Distinctie vicii ascunse/vicii aparente. Angajarea raspunderii vanzatorului pentru viciile ascunse. Conditii legale. Cerere de remediere a defectiunilor constructiilor – modalitati de antrenare a raspunderii pentru vicii ascunse. Conditii.

 

Vanzatorul raspunde pentru viciile ascunse ale bunului vandut, daca din cauza lor nu poate fi intrebuintat potrivit destinatiei sale sau intrebuintarea lui este atat de micsorata incat se presupune ca dobanditorul nu l-ar fi achizitionat sau nu ar fi convenit vanzarea la pretul stabilit daca ar fi cunoscut viciile. Pe de alta parte, art. 1353 Cod civil (de la 1864, sub imperiul caruia  s-a incheiat contractul de vanzare-cumparare) prevede ca vanzatorul nu raspunde pentru viciile aparente, despre care cumparatorul a putut singur sa se convinga.

In literatura de specialitate s-a retinut ca in cazul unor lucrari complexe, pentru a caror verificare este necesara o anumita pregatire, cumparatorul poate apela la o persoana calificata, iar daca nu o face, el este in culpa, neputand fi antrenata raspunderea vanzatorului pentru vicii ascunse, cat timp acestea puteau fi identificate de un specialist la o simpla vizionare a bunului supus vanzarii.

Desi legea reglementeaza numai optiunea cumparatorului intre actiunea redhibitorie si actiunea estimatorie, in practica judiciara s-au considerat admisibile actiunile prin care cumparatorul tinde la „remedierea defectiunilor” (inlaturarea viciilor) de catre sau in contul vanzatorului, cand aceasta reparare este posibila si cand ea nu ar ocaziona cheltuieli disproportionale cu valoarea bunului (Decizia civila nr. 1604/1989, Tribunalul Suprem, Sectia Civila).

 

Art. 1353 Cod Civil

 

Prin actiunea inregistrata pe rolul Judecatoriei Constanta sub nr. 837/212/2004 reclamantii P.A.E., P.D., P.A. si P.A. au chemat in judecata pe paratii B.V., V.I. si V.S., solicitand instantei sa dispuna obligarea paratilor sa efectueze lucrarile de consolidare a fundatiei si a structurii de rezistenta a imobilului situat in Constanta, strada E.R. nr. 30, iar in subsidiar, in situatia in care reclamantii vor fi nevoiti sa efectueze lucrarile in regie proprie, sa fie obligati paratii la plata tuturor cheltuielilor ocazionate de aceste lucrari, inclusiv pentru realizarea proiectului de consolidare si a avizelor necesare.

In motivarea actiunii reclamantii au aratat ca intre parati a intervenit la data de 07 noiembrie 2002 un act de dezmembrare a imobilului din municipiul Constanta, strada E.R. nr.30, bunul fiind partajat intre parati in trei loturi.

La aceeasi data, prin actul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 1377 din 07 noiembrie 2002 de BNP S.D., parata, in calitate de proprietari in indiviziune au instrainat reclamantilor lotul nr.1 rezultat din conventia de partaj, compus din teren in suprafata de 137,7 m.p. si Constructia C1, in suprafata construita la sol de 79,38 m.p. alcatuita din P+2 etaje, pretul vanzarii fiind de 50.000 dolari.

In actul de instrainare s-a mentionat ca imobilul (constructie) P+2E a fost edificat in baza autorizatiei de construire nr. 1788 din octombrie 1992 si a fost receptionat de beneficiari in baza procesului verbal de receptie nr. 25416 din 06 octombrie 1995 emis de Consiliul Local al Municipiului Constanta.

Dupa preluarea imobilului, cumparatorii reclamanti au constatat ca acesta prezinta o serie de vicii care ii afecteaza exploatarea normala, expertiza efectuata de inginer B.D. relevand faptul ca la realizarea acestei constructii nu s-au respectat normele privind rezistenta, fundatia edificiului neconferind siguranta in exploatare, nefiind proiectata si verificata de ingineri autorizati, iar executia ei este defectuoasa si subdimensionata pentru solicitari seismice necesitand lucrari de consolidare la fundatie si la suprastructura.

