Nulitate act juridic Pret derizoriu, Relatii de rudenie dintre partile contractante

Codul civil de la 1864: art. 1303, art. 966-968, art. 948, art. 845

Pretul stabilit printr-un contract de vanzare-cumparare avand ca obiect un bun imobil nu poate fi considerat ca fiind neserios, cu consecinta constatarii nulitatii absolute a contractului pe motiv de cauza ilicita si imorala chiar daca este stabilit mult sub valoarea reala a imobilului, in masura in care acesta a fost achitat, iar intre parti se confirma o relatie de rudenie stransa (mama/fiica).

Opinia separata

Raporturile de rudenie dintre partile unui contract de vanzare-cumparare cu privire la un imobil au relevanta in aprecierea calitatii pretului stabilit prin contract, in sensul art. 1303 din Codul civil de la 1864, insa numai in masura in care acesta nu este atat de mic, incat echivaleaza cu inexistenta vanzarii si, deopotriva, in masura in care instanta este convinsa ca prin astfel de operatiuni juridice nu se urmareste inlaturarea reclamantei de la succesiunea cu privire la bunul obiect al vanzarii a carei nulitate se cere a fi constatata. In alte cuvinte, relatiile de rudenie se impun a fi valorificate in raport cu toate partile impricinate, in ipoteza in care suntem in prezenta unei vocatii succesorale reciproce.

Curtea de Apel Timisoara, Sectia I civila, Decizia civila nr. 237 din 19 mai 2015, Prof.univ.dr. L.B.

Prin sentinta civila nr. 4985/28.10.2014, Judecatoria Arad a admis cererea de chemare in judecata formulata de reclamanta H.L.S., in contradictoriu cu paratii V.E. si V.V.. si in consecinta a constatat: nulitatea absoluta a contractului de vanzare - cumparare autentificat sub nr. 6076/1994 de Notariatul de Stat Judetean Arad, intervenit intre parati si numita H.A.; ca din masa succesorala ramasa dupa defuncta

8. A. face parte imobilul situat in Arad, inscris in CF nr. 310471 Arad; ca reclamanta a dobandit prin mostenire o cota de % din imobilul situat in Arad, inscris in CF nr. 310471 Arad; ca parata V.E. a dobandit prin mostenire o cota de % din imobilul situat in Arad, inscris in CF nr. 310471 Arad.

De asemenea, a atribuit in proprietate exclusiva paratei V.E. imobilul situat in Arad, inscris in CF nr. 310471 Arad si a obligat: parata sa plateasca reclamantei echivalentul in lei al sumei de 23 766 euro, la cursul BNR din data platii, cu titlu de sulta; paratii, in solidar, sa plateasca reclamantei suma de 3 056 lei, cu titlu de cheltuieli de judecata.

Prima instanta a retinut ca la data de 22.03.1994, intre parati si numita H.A., mama paratei si a reclamantei, decedata la 10.05.2011, a intervenit un contract de vanzare - cumparare avand ca obiect imobilul situat in Arad, inscris in CF nr. 310471 Arad, in schimbul sumei de 100 000 de lei, cu rezerva uzufructului viager in favoarea vanzatoarei; la data vanzarii suma de 100 000 de lei era echivalentul sumei de 62 dolari americani (USD).

Din concluziile raportului de contraexpertiza efectuat de expertii S.I.F., P.G.V. si S.A., coroborate cu sustinerile partilor si declaratiile martorilor, dupa anul 1994 la imobil sau efectuat lucrari de renovare, imbunatatiri si utilitati in valoare de 2.892 euro, iar dupa data de 10.05.2011 s-au efectuat astfel de lucrari in valoare de 11.028 euro, costurile tuturor acestora fiind suportate de parati. In esenta, lucrarile au constat in: racordarea cladirii la reteaua de apa si canalizare prin racorduri noi, racordarea la reteaua de gaze naturale si montarea unei instalatii de incalzire la teracota, zugraveli, vopsitorii, placare si izolare a unor pereti, refacere zugraveli, amenajare baie, turnare sapa si gresie in bucatarie, montare de usi noi, montare parchet laminat, refacere instalatie electrica si de incalzire centrala, construire de imprejmuire, refacere pardoseala de beton, montarea a doua ferestre noi, inchidere usa cu panouri din rigips.

Potrivit aceluiasi raport, valoarea tehnica a imobilului disputat este de 75 497 euro, iar valoarea de circulatie este de 58 560 de euro; sporul de valoare adus imobilului de lucrarile anterior enumerate este de 11 028 euro.

