faptice sunt de natura a pune la indoiala, daca nu buna lor credinta, cel putin suficienta diligentelor intreprinse cu ocazia angajarii unei investitii de 130.000 €. Astfel este incheierea vanzarii fara o vizionare prealabila a imobilului, fara compararea acestuia cu alte oferte din zona, fara a se cunoaste daca existau utilitati la teren si daca sunt conditii pentru autorizarea constructiilor (aspecte recunoscute de [...] la interogatoriu). De asemenea, [...] a afirmat ca s-a prezentat la notar pentru incheierea actului de vanzare la data stabilita (raspunsul la intrebarea nr. 10 din interogatoriu), in timp ce [...] si [...] au declarat ca cei doi cumparatori nu s-au putut prezenta la notar in data de 07.11.2007, astfel ca in acea zi s-a procedat numai la emiterea procurii pentru [...]. Totodata, s-a platit diferenta de pret (110.000 €) catre asa-zisa vanzatoare, de catre [...], pentru ca a doua zi cumparatorii [...] si [...] sa plateasca intregul pret (130.000 €) + comisionul de cca. 500 € catre [...], iar nu catre vanzatoare (care nu era prezenta) sau catre mandatarul [...]. Asadar, cumparatorii au platit peste 130.000 € pentru un teren al carui proprietar nu il cunosteau si nici nu l- au vazut, iar plata nu au facut-o nici macar catre mandatarul vanzatoarei, ci catre o persoana implicata in intermedierea vanzarii.

Instanta de fond a mai aratat ca, pe de alta parte, coniventa dintre reclamanta si cei ce au realizat vanzarea, dupa cum invoca paratul [...], nu este dovedita prin nici un mijloc de proba, prezumtia la care face referire aceasta parte, nascuta - zice-se - din aflarea la dispozitia notarului, in original, a actelor necesare vanzarii, nefiind una de luat in seama, de vreme ce adevarata [...] a reclamat ca este victima unor infractiuni, iar cu privire la acte a aratat ca le-a pus la dispozitia unui agent imobiliar ([...]), pentru cateva zile, in vederea vanzarii terenului, fara insa a se vinde bunul de catre reclamanta.

Fiind cert ca, pana la acest moment, titlul paratilor nu a fost desfiintat, a retinut prima instanta ca ne gasim in situatia in care ambele parti litigante detin titluri valabile privind dreptul pretins si ca nulitatea absoluta a titlului paratilor invocata de reclamanta nu se poate retine decat daca o instanta judecatoreasca legal investita a constatat anterior ca actul este nul absolut, ceea ce in cazul de fata nu se dovedeste.

In ceea ce priveste legea aplicabila in cauza, s-a retinut ca este Codul civil adoptat prin Legea nr. 287/2009, respectiv art. 555 alin.1 si art. 563 alin.1 din acest cod.

Retinand ca exista ipoteza compararii de titluri, atat reclamanta cat si paratii fiind detinatori ai unor titluri valabile asupra bunului imobil si ca cele doua titluri provin de la autori diferiti, instanta de fond a apreciat ca se impune compararea titlurilor pe care se intemeiaza drepturile autorilor, dandu-se castig celui al carui autor avea un drept preferabil (fundamentul acestei solutii este principiul nemo dat quod non habet si regula generala inscrisa in art. 17 alin.1 din Codul civil - „nimeni nu poate transmite sau constitui mai multe drepturi decat are el insusi”, exceptiile de la aceasta regula fiind numai acelea expres si limitativ stabilite de lege). Instanta de fond a opinat astfel ca este preferabil titlul reclamantei, aratand ca, la randul lor paratii, prevalandu-se de buna lor credinta pe care o invoca referitor la dobandirea dreptului de proprietate asupra aceluiasi imobil, au la indemana o actiune in despagubire indreptata impotriva celui ce le-a vandut, intemeiata pe raspunderea vanzatorului pentru evictiune, urmare a actiunii de fata paratii fiind evinsi de catre adevaratul proprietar al terenului.

