Revendicare imobiliara, Accesiune, Notiunea de constructor de buna- credinta

Legea nu defineste in mod expres ce intelege prin notiunea de „o a treia persoana de buna credinta”, sau prin ceea ce in literatura de specialitate si jurisprudenta s-a consacrat ca fiind ipoteza „constructorului de buna-credinta”.

Curtea accepta ideea ca buna sau reaua credinta a constructorului este in principal o problema de interpretare a probatoriului, cu o singura exceptie care devine incidenta in momentul in care retinerea bunei-credinte intra in contradictie cu dispozitiile legale care reglementeaza obligatia constructorului de a respecta autorizatia de construire.

Alte aspecte sunt irelevante in raport de asertiunile precedente, in raport de care se poate concluziona ca, in momentul in care legea este incalcata, buna-credinta inceteaza.

Prin sentinta civila nr. 15785/06.10.2010 pronuntata de Judecatoria C, a fost admisa actiunea precizata.

A fost respinsa cererea reconventionala formulata de parati.

A fost dispusa granituirea proprietatilor partilor conform expertizei tehnice intocmite de expert G, ce face parte integranta din prezenta hotarare.

Au fost obligati paratii sa lase reclamantilor in deplina proprietate si linistita posesie suprafata de 273 mp teren, intravilan, situat in mun. C, str. V nr. 22.

Au fost obligati paratii sa ridice constructiile realizate pe suprafata de 273 mp teren, proprietatea reclamantilor, conform raportului de expertiza realizat in cauza de expert .

Au fost obligati paratii catre reclamanti la plata sumei de 2268 lei, cheltuieli de judecata.

Pentru a se pronunta astfel, instanta a constatat si retinut ca: potrivit contractului de vanzare-cumparare autentificat la nr. 100/07.02.2006 de BNP M, reclamantii au in proprietate suprafata de 494 mp din acte (iar in urma masuratorilor a reiesit o suprafata de 468 mp) situat in municipiul C, str. V nr.22, jud. D., teren ce are numar cadastral provizoriu 19.086 si este intabulat in Cartea Funciara nr. 41721 la OCPI.

Potrivit incheierii nr. 4083/27.03.2006 pronuntata de Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara s-a dispus intabularea dreptului de proprietate asupra imobilului de sub A1, cu titlu de drept de cumparare, in favoarea reclamantilor, sub B2 si B3, privind imobilul situat in municipiul C, str. V nr. 22, jud. D, compus din teren intravilan in suprafata de 494 mp (468 mp din masuratori) avand numar cadastral provizoriu 19086, inscris in Cartea Funciara nedefinitiva nr. 41721 a localitatii C, sub A1, proprietatea lui R, sub B1.

Potrivit Certificatului de Nomenclatura Stradala nr. 16569/09.07.2003, imobilul situat la adresa Cartier V, T.27/1, P.287, figureaza in Nomenclatorul strazilor municipiul C., la adresa str. V nr. 22.

Potrivit contractului de vanzare-cumparare autentificat la nr. 2382/24.05. 2007 de BNP S, paratii au dobandit in proprietate suprafata de 467 mp teren intravilan, situat in C, T.27/1, P.286, actual str. V nr. 21, jud. D, avand numar cadastral provizoriu 17546, inscris in Cartea Funciara nr. 36850 a localitatii C.

Paratii nu au depus la dosar documentatie cadastrala si nici certificat de nomenclatura stradala.

Potrivit autorizatiei de constructie nr. 1440/17.09.2008 eliberata de Primaria Municipiului C., la solicitarea paratului, s-a autorizat executarea lucrarilor de construire pentru construire locuinta P+E+M, anexa si imprejmuire. In aceasta autorizatie se face vorbire de proiect elaborat de arh. G, care insa nu s-a depus la dosar.

Din analiza probatoriilor administrate, respectiv interogatorii, martorii audiati, raportul de expertiza realizat in cauza de expert G., instanta a constatat si retinut urmatoarele: terenul intravilan apartinand reclamantilor, situat in C, str. V nr. 22 are suprafata de 468 mp.

Terenul intravilan apartinand paratilor, situat in C, str. V nr. 21 are suprafata de 467

mp.

Paratii, isi identifica terenul, il imprejmuiesc si edifica doua constructii, C1 finalizata fara finisaje si C2 nefinalizata, avand realizat parterul cu placa din beton turnata peste acesta.

Raportat la terenul imprejmuit de parati, acestia ocupa din terenul reclamantilor suprafata de 273 mp.

Pe terenul imprejmuit de catre parati, acestia au edificat constructia C1 fara finisaje si constructia C2 ridicat numai parterul si turnat placa din beton peste acesta.

Mai mult de jumatate din constructia C1 este edificata pe terenul reclamantilor, iar constructia C2 este edificata in intregime pe terenul reclamantilor.

Linia de hotar corecta intre terenurile partilor este determinata de aliniamentul punctelor 2 si 6 pe planurile de situatie anexate.

De asemenea, instanta a retinut ca nu exista buna credinta a paratilor reclamanti, deoarece din declaratiile martorilor audiati in rezulta ca paratul reclamant a recunoscut ca a intrat in terenul reclamantilor parati; fata de contravaloarea cresterii fondului, nu au formulat probatorii in acest sens.

Din aceste considerente, potrivit dispozitiilor art. 480 C. civil, art. 584 C. civil, art. 1169 C. civil, instanta a admis actiunea precizata si a respins cererea reconventionala.

Impotriva acestei sentinte au declarat apel atat reclamantii, cat si paratii, criticand-o pentru netemeinicie si nelegalitate.

Prin decizia nr. 599 din 20 decembrie 20911, pronuntata de Tribunalul D - Sectia I Civila s-au respins apelurile formulate.

Pentru a decide astfel, instanta a retinut:

Apelul formulat de reclamanti a fost considerat nefondat pentru considerentele ce

succed:

Motivul de apel referitor la omisiunea primei instante de a se pronunta pe cererea lor de autorizare a efectuarii pe cheltuiala paratilor a lucrarilor de demolare a constructiilor a ramas fara obiect, ca urmare a pronuntarii sentintei, prin care s-a admis cererea de completare a sentintei apelate, in sensul ca reclamantii au fost autorizati sa efectueze pe cheltuiala paratilor lucrarile de ridicare a constructiilor in cazul in care acestia refuza demolarea acestora.

Motivul de apel privitor la cuantumul cheltuielilor de judecata la care au fost obligati paratii, respectiv omisiunea de a include in cuantumul acestor cheltuieli si onorariul de expert, este neintemeiat, intrucat se constata ca instanta a acordat cheltuielile de judecata efectuate si dovedite de reclamanti in fata sa, respectiv taxa judiciara de timbru in cuantum de 1768 lei, onorariu de expert in cuantum de 400 lei. Se constata ca reclamantii nu au facut dovada platii onorariului de avocat solicitat prin concluziile scrise.

Apelul formulat de parati a fost considerat nefondat pentru considerentele ce succed:

Criticile referitoare la modul de solutionare a actiunii in revendicare sunt neintemeiate.