In ceea ce priveste cererea de constatare a nulitatii absolute a contractului de vanzare - cumparare autentificat sub nr. 6076/1994 de Notariatul de Stat judetean Arad, intervenit intre parati si numita H.A., instanta a avut in vedere aceea ca, potrivit art. 1303 coroborat cu art. 948 din Codul civil de la 1864, pentru a fi valabil, ca operatiune juridica de vanzare - cumparare, un contract trebuie sa prevada drept contraprestatie a transmiterii dreptului de proprietate un pret serios. Constatarea seriozitatii pretului nu presupune constatarea unei echivalente intre valoarea reala a bunului si pret, fiind admisibile chiar diferente foarte mari, ce corespund unor considerente subiective (interese concrete ale partilor, relatiile dintre acestea, circumstantele contractarii), insa presupune concluzia ca nu poate fi atat de disproportionat in raport cu valoarea lucrului vandut incat, practic, sa nu existe un obiect al obligatiei cumparatorului. In speta s-a vandut un imobil compus din casa si teren in suprafata de 1032 mp., situat intr-o localitate resedinta de judet, cu suma de 62 de dolari, valoare ce, chiar si in conditiile rezervarii uzufructului viager de catre vanzatoare, chiar si in conditiile relatiilor de rudenie dintre parti si chiar si in conditiile de piata din anul 1994, nu poate fi considerata o contraprestatie la transmiterea dreptului de proprietate.

Impotriva acestei hotarari, a declarat apel reclamanta, solicitand admiterea apelului si trimiterea cauzei spre rejudecare, aratand ca in mod nelegal, instanta de fond a apreciat ca pretul achitat este neserios, cu atat mai mult, cu cat instanta a solicitat Camerei Notarilor sa indice o valoare a imobilelor de la acea data, iar in urma raspunsului negativ, primit din partea autoritatilor, s-au depus la dosarul cauzei contracte care relevau valoarea unor astfel de imobile de la acea data, contracte care fac pe deplin dovada pretului serios al imobilului achitat, contracte care nu se regasesc in motivarea instantei de fond. Aceste contracte arata ca, acesta era pretul imobilelor la nivelul anului 1993 - 1995, aspect care nu poate fi neglijat si care de astfel este sustinut de martora A.A., care arata faptul ca, la acea data, acesta era pretul imobilelor, in jurul sumei de 100.000 lei.

In drept, au invocat dispozitiile art. 222 si urmatoarele din Codul procedura civila de la 1865, art. 1303, art. 969, art. 1169 si art. 845 din Codul civil din 1864.

Prin decizia civila nr. 173/17.02.2015, Tribunalul Arad a respins apelul declarat de apelanta-reclamanta H.L.S. impotriva sentintei civile nr. 4985/28.10.2014 pronuntata de Judecatoria Arad, in contradictoriu cu apelantii-parati V.E. si V.V.; a admis apelul declarat de apelantii-parati V.E. si V.V. impotriva sentintei civile nr. 4985/28.10.2014 pronuntata de Judecatoria Arad, in contradictoriu cu apelanta-reclamanta H.L.S.; a schimbat in tot sentinta apelata in sensul ca a respins actiunea formulata de reclamanta in contradictoriu cu paratii, avand ca obiect anulare act; fara cheltuieli de judecata.

Tribunalul a retinut, in esenta, ca la data de 22.03.1994, intre parati si numita H.A., mama paratei si a reclamantei, decedata la 10.05.2011, a intervenit un contract de vanzare - cumparare avand ca obiect imobilul situat in Arad, inscris in CF nr. 310471 Arad, in schimbul sumei de 100 000 de lei, cu rezerva uzufructului viager in favoarea vanzatoarei.

Prima instanta a avut in vedere ca din raportul de expertiza efectuat in cauza valoarea tehnica a imobilului disputat este de 75.497 euro, iar valoarea de circulatie este de 58.560 de euro, sporul de valoare adus imobilului de lucrarile efectuate este de 11 028 euro.

A mai retinut ca s-a vandut un imobil compus din casa si teren in suprafata de 1032 mp., situat intr-o localitate resedinta de judet, cu suma de 62 de dolari, valoare ce, chiar si in conditiile rezervarii uzufructului viager de catre vanzatoare, chiar si in conditiile relatiilor de rudenie dintre parti si chiar si in conditiile de piata din anul 1994, nu poate fi considerata o contraprestatie valabila pentru transmiterea dreptului de proprietate.

Tribunalul, urmare a analizarii hotararii atacate in raport de probele administrate, a retinut ca in prezenta cauza este vorba de un contract in care partile au stabilit un pret si care a fost platit.

Contrar celor retinute de prima instanta, tribunalul a apreciat ca la dosarul cauzei nu exista probe din care sa rezulte ca pretul imobilului ar fi neserios raportat la data incheierii contractului, respectiv anul 1994.