Paratul [...] a declarat apel, aratand ca hotararea instantei de fond este nelegala si netemeinica, reprezentand rezultatul unei analize trunchiate si superficiale a materialului probator administrat in cauza. Aspectele avute in vedere de instanta pentru caracterizarea comportamentului lor nu pot sustine reaua-credinta si nu pot conduce la aprecierea ca un titlu de proprietate este mai caracterizat decat celalalt, deoarece nu aceste elemente dau forta probanta unui titlu de proprietate; titlul paratilor este un act autentic pe deplin valabil, cat timp nu a fost anulat printr-o hotarare judecatoreasca.

A sustinut apelantul ca indoiala instantei cu privire la calitatea sa de dobanditor de buna credinta este neintemeiata, avand in vedere conditiile in care a fost incheiat contractul de vanzare- cumparare, respectiv prezenta la notar a mandatarului reclamantei si a reprezentantului firmei de intermediere a vanzarii si plata pretului in biroul notarului. Din probe rezulta ca, anterior perfectarii actului, s-au pus la dispozitia notarului originalul actelor de proprietate si actul de identitate al vanzatoarei, astfel ca nu se poate retine ca titlul acesteia este mai bine caracterizat si preferabil titlului paratului, fiind dovedita coniventa vanzatoarei-reclamante cu celelalte persoane care au intermediat vanzarea-cumpararea.

In conditiile in care nu exista o hotarare definitiva si irevocabila de desfiintare a titlului sau, prin care sa se stabileasca lipsa calitatii de proprietar a vanzatoarei si savarsirea unei fapte penale, a apreciat apelantul-parat ca rationamentul in baza caruia instanta de fond a dat preferabilitate titlului reclamantei este nelegal si trebuie sanctionat prin schimbarea in tot a hotararii, in sensul respingerii cererii de chemare in judecata.

La termenul de judecata din 22.11.2016, Tribunalul Constanta a invocat din oficiu exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a paratei [...] pentru judecata in fond a cauzei, avand in vedere depunerea la dosar de catre parti a extrasului de carte funciara nr. .. 718.11.2016 eliberat de ANCPI- OCPI Constanta.

Reclamanta-intimata a mai depus la dosar adresa din data de 29.10.2014 emisa de IPJ Constanta in dosarul penal nr. 418019/2009 (nr.unic 1861/P/2008).

Analizand hotararea instantei de fond prin prisma motivelor de apel si a chestiunii de ordine publica legata de stabilirea cadrului procesual pusa in discutie din oficiu in aceasta faza procesuala, avand in vedere materialul probator existent la dosar, normele de drept material aplicabile spetei si disp.art.295 alin.1 C.proc.civ., tribunalul a stabilit urmatoarele:

Exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a paratei [...], care se impune a fi rezolvata cu prioritate in raport de prevederile art.137 alin.1 C.proc.civ., este intemeiata si urmeaza sa fie admisa, cu consecinta reformarii hotararii apelate sub acest aspect.

Reclamanta [...] a investit instanta de fond cu o actiune in revendicarea imobilului teren situat in intravilanul orasului [...], parcela [...], jud. Constanta, in suprafata totala de 2176 mp, avand numar cadastral [...], inscris in cartea funciara UAT [...] sub nr.[...].

Numita [...] a fost introdusa in proces in calitate de parata ca mostenitoare legala a lui [...] (decedat la data de 21.05.2010), care cumparase cota de 'A din dreptul de proprietate asupra terenului revendicat, prin contractul de vanzare-cumparare autentificat la B.N.P.A. „[...] si [...]” sub nr.[...]/08.11.2007.

Potrivit extrasului de carte funciara nr. [...]/18.11.2016 eliberat de ANCPI-OCPI Constanta, in prezent singura proprietara pentru cota de A anterior mentionata este intimata-parata [...], care la cota de 1/8 dobandita de prin mostenire de la fostul sot (in baza certificatului de mostenitor nr.108/30.09.2010) a adaugat si cota de 3/8 mostenita de fiica sa [...], in baza contractului de donatie autentificat sub nr. .. 730.09.2010, deci cu mult inainte de promovarea acestei actiuni.

In aceste conditii, actiunea in revendicare fiind indreptata potrivit art.563 alin.1 din noul Codul civil impotriva celui care se pretinde indreptatit sa posede ori sa detina bunului revendicat, este evident ca nu s-a justificat chemarea in judecata a paratei [...], cata vreme aceasta nu mai detinea nici o parte de bunul imobil litigios la momentul declansarii procesului. Calitatea de parte parata in proces presupune existenta unei identitati cu persoana obligata sa raspunda pretentiilor deduse judecatii, or in speta nu se probeaza o astfel de identitate in ceea ce o priveste pe parata [...].

