Inalienabilitate conventionala, Inexistenta vreunui impediment in transferul dreptului de proprietate asupra imobilului ipotecat

In masura in care nu se constituie ca inalienabilitate legala, clauza de inalienabilitate prevazuta prin contractele de ipoteca bancara, prin care garantii ipotecari se obliga ca, pe perioada existentei ipotecii, sa nu consimta la o alta ipoteca asupra imobilului, sa nu instraineze bunul ori vreun dezmembramant asupra proprietatii (si, in genere, sa nu incheie nici un act de dispozitie pentru imobil), nu reprezinta un obstacol legal in transferul proprietatii in cazul prevazut de art. 5 alin. 2 din Titlul X din Legea nr. 247/2005.

Cod civil 1864 art. 969 si 1073 Titlul X al Legii nr. 247/2005

Prin decizia civila nr. 772/17.12.2013 a Tribunalului Constanta - Sectia I civila s-a

admis apelul reclamantului [...], formulat impotriva sentintei nr. 3257/06.03.2013 pronuntate de Judecatoria Constanta, in contradictoriu cu paratii [...] si [...].

A fost schimbata in tot sentinta apelata, fiind admisa actiunea reclamantului si constatata intervenita vanzarea cumpararea imobilului situat in orasul [...], str. B, judetul Constanta, compus din locuinta D+P+1E+M si teren aferent in suprafata de 431 mp., intre parati in calitate de vanzatori si reclamant in calitate de cumparator, pentru pretul de 47.000 euro, achitat integral. S-a constatat totodata ca asupra imobilului este instituita ipoteca in favoarea BCR SA - Sucursala Judeteana Constanta, conform contractelor de ipoteca autentificate sub nr..../14.05.2007 si nr.. ../14.06.2007 de BNP [...].

Paratii au fost obligati la plata, catre reclamant, a cheltuielilor de judecata.

Instanta de apel a avut in vedere ca raportul juridic litigios s-a fundamentat pe continutul conventiei autentificate sub nr. 173/2010, prin care reclamantul [...] a ajuns la o intelegere cu paratii [...] si [...] in sensul instrainarii imobilului mentionat, pentru suma de 47.000 euro. In cuprinsul inscrisului autentic s-a mentionat ca imobilul se afla in circuitul civil, nu formeaza obiectul vreunui litigiu, nu a mai fost instrainat anterior de catre promitentii vanzatori si nu este grevat de sarcini, cu exceptia ipotecilor si a interdictiilor de instrainare, grevare ori inchiriere, inscrise in favoarea Bancii Comerciale Romane si notate potrivit incheierilor nr. 28170/2007 si nr. 36921/2007 ale BCPI Constanta. Termenul pentru perfectarea vanzarii cumpararii imobilului a fost stabilit initial la 31 septembrie 2010, ulterior fiind prelungit pana la data de 1 septembrie 2011. S-a mai consemnat ca pretul a fost platit de catre promitentii cumparatori la momentul incheierii antecontractului de vanzare cumparare.

S-a inserat totodata, in cuprinsul conventiei, ca in situatia refuzului promitentilor vanzatori de a se prezenta la notarul public pentru perfectarea contractului de vanzare cumparare in forma autentica, promitentul cumparator este indrituit sa obtina o hotarare judecatoreasca prin care sa tina loc de act de vanzare cumparare asupra imobilului, in conformitate cu Titlul X din Legea nr. 247/2005.

Paratii au fost pusi in intarziere la 1 martie 2012, prin executor judecatoresc.

Tribunalul a constatat ca exista refuzul promitentilor vanzatori la perfectarea actului, iar instanta de judecata are abilitarea de a pronunta o hotarare cu caracter constitutiv de drepturi, care sa tina loc de act autentic de vanzare cumparare (art. 5 alin.2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005), fiind intrunite conditiile cerute de lege: promisiunea bilaterala sa indeplineasca conditiile generale de valabilitate a actelor juridice, bunul a carui instrainare a fost promisa sa se afle in patrimoniul vanzatorului promitent, lipsa impedimentelor la vanzare.