Mai mult, apelantii-parati au depus la dosarul primei instante contracte care relevau valoarea unor astfel de imobile de la acea data, contracte care fac pe deplin dovada pretului serios al imobilului achitat.

Prima instanta nu a facut nici o precizare cu privire la aceste contracte, ci a retinut doar ca pretul este neserios, dat fiind ca reprezinta echivalentul a 62 de dolari.

Din contractele depuse la dosarul cauzei si din declaratia martorului A.A., tribunalul a retinut ca la nivelul anilor 1993 - 1995 pretul imobilelor era in jurul sumei de 100.000 lei.

Valoarea stabilita in raportul de expertiza tehnica este relevanta in cauza in conditiile in care nu exista un obiectiv, in sensul de a se stabili valoarea imobilului la nivelul anului 1994, anul incheierii contractului dintre parti.

Mai mult, prima instanta nu a mentionat in considerente modalitatea de calcul a sumei de 62 USA pe care a retinut-o ca raportand pretului imobilului. Art. 1303 din Codul civil de la 1864 prevede ca, pretul trebuie sa fie serios si determinat de parti. Constatarea seriozitatii pretului nu presupune constatarea unei echivalente intre valoarea reala a bunului si pret, fiind admisibile chiar diferentele foarte mari, ce corespund unor considerente subiective, interese concrete ale partilor, relatiile dintre acestea, circumstantele contractarii.

S-a retinut ca in cauza nu exista dovedita valoarea imobilului la nivelul anului 1994, precum si calitatea persoanelor contractante, retinandu-se uzufructul viager.

Cu privire la apelul declarat in cauza de catre apelanta-reclamanta H.L., instanta l-a respins ca o consecinta a admiterii apelului paratilor - apelanti. Reclamantii - apelanti au criticat hotararea primei instante cu privire la faptul ca prima instanta si-a insusit valoarea din raportul de expertiza intocmit de cei trei experti.

Impotriva deciziei civile nr. 173/17.02.2015, pronuntata de Tribunalul Arad in dosarul nr. 5518/55/2012, a declarat recurs reclamanta H.L.S., care a solicitat admiterea recursului, modificarea deciziei civile atacate in sensul respingerii apelului declarat de parati si admiterea actiunii astfel cum a fost formulata, cu cheltuieli de judecata.

In motivare, a aratat ca a invocat nulitatea absoluta a contractului de vanzare- cumparare incheiat in 22.03.1994 in principal pentru lipsa cauzei, in subsidiar pentru cauza ilicita si imorala. Absenta cauzei actului juridic civil sau cauza ilicita si imorala sunt motivele de nulitate absoluta a contractului de vanzare-cumparare, conform art. 948, art. 966, art. 968 din Codul civil de la 1864.

Dupa cum s-a subliniat constant in doctrina actuala (Gabriel Boroi - Drept civil. Partea generala. Persoanele, Editura AII Beck, Bucuresti, 2002, pag. 179-183) prin cauza (scopul) actului juridic civil se intelege obiectivul urmarit la incheierea acestuia.

Cand lipsa cauzei se datoreaza lipsei scopului imediat (lipsei contraprestatiei in contractele sinalagmatice, lipsa predarii bunului in actele juridice reale, etc.), atunci lipseste un element esential al actului juridic civil, iar lipsa scopului imediat se rasfrange si asupra scopului imediat, lasandu-l fara suport juridic, astfel incat sanctiunea va fi nulitatea absoluta.

Cauza este ilicita si imorala atunci cand este prohibita de legi sau cand aceasta este in contradictie cu regulile de convietuire sociala. Sanctiunea unor acte incheiate avand la baza cauza ilicita si imorala este de asemenea nulitatea absoluta, potrivit art. 948, art. 966, art. 968 din Codul civil de la 1864.

Intr-un contract de vanzare-cumparare scopul imediat al cumparatorului este de a obtine lucrul, iar scopul imediat al vanzatorului este de a obtine pretul, fiind importanta reprezentarea contraprestatiei pe care fiecare parte contractanta o urmareste.

A invederat astfel ca, in speta, contractul in discutie este lipsit de cauza, pe de-o parte, pentru ca motivul pentru care s-a incheiat contractul a fost scoaterea imobilului din masa succesorala a defunctei, ceea ce nu poate reprezenta "cauza" unui act juridic civil, iar, pe de-o parte, pretul trecut in contract nu s-a platit si chiar daca s-ar fi platit, acesta este derizoriu, ca si inexistent.

A aratat ca motivul incheierii acestui contract de vanzare-cumparare nu a fost pretul, care este mai mult decat derizoriu si nici nu s-a platit, ci dorinta de a scoate imobilul din litigiu din masa succesorala.

Contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 6076/22.03.1994 la Notariatul de Stat Judetean Arad ii lipseste cauza, respectiv prefigurarea contraprestatiei. Reprezentarea mentala a defunctei la incheierea actului a carui nulitate se solicita nu a fost pretul, ci imprejurarea ca prin acest contract reclamanta nu va mai mosteni cota parte din imobilul care i se cuvenea. Or, o asemenea motivatie, in niciun caz nu poate constitui cauza unui contract de vanzare-cumparare, iar lipsa cauzei atrage nulitatea absoluta a vanzarii (art. 966 din Codul civil de la 1864).

A invederat ca pretul trecut in contractul de vanzare-cumparare incheiat de parata cu defuncta lor mama a fost de 100.000 lei (62 USD calculat la cursul de la data incheierii contractului 22.02.1994 - 1USD =1.601 lei), ce se poate usor verifica prin consultarea cursului stabilit de catre Banca Nationala Ia data incheierii contractului, astfel ca prin contract s-a transmis proprietatea unei case in Arad si terenul aferent in suprafata de 1.032 mp, iar pretul real al acestui imobil in 1994 era de minim 30.000 USD, iar pretul platit (62 USD) este de aproape 500 de ori mai mic decat pretul pietei Ia acel moment, or, conform expertizelor efectuate in cauza in prezent valoarea imobilului este de 80.500 euro (conform primei expertize) respectiv 58.560 euro (conform contraexpertizei efectuate in cauza).

Cum, cauza obligatiei defunctei de a instraina imobilul trebuia sa o constituie pretul, iar la asemenea diferente (pretul este de aproape 500 de ori mai mic decat cel real), rezulta ca pretul nu a constituit cauza.

Cauza avuta in vedere de vanzatoare nu era decat scoaterea terenului din patrimoniu pentru ca reclamanta sa nu beneficieze de cota parte care i se cuvenea dupa decesul vanzatoarei.

Intr-o speta identica, Curtea de Apel Cluj prin Decizia civila nr. 2240/ R/2009 a considerat ca, contractul de vanzare-cumparare incheiat de catre defunct cu fiul sau, unul dintre mostenitori, la un pret derizoriu este lovit de nulitate absoluta pentru lipsa cauzei, datorita faptului ca actul s-a incheiat pentru exheredarea celor patru fiice ale defunctului de la mostenire.

Solicita ca, la stabilirea valorii de circulatie a imobilului si a sultei pe care trebuie sa io plateasca parata V.E. sa fie avuta in vedere prima expertiza care a stabilit un pret real de circulatie al imobilului si anume 80.500 euro si sa se inlature contraexpertiza deoarece pretul stabilit prin aceasta este departe de pretul real al imobilului in cauza. Conform acestei contraexpertize valoarea de circulatie a terenului este de 38.500 euro iar valoarea de circulatie a casei este de 20.060 euro, adica egala cu valoarea unui apartament cu o camera. Ori, este evident ca o casa compusa din 5 camere, baie, bucatarie si hol, bucatarie de vara, sopron si gard din prefabricate nu poate avea o valoare de circulatie de 20.000 euro cat o garsoniera.

Cu privire la imbunatatirile si renovarile efectuate de catre parata, dupa decesul mamei lor, conform contraexpertizei, acestea au adus un spor de valoare de 11.028 euro care urmeaza a fi scazuta din valoarea de circulatie a imobilului de 80.500 euro, astfel ca valoarea de impartit este de 69.472 euro, din care jumatate cat ii revine reclamantei inseamna 34.736 euro.

In sustinerea cererii sale, a invocat si decizia civila nr. 2240/2009 a Curtii de Apel Cluj la care a facut referire.

In drept, a invocat art. 304 pct. 8 si 9 din Codul de procedura civila de la 1865.

Prin intampinare, paratii V.E. si V.V. au solicitat respingerea recursului declarat de reclamanta cu motivarea, in esenta, ca aspectele invocate in recurs tin mai mult de modul de interpretare a probelor, recurenta criticand modul de solutionare a recursului prin interpretarea probelor fara a mai critica argumentele cu privire la aplicarea dispozitiilor legale in cauza, or, cum recursul este calea de atac prin intermediul careia partile sau Ministerul Public solicita, in conditiile si pentru motivele limitative determinate de lege, desfiintarea unei hotarari judecatoresti pronuntate de instanta inferioara si fiind o cale extraordinara de atac, nedevolutiva, aceasta nu poate determina practic, in principiu, o rejudecare a fondului cauzei (exceptia este data doar de incidenta art. 304 ind. 1). Astfel ca, instanta de recurs, retinand strict temeiul ce a facut obiectul evaluarii atat in fata instantei de fond cat si de apel si care a fost luat ca temei de analiza, respectiv ca urmare a platii pretului de catre parati, daca acesta ar putea avea caracterul unui pret neserios, trebuie sa analizeze conduita recurentei in a fi demonstrat acest aspect si in raport de aceasta situatie daca instanta de apel a pronuntat o hotarare raportata la temeiul invocat fata de temeiurile invocate prin motivele de recurs.