Analizand in continuare motivul de apel ce vizeaza gresita respingere de catre instanta de fond a cererii de suspendare a judecatii pana la solutionarea definitiva a plangerii penale ce face obiectul dosarului 1861/P/2008, tribunalul l-a gasit neintemeiat si l-a inlaturat, avand in vedere adresa din data de 29.10.2014 emisa de IPJ Constanta, din care rezulta ca la data de 29.01.2014 s-a aprobat trecerea dosarului penal nr. 418019/P/2008 al Parchetului de pe langa Judecatoria Constanta in evidentele cu autori neidentificati, cercetarile urmand sa fie reluate in cazul aparitiei unor elemente noi.

In situatia data, suspendarea judecatii fara certitudinea ca cercetarile in dosarul penal vor fi reluate vreodata ar fi presupus negarea dreptului reclamantei de a se adresa efectiv unei instante de judecata pentru protejarea dreptului sau, in conditiile in care accesul liber la justitie este recunoscut prin Constitutie si prin Conventia pentru apararea drepturilor omului si libertatilor fundamentale.

Pe fondul cauzei, tribunalul a apreciat ca, raportat la situatia concreta a partilor, este intemeiata critica din apel intemeiata pe necesitatea unei hotarari judecatoresti definitive prin care sa fi fost desfiintat contractul de vanzare-cumparare autentificat la B.N.P.A. [...] si [...] sub nr.[...]/08.11.2007.

Astfel, dezlegarea data de judecatorul fondului actiunii in revendicare formulate impotriva paratilor [...] si [...] este rezultatul unei gresite aprecieri a imprejurarilor de fapt ale spetei, cu consecinta aplicarii eronate a dispozitiilor legale in vigoare in materie de revendicare, in conditiile in care in chiar considerentele hotararii, contrar sustinerilor reclamantei precum ca titlul paratilor ar fi lovit de nulitate absoluta, s-a retinut ca ,,o asemenea nulitate nu se poate retine decat daca o instanta judecatoreasca legal investita a constatat anterior ca actul este nul absolut, ceea ce in cazul de fata nu se dovedeste”.

Cata vreme contractul in discutie nu a fost declarat fals si nu a fost anulat ca atare de catre o instanta de judecata (penala sau civila), din punct de vedere juridic, reclamanta-intimata este chiar persoana care a transmis paratilor dreptul de proprietate, ea figurand in contract in calitate de vanzator, cu datele de identificare rezultate din actele de stare civila eliberate de autoritatile competente potrivit legii.

In aceasta situatie, a aratat instanta de apel, nu exista ipoteza tipica a actiunii in revendicare pe care a retinut-o instanta de fond, si anume aceea in care ambele parti detin titluri valabile care provin de la autorii diferiti, pentru ca in urma procedurii specifice de comparare a titlurilor sa se dea preferinta celui mai bine caracterizat.

Titlul paratilor provenind chiar de la reclamanta, pana la constatarea nulitatii acestuia pentru un eventual fals savarsit la incheierea lui, reclamanta este tinuta de drept, in calitate de “vanzatoare”, sa garanteze cumparatorilor exercitarea deplina a dreptului dobandit dupa incheierea contractului.

Efectele contractului de vanzare-cumparare se concretizeaza in obligatiile pe care si le-au asumat partile contractante, iar potrivit art.1313 C. civ. 1864 (in vigoare la data incheierii contractului in discutie) si art.1695 alin.1 Noul Cod Civil, vanzatorul are doua obligatii principale, si anume aceea de predare a lucrului vandut si de a raspunde de lucrul vandut, raspunderea concretizandu-se in aceea de a garanta „linistita posesiune a lucrului”.

Vanzatorul, succesorii lui, universali sau cu titlu universal, sunt, asadar, obligati sa se abtina de la orice act, anterior sau ulterior vanzarii, de natura sa ameninte proprietatea, folosinta sau detentia cumparatorului sau a succesorilor acestuia asupra bunului vandut. Nu exista termen limita pentru aceasta obligatie, ci se considera a fi o obligatie permanenta si perpetuua.