In legatura cu aceasta ultima cerinta, instanta de apel a aratat ca grevarea imobilului in litigiu cu ipotecile de rangul 1 si 2 constituite in favoarea B.C.R. S.A. si notate in partea a III-a a cartii funciare nu conduce la interdictia vanzarii bunului respectiv.

Ca drept de garantie real imobiliar, accesoriu contractului de imprumut bancar, ipoteca acorda dreptul creditorului ipotecar de a avea preferinta la urmarire asupra bunului garantat, in functie de rangul ipotecii, iar proprietarul acestuia se bucura de toate atributele dreptului conferit de dispozitiile art. 480 Cod civil, inclusiv de dreptul de dispozitie.

In speta, pretul imobilului in litigiu a fost achitat integral potrivit mentiunii autentice efectuate in cuprinsul antecontractului notarial, iar paratii sunt proprietarii acestuia prin contractul de vanzare-cumparare nr. 653/2006, potrivit mentiunilor efectuate de notarul public in cuprinsul antecontractului de vanzare cumparare.

Tribunalul a aratat ca nu poate fi retinuta in speta o clauza de inalienabilitate care sa atraga o interdictie de vanzare a imobilului, asa cum s-a aratat in considerentele sentintei primei instante, pe argumentele aratate solutia apelata fiind in consecinta schimbata.

Impotriva acestei solutii au formulat recurs paratii G.B.C. si G.C., care au sustinut ca decizia tribunalului este nelegala si netemeinica, solicitand pastrarea sentintei Judecatoriei Constanta, de respingere a actiunii.

Recurentii au sustinut ca nu instituirea ipotecii impiedica libera circulatie a imobilului, ci interdictia de vanzare instituita de creditorul ipotecar. In masura in care a fost nesocotita, ea conduce la incalcarea prevederilor art. 969 cod civil
1864,
pentru ca aceste interdictii au fost stipulate de comun acord de catre cele doua parti semnatare ale contractelor de credit, in 30.04. 2007 si respectiv, 14.07.2007, asadar cu trei ani anteriori noii conventii incheiate cu intimatul reclamant.

Prin pronuntarea hotararii judecatoresti care se substituie actului de vanzare-cumparare, instantele se interpun in mod nepermis vointei exprimate de creditorul bancar si debitorii imprumutati, modificandu-se in fapt o conventie legal incheiata in 2007.

S-a conchis in sensul ca inca de la momentul incheierii promisiunii de vanzare cumparare, paratii promitenti vanzatori aveau cunostinta de obligatia impusa de tert - societate bancara - de a nu instraina imobilul decat cu acordul acestuia din urma.

Analizand criticile formulate si care se inscriu, astfel cum au indicat recurentii, in ipoteza data de art. 304 pct. 9 cod proc. civila
(,,cand hotararea pronuntata este lipsita de temei legal ori a fost data cu incalcarea sau aplicarea gresita a legii’’),
Curtea va retine ca recursul este nefondat.

Sub un prim aspect, instanta va retine ca norma procesuala mentionata vizeaza, in opinia paratilor recurenti, gresita aplicare a dispozitiilor art. 969 cod civil
1864
(sub imperiul caruia s-au incheiat contractele de ipoteca bancara, cu clauza conventionala de inalienabilitate).

Prevederile art. 969 cod civil transpun, insa, principiul de drept potrivit careia conventiile au putere doar intre partile contractante, fiind consacrata -cu caracter general - relativitatea efectelor contractului.