In raport de aceasta situatie de fapt a cladirii, reclamantii au solicitat obligarea paratilor sa remedieze aceste lucrari, in cadrul obligatiei de garantie pentru vicii ascunse.

Prin sentinta civila nr. 19361 din 31 octombrie 2011 Judecatoria Constanta a respins exceptia inadmisibilitatii actiunii si, pe fond, a respins actiunea ca nefondata.

Instanta de fond a retinut, cu privire la exceptia inadmisibilitatii actiunii, ca aceasta este nefondata. S-a statuat ca potrivit dispozitiilor art. 1352 Cod civil cumparatorul are drept de optiune intre actiunea redhibitorie prin care poate  cere rezolutiunea vanzarii  si actiunea estimatorie,  prin care se poate cere o reducere din pret proportionala cu reducerea valorii lucrului datorat viciului.

Insa nu poate fi considerata ca fiind inadmisibila actiunea  prin care se solicita de catre cumparator remedierea defectiunilor (inlaturarea viciilor) de catre sau in contul vanzatorului.

Instanta de fond a apreciat ca exista posibilitatea inlaturarii viciilor  de catre sau in contul vanzatorului, cand aceasta reparare este posibila si cand ea n-ar ocaziona cheltuieli disproportionate cu valoarea lucrului, aspect sustinut si de literatura de specialitate si practica judiciara, fiind in sarcina instantei ca prin cercetarea judecatoreasca sa stabileasca in concret daca este vorba despre cheltuieli disproportionate cu valoarea lucrului.

Pentru aceste motive, instanta de fond a respins exceptia inadmisibilitatii actiunii ca fiind neintemeiata.

Potrivit art. 1352 Cod civil, “
Vanzatorul este supus la raspundere pentru viciile ascunse ale lucrului vandut, daca din cauza acelora, lucrul nu este bun de intrebuintat, dupa destinarea sa, sau intrebuintarea sa e atat de micsorata, incat se poate presupune ca cumparatorul nu l-ar fi cumparat, sau n-ar fi dat pe dansul ceea ce a dat, de i-ar fi cunoscut viciile.”

Astfel, pentru a fi angajata raspunderea pentru viciile ascunse este necesar ca  viciul  sa fie ascuns, sa fi existat in momentul incheierii contractului si sa fie grav.

In ce priveste prima conditie, instanta de fond a retinut ca potrivit art. 1353 Cod civil,
vanzatorul nu este raspunzator de viciile aparente si despre care cumparatorul a putut singur sa se convinga.

Instanta de fond a apreciat ca reclamantii in calitate de cumparatori puteau efectua expertiza tehnica la care fac referire in cererea introductiva anterior incheierii contractului de vanzare –cumparare.

Fiind necesar a se raporta
in abstracto
la un cumparator prudent si diligent, instanta de fond a apreciat ca reclamantii ar fi trebuit sa solicite expertizarea constructiei anterior incheierii contractului de vanzare –cumparare.

In acest sens, in cazul de fata nu se poate retine ca viciul a fost ascuns, fiind incidente dispozitiile art. 1353 cod civil.

Totodata, instanta de fond a retinut ca valoarea lucrarilor de consolidare solicitate de catre reclamanti este de aproape doua ori mai mare decat pretul vanzarii.

Instanta de fond a mai retinut ca valoarea terenului ce a fost vandut reclamantilor odata cu constructia ce se solicita a fi consolidata de catre sau pe cheltuiala paratilor, este apropiata de pretul vanzarii, potrivit Ghidului pe anul 2011 al Camerei Notarilor Publici Constanta.

 In acest sens, instanta de fond a retinut deopotriva ca reparatia solicitata de catre reclamanti este disproportionata cu pretul vanzarii, cat si faptul ca reclamantii nu au platit un pret disproportionat cu valoarea imobilului cumparat, neputandu-se retine ca paratii au fost de rea-credinta.

Pentru aceste motive, instanta de fond a respins actiunea ca fiind neintemeiata.