Garantia opereaza de drept in orice vanzare, ceea ce inseamna ca nu e necesar ca partile sa introduca o clauza specifica in contract. Scopul garantiei il reprezinta protejarea dreptului cumparatorului de a nu fi tulburat in folosinta lucrului dobandit prin acel contract, nici de catre vanzator, nici de catre terte persoane si succesorii lui.

Pe de alta parte, vanzatorul nu poate sa evinga nici daca a dobandit o noua calitate dupa momentul incheierii contractului de vanzare-cumparare si, ca exceptie, obligatia negativa a vanzatorului de a nu-l tulbura pe cumparator ulterior vanzarii prin faptul sau personal ori de cea provenita din cauze pe care, cunoscandu-le in momentul vanzarii, le-a ascuns cumparatorului, nu poate fi inlaturata conventional, orice conventie contrara fiind „considerata nescrisa”.

Asa fiind, un eventual succes al reclamantei in actiunea in revendicare este conditionat de obtinerea in prealabil a unei hotarari de anulare a contractului de vanzare contractul de vanzare- cumparare autentificat la B.N.P.A. [...] si [...] sub nr.[...]/08.11.2007, cu consecinta repunerii partilor in situatia anterioara. Numai in acest fel reclamanta se va putea legitima ca proprietar al imobilului revendicat, prin reactivarea efectelor actelor prin care ea insasi a dobandit acest imobil (Titlul de proprietate nr.[...]/139/19.03.1993 emis de Comisia Judeteana pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor Constanta si a contractul de partaj voluntar autentificat la Notariatul de Stat al Judetului Constanta sub nr. .. ,/11.01.1994).

Fata de cele aratate, faptul ca in prezent judecata dosarului nr.[...]/212/2008 pe rolul Judecatoriei Constanta, avand ca obiect constatarea nulitatii contractului de vanzare-cumparare autentificat la B.N.P.A. [...] si [...] sub nr.[...]/08.11.2007, este suspendata in temeiul prevederilor art.244 alin.1 pct.2 din Codul de procedura civila, pana la solutionarea dosarului penal format ca urmare a sesizarii reclamantei cu privire la savarsirea infractiunii de fals, nu poate justifica mentinerea solutiei de admitere a actiunii in revendicare adoptate prin hotararea ce face obiectul prezentului apel.

Avand in vedere ca dosarul penal nr. 418019/P/2008 al Parchetului de pe langa Judecatoria Constanta a fost trecut incepand cu data de 29.01.2014 in evidentele cu autori neidentificati, fara a exista vreo certitudine cu privire la posibilitatea reluarii cercetarilor, reclamanta este indreptatita sa ceara oricand reluarea judecatii in dosarul civil nr.[...]/212/2008 pentru obtinerea unei hotarari definitive in acest dosar, accesul sau la justitie neputand fi interzis pe termen nedeterminat in conditiile aratate.

In considerarea tuturor acestor argumente si a dispozitiilor art.296 C.proc.civ., prin admiterea apelului si schimbarea in parte a sentintei civile apelate nr. 12228/23.10.2015 pronuntata de Judecatoria Constanta, s-a admis exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a paratei [...] si s-a respins ca atare actiunea formulate impotriva acestei parate.

S-a respins actiunea formulata de reclamanta [...] in contradictoriu cu paratii [...] si [...], ca nefondata.

S-a mentinut dispozitia privind respingerea actiunii promovate de reclamanta [...] in contradictoriu cu paratul [...] pentru lipsa capacitatii procesuale de folosinta.

Tribunalul Constanta a aratat ca desi parata [...] nu a inteles sa formuleze apel, tribunalul a aratat ca nu poate fi pastrata solutia de admitere a actiunii in revendicare fata de aceasta parata, asa cum pretinde intimata-reclamanta. Avand in vedere starea de indiviziune dintre parati cu privire la imobilul in litigiu provenita din acelasi contract, situatia juridica a acestuia nu poate scindata si apreciata diferit in cadrul actiunii in revendicare, hotararea data in cauza trebuind sa fie uniforma. Este vorba despre situatia unei coparticipari procesuale necesare in sensul art.47 C.proc.civ. (in ipoteza in care drepturile si obligatiile paratilor au o cauza comuna), astfel ca efectele hotararii trebuie sa se intinda asupra tuturor paratilor, de actele unuia urmand sa profite si celalalt potrivit art.48 alin.2 C.proc.civ.