Tribunalul a constatat ca raportul de expertiza tehnica specialitatea topografie intocmit in fata instantei de fond este judicios intocmit, a fost avut in vedere atat planul parcelar al Primariei Mun. C, cat si lucrarile de cadastru ale partilor, raspunzand astfel obiectivelor stabilite de instanta. Tribunalul constata ca raportul de expertiza specialitatea topografie a fost depus la dosarul cauzei cu mai mult de o luna inaintea termenului de judecata din 29.09.2010, astfel ca, desi paratii au avut timp indestulator pentru observarea acestui raport si formularea obiectiunilor, acestea au fost trimise instantei prin e-mail, abia in data de 29.09.2010, ora 12:58, ajungand la completul de judecata investit cu solutionarea pricinii abia in data de 30.09.2010, dupa ramanerea in pronuntare a cauzei.

Critica referitoare la modul de efectuare a masuratorilor si de intocmire a schitelor de catre expertul desemnat in cauza, nu a putut fi retinuta de instanta de control judiciar, intrucat din cuprinsul raportului reiese faptul ca expertul tehnic a avut in vedere la elaborarea raportului si documentatiile cadastrale ale celor doua parti, din schitele anexe la raport rezultand ca expertul a individualizat corect terenurile, laturile ambelor terenuri fiind perpendiculare pe str. V, asa cum reiese si din planul parcelar, respectiv din planul de amplasament si delimitare a bunului imobil, schite ce se coroboreaza si cu schita realizata de expertul cadastrist N., care a realizat documentatia cadastrala pentru terenul proprietatea reclamantilor.

Astfel, tribunalul a constatat ca, fata de ansamblul materialului probator administrat in cauza, respectiv concluziile raportului de expertiza tehnica, specialitatea topografie, inscrisurile depuse, declaratiile martorilor audiati in fata instantei de fond si de apel, in mod corect prima instanta a concluzionat ca paratii ocupa din terenul proprietatea reclamantilor o suprafata de teren de 273 mp, solutia data actiunii in revendicare fiind legala si temeinica. Imprejurarea ca initial prin actiunea introductiva de instanta, reclamantii au reclamat ca paratii le ocupa 234 mp, iar prin hotarare, prima instanta a obligat pe parati sa lase in deplina proprietate o suprafata de 273 mp, nu este de natura sa afecteze temeinicia solutiei pronuntate, atata timp cat concluziile raportului de expertiza tehnica stabilesc cu exactitate suprafata de teren proprietatea reclamantilor ocupata de parati, iar reclamantii prin precizarea de la termenul din 29.09.2010 si-au modificat catimea obiectului cererii de chemare in judecata, in concordanta cu concluziile raportului de expertiza tehnica.

Critica referitoare la modul de administrare de catre prima instanta de fond a probei testimoniale a ramas lipsita de obiect, intrucat, fata de caracterul devolutiv al apelului, aceasta proba a fost administrata in fata instantei de apel.

Prin cererea reconventionala formulata la data de 10.03.2010, apelantii parati au solicitat instantei sa constate ca sunt constructori de buna-credinta si, in ipoteza admiterii actiunii in revendicare formulata de reclamanti, acestia sa fie obligati la plata contravalorii cresterii fondului, respectiv casa construita din caramida acoperita cu tigla compusa din parter, etaj, mansarda in suprafata de 237,69 mp si anexa in suprafata de 35 mp.

Dispozitiile art. 494 Cod civil reglementeaza doua situatii distincte pentru accesiunea artificiala imobiliara. Astfel, cand constructorul este de rea-credinta, proprietarul terenului are dreptul de a opta intre pastrarea constructiei si obligarea celui care a facut lucrarea sa o ridice de pe teren, ridicarea facandu-se pe cheltuiala celui care a edificat constructia. Daca proprietarul opteaza pentru pastrarea constructiei el trebuie sa plateasca celui care a facut-o valoarea materialelor si pretul muncii, fara a tine seama de sporirea valorii fondului. Cand constructorul este de buna-credinta, proprietarul terenului nu mai poate cere ridicarea constructiei, el trebuie sa o pastreze, avand insa un drept de optiune cu privire la intinderea despagubirii.

Notiunea de buna-credinta in intelesul art. 494 Cod civil trebuie inteleasa ca fiind convingerea eronata, dar neculpabila a autorului ca are un drept de proprietate asupra terenului pe care efectueaza lucrarea.

Concluziile primei instante referitoare la lipsa bunei-credinte a paratilor la edificarea constructiilor au fost considerate intemeiate. Intr-adevar, paratii isi intemeiaza buna-credinta pe titlul lor de proprietate, titlu necontestat de reclamanti, insa, in speta, individualizarea terenului pentru care paratii detin titlu de proprietate nu a fost corecta. Tribunalul, analizand coroborat probele administrate in fata primei instante cu cele administrate in fata instantei de apel, apreciaza ca paratii nu au edificat constructiile in litigiu cu buna credinta. Astfel, comparand autorizatia de construire nr. 1440/17.09.2008 eliberata de Primaria Mun. C., la solicitarea paratilor pentru construirea celor doua corpuri de cladire, cu schita anexa la raportul de expertiza tehnica intocmit de exp. G, in care este evidentiat amplasamentul constructiilor pe teren, s-a putut observa cu usurinta ca amplasamentul constructiilor nu respecta autorizatia de construire, acestea fiind asezate oblic fata de linia strazii si nu paralel, cum era prevazut in schita proiectului PAC nr. 118/2007 intocmit de arhitect G. De asemenea, coroborand declaratiile martorilor cu recunoasterile partiale ale paratilor, respectiv cu inscrisul aflat la fila 110 din dosarul de fond (declaratia extrajudiciara a inginerului N, persoana fizica autorizata pentru lucrari de cadastru), tribunalul retine ca in interiorul terenului imprejmuit de parati se afla unul din tarusii metalici care au delimitat terenul reclamantilor, iar existenta acestui tarus era de natura sa nasca un dubiu rezonabil cu privire la delimitarea corecta a terenului sau pentru orice proprietar diligent.

Imprejurarea ca reclamantii au avut cunostinta de modul cum paratii si-au imprejmuit terenul si apoi au realizat constructiile pe teren, fara a manifesta opunere, nu a putut fi retinuta de instanta ca o dovada a bunei-credinte a paratilor, intrucat ideea potrivit careia reaua- credinta a constructorului este anihilata de pasivitatea proprietarului nu are suport juridic si vine in contradictie cu ideea care afirma ca buna-credinta trebuie sa existe la momentul edificarii, ori atitudinea de pasivitate sau toleranta a proprietarului fondului survine dupa momentul inceperii lucrarilor.

In consecinta, fata de reaua-credinta dovedita a paratilor la edificarea constructiilor pe terenul reclamantilor, in temeiul art. 494 Cod civil, apare intemeiata cererea reclamantilor de obligare a acestora la ridicarea constructiilor edificate pe suprafata de 273 mp.

Fata de cele aratate mai sus, in temeiul art. 296 Cod procedura civila, tribunalul a respins apelurile declarate ca nefiind fondate si a mentinut sentinta apelata ca fiind legala si temeinica.