Analizand probele care au fost administrate atat in fata instantei de fond cat si a instantei de apel, in mod corect a apreciat tribunalul ca suntem in prezenta unui contract in care partile au stabilit un pret care a fost platit, retinand, totodata in mod pertinent si judicios faptul ca la dosarul cauzei nu exista nicio proba din care sa rezulte ca pretul imobilului ar fi neserios raportat la data incheierii contractului, respectiv anul 1994. Mai mult, in aceeasi corecta apreciere instanta de apel subliniind faptul ca din probele administrate, respectiv contractele de vanzare- cumparare depuse in probatiune, rezulta cu certitudine faptul ca valoarea unor astfel de imobile la acea data relevau ca pretul platit de parati reflecta caracterul cert si serios, acestea fiind preturile unor astfel de imobile la acea data.

Echivalenta valorica relativa a pretului fata de valoarea lucrului vandut trece prin filtrul subiectivismului partilor contractante, care prin efectul vointei lor sunt libere sa aprecieze intotdeauna intinderea valorii ce se plateste ca pret. Prin urmare, in situatia in care exista relatii de afinitate intre parti, iar vanzatorul a beneficiat si de un drept de uzufruct pe o perioada de atatia ani asupra imobilului vandut, aprecierea pretului vanzarii ca serios fiind o chestiune de fapt (ce trebuie dovedita), vitalitatea pretului (deci un pret mai mic care nu reprezinta echivalentul valoric al lucrului vandut) nu afecteaza validitatea conventiei, un astfel de pret neputand fi considerat neserios /decizia nr. 3493/18.05.2012 a Inaltei Curti de Casatie si Justitie).

Au invederat ca, desi reclamanta avea posibilitatea sa solicite cel putin ca in cadrul expertizei evaluatorii solicitate si dispuse pentru stabilirea sultei sa se regaseasca si un petit vizand stabilirea pretului imobilului in anul 1994 sau sa produca alte care sa ateste/sa sustina, ca elemente comparative, ca pretul achitat de parati este neserios, fictiv.

Au apreciat paratii ca recursul este nefondat si prin prisma faptului ca, asa cum a retinut instanta de apel, la dosarul cauzei nu exista nicio proba care sa sustina teoria pretului neserios si fata de faptul ca intre expertiza efectuata in cauza si care avea ca scop determinarea valorica a sultei si invocarea aspectului de pret neserios nu se poate stabili o conexiune, adica invocarea pretului neserios nu se poate raporta la valoarea imobilului stabilita prin aceasta expertiza si contraexpertiza in contextul in care valoarea vizeaza imobilul la anul de referinta 2014.

Au invederat ca in mod corect instanta de apel a retinut ca nu exista dovedita valoarea imobilului la nivelul anului 1994, pronuntand astfel o hotarare temeinica si legala cu efectul respingerii actiunii reclamantei-recurente.

Au aratat ca reclamanta recurenta nu a facut dovada faptului ca, de fapt, acest contract s-a facut cu intentia ca aceasta sa nu mosteneasca nimic, ceea ce nu este adevarat in contextul in care aceasta a beneficiat chiar de un testament din partea mamei defuncte H.A., mostenind din toate bunurile o cota suplimentara. Mai mult, acest contract a fost incheiat de mai bine de 20 de ani, si cu toate acestea, recurenta, care cunostea existenta acestui contract, doar acum a promovat aceasta actiune.

Paratii intimati solicita respingerea si celei de-a doua critici referitoare la stabilirea valorii de circulatie a imobilului, instanta de fond pronuntand o hotarare obiectiva pe segmentul partajului, in raport de concluziile raportului de expertiza intocmit de cei trei experti, mai mult, apreciaza ca acest petit este inadmisibil pe calea de atac a recursului, atata timp cat acest obiectiv nu a fost analizat de instanta de apel care a respins apelul reclamantei in contextul respingerii actiunii in fond a acesteia.

Examinand decizia civila atacata prin prisma motivelor invocate, ale art. 304 C.pr.civ., fata de dispozitiile art. 299 si urm. C.pr.civ., ale art. 948, art. 966-968 C.civ., art. 1303 C.civ., Curtea constata ca recursul este nefondat, tribunalul pronuntand o hotarare temeinica si legala.