In aplicarea disp.art.274 alin.1 C.proc.civ., intimata-reclamanta a fost obligata la plata catre apelantul-parat [...] a sumei de 4306 lei cu titlu de cheltuieli de judecata, reprezentand taxa judiciara de timbru aferenta caii de atac.

impotriva acestei decizii a formulat recurs, in termen legal, reclamanta [...], care a sustinut ca solutia dispusa in apel este nelegala.

Sub un prim aspect s-a solicitat sa se ia act ca tribunalul a fost investit doar cu apelul declarat de paratul [...], fiind de neadmis extinderea efectelor hotararii si pentru ceilalti parati. In absenta oricarei sesizari in apel facute de paratele [...] sau [...], instanta de apel a admis exceptia lipsei calitatii proecsuale passive pentru prima parata mentionata. Recurenta reclamanta a sustinut ca nu neaga caracterul de exceptie de ordine publica al acestei chestiuni, cee ace presupune ca instanta sa o invoce si din oficiu. Insa, a aratat recurenta, este criticabila invocarea unei astfel de exceptii in lipsa investirii instantei cu o cale de atac exercitata in conditiile legii de catre partea interesata si vizata de aceasta exceptie (care in speta erau paratele mentionate).

Prin urmare, hotararea instantei de fond avea, pentru paratele [...], putere de lucru judecat - ceea ce denota ca instanta de apel a dat mai mult decat s-a cerut sau ceea ce nu s-a cerut”.

Aceleasi considerente urmeaza a fi retinute si in privinta solutiei date asupra fondului, sustine recurenta reclamanta, neputandu-se modifica solutia primei instante in absenta apelului declarat de aceste parate.

Criticile recurentei s-au referit in egala masura la argumentele avute in vedere de catre instanta de apel, in conditiile in care actul de proprietate al paratilor nu emana de la reclamanta. S-a sustinut ca titlul de proprieatte al recurentei este cel valid, iar in conditiile in care contractul de vanzare-cumparare de care se prevaleaza paratii nu poarta semnatura sa - reclamanta nerecunoscand nici un moment anterior sau concomitent intocmirii sale aceasta operatiune juridica, alta persoana folosindu-se de identitatea sa.

Recurenta a facut trimitere la plangerea penala pe care a depus-o in 2008 si care face obiectul cercetarilor in dosarul penal 1861/P al Parchetului de pe langa Tribunalul Constanta, in prezent dosrul fiind evidentiat ca fiind cu autori necunoscuti. Expertiza grafoscopica efectuata in dosarul penal a confirmat ca nu si-a exprimat consimtamantul la data intocmirii actelor aferente vanzarii, prin aplicarea unei semnaturi valabile, iar proba cu martori administrate in cauza confirma apararile formulate de reclamanta.

Coniventa frauduloasa este probata deopotriva si de modalitatea in care s-a recurs la incheierea actului de vanzare-cumparare a imobilului, concretizata in actele perfectate la acelasi notar inainte de incheierea propriu-zisa a contractului de vanzare-cumparare. S-a reiterat sustinerea referitoare la perfectarea contractului o carte de identitate falsa, cu toate datele personale ale recurentei, dar cu fotografia unei alte personae. Falsul este evident chiar si fara folosirea unor mijloace tehnice, pentru ca recurenta este nascuta in anul 1950, iar poza apartine unei tinere care are cca. 30 de ani. Aceasta imprejurarea a fost observata si de intermediarul vanzarii, [...] (cel care incheiase antecontractul in nume propriu, intentionand sa cumpere imobilul, dar care ulterior s-a razgandit) si cu toate acestea contractarea a continuat; niciunul dintre martorii audiati - [...], [...] si [...] - nu a vazut-o pe adevarata [...] mai inainte sau cu ocazia realizarii vanzarii.