Impotriva acestei decizii, au declarat recurs atat reclamantii, cat si paratii, criticand-o pentru nelegalitate si netemeinicie.

Criticile sunt in esenta urmatoarele :

Reclamantii sustin: gresita solutionare a cauzei sub aspectul cheltuielilor de judecata, respectiv neacordarea sumei de 400 lei, onorariu expert topo in prima instanta.

Paratii sustin: gresita solutionare a criticilor privind cererea reconventionala, ca urmare a neanalizarii intregului material probator administrat in cauza. Astfel, instanta de apel s-a limitat sa analizeze expertiza topo realizata si declaratiile martorilor audiati de prima instanta, fara a avea in vedere martorii incuviintati si audiati, precum si interogatorile luate in cauza reclamantilor. Sustin ca instanta de apel nu face nicio referire la probele incuviintate si administrate. In ceea ce priveste buna credinta a constructorului, paratii arata ca instanta trebuie sa o aprecieze in raport cu toate probele administrate in cauza si sa o determine ca atitudine psihica cu relevanta juridica, la momentul ridicarii constructiei, avandu-se in vedere si lipsa de opozitie a reclamantilor. In ceea ce priveste expertiza topo, arata ca in mod gresit nu s-au incuviintat obiectiunile la raport, desi rolul activ impunea acest lucru.

In sustinerea acestui punct de vedere arata astfel ca, expertul a facut masuratori si schite fara a avea in vedere documentatia cadastrala a imobilelor. in urma unor asemenea verificari, s-ar fi observat ca terenurile in litigiu au alta forma decat cea din cadastru. De asemenea, arata ca evaluarea trebuie facuta in raport cu preturile din zona.

In drept invoca disp. art. 304 pct. 9 Cod procedura civila.

Prin decizia civila nr. 6377/17.05.2012, pronuntata de Curtea de Apel Craiova au fost admise recursurile declarate.

A fost casata decizia si trimisa cauza spre rejudecare la Tribunal.

Pentru a se pronunta astfel, Curtea a retinut urmatoarele:

Dintre criticile formulate de acestia, au prioritate in analiza, cele vizand modul de rezolvare in apel a criticii privind obiectiunile formulate in prima instanta la raportul de expertiza topo, precum si motivul de recurs privind lipsa unei motivari a instantei de apel privind evaluarea unor probe incuviintate si administrate in cauza.

Aceste critici, din modul de dezvoltare si argumentare, se incadreaza in cazul de recurs de casare, prevazut de art. 304 pct. 5 Cod procedura civila.

Critica privind obiectiunile la raportul de expertiza, formulate de parati in prima instanta, care se regaseste de altfel, ca cerere de probatorii in sensul refacerii expertizei in conditiile art. 292 alin. 1, 287 alin. 1 pct. 4 rap. la art. 295 alin. 2 Cod procedura civila, a fost rezolvata gresit de tribunal.

Expertiza s-a depus la data de 24 august 2010 - fila 80 dosar fond, in trei exemplare si pentru comunicare pentru parti. Toate exemplarele sunt la dosar. Termenul acordat era 29 septembrie 2010, astfel ca in raport cu dispozitiile art. 209 Cod procedura civila, potrivit carora lucrarea se depune cu cel putin 5 zile inainte de termenul fixat, a fost respectat.

Fata de aceasta imprejurare, partile erau in drept sa formuleze obiectiuni la raport sau sa ceara o expertiza contrarie, potrivit art. 212 alin. 1 Cod procedura civila, la primul termen dupa depunerea lucrarii, deci la data de 29 septembrie 2010.

Inscrisul intitulat „Obiectiuni la raportul de expertiza” apare primit la data de 29 septembrie 2010, fiind trimis prin posta electronica. Fata de ora care apare pe dovada de primire a corespondentei, este probabil, nefiind totusi indicii in acest sens, ca sedinta de judecata sa se fi terminat, astfel ca cererea sa nu fi fost depusa la dosar in sedinta publica. Doar notele de sedinta apar primite la complet a doua zi.

Dar, instanta in motivare, de vreme ce nu a apreciat ca ar fi necesare noi lamuriri, precum si o repunere pe rol in sensul art. 151 Cod procedura civila, avea totusi obligatia minimala de a arata in hotarare faptul depunerii la dosar a obiectiunilor si a unei cereri de refacere a lucrarii, precum si a motivelor pentru care nu s-a dat curs acestora, fie si pentru considerente de tardivitate, deci de procedura, iar nu de netemeinicie.

Nu in ultimul rand, la dosarul primei instante, la acelasi termen, s-au depus inscrisuri noi de catre reclamanti, care contin declaratie extrajudiciara si anexe: situatii, schite, procese verbale, declaratia fiind data de ing. N, lucrari de cadastru. Inscrisurile apar depuse, dar necomunicate partii adverse, nefiind evaluate intr-un sens sau altul, nici de instanta.

In apel, prin insasi cererea de apel, asa cum s-a aratat in precedent, s-au sustinut de catre parati aceleasi nemultumiri legate de proba cu expertiza fiind reluate argumentat obiectiunile si cererea de refacere a lucrarii, topo si evaluare. Printre argumente, se aduce si acela legat de faptul ca la realizarea lucrarii nu a fost avuta in vedere documentatia cadastrala de la ambele imobile. in acest sens, prima instanta a aratat in cuprinsul hotararii faptul ca paratii nu au depus documentatia cadastrala. De asemenea, prima instanta a aratat ca in autorizatia de construire se face vorbire de proiect elaborat de arhitect G, dar care nu s-a depus la dosar.

Or, in conditiile in care prima instanta nu a manifestat un minim rol activ in sensul dispozitiilor art. 129 alin. 4 si 5 Cod procedura civila in privinta elementelor aratate in precedent, in scopul prevenirii oricarei greseli in aflarea adevarului, a incuviintat si administrat totusi o proba cu inscrisurile primite la ultimul termen pe care nu a evaluat-o, fara a arata astfel, utilitatea sau inutilitatea ei, tribunalul incuviinteaza la randul lui proba cu inscrisuri si testimoniala, dar nu se pronunta asupra refacerii probei cu expertiza topo, incuviintand numai expertiza in specialitatea evaluare constructii.

Or, toate inscrisurile noi primite in prima instanta, precum si inscrisuri noi incuviintate si administrate in apel, cata vreme se refera la teren, ar fi fost adecvat sa fie avute in vedere intr-o expertiza tehnica de specialitate topografie si cadastru - ceruta explicit si in termen, prin cererea de apel. in acest context instanta de apel arata, contrar celor retinute in prima instanta, ca expertul ar fi avut in vedere si documentatia cadastrala a imobilului paratilor.

Pe de alta parte, cata vreme expertiza in specialitatea topografie-cadastru s-a realizat avand in vedere numai o parte din inscrisurile depuse in cauza, dar instanta a incuviintat in continuare proba cu inscrisuri privind terenul si nici nu a cerut expertului sa faca un supliment la raport, dar nici nu le-a inlaturat motivat si argumentat sau doar a selectat numai o parte din acestea - cum ar fi trimiterea la schita realizata de expert ing. cadastrist N, Curtea a apreciat ca acest procedeu se incadreaza in cazul de recurs de casare prevederile de art. 304 pct. 5 Cod procedura civila, cu referire la art. 105 alin. 2 teza I, in sensul de acte indeplinite cu neobservarea formelor legale.