Astfel fiind, in masura in care prin contractul de ipoteca, accesoriu la contractul de credit bancar, debitorul imprumutat isi asuma fata de banca anumite obligatii in legatura cu bunul supus garantiei reale, ele sunt opozabile partilor contractului de ipoteca pe temeiul art. 969 cod civil 1864 (art. 1280 Noul cod civil), devenind opozabile si tertilor prin efectul notarii in Cartea funciara (art. 21 din Legea nr. 7/1996 republicata; art. 20 Noul cod civil); insa,
cu exceptia cazului in care aceasta inalienabilitate nu este ea insasi prevazuta prin lege,
asemenea obligatii nu interzic debitorului si tertilor sa incheie un act translativ de drepturi asupra aceluiasi bun pe care s-a constituit garantia reala.

Principiul relativitatii efectelor contractului opereaza indiscutabil si in aceasta situatie, pentru ca debitorul care a promis creditorului ipotecar ca nu va instraina imobilul supus garantiei si isi incalca totusi obligatia, isi asuma in cele din urma toate consecintele decurgand din nesocotirea prevederii contractuale (declararea anticipata a scadentei si instituirea formalitatilor de executare silita asupra intregului sau patrimoniu, plata de daune interese, pierderea unor facilitati la plata etc.). Fiind notata in cartea funciara, tertul beneficiar nu poate sustine, la randul sau, ca nu a cunoscut existenta clauzei de inalienabilitate, dar nu va raspunde patrimonial in locul debitorului culpabil; cum insa natura acestei obligatii o plaseaza in sfera celor
propter rem,
ca accesorie dreptului real, tertul nu se va putea opune la executarea anticipata a contractului de credit si la valorificarea ipotecii, daca aceasta va fi optiunea creditorului ipotecar (Ion Lula -
,,Privire generala asupra obligatiilor propter rem ’ ’
- Dreptul nr. 8/2000, pag. 9).

Prin urmare, chiar daca este cuprinsa in contractul de ipoteca autentic si supusa formalitatilor legale necesare pentru opozabilitate, clauza de inalienabilitate ramane in acest caz una conventionala, care impune titularului dreptului real asupra bunului
o obligatie
accesorie acestui drept, de a se abtine de la transmiterea dreptului de proprietate asupra bunului ipotecat, dar care nu reprezinta un obstacol legal in transferul proprietatii.

Aceasta situatie este distincta de ipoteza inalienabilitatilor legale (cum este cea reglementata prin art. 5 alin. 1 si 2 din Legea nr. 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investitii imobiliare; art. 32 alin. 1 din Legea nr. 18/1991 republicata; art. 9 alin. 8 din Legea nr. 112/1995), in care legea insasi dispune sanctiunea nulitatii absolute atunci cand nu este respectata interdictia de instrainare instituita
propter rem,
iar instantele, sesizate fiind cu o cerere intemeiata pe dispozitiile art. 5 alin. 2 din Titlul X din Legea nr. 247/2005, trebuie sa acorde prevalenta sanctiunii prevazute de lege, iar nu vointei contractuale a partilor. In acest caz s-a aratat ca bunurile grevate cu o asemenea interdictie de instrainare sunt temporar inalienabile si insesizabile, neputand fi urmarite silit si nici ipotecate, interdictia de instrainare fiind instituita de lege in considerarea bunului
(intuitu rei)
- Marian Nicolae -
,,Discutii privind interdictiile legale de instrainare a unor bunuri imobiliare’’,
Dreptul nr. 7/2001, pag. 56.

In speta, insa, clauza de inalienabilitate prevazuta prin contractele de ipoteca bancara nu intra in sfera celor legale; prin pct. 7 se arata ca garantii ipotecari G.B.C.si G.C. se obliga fata de BCR S.A. ca, pe perioada existentei ipotecii, sa nu constituie nici o alta ipoteca asupra imobilului, sa nu instraineze bunul ori vreun dezmembramant asupra proprietatii (si, in genere, sa nu incheie nici un act de dispozitie pentru imobil), ori sa nu greveze prin nici un alt mod imobilul cu o alta sarcina. La pct. 8 din contract se arata ca daca se incalca obligatiile asumate de garantii ipotecari, banca este indreptatita sa isi exercite drepturile ce-i revin conform contractului de ipoteca si legislatiei.