Recurenta a sustinut, prin urmare, justetea solutiei primei instante cu privire la reala situatie de fapt care, coroborata cu faptul inceperii urmaririi penale in rem in dosarul de cercetare penala cu privire la fapta de inselaciune si fals, creeaza convingerea oricarui observatory obiectiv ca [...] si [...] au dobandit dreptul de proprietate asupra terenului in cauza prin savarsirea de catre alte persoane a unor infractiuni, dreptul nefiindu-le transmis de catre adevaratul proprietar.

S-a negat totodata calitatea paratilor de dobanditori de buna-credinta, elementele legate de conduita si diligentele efectuate de cumparatori cu ocazia angajarii acestei investitii de 130.000 euro negand-o.

S-a conchis in sensul ca instanta de apel a realizat o gresita aplicare a dispozitiilor art. 563 alin. 1 cod civil si art. 555 alin. 1 cod civil, cu referire la actiunea in revendicare, fata de situatia de fapt. Atat reclamanta, cat si paratii sunt detinatorii unor titluri de proprietate, care insa emana de la autori diferiti, impunandu-se a se da preferinta celui al carui autor avea un drept preferabil - care in speta este doar recurenta. In mod corect instanta de fond a facut aplicabilitatea principiului ,,
nimeni nu poate transmite sau constitui mai multe drepturi decat are el insusi
”, exceptiile de la aceasta regula fiind acelea expres si limitative prevazute de lege.

Analizand criticile formulate, in raport de dispozitiile art. 304 cod proc. civila, se va retine ca recursul este nefondat.

O prima critica
s-a referit la pretinsa incalcare a limitelor disponibilitatii in materie civila, cat priveste sesizarea in caile de atac, recurenta aratand ca tribunalul nu putea reforma solutia instantei de fond in integralitate, in conditiile in care paratele [...] si [...] nu au declarat propriul apel.

Acest motiv de recurs este insa nefondat, pentru ca in instanta de apel a facut aplicarea directa a dispozitiilor art. 48 alin. 2 cod proc. civila 1865. Astfel, daca regula procedurala este cea instituita prin alin. 1
(,,actele de procedura, apararile si concluziile unuia dintre reclamanti sau parati nu pot folosi nici pagubi celorlalti
”), exceptia reglementata prin alin. 2 este de stricta interpretare si aplicare, iar in speta exista cazul special dat de acest text.

Norma arata ca:
”(...) daca prin natura raportului juridic sau in temeiul unei dispozitii a legii, efectele hotararii se intind asupra tuturor reclamantilor sau paratilor, actele de procedura indeplinite numai de unii din ei sau termenele incuviintate numai unora din ei pentru indeplinirea actelor de procedura folosesc si celorlalti. Cand actele de procedura ale unora sunt potrivnice celor facute de ceilalti, se va tine seama de actele cele mai favorabile. Reclamantii sau paratii care nu s-au infatisat sau nu au indeplinit un act de procedura in termen vor continua totusi sa fie citati
”

Raportul juridic supus judecatii este unul care a generat translatia dreptului de proprietate de la un unic titular al dreptului la doi coproprietari indivizi, in cote egale.

Evocarea lipsei dreptului paratilor si revendicarea imobilului de catre recurenta reclamanta de la aceste persoane nu pot fi disociate in raport de cotele-parti dobandite.

Pornind de la definitia clasica a actiunii in revendicare, instanta de recurs retine ca persoana care se considera adevaratul titular al dreptului nu poate pretinde bunul doar de la unul dintre cumparatori, in masura in care sustine ca nu a vandut catre niciunul dintre acestia dreptul real. Motivatia actiunii in revendicare reclama, prin urmare, ca efectele hotararii dispuse unui atare demers sa se extinda asupra tuturor paratilor chemati in judecata, fiind de neconceput ca fata de unul dintre coproprietari poate fi admisa cererea proprietarului neposesor, iar in raport cu ceilalti sa fie respinsa.

Este asadar nefondata critica recurentei reclamante in legatura cu modul in care instanta de apel a rezolvat in integralitate actiunea in revendicare; natura raportului juridic este cea care a atras exceptia procesuala a statuarii unitare asupra litigiului, in considerarea art. 48 alin. 2 cod proc. civila, tribunalul privind in mod unitar drepturile si obligatiile partilor din proces - pentru ca tot astfel s-au conturat ele, printr-o unica operatiune juridica.