Curtea a constatat ca formele legale nerespectate de instanta de apel sunt cele prescrise de dispozitiile legale care reglementeaza obligatia instantei de a se pronunta motivat asupra cererilor care investesc instanta, inclusiv cererea de probatorii - conform art. 167 alin. 1, 168 alin. 1, 261 alin. 1 pct. 5 si 268 alin. 4 Cod procedura civila, interpretate si din perspectiva garantarii dreptului la aparare, respectiv la un proces echitabil.

O asemenea constatare este posibila in calea de atac extraordinara a recursului, fiind compatibila analiza procedeului utilizat, cu structura caii de atac, intrucat instanta de recurs nu apreciaza sau reapreciaza proba si nu modifica starea de fapt care se stabileste ca regula, definitiv in fata instantei de apel - instanta superioara de fond, ci verifica modul in care aceeasi instanta suverana in aprecierea utilitatii unei probe sub aspectul concludentei si pertinentei, se pronunta motivat asupra unei cereri si examineaza efectiv, oferind o argumentatie cuprinzatoare si convingatoare, in inlaturarea cererilor, apararilor si probelor propuse de parti.

Numai in aceste conditii, partea cunoaste si intelege solutia pronuntata, decide daca formuleaza sau nu o cale de atac, evalueaza sansele de pierdere sau castig, este in masura sa formuleze in mod adecvat aparari pentru combaterea punctului de vedere al instantei, si nu in ultimul rand, instanta superioara, fie si numai pe legalitate, este in masura sa exercite controlul judiciar. De asemenea, numai in acest mod, instanta de recurs este in masura, facand numai un control de legalitate, sa constate daca cercetarea judecatoreasca desfasurata a asigurat premisele stabilirii complete a starii de fapt .

Utilizarea unor formule in sensul analizarii ansamblului materialului probator administrat, a inscrisurilor depuse sau a martorilor audiati in fata ambelor instante, nu satisface exigentele expuse in precedent, avand un grad foarte mare de generalitate, neputand fi nici acceptate, nici combatute, de vreme ce nu este expus rationamentul logico-juridic care a stat la baza unei anumite concluzii. De exemplu, in apel, s-a mai incuviintat proba testimoniala. Strict procedural este corect, gasindu-se in acest mod remediul efectiv pentru vatamarea produsa partii ca urmare a decaderii din proba, aplicata gresit in prima instanta. Dar, nu era suficienta audierea martorilor, ci era necesara dupa administrarea probei, in masura in care informatiile furnizate nu erau relevante, sa se arate care sunt motivele pentru care declaratiile se inlatura si nu au valoare probatorie.

Or, in lipsa unor asemenea motivari, dar in conditiile in care instanta face trimitere la declaratiile martorilor propusi de reclamant, sau face trimitere la unele inscrisuri depuse de acestia si nu explica motivele pentru care unele din cele depuse de parati, desi administrate, nu sunt nici luate in seama, nici inlaturate, sau nu se evalueaza interogatoriile incuviintate, se genereaza un dezechilibru procesual care nu poate fi acceptat si o indoiala cu privire la corespondenta dintre concluziile instantei si realitate.

Se impune asadar, reluarea judecatii, evaluarea completa a probatoriului administrat sau administrarea unor probe noi apte sa lamureasca pricina sub toate aspectele.

In rejudecare, au fost incuviintate probele cu expertiza tehnica in specialitatea topografie si expertiza tehnica in specialitatea constructii, precum si proba testimoniala.

Prin decizia civila nr. 382/01.10.2013, pronuntata de Tribunal, apelul reclamantilor a fost respins, pentru considerentele ce succed:

Prin sentinta civila nr. 20397/08.12.2010 a Judecatoriei s-a admis cererea de completare a sentintei apelate, in sensul ca reclamantii au fost autorizati sa efectueze pe cheltuiala paratilor lucrarile de ridicare a constructiilor in cazul in care acestia refuza demolarea acestora, astfel ca motivul de apel referitor la omisiunea primei instante de a se pronunta pe cererea lor de autorizare a efectuarii pe cheltuiala paratilor a lucrarilor de demolare a constructiilor a ramas fara obiect.

In privinta cheltuielilor de judecata la care au fost obligati paratii, tribunalul constata ca instanta a acordat cheltuielile de judecata efectuate si dovedite de reclamanti in fata sa, respectiv taxa judiciara de timbru in cuantum de 1768 lei, onorariu de expert in cuantum de 400 lei, reclamantii nefacand dovada platii onorariului de avocat solicitat prin concluziile scrise.

Apelul formulat de parati a fost admis, retinandu-se ca:

Reclamantii sunt proprietarii terenului in suprafata de 494 mp din acte (iar in urma masuratorilor a reiesit o suprafata de 468 mp), situat in municipiul C, str. V nr.22, jud. D, potrivit contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 100/07.02.2006 de BNP M.

Prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 2382/24.05. 2007 de BNP S, paratii au dobandit in proprietate suprafata de 467 mp teren intravilan, situat in C., actual str. V nr. 21, jud. D.

Tribunalul retine din raportul de expertiza efectuat de dl. expert M ca in zona nu au existat modificari ale PUZ sau PUD.

Astfel, expertiza a aratat ca planul parcelar, efectuat de S.C. Proiect S.A. in aceasta zona a fost insusit de Primaria C., conform procesului-verbal din data de 29.11.1996, toate documentatiile de cadastru intocmite fiind verificate de catre OCPI Dolj dupa acest plan parcelar al carui inventar de coordonate in sistem STEREO 70 al punctelor bornate si materializate pe teren a fost consemnat in acest proces-verbal. Procesul-verbal de predare- primire a fost insotit de calculul suprafetelor pe baza coordonatelor X,Y rezultate din masuratorile cadastrale si pentru P286 (S- 466,79 mp) si P287 (S- 467,98 mp).

Atat terenul paratilor, cat si cel al reclamantilor, situate anterior in T27/1 P286, respectiv T27/1P287 si prevazute in extravilan au fost incluse in intravilan, conform PUG al municipiului C, avizat de Ministerul Lucrarilor Publice si Amenajarii Teritoriului nr. 93/2000, realizat de S.C. Proiect S.A., cu proiectul nr. 6913/A/1998, aprobat de Consiliul Local C, prin Hotararea nr. 23/2000.

Ambele terenuri au fost incluse din punctul de vedere al masuratorilor cadastrale rezultate in proiectul executat de S.C. Proiect S.A., respectiv proiectul nr. 6234 "Plan Urbanistic de detaliu zona Parc Romanescu - Hipodrom C", intocmit in anul 1993 si din punctul de vedere al noii categorii de folosinta au fost incluse ulterior in proiectul nr. 6913/A intocmit in anul 1998 tot de catre proiectantul executant S.C. Proiect S.A.