Astfel, prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 6076/22.03.1994 de Notariatul de Stat Judetean Arad, vanzatoarea H.A., (mama reclamantei si a paratei V.E.) a vandut imobilul situat in Arad, inscris in CF nr. 310471 Arad paratei in calitate de fiica cu pretul de 100.000 lei, pret pe care vanzatoarea l-a primit in intregime de la cumparatoare inainte de semnarea contractului, iar vanzatoarea si-a rezervat dreptul de uzufruct viager asupra imobilului.

Reclamanta recurenta a sustinut ca respectivul contract este lipsit de cauza - in primul rand motivat de faptul ca s-a urmarit scoaterea imobilului din masa

Pagina 10 din 43

succesorala a defunctei, iar pe de alta parte ca pretul nu a fost platit si, chiar daca sar fi platit, el este derizoriu, ca si inexistent.

Sub acest aspect trebuie precizat ca ambele instante au retinut achitarea pretului stipulat de partile contractante si, mai mult, prin apelul declarat de reclamanta, aceasta nu a formulat critici in acest sens.

Pe de alta parte, reclamanta recurenta nu a facut dovada neachitarii pretului stipulat in contract, or, declaratiile si enunturile partilor cuprinse intr-un inscris autentic au putere doveditoare fata de acea persoana.

Se sustine, de asemenea, de catre recurenta, ca actului de vanzare-cumparare a carui nulitate se solicita ii lipseste cauza - prefigurarea mentala a contraprestatiei, respectiv faptul ca reprezentarea mentala a defunctei la incheierea acestuia nu a fost pretul, ci imprejurarea ca reclamanta nu va mai mosteni cota parte ce i se cuvenea din acest imobil.

Nu este intemeiata aceasta sustinere, intrucat, pe de o parte, nu s-a facut dovada ca intentia vanzarii imobilului a fost ca acesta sa fie grevat de un drept succesoral dupa decesul vanzatoarei prin scoaterea imobilului din masa succesorala, respectiv lipsa vointei juridice a vanzatoarei si a scopului imediat prin incheierea actului respectiv, iar, pe de alta parte, reclamanta a beneficiat la randul sau de partea de mostenire lasata mamei sale, semnatara contractului din litigiu, de sotul sau conform testamentului.

Referitor la pretul cu care s-a vandut imobilul din litigiu afirmativ „derizoriu ca si inexistent”, respectiv la invocarea nulitatii absolute prin raportare la cauza ilicita si imorala, Curtea constata ca s-a retinut corect de catre tribunal ca - raportat la contractele de vanzare-cumparare, incheiate in perioada 1993-1995, depuse la dosar privind imobile de natura celui din litigiu, pretul stipulat nu a fost unul neserios, ci a fost un pret cert si serios, achitat de cumparatoarea parata, iar reclamanta nu a produs probe cu care sa dovedeasca ca pretul de 100.000 lei achitat de parata ar fi fost in sensul sustinerii sale.

Pe de alta parte, trebuie precizat ca vanzarea-cumpararea imobilului din litigiu perfectata intre partile semnatare si cuprinzand drepturi si obligatii corelative ale acestora ce au fost respectate (nu s-a dovedit contrariul) - incheiata si in considerarea calitatii partilor (mama/fiica) si cu pastrarea uzufructului viager de catre vanzatoare (aceasta locuind efectiv in imobil pana in 2011 cand decedeaza), raportat la dispozitiile art. 967 C.civ., este fondata pe o cauza reala, licita si morala, situatie in care nu sunt incidente motivele de nulitate absoluta prevazute de art. 968 C.civ.

Este adevarat ca dispozitiile art. 1303 C.civ. prevad ca pretul vanzarii trebuie sa fie serios si determinat de parti, insa nu prevad ca pretul stabilit sa fie egal cu valoarea

Pagina 11 din 43

bunului vandut, seriozitatea pretului constituind o chestiune de fapt care se raporteaza nu numai la valoarea bunului ce face obiectul contractului de vanzare- cumparare ci si la subiectivismul partilor si la alte elemente ce se apreciaza de instanta in functie de datele concrete ale cauzei.

In cauza dedusa judecatii a rezultat ca pretul a fost achitat, ca este rezonabil (in raport de pretul cu care s-au vandut imobilele din zona in perioada1993-1998) data fiind si relatia de rudenie dintre partile semnatare ale contractului (mama/fiica), ca a fost respectata clauza uzufructului viager si toate aceste criterii sunt justificative pentru a aprecia asupra seriozitatii pretului prevazut in contract.

Referitor la critica adusa hotararii atacate cu privire la stabilirea valorii de circulatie a imobilului - se constata de asemenea a fi neintemeiata raportat la faptul ca reclamanta care s-a declarat nemultumita de contravaloarea imobilului stabilita de prima instanta a solicitat efectuarea unei contraexpertize in cauza ce s-a incuviintat si s-a efectuat de catre trei experti, instanta facand o corecta aplicare a dispozitiilor art. 201 si urm. C.pr.civ.