Rezulta deci ca neformularea caii de atac de catre paratele mentionate nu putea fi „sanctionata” cu pastrarea solutiei dispuse in prima instanta
in privinta cotei parti indivize
dobandite prin cumparare si ulterior prin mostenire de la numitul [...], apelul formulat de celalalt coproprietar indiviz profitand si mostenitorilor defunctului [...].

Din aceasta perspectiva
se dovedesc a fi nefondate si sustinerile referitoare la modul in care instanta de apel a rezolvat si exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a paratei

[...]. Recurenta reclamanta nici nu a negat calificarea unei atari aparari de exceptie ca fiind una de ordine publica, in viziunea dispozitiilor vechiului cod de procedura civila, dar a apreciat ca evocarea ei nu se putea realiza decat in cadrul apelului formulat de partea interesata. Fara a relua aspectele referitoare la modalitatea de extindere legala a efcetelor procesuale ale hotararii pronuntate in legatura cu cotele parti ale proprietarilor indivizi in
actiunea reala
(ceea ce presupune ca apelantul proprietar indiviz poate ridica exceptii de ordine publica aparent favorabile doar partii adverse), Curtea va avea in vedere totodata si ca insasi calificarea exceptiei ca fiind de ordine publica permite evocarea ei de catre judecatorul cauzei si punerea in discutia contradictorie a partilor. Acest fapt s-a si realizat cu ocazia obtinerii la dosar a extrasului de CF in legatura cu imobilul bun litigios; la termenul din 22.11.2016, judecatorii cauzei au constatat, pe baza respectivului inscris depus de aparatorul intimatei [...], ca este inscris in evidenta de carte funciara un act de donatie in urma caruia [...] a ramas singura titulara a cotei parti dobandite prin cumparare de sotul sau, [...]. Insusi aparatorul intimatei a aratat ca se doreste incheierea unei tranzactii, dar ca verificarea de CF a identificat faptul ca [...] nu mai detine nici o fractie din dreptul real dobandit la data de 8 noiembrie 2007 de catre autorul sau. In aceste conditii, instanta de apel era obligata sa evalueze exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a persoanei indicate, nu doar in considerarea unei viitoare finalizari a procesului printr-o intelegere (care nu putea avea loc decat cu detinatori ai dreptului material litigios), dar si pentru pronuntarea unei hotarari in stricta raportare la partile raportului juridic. Nu era, asadar, nevoie de existenta unei cai de atac distincte, formulate de catre [...] si in cuprinsul careia sa se invoce aceasta situatie de fapt, fiind suficiente datele regasite in evidentele publice de cadastru si publicitate imobiliara spre a se contura corect cadrul procesual.

Curtea apreciaza ca necesara in aceasta ipoteza apelarea la rationamentul similar cazului survenirii decesului uneia dintre parti si care induce - de aceasta data, intr-o imprejurare de translatie a dreptului pentru cauza de moarte - obligatia judecatorului de a verifica din oficiu cadrul procesual. In concluzie, actele translative ale dreptului litigios, realizate inter vivos sau mortis causa, relevate pe parcursul procesului, obliga la stabilirea calitatilor procesuale active sau pasive, dupa caz - hotararea judecatoreasca urmand sa isi produca efectul autoritatii lucrului judecat fata de cei care au legatura cu dreptul dedus judecatii.

In fine,
o a treia critica

a recurentei reclamante se refera la reformarea solutiei instantei de fond si inlaturarea in apel a procedeului clasic al compararii titlurilor partilor. Curtea de Apel constata insa ca motivarea tribunalului este cea corecta din perspectiva legii, pentru ca instanta de fond a ignorat modul in care isi releva efectele juridice inter partes actul autentic.