In PUD-ul Romanescu Hipodrom, avizat de Primaria Municipiului C, la solicitarea apelantei-reclamante M, anexat la certificatul de urbanism nr. 39315/2011, configuratia celor doua terenuri este similara celei din documentatiile cadastrale ale partilor.

Paratii au imprejmuit terenul in suprafata de 751 mp (identificat prin punctele de contur 20-3-53-5-54-11-55-56-27-26-25-24-21-51-20), din care suprafata de 284 mp, delimitata de punctele de contur 51-52-11-55-56-27-26-25-24-21-51 pe anexa 1 la raport, este situata la numarul postal 22, si au edificat doua constructii (C1, S - 98 mp si C2, S - 32 mp).

Apelantii-parati detin autorizatia de construire nr. 1440/17.09.2008, privind realizarea unei locuinte P+E+M, a unei anexe, precum si a unei imprejmuiri pe terenul situat in str. V. nr. 21, in baza proiectului realizat de arhitect G (depus in rejudecare si aflat la filele 105-157).

Suprafata de 60 mp din constructia C1 este edificata pe terenul reclamantilor, iar constructia C2 este edificata in intregime pe acest teren.

Tribunalul apreciaza insa ca apelantii-parati au fost de buna-credinta, neavand cunostinta ca prin modul de amplasare a constructiilor au ocupat terenul apelantilor- reclamanti.

Aceasta concluzie reiese din urmatoarele mijloace de proba:

In primul rand, in raportul de expertiza intocmit in rejudecare de dl. expert M, la obiectivul nr. 7 (fila 57) se arata ca documentatiile cadastrale ale terenurilor partilor nu au fost transpuse pe teren, fapt ce a determinat erori privind amplasarea constructiilor. Asa cum arata expertul, apelantii-parati si proiectantul care le-a intocmit documentatia pentru obtinerea autorizatiei de construire aveau obligatia ca inainte de inceperea edificarii constructiilor sa efectueze trasarea si marcarea suprafetei pe care o aveau in proprietate, in functie de coordonatele in sistem STEREO 70 ale documentatiei cadastrale ale terenului lor si sa marcheze cele patru colturi ale parcelei 286 din T27/1, dupa care urma sa-si edifice constructiile in functie de autorizatia de constructie, fapt care nu s-a intamplat.

Tribunalul apreciaza ca proiectantul trebuia sa se asigure de efectuarea trasarii si marcarii suprafetei inainte de realizarea constructiilor, data fiind natura profesiei sale precum si probabilitatea intalnirii unor alte situatii de acest gen in exercitarea activitatii de proiectare, acesta fiind cel care trebuia sa le aduca la cunostinta apelantilor-parati ca trebuie sa efectueze aceste operatiuni.

Pe de alta parte, se retine ca, la momentul la care apelantii-parati au imprejmuit terenul, nici un alt teren nu mai era imprejmuit in zona, asa cum reiese din declaratiile martorilor si nici nu era realizata o alta constructie. Asa cum s-a invederat in raportul de expertiza intocmit de dl. M, nici apelantii-reclamanti nu au efectuat o delimitare a terenului proprietatea lor si mai mult, au asistat pasivi la edificarea constructiilor de catre apelantii- parati. Astfel, din declaratiile martorilor reiese ca, pe parcursul realizarii constructiilor, apelantul-reclamant a venit de mai multe ori in zona, insa nu a obiectat nimic cu privire la imprejmuirea terenului - realizata anterior inceperii edificarii constructiilor - ori cu privire la amplasarea acestora. Mai mult, martorii au aratat ca reclamantii si-au dat acordul ca paratii sa amplaseze provizoriu o hazna pe terenul lor, pana la edificarea constructiilor. De altfel, chiar reclamantul a recunoscut la interogatoriul luat in fata instantei de fond ca in perioada ridicarii constructiei a venit de mai multe ori in zona si a observat care este amplasamentul acesteia, aratand ca nu a avut obiectii fata de imprejmuirea terenului si ridicarea constructiilor pentru ca nu si-a dat seama.

Buna-credinta a apelantilor-parati reiese si din disponibilitatea acestora de a gasi o rezolvare amiabila a situatiei create. Astfel, martorii audiati in rejudecare, au aratat ca apelantul-parat a recunoscut in prezenta acestora ca a gresit, incercand sa gaseasca o rezolvare amiabila, cel de-al doilea martor aratand ca apelantul-parat ar fi oferit un alt teren reclamantului, iar cei doi au discutat inclusiv despre preluarea constructiei -locuinta si terenului din spate de catre reclamant. Acelasi martor a aratat ca "familia P. a incercat sa acorde o cale de acces reclamantilor la str. V, catre cladirea cu etaj, pe care erau dispusi sa o ofere reclamantilor".

Si martorul S. audiat in apel in primul ciclu procesual a aratat ca apelantii-parati i-au oferit apelantului-reclamant un alt teren.

Ori este evidenta buna-credinta a apelantilor-parati, intrucat, daca acestia ar fi ocupat voit terenul reclamantilor, este putin probabil ca ar fi putut sa ofere apoi acestora chiar constructia pe care au realizat-o in acest mod.

Din declaratia martorului N (pe care martorul a declarat cu ocazia audierii in rejudecare ca si-o mentine), reiese ca greseala a aparut probabil din cauza faptului ca nu a fost contactata persoana care a intocmit documentatia cadastrala sau o persoana autorizata in acest sens si unirea punctelor a fost gresita: 898-914 in loc de 898-913, punct existent si in momentul executarii de catre martor a masuratorilor la data de 05.12.2009, la solicitarea reclamantilor si materializat prin teava metalica, lucru recunoscut de ambele parti.

Si din concluziile raportului de expertiza intocmit de dl. expert C reiese buna-credinta a apelantilor-parati, constructiile realizate de acestia respectand autorizatia de construire nr. 1440/17.09.2008 sub urmatoarele aspecte: suprafetele construite, desfasurate si utile ale incaperilor celor doua cladiri, solutiile constructive ale acestora, amplasarea locuintei la 10,29 m de gard, respectiv la 17,79 m de axul strazii, deci la mai mult de 10,50 m fata de axul strazii asa cum impunea autorizatia, respectarea distantei de 7,50 m fata de axul strazii in privinta imprejmuirii. Expertul concluzioneaza ca s-au respectat prevederile autorizatiei de construire, dar nu s-a respectat amplasarea strict pe teren, asa cum reiese din expertiza topografica.

In aceste conditii, instanta apreciaza ca neintemeiat capatul de cerere formulat de apelantii-reclamanti in sensul obligarii apelantilor-parati la demolarea constructiilor, in baza art. 494, al. 2 Cod civil, temei juridic precizat in cererea introductiva, atat timp cat apelantii- parati nu se regasesc in situatia constructorului de rea-credinta pe terenul altei persoane pentru a fi aplicabile aceste dispozitii legale.

In conformitate cu art. 1076 din Codul civil din 1864„ creditorul poate cere a se distrui ceea ce s-a facut calcandu-se obligatia de a nu face si poate cere a fi autorizat a distrui el insusi, cu cheltuiala debitorului”.