In temeiul art. 274 Codul de procedura civila instanta de fond a obligat reclamantii la plata  catre parati a sumei de 860 lei cu titlu de cheltuieli de judecata.

 
Impotriva acestei  sentinte civile au declarat recurs reclamantii P.A.E., P.D., P.A: Si P.A.a criticand-o pentru nelegalitate si netemeinicie
aratand, in esenta, ca instanta de fond a interpretat eronat incidenta art. 1353 din Codul civil si existenta viciilor ascunse ale imobilului.

Se arata ca viciile imobilului care a format obiectul contractului de vanzare-cumparare erau ascunse, iar raspunderea pentru existenta acestora apartine vanzatorului, in conditiile art.1352 din Codul civil; potrivit expertizelor efectuate viciile imobilului nu erau aparente, astfel incat sa fi fost incidenta dispozitia exoneratoare continuta de art. 1353 din Codul civil.

Legal citati, intimatii parati B.V., V.I. si V.S. si-au exprimat, prin intampinare, pozitia procesuala fata de prezenta cale de atac, solicitand respingerea recursului ca nefondat.

La termenul de judecata din data de 06.04.2012, in temeiul art.282

¹

din Codul de procedura civila, in raport de obiectul actiunii civile deduse judecatii, calea de atac declarata in cauza a fost calificata ca fiind apel.

Prin decizia civila nr. 361 din 25 mai 2012, Tribunalul Constanta a respins apelul reclamantilor ca nefondat.

Pentru a pronunta aceasta solutie, instanta de apel a retinut ca, potrivit dispozitiilor art. 1353 Cod civil, vanzatorul nu este tinut a raspunde de viciile despre existenta carora cumparatorul stia sau ar fi putut singur sa se convinga.

S-a retinut ca in jurisprudenta s-a considerat ca posibilitatea cumparatorului de a lua cunostinta de viciul lucrului se apreciaza in abstract, avandu-se in vedere un cumparator prudent si diligent, „lipsa de informare si nepriceperea cumparatorului nu fac ca viciile pe care acesta nu le-a putut constata singur sa fie considerate vicii  ascunse”.

Concluziile raportului de expertiza judiciara efectuat in cauza de catre domnul expert B.D. efectuat la data de 23.06.2006, nu contravin concluziilor care rezulta din raportul de expertiza tehnica extrajudiciara ce a fost efectuat de catre domnul expert B.G.V., la cererea reclamantilor cumparatori, in decembrie 2003.

Cu toate acestea, niciunul dintre cei doi experti nu a reliefat folosirea unor mijloace tehnice deosebite, a unor cunostinte de specialitate inaccesibile unui nespecialist, a unor analize care sa fi presupus utilizarea unor instrumente de masura si control de care sa nu fi avut cum sa dispuna reclamantii cumparatori si, in absenta carora, acestia nu au putut cunoaste adevarata stare tehnica a imobilului, in sensul art. 1352 din Codul civil.

Astfel, analizand concluziile la care au ajuns cei doi experti in anul 2003 si respectiv in anul 2006, viciile cladirii faceau parte, in mod evident, din categoria celor aparente, adica a acelor care, cu diligentele cumparatorilor, puteau fi observate de catre acestia.

Fundatiile despre care se afirma ca sunt necorespunzatoare regimului de inaltime al cladirii puteau si trebuiau sa fie observate de catre cumparatori, deoarece expertul nu a efectuat vreo lucrare asupra cladirii ca sa poata verifica acest aspect.

Golurile de sub pilastri puteau si trebuiau sa fie observate de catre cumparatori si, de asemenea, stalpii fara fundatii, cu sectiuni neregulate, pardoselile inclinate sau/si fisurate, armaturile de rezistenta descoperite, plasate in pozitii necorespunzatoare, crapaturile inclinate la ziduri, planseele care se rezema pe zidarie, in loc de a se rezema pe centuri si grinzi de beton armat, planseul de la terasa gros de 8  cm, conducta de canalizare amplasata pe langa peretele cladirii si executia necorespunzatoare a sistemului de colectare, preluare si transmitere al apelor meteorice de pe cladire si de langa cladire nu erau lucrari pentru observarea carora sa fi fost nevoie de posesia unor cunostinte de specialitate, ci puteau fi decelate la o simpla trecere in revista obiectiva a imobilului, de catre un cumparator prudent si diligent.