Faptul ca la 29 ianuarie 2010 recurentii parati incheie cu un tert (intimatul reclamant), in pofida interdictiei impuse de creditorul bancar, o conventie care imbraca forma promisiunii de vanzare cumparare pentru imobilul grevat de cele doua ipoteci si de clauza conventionala de inalienabilitate, nu putea lipsi de efecte, pe acelasi principiu al relativitatii efectelor contractului, drepturile si obligatiile asumate in acest mod de promitentii vanzatori si de promitentii cumparatori.

Recurentii parati nu se puteau deroba de obligatia asumata, de a se prezenta la notar pentru perfectarea actului de vanzare - cumparare la termenul stabilit de comun acord, pe motiv ca a avut dreptul de a se razgandi, intrucat acest drept era unul care se putea exercita pana la scadenta obligatiei si doar asociat cu restituirea catre promitentul cumparator a sumei platite cu titlu de pret.

Neprocedand la valorificarea clauzei de dezicere, prin notificarea intimatului in vederea restituirii sumei primite, promitentii vanzatori au deschis promitentilor cumparatori dreptul de optiune explicit consemnat prin contract, anume acela de a solicita instantei sa pronunte o hotarare care sa tina loc de act translativ de drepturi
sau
de a constata antecontractul desfiintat de drept, cu inceperea formalitatilor de recuperare a sumei achitate.

Toate criticile recurentilor parati privind modalitatea in care promitentii cumparatori urmau a-si exercita efectiv acest drept de optiune sunt in contradictie cu insasi vointa explicita a partilor, consemnata prin clauzele finale ale antecontractului. Singurul care stabileste care anume dintre posibilitatile - conferite in caz de neexecutare - este preferabila celeilalte, este creditorul obligatiei neexecutate.

In acelasi timp, dupa cum s-a aratat, promitentii vanzatori nu isi pot invoca, fata de intimatul reclamant, propria culpa in nerespectarea unei conventii cu un tert, pentru a face ineficiente obligatiile stabilite prin antecontractul incheiat cu intimatul. Soarta raporturilor juridice nascute din imprumutul bancar garantat prin ipoteca, cu clauza de inalienabilitate, depinde in acelasi mod reglementat prin art. 1073 cod civil, de manifestarea de vointa a creditorului in favoarea caruia s-a instituit acea clauza, iar nu de cea a debitorului.

Prin semnarea in anul 2010, in deplina cunostinta de cauza - asa cum recunosc si in cererea de recurs - a unui act juridic care nesocoteste obligatia la care au achiesat in 2007, paratii isi asuma consecintele raspunderii civile contractuale in raport de creditorul bancar, dar nu se pot salva de indeplinirea noii obligatii create fata de tert.

Este motivul pentru care, in aplicarea disp. art. 969 cod civil si a prevederilor speciale cuprinse in Titlul X al Legii nr. 247/2005, in mod corect tribunalul a admis apelul reclamantului si a schimbat solutia primei instante, retinand legitim ca aceasta clauza de inalienabilitate conventionala nu constituie un impediment pentru pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare - cumparare (fiind asadar irelevant faptul ca in chiar cursul procesului la instanta de fond, BCR S.A. a precizat ca nu si-a dat acordul prealabil cu privire la instrainarea imobilului si a solicitat respingerea actiunii reclamantului ca fiind inadmisibila).

Constatand asadar ca nu se impune reformarea deciziei atacate, fiind pronuntata in apel o solutie legala, in temeiul art. 312 alin. 1 cod proc. civila s-a respins ca nefondat recursul paratilor.

Decizia civila nr. 22/C/09.02.2015 Judecator redactor Mihaela Ganea