Art. 494 alin. 1 consacra dreptul proprietarului de a obliga persoana care a construit pe terenul proprietatea sa cu materialele ei sa ridice aceste constructii. Cu toate acestea art. 494 alin. 3 teza a II-a prevede ca in cazul in care cladirile „au fost facute de o a treia persoana de buna-credinta, proprietarul pamantului nu va putea cere ridicarea sus-ziselor (...) cladiri (...)”.

Avand in vedere ca s-a constatat buna-credinta a apelantilor-parati, instanta nu va da insa curs prevederilor art. 494, al. 3 Cod civil in sensul solicitat de acestia atat timp cat aceste prevederi legale devin aplicabile in momentul in care proprietarul terenului isi manifesta optiunea de a deveni proprietar si asupra constructiilor ridicate pe terenul sau, ori in cauza, reclamantii nu si-au manifestat optiunea de a deveni proprietari asupra constructiilor ridicate pe terenul aflat in proprietatea lor.

Avand in vedere aceste considerente, in baza art. 296 Cod procedura civila, va fi admis apelul formulat de parati, va fi schimbata sentinta apelata in parte, in sensul admiterii in parte a actiunii principale si respingerii capatului de cerere din actiunea introductiva avand ca obiect obligarea paratilor la demolarea constructiilor realizate de catre acestia pe terenul proprietatea reclamantilor ca neintemeiat.

Se va admite in parte cererea reconventionala si se va constata calitatea paratilor de constructori de buna credinta pe terenul proprietatea reclamantilor.

Se va respinge capatul de cerere din cererea reconventionala ce vizeaza obligarea reclamantilor la plata catre parati a contravalorii cresterii fondului ca neintemeiat.

In baza art. 274 Cod procedura civila, avand in vedere ca apelantii reclamanti au cazut in pretentii, vor fi obligati acestia la plata catre apelantii parati a sumei de 1500 lei cheltuieli de judecata.

Impotriva acestei sentinte, au declarat recurs reclamantii.

In motivare au aratat ca sunt incidente dispozitiile art. 304 pct. 6, 7 si 9 si au solicitat in temeiul art. 312 pct. 2 Cod procedura civila, admiterea recursului, modificarea in parte a deciziei pronuntate in apel, respingerea apelului declarat de parati, modificarea in parte a sentintei civila nr. 15785 din 06.10.2010, pronuntata de instanta de fond, numai privire la obligarea apelantilor parati si la plata sumei de 400 lei ce reprezinta cheltuieli de judecata datorate la fond (onorariu expert) si mentinerea restul dispozitiilor sentintei.

Arata ca in rejudecare dupa casare nu se respecta dispozitiile deciziei nr. 6377/17.05.2012 prin care, in ceea ce ii priveste, se admite recursul, se caseaza si se trimite cauza la rejudecare in apel, in conditiile in care recursul recurentilor reclamanti viza acordarea cheltuielilor de judecata in cuantum de 400 lei, reprezentand parte din onorariul pentru expertiza topo efectuata in prima instanta.

In apel, in rejudecare se respinge apelul reclamantilor retinandu-se in considerente, ca reclamantii nu au facut dovada platii onorariului de avocat solicitat concluziile scrise (fila 13 alin. 1 din decizie). Ori, la instanta de fond, prin incheierea din 14.04.2010, s-a incuviintat proba expertiza, onorariul fiind stabilit la suma de 800 lei, in sarcina paratilor, 400 lei, si, reclamantii, 400 lei.

La fila 51 din dosar, cu chitanta nr. 4173090/1 au achitat suma de 401,70 lei, ce reprezinta partea reclamantilor din onorariul expertului. Aceasta suma de 400 lei ce reprezinta partea din onorariu de expert au cerut-o prin apel si au si probat-o cu chitanta depusa la dosar.

Critica hotararea instantei de apel cu privire la admiterea apelului paratilor, respingerea capatului de cerere din actiunea initiala avand ca obiect obligarea paratilor la demolarea constructiilor realizate de acestia pe terenul proprietatea reclamantilor si cu privire la admiterea in parte a cererii reconventionale si constatarea calitatii de constructor de buna credinta a paratilor pe terenul proprietatea reclamantilor.

Prin sentinta nr. 20397 din 08. 12.2010 (definitiva si irevocabila prin neexercitarea caii de atac) se admite cererea de completare dispozitiv si sunt autorizati reclamantii sa efectueze pe cheltuiala paratilor lucrarile de ridicare a constructiilor in cazul in care acestia refuza demolarea constructiilor.

Apelul paratilor este declarat numai impotriva sentintei nr. 15785/06.10.2010 .

Tribunalul a retinut in motivarea hotararii ca reclamantii sunt proprietari pe suprafata de 494 mp din acte, teren situat in C, str. V nr. 22, iar paratii sunt proprietari pe suprafata de 467 mp, teren situat in C, str. V nr. 22

S-a retinut in rejudecarea apelului ca in zona nu au existat modificari de PUZ sau

PUD.

La fila 14 din considerentele deciziei, se retine ca paratii au imprejmuit terenul in suprafata de 751 mp, situat la nr. postal 22 (in conditiile in care erau proprietari doar pe 467 mp), pe care au edificat 2 constructii: C1 cu o suprafata de 98 mp si C2 cu o suprafata de 32 mp, C1 avand suprafata de 60 mp edificari pe terenul reclamantilor, iar C2, edificat in intregime tot pe terenul reclamantilor.

S-a mai retinut gresit ca imprejmuirea terenurilor s-a realizat anterior inceperii constructiilor si ca reclamanti nu au avut obiectii cu privire la imprejmuire si nici la ridicarea constructiilor.

Ori, initial au fost ridicate constructiile, iar ulterior a fost efectuata imprejmuirea terenurilor cu gard. Casa paratilor C1 are regimul P+E+M, iar gardul despartitor este amplasat la o distanta de 80 cm de aceasta casa. Nu se putea monta schela si efectua lucrari de constructie daca exista gardul imprejmuitor.

Momentul de la care s-a facut imprejmuirea de catre parati a suprafetei de 751 mp este clar dupa efectuarea constructiei. Oricum, pentru imprejmuire nu exista autorizatie de constructie!

Se retine in mod gresit de Tribunal ca de vina este proiectantul care i-a intocmit documentatia pentru obtinerea autorizatiei de constructie, care avea obligatia inainte de inceperea efectuarii constructiilor sa efectueze trasarea si marcarea suprafetei pe care o aveau in proprietate, dupa care urma sa-si edifice constructiile in functie de autorizatia de constructie, fapt care nu s-a intamplat.

Proiectantul a fost angajat de catre parati. Ca atare, raporturi juridice s-au nascut intre paratii si proiectant. Vina proiectantului care nu a trasat si marcat corect suprafetele inainte de edificarea constructiilor le profita paratilor si nu intareste buna credinta a acestora la momentul edificarii casei.

Reclamantii au raporturi de vecinatate cu paratii; actiunea in revendicare i s-a admis, paratii au fost obligati sa le lase liber terenul si nu proiectantul.