Impotriva acestei decizii, in termen legal au declarat recurs reclamantii P.A.E., P.D., P.A. si P.A., care au criticat-o pentru nelegalitate.

Prin motivele de recurs, circumscrise dispozitiilor art. 304 pct. 6, 7 si 9 Cod procedura civila, recurentii au sustinut nelegalitatea hotararii atacate sub urmatoarele aspecte:

1. Prima instanta si instanta de apel nu s-au raportat la obiectul cererii de chemare in judecata, neacordand ceea ce s-a cerut.

Astfel, obiectul actiunii reclamantilor a constat in obligatia paratilor de a remedia acele defectiuni ale constructiei instrainate, respectiv realizarea de lucrari la fundatia si structura de rezistenta a edificiului P+2E. Instantele de fond s-au limitat la a analiza daca exista vicii ascunse ale cladirii, fara a dezlega problemele ce vizau existenta acestor disfunctii inca din momentul realizarii constructiei si daca ele sunt importante pentru utilizarea normala a imobilului conform destinatiei sale.

Instantele nu analizeaza unde erau aceste vicii, daca s-au respectat sau nu normele tehnice la momentul vanzarii, limitandu-se sa concluzioneze ca aceste defectiuni sunt vicii aparente, reclamantilor incumbandu-le obligatia de a fi efectuat expertiza tehnica anterior perfectarii contractului de vanzare-cumparare, iar nu in anul 2013 dupa preluarea posesiei bunului cumparat.

2. Instanta de apel a aplicat gresit dispozitiile art. 1352 Cod civil la situatia de fapt stabilita prin expertizele tehnice de specialitate realizate in cauza, probele demonstrand ca aceasta cladire are vicii ascunse determinate de nerespectarea proiectului de realizare a lucrarii, pilonii cladirii nu sunt umpluti, structura de rezistenta nu respecta caietul si receptia finala nu este realizata.

Toate expertizele  au relevat faptul ca exista fisuri in peree dinspre est pornind de la colturile ferestrelor de la etajul I si al II-lea. Aceste fisuri apar si la exterior si la interior, ceea ce indica deja o tasare incipienta a acestor ziduri ca urmare a deformatiilor din terenul de fundare, iar structura de rezistenta este total necorespunzatoare pentru o constructie cu parter si doua etaje.

Curtea, analizand legalitatea hotararii Tribunalului Constanta, in raport de criticile recurentilor reclamanti, constata ca recursul este nefondat pentru urmatoarele considerente:

1. Criticile recurentilor intemeiate pe dispozitiile art.304 pct.6 Cod procedura civila – „daca instanta a acordat mai mult decat s-a cerut, ori ceea ce nu s-a cerut”, se retin a fi vadit nefondate, instantele de fond si de apel pronuntandu-se in limitele investirii din actiunea reclamantilor, ce a avut ca obiect angajarea raspunderii vanzatorului pentru viciile ascunse ale lucrului instrainat.

Situatia premisa reglementata de dispozitiile art. 304 pct.6 Cod procedura civila – pronuntarea
plus petita
sau
extra petita
– nu se regaseste in cauza de fata.

Astfel, motivul de recurs ce vizeaza „acordarea mai mult decat s-a cerut” –
plus petita
– isi gaseste aplicare atunci cand s-a cerut o anumita suma, si fara a interveni o majorare a pretentiilor formulate, instanta a acordat o suma mai mare, iar motivul  de recurs
extra petita
– instanta a acordat ceea ce nu s-a cerut, se refera la situatia in care instanta, incalcand principiul disponibilitatii, acorda ceea ce nu s-a cerut.