Judecatoria Constanta a admis actiunea in revendicare dezvoltand motive contradictorii, pentru ca a constatat fara echivoc faptul ca titlul paratilor nu a fost desfiintat, ca nu a fost sesizata cu o actiune in nulitate, iar o asemenea sanctiune juridica nu se poate stabili decat printr-o cerere separata, cu atat mai mult cu cat in cadrul actiunii in revendicare nu se poate pretinde coniventa frauduloasa intre pretinsul fals vanzatori si cumparator. In acelasi context a apreciat totodata judecatorul cauzei ca, daca nu se poate proba definitoriu reaua-credinta, exista cel putin suspiciuni cu privire la conduita mai degraba neglijenta a cumparatorilor unui bun imobil de o valoare consistenta. Cu toate aceste argumente, judecatorul fondului a apreciat ca se afla in situatia compararii unor titluri provenite de la „autori diferiti”, fara a explica anume care sunt respectivii autori care au asigurat translatia separata a aceluiasi drept disputat.

Instanta de apel a stabilit insa in mod judicios ca nu se putea face trimitere la adagiul din dr. roman potrivit caruia nimeni nu poate transmite mai multe drepturi decat are, pentru ca in masura in care contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. [...]/08.11.2007 la BNPA [...] si [...] nu a fost anulat, nu exista doua titluri provenind de la doi ,,autori diferiti”.

Corect a stabilit tribunalul si ca in speta se urmareste evictionarea cumparatorilor chiar de catre vanzator, in conditiile in care nu s-a dovedit intr-un proces separat ca nu recurenta a fost cea care a instrainat imobilul. Ori, cata vreme recurenta reclamanta a confirmat ca a initiat o procedura penala in cadrul careia invoca falsul in identitate si incheierea actului juridic de catre o alta persoana decat adevaratul titular al dreptului, precum si ca judecata actiunii civile in nulitatea contractului a fost suspendata, nu putea avea loc o reala comparare de titluri pe criteriul trasmiterii dreptului ,,de la adevaratul proprietar’’. Acesta fiind contextul de abordare a dreptului clamat, instanta de apel a stabilit corect ca reclamanta nu se poate pretinde
proprietar neposesor
in raport cu paratii - care ar fi
posesori neproprietari.
Nefiind anulat/constatat nul, contractul de vanzare-cumparare reflecta pe deplin transmisiunea patrimoniala intervenita intre reclamanta si parati, iar chestiunile supuse evaluarii penale nu pot fi valorificate pe cale incidentala, in absenta unei solutii definitive dispuse in acest sens.

Intimatii parati nu pot fi calificati, in acceptiunea data de art. 563 alin. 1 din noul Cod civil, ca fiind persoane care detin fara drept bunul, pentru ca spre deosebire de argumentele referitoare la suficienta probarii falsului legat de persoana vanzatorului, in recurs se va avea in vedere si necesitatea dovedirii coniventei frauduloase, ceea ce in mod just nu poate face obiect de evaluare in simpla comparare de titluri pe care o reprezinta actiunea in revendicare.

A compara titlul in temeiul caruia vanzatorul instraineaza bunul cu cel in baza caruia cumparatorii dobandesc dreptul de proprietate asupra aceluiasi bun este un non-sens juridic, din moment ce ambele titluri sunt valabile si si-au produs efectele in circuitul juridic.

In esenta, prezumtia de la care a pornit instanta de fond atunci cand a stabilit ca imobilul a fost vandut de catre altcineva decat reclamanta insasi s-a construit pe supozitii si pe probe extrajudiciare, pe elemente straine cercetarii provenientei unor titluri deopotriva valabile si pe argumente care exprima dubiul in privinta modului in care au fost incheiate actele notariale autentificate. Eludand procedurile judiciare specifice altor institutii ale dreptului civil si dand forta probanta unor demersuri efectuate in cursul unor cercetari penale, care nu au fost valorificate cu respectarea principiului contradictorialitatii si nici nu au fost administrate cu respectarea principiului nemijlocirii, instanta de fond a depasit cadrul de abordare a actiunii in revendicare, stabilind in final - cu evidenta negare a valabilitatii actului juridic - ca vanzatoarea nu a fost [...].

Constatand asadar ca tribunalul a pronuntat o solutie legala si temeinica, va fi respinsa cererea recurentei de reformare a solutiei in considerarea temeiului in drept evocat prin concluziile orale - art. 304 pct. 9 cod proc. civila (,,cand hotararea pronuntata este lipsita de temei legal ori a fost data cu incalcarea sau aplicarea gresita a legii’’), recursul urmand a fi respins ca nefondat.

Decizia civila nr. 7/C/12.02.2018 Judecator redactor Mihaela Ganea