Starea de fapt cu privire la imprejmuirea terenului si data la care s-a efectuat aceasta imprejmuire sunt gresit retinute de tribunal ca fiind anterioare edificarii constructiei. De asemenea, s-a retinut gresit de catre Tribunal ca nici reclamantii nu au facut o delimitare a terenului proprietatea lor. Ori, s-a probat ca la 05.12.2009 au delimitat terenurile si au batut tarusi.

Paratii, desi detin autorizatia de constructie pentru casa din 2008, la data delimitarii terenurilor de catre ing. cadastrist N. si montarii tevilor metalice (recunoscute de ambele parti) nu era edificata constructia. Ulterior, una dintre tevile metalice montate in 2009 a fost identificata in interiorul proprietatii paratilor, cea inchisa cu gard. Per a contrario, daca gardul paratilor a fost edificat inaintea casei, nu puteau monta tarusii si tevile de delimitare dintre proprietati in interiorul curtii lor. Teava de delimitare montata chiar de N. in 2009 si gasita in curtea paratilor, astfel cum este acum inchisa prin acapararea terenului reclamantilor, s-a recunoscut chiar de catre parati ca a fost montata la momentul delimitarii celor doua terenuri.

Expertul M a concluzionat ca nu s-au respectat prevederile autorizatiei de constructie cu privire la amplasarea strict pe teren a constructiilor, punct de vedere insusit de catre instanta, care totusi stabileste ca apelantii parati sunt de buna credinta intrucat „daca acestia ar fi ocupat voit terenul reclamantilor este putin probabil ca ar fi putut sa ofere apoi acestora chiar constructia care au realizat-o in acest mod". Ori, inainte de promovarea actiunii este adevarat s-au purtat discutii, care nu s-au materializat cu privire la gasirea unor solutii, data fiind ocuparea terenului in maniera in care jumatate din terenul reclamantilor este ocupat, ramanandu-le liber doar un triunghi, in spatele casei construite de parati.

Practic, solutia gasita de parati era fie sa le cumpere casa edificata de acestia, la pretul cerut de acestia, fie sa le puna la dispozitie terenul liber din fata casei lor. Ori, reclamantii au vrut sa-si edifice o alta casa, pe un teren cu o alta deschidere la strada, dar si in adancime asa cum au cumparat terenul si sa nu fie conditionati de sume enorme pe care sa le plateasca vecinilor care le-au ocupat terenul.

Paratii sunt de rea credinta, deoarece au ocupat cu stiinta parte din terenul proprietatea reclamantilor, iar acest fapt rezulta pe de o parte, din modul in care au amplasat constructiile pe teren - acestea nu-si respecta planul de amplasament si situatie, sunt pozitionate oblic fata de axul strazii si ar fi trebuit sa fie pozitionate perpendicular, astfel spus, cea mai mare parte a constructiei C1- casa - este amplasata pe terenul reclamantilor, iar anexa C2 in integralitate; pe de alta parte, paratii au ingradit atat terenul lor si suprafata de 284 mp din terenul reclamantilor, detinand in prezent o suprafata de teren mai mare decat cea cumparata;

Greseala capitala a paratilor consta in faptul ca nu au efectuat trasarea suprafetei de teren, pe care o aveau in proprietate la momentul edificarii constructiilor (culpa exclusiva), in conditiile in care aveau documentatie cadastrala si au probat ca terenul reclamantilor si al paratilor fusese anterior delimitat si bornat cu tarusi.

Fara a respecta aceasta delimitare a terenului, paratii construiesc intai casa si anexa, apoi si imprejmuirea, iar la ultima masuratoare efectuata in teren de numitul N, in anul 2010, gasesc in interiorul terenului asa cum a fost imprejmuit prin gard de parati tarusul metalic care delimita practic cele doua proprietati.

Buna credinta a constructorului trebuie inteleasa ca fiind convingerea eronata a autorului ca are un drept de proprietate pe terenul pe care edifica constructia, convingere ce nu trebuie sa fie culpabila acestuia.

Prin concluziile din sedinta de judecata, apelantii parati au recunoscut „s-a facut o greseala la momentul imprejmuirii terenului", insa greseala a fost intentionata inca de la momentul edificarii constructiilor, deoarece casa si anexa au fost edificate initial, ulterior au imprejmuit cu gard terenul.

In 2009, nu exista gard intre cele 2 terenuri aspect relatat de martorul G. audiat in rejudecare la propunerea apelantilor parati. De altfel, intre casa C1 si gardul montat este o distanta mai mica de 1 m, fiind vorba de casa P+l+M, pentru edificarea casei era necesara

montarea unor schele care au latime mai mare de 1 m asa incit este greu de crezut ca este reala sustinerea paratilor conform careia au montat intai gardul si ulterior au amplasat constructiile.

Ori, in conditiile in care paratii nu au respectat amplasamentul constructiilor pe teren, asa cum erau obligati prin Autorizatia de constructie nr. 1440/18.0.92008, cele doua constructii (casa si anexa) fiind edificate oblic pe teren si nu perpendicular fata de axul strazii, au delimitat cu gard terenul aferent constructiilor, in interiorul terenului astfel ingradit identificandu-se unul din tarusii metalici ce delimitau cele doua proprietati, montati anterior edificarii constructiilor si a gardului de catre parati, acestia sunt constructori de rea - credinta, urmand a fi obligati potrivit art. 494 Cod civil la ridicarea acestor constructii de pe terenul revendicat, pe cheltuiala acestora.

De asemenea, urmeaza a se avea in vedere ca terenul ocupat de parati nu are aceeasi forma cu terenul proprietatea acestora, prezentat in actele de proprietate si cadastru.

In rejudecare, prin expertiza efectuata de expertul M., in planul amplasament intocmit, arata in mod explicit suprafata ocupata din terenul reclamantilor - 284 mp -, precum pozitionarea constructiilor pe teren, dar si proprietatea paratilor. Altfel spus, paratii ocupa in integralitate terenul proprietatea lor din str. V nr. 21, delimitat cu gard fata de vecinul de Est, dar si suprafata de 284 mp din terenul proprietatea reclamantilor din str. V nr. 22.

La data de 25.11.2010 apelantii reclamanti, depun la Judecatoria Craiova doua cereri: una de completare dispozitiv, inregistrata sub nr. 57465 si apelul, inregistrat nr. 57467.

Prin sentinta nr. 20397 din 08.12.2010 (definitiva si irevocabila prin neexercitarea caii de atac) se admite cererea de completare dispozitiv si sunt autorizati reclamantii sa efectueze pe cheltuiala paratilor lucrarile de ridicare a constructiilor in cazul in care acestia refuza demolarea constructiilor. Aceasta hotarare este irevocabila! Ori, prin modificarea sentintei prin admiterea apelului si respingerea capatului de cerere avand ca obiect demolarea constructiilor din actiunea initiala, exista contradictie intre cele 2 dispozitii, reclamantii fiind irevocabil autorizati sa efectueze pe cheltuiala paratilor lucrarile de ridicare a constructiilor - dispozitiile art. 304 pct. 7 CPC.