Fata de aceste considerente, Curtea constata ca motivele de recurs invocate de reclamanta nu se circumscriu dispozitiilor art. 304 pct. 8 si 9 C.pr.civ., astfel ca in baza art. 312 (1) C.pr.civ., a respins recursul declarat de reclamanta H.L.S. impotriva deciziei civile nr. 173/17.02.2015, pronuntata de Tribunalul Arad in dosarul nr. 5518/55/2012, in contradictoriu cu paratii V.E. si V.V.

Opinia separata

In sensul admiterii recursului, modificarea in parte a deciziei atacate, in sensul respingerii apelului declarat de paratii V.E. si V.V. impotriva sentintei civile nr. 4985/28.10.2014, pronuntata de Judecatoria Arad si mentinerii in rest a deciziei Tribunalului Arad.

Examinand decizia atacata, prin prisma motivelor invocate, in limitele trasate de art. 304 si art. 306 alin. (2) C.pr.civ., fata de prevederile art. 299 si urm. C.pr.civ., coroborate cu prevederile art. 948 si art. 1303 C.civ., Curtea constata ca prezentul recurs este intemeiat, pentru urmatoarele considerente:

Cu privire la motivele de recurs vizand interpretarea eronata a actului juridic dedus judecatii, respectiv aplicarea gresita a legii, curtea retine ca, potrivit dispozitiilor art. 1294 din Codul civil de la 1864 (aplicabil spetei, fata de data incheierii contractului contestat) „vinderea este o conventie prin care doua parti se obliga intre sine, una a transmite celeilalte proprietatea unui lucru si aceasta a plati celei dintai pretul lui”, iar potrivit art. 1295 C.civ. „vinderea este perfecta intre parti si proprietatea este de drept stramutata la cumparator, in privinta vanzatorului, indata ce partile s-au invoit asupra lucrului si asupra pretului, desi lucrul inca nu se va fi predat si pretul inca nu se va fi numarat”. Pretul vanzarii, conform art. 1303 C.civ., trebuie sa existe, sa fie serios si determinat de parti.

Din interpretarea coroborata a acestor prevederi legale rezulta cu evidenta ca existenta pretului este de esenta contractului de vanzare-cumparare, reclamanta avand obligatia de a dovedi caracterul neserios al acestuia.

Prin notiunea de pret serios, astfel cum prevad dispozitiile
art. 1303
C.civ. precitate, urmeaza a se intelege pretul care constituie o cauza suficienta a obligatiei luate de vanzator (de a transmite dreptul de proprietate asupra bunului ce formeaza obiectul vanzarii). Pretul serios se transpune in existenta unei proportii intre cuantumul pretului stabilit de parti si valoarea reala a lucrului vandut, fara insa a reclama o echivalenta intre pret si valoarea lucrului, fiind exclusa insa existenta unei disproportii care nu este susceptibila de justificare serioasa. Pretul trebuie sa nu fie derizoriu (infim), respectiv atat de disproportionat in raport de valoarea lucrului vandut, incat sa permita concluzia ca nu exista pret, sa nu poata constitui obiectul obligatiei cumparatorului si, deci, o cauza suficienta a obligatiei asumata de vanzator de a transmite dreptul de proprietate.

S-a statuat in practica judecatoreasca ca si in situatia in care un contract de vanzare- cumparare s-a incheiat pentru un pret mult inferior valorii reale a lucrului vandut, acesta ramane, in principiu, valabil, intrucat partile sunt libere sa determine pretul sub sau peste valoarea bunului. Nulitatea absoluta a vanzarii poate fi, insa, dispusa pentru pret neserios atunci cand pretul este atat de mic, incat lipseste vanzarea de cauza. Disproportia existenta intre pret si lucrul vandut face vanzarea nula doar daca, prin raportare la aceasta, este evident ca partile nu au dorit sa consimta la o vanzare.

Caracterul derizoriu al pretului este o chestiune de fapt si, in functie de disproportia existenta, se poate pune chiar problema lipsei pretului vanzarii si a cauzei creditorului acestuia.

Din aceasta interpretare rezulta ca, pentru a putea vorbi despre un pret neserios, trebuie intrunite conditiile de pret (referitoare la valoarea bunului, stabilita mai sus), lipsa intentiei de a plati pentru a fi considerat nereal si conditia ca pretul sa fie disproportionat fata de valoarea bunului, care sa-l determine pe instrainator la a nu mai incheia contractul.

La operatiunea juridica de stabilire a pretului se are in vedere echivalenta valorica a prestatiilor, care este determinata atat de valoarea reala a acestora, cat si de subiectivismul partilor contractante, raporturile dintre ele fiind de natura a influenta echilibrul, in sensul ca uneori in mod voit se creeaza o disproportie valorica intre bunul vandut si pret.