Intimatii-parati, legal citati, au formulat si depus la dosar intampinare, prin care au solicitat respingerea recursului si mentinerea ca legala a hotararii pronuntate de instanta de apel.

Examinand recursul prin prisma criticilor aduse si a dispozitiilor legale incidente, Curtea constata urmatoarele:

Din modul in care sunt formulate motivele de recurs reiese incidenta in cauza a motivelor de nelegalitate prevazute de dispozitiile art. 304 pct. 7 si 9 Cod procedura civila.

In relevanta solutionarii recursului are prioritate analiza dispozitiilor art. 304 pct. 9 Cod procedura civila, urmand ca in subsidiar sa fie cercetate prevederile punctului 7, dar numai in masura in care ar mai fi necesar un astfel de demers.

Dispozitiile art. 304 pct. 9 Cod procedura civila au urmatorul continut: „Modificarea sau casarea unor hotarari se poate cere in urmatoarele situatii, numai pentru motive de nelegalitate:

...9. cand hotararea pronuntata este lipsita de temei legal ori a fost data cu incalcarea sau aplicarea gresita a legii;...”

Ori, prin motivele de recurs se acuza in primul rand aplicarea gresita a dispozitiilor art. 494 c. civil - „Daca plantatiunile, constructiunile si lucrarile au fost facute de catre o a treia persoana cu materialele ei, proprietarul pamantului are dreptul de a le detinea pentru dansul, sau de a indatora pe acea persoana sa le ridice.” -, respectiv a exceptiei reglementate in alineatul 3, in cazul constructorului de buna-credinta.

Legea nu defineste in mod expres ce intelege prin notiunea de „o a treia persoana de buna credinta”, sau prin ceea ce in literatura de specialitate si jurisprudenta s-a consacrat ca fiind ipoteza „constructorului de buna-credinta”.

Curtea accepta ideea ca buna sau reaua credinta a constructorului este in principal o problema de interpretare a probatoriului, cu o singura exceptie care devine incidenta in

momentul in care retinerea bunei-credinte intra in contradictie cu dispozitiile legale, care reglementeaza obligatia constructorului de a respecta autorizatia de construire.

Autorizatia de construire este acel act care confera dreptul de a construi un imobil, fiind consfintita in legea nr. 50/1991, privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii.

Potrivit dispozitiilor art. 1 din aceasta lege, executarea lucrarilor de constructii este permisa numai pe baza unei autorizatii de construire sau de desfiintare, emisa in conditiile legii, la solicitarea titularului unui drept real asupra unui imobil - teren si/sau constructii - identificat prin numar cadastral.

De asemenea, conform art. 2, autorizatia de construire constituie actul final de autoritate al administratiei publice locale, pe baza caruia este permisa executarea lucrarilor de constructii corespunzator masurilor prevazute de lege referitoare la amplasarea, conceperea, realizarea, exploatarea si postutilizarea constructiilor.

Potrivit prevederilor aceluiasi act normativ, executarea fara autorizatie de construire ori cu nerespectarea prevederilor acesteia a unei lucrari poate fi de natura a constitui fie o infractiune, fie o contraventie, in raport de situatia incidenta.

Prin urmare, nerespectarea autorizatiei de construire reprezinta o grava incalcare a legii, de unde rezulta si incidenta dispozitiilor pct. 9 al art. 304 Cod procedura civila, iar necunoasterea legii nu poate fi scuzabila si nici nu poate fundamenta constatarea unui situatii de fapt, intemeiate pe buna-credinta.

Chiar daca Noul cod civil nu este aplicabil in speta, Curtea constata ca in dispozitiile art. 586 din acest act normativ - care are ca titlu marginal „Buna-credinta a autorului lucrarii”, se sustine aceeasi argumentare ca si cea efectuata in randurile de mai sus:

„(1) Autorul lucrarii este de buna-credinta daca se intemeiaza fie pe cuprinsul cartii funciare in care, la data realizarii lucrarii, era inscris ca proprietar al imobilului, fie pe un mod de dobandire nesupus inscrierii in cartea funciara, daca, in ambele cazuri, nu rezulta din cartea funciara si nu a cunoscut pe nicio alta cale viciul titlului sau.

(2) Cu toate acestea, nu poate invoca buna-credinta cel care construieste in lipsa sau cu nerespectarea autorizatiilor cerute de lege.”

Ori, chiar daca acest text din Noul cod civil nu este aplicabil, legea care impune ca orice constructie sa respecte autorizatia, in baza careia se verifica daca ai sau nu dreptul de a construi un imobil, este in vigoare inca din anul 1991, iar incalcarea dispozitiilor acestei din urma legi este imputabila autorului constructiei.

Expertizele dispuse in cauza constata fara echivoc ca autorizatia de construire nu a fost respectata in integralitatea sa, neputand fi pus in discutie un caz de respectare partiala a autorizatiei, de vreme ce legea solicita o conformitate totala.

Culpa proiectantului nu poate profita celui care a ales sa intre in raporturi contractuale cu un astfel de specialist, fiind un caz de culpa in eligendo, imputabil tot paratilor, iar nu reclamantilor, care sunt terti fata de astfel de raporturi contractuale.

Celelalte aspecte pe care instanta de apel isi retine solutia de constatare a bunei- credinte paratilor-intimati sunt irelevante in raport de asertiunile precedente, in raport de care se poate concluziona ca in momentul in care legea este incalcata, buna-credinta inceteaza.

In conditiile mai sus expuse, cercetarea motivului de recurs intemeiat pe punctul 7 al art. 304 Cod procedura civila devine de prisos, deoarece este inlaturata contradictia dintre dispozitivul sentintei si cel al hotararii prin care se completeaza acest dispozitiv.

In ceea ce priveste motivul de recurs ce vizeaza acordarea cheltuielilor de judecata, acesta face referire numai la modul de interpretare a dovezilor care atesta efectuarea de astfel de cheltuieli, de unde rezulta ca nu poate fi incadrat in motivele de nelegalitate prevazute de art. 304 Cod procedura civila.

In concluzie, avand in vedere constatarea calitatii de constructor de rea-credinta a intimatilor-parati, se impune mentinerea solutiei de admitere a actiunii promovate de catre reclamantii-recurenti si respectiv de respingere a cererii reconventionale, aceasta din urma intemeindu-se pe ipoteza constatarii unei bune-credinte in edificarea constructiilor aflate in litigiu.

Potrivit dispozitiilor art. 312 Cod procedura civila va admite recursul. Va modifica in parte decizia in sensul ca, va respinge ambele apeluri.

Va respinge cererile partilor privind plata cheltuielilor de judecata efectuate in apel.

Vor fi mentinute dispozitiile sentintei.

Avand in vedere si dispozitiile art. 274 Cod procedura civila, vor fi obligati intimatii la plata cheltuielilor de judecata efectuate in recurs de recurenti, in cuantum de 1000 lei, reprezentand onorariu de avocat.
(Decizia nr. 560 din 14.03.2014 - Sectia I Civila - rezumat judecator Stelian Aurelian Cadea).