In speta, instantele de fond, prin probele administrate, au avut elementele necesare aprecierii caracterului serios al pretului, raportat la relatiile de filiatie dintre partile contractante, la faptul ca vanzatoarea a beneficiat de un drept de uzufruct asupra bunului vandut, iar partile au convietuit o perioada de timp, aspecte de natura sa influenteze stabilirea pretului.

Raportat la caracterul de pret serios, cerut de dispozitiile
art. 1303
C.civ., Curtea constata, insa, ca aceasta cerinta nu este intrunita. Astfel, prin contractul contestat sa stabilit un pret al imobilului de 100.000 lei, pret care, transformat in USD la cursul valutar de la data vanzarii (de 1.601,3 lei in luna martie 1994, respectiv la media pentru anul 1994 de 1.655,09 lei, conform datelor statistice furnizate de FMI - consemnate in adresa de la fila 228 dosar tribunal), reprezinta suma de aproximativ 62,5 USD, suma care, in nici un caz nu poate fi privita ca o contraprestatie apta sa determine o persoana rationala sa renunte la dreptul de proprietate asupra unui imobil cu amplasamentul si componenta celui in litigiu. Nici relatiile de rudenie dintre parti sau uzufructul viager pastrat de vanzatoare nu pot conduce la concluzia ca pretul astfel stabilit constituie o cauza valabila a unui contract de vanzare-cumparare, fiind in prezenta unui pret atat de disproportionat raportat la valoarea bunului, incat nu poate fi considerat a fi serios.

Contractele autentificate depuse la dosar in ciclurile procesuale anterioare, ce cuprind preturi comparabile cu cel din actul in discutie, nu pot conduce la concluzia avansata de parati, ca aceasta era valoarea reala a bunului de la data vanzarii, ci pun sub semnul intrebarii realitatea celor consemnate in acele conventii, in conditiile in care este de notorietate practica anterioara datei intrarii in vigoare a dispozitiilor art. 6 alin. (1) din Ordonanta Guvernului nr. 12/1998, de a se indica o valoare mai mica a contractului la notar pentru a se achita taxe mai reduse.

In plus, ce prezinta relevanta pentru solutia in speta este caracterul serios al pretului din prezentul contract, raportat la valoarea bunului in litigiu, nu faptul ca, in alte contracte s-au indicat preturi similare, in conditiile in care nu exista niciun criteriu pentru a se stabili daca si bunurile respective erau comparabile ca valoare, prin raportare la pozitie, componenta si gradul de uzura. Existenta contractelor invocate nu inlatura evidenta ca bunul in litigiu avea o valoare substantial mai mare decat suma de 62,65 USD indicata ca si pret, aspect ce este de natura sa lipseasca contractul in litigiu de cauza specifica conventiilor de vanzare-cumparare.

Un argument suplimentar in acest sens, al inexistentei cauzei specifice unei vanzari- cumparari, o constituie si prezumtia legala relativa instituita de art. 845 din Codul civil de la 1864, conform careia vanzarea catre un descendent in linie dreapta, cu sarcina de uzufruct viager, este legal prezumata ca fiind o donatie deghizata.

In consecinta, fata de aceste argumente, curtea constata ca prezentul contract a fost incheiat cu incalcarea dispozitiilor art. 1303 C.civ., care prevad ca „pretul vanzarii trebuie sa fie serios si determinat de parti”, intrucat pretul stipulat in contractul contestat este mult inferior valorii reale a acestui imobil. Ca urmare, daca pretul este derizoriu, contractul este nul ca vanzare, pentru lipsa unui element de validitate, in speta, urmarindu-se inlaturarea reclamantei de la succesiunea cu privire la acest bun.

Cu privire la motivele de recurs vizand stabilirea valorii de circulatie a bunului si, implicit, a sultei cuvenite, respectiv modul de impunere a sporului de valoare adus imobilului prin imbunatatirile efectuate de parati, curtea constata ca, prin aceste critici se tinde la reaprecierea probatoriului administrat in cauza, lucru inadmisibil in aceasta cale de atac, asa cum s-a aratat mai sus, astfel ca solutia ce se impune este cea a modificarii in parte a deciziei atacate, in sensul respingerii si a apelului declarat de catre parati, cu mentinerea solutiei date de tribunal asupra cererii de apel a reclamantei.

Pentru aceste considerente, in baza dispozitiilor legale aratate, coroborate cu prevederile art. 299 si urm si art. 304 pct. 8 si pct. 9 C.pr.civ., curtea, constatand ca prezentul recurs este intemeiat, in baza art. 312 alin. (1) - alin. (3) C.pr.civ., il va admite, dispunand conform celor deja aratate.