Or, in speta, atat prima instanta, cat si instanta de apel s-au pronuntat asupra obiectului cererii reclamantilor, ce a constat in angajarea raspunderii vanzatorului pentru viciile ascunse ale lucrului vandut, cu particularitatea ca reclamantii nu au optat pentru rezolutiunea vanzarii si nici pentru o actiune estimatorie, prin care sa fi cerut o reducere din pret proportionala  cu reducerea valorii lucrului datorat viciului, ci au solicitat obligarea vanzatorului sa remedieze defectiunile, altfel spus sa inlature viciile despre care au sustinut ca sunt ascunse, si fac imposibila folosirea normala a cladirii conform destinatiei sale – casa de locuit.

In raport de acest obiect al cererii, in mod judicios Tribunalul Constanta a retinut ca se impune a se lamuri daca in speta este vorba de vicii ascunse in sensul art. 1352 Cod civil si daca aceste vicii sunt grave si fac imposibila folosirea normala a locuintei.

Imprejurarea conform careia instantele de fond si de apel, in urma analizei intregului material probator administrat in cauza, au concluzionat ca defectiunile reclamate, care vizau structura de rezistenta a cladirii si fundatia acesteia, nu se incadreaza in categoria unor vicii ascunse si ca, desi sunt foarte importante pentru exploatarea cladirii, ele puteau fi cunoscute la momentul cumpararii de un cumparator prudent si diligent, nu echivaleaza cu o schimbare a obiectului cererii de chemare in judecata, cum gresit sustin recurentii, situatie in care criticile intemeiate pe dispozitiile art. 304 pct.6 Cod procedura civila se retin a fi neintemeiate.

2. Curtea retine ca nu sunt fondate nici criticile de nelegalitate intemeiate pe dispozitiile art.304 pct.9 Cod procedura civila, instantele de fond si de apel facand o judicioasa aplicare la speta a dispozitiilor art. 1352 si urmatoarele Cod civil (de la 1864).

Potrivit textului de lege mentionat anterior, vanzatorul raspunde pentru viciile ascunse ale bunului vandut, daca din cauza lor nu poate fi intrebuintat potrivit destinatiei sale sau intrebuintarea lui este atat de micsorata incat se presupune ca dobanditorul nu l-ar fi achizitionat sau nu ar fi convenit vanzarea la pretul stabilit daca ar fi cunoscut viciile. Pe de alta parte, art. 1353 Cod civil (de la 1864, sub imperiul caruia  s-a incheiat contractul de vanzare-cumparare) prevede ca vanzatorul nu raspunde pentru viciile aparente, despre care cumparatorul a putut singur sa se convinga.

Din interpretarea acestor norme legale rezulta conditiile ce se cer a fi intrunite pentru ca viciile bunului vandut sa poata angaja raspunderea vanzatorului, respectiv sa fi existat in momentul incheierii contractului, sa fie grav si sa fie ascuns, adica sa nu poata fi constatat la prima vedere sau printr-o verificare normala sau atenta.

In practica judiciara posibilitatea cumparatorului de a lua cunostinta de viciul lucrului se apreciaza in abstracto, avandu-se in vedere un cumparator prudent si diligent, astfel ca lipsa de informare, de experienta, ca si nepriceperea cumparatorului nu fac ca viciile pe care acesta nu le-a putut constata singur sa fie considerate ascunse. Mai mult, s-a apreciat ca atunci cand este vorba de un lucru pentru a carui verificare este necesara  anumita pregatire, cumparatorul poate apela la o persoana calificata, iar daca nu o face, el este in culpa pentru ca daca s-ar aprecia ca sunt vicii ascunse si cele care au scapat cumparatorului la orice verificare a sa s-ar ajunge la desfiintarea cu usurinta a vanzarii si deci, la nerespectarea clauzelor asumate prin contract.

Raportand aceste cerinte la datele spetei, se constata ca in mod corect a apreciat tribunalul asupra lipsei de diligenta si prudenta a reclamantilor cumparatori in verificarea starii imobilului in litigiu si, pe cale de consecinta, asupra caracterului aparent al viciilor ce se pretinde ca afecteaza structura de rezistenta a constructiei.

Este real ca prin expertiza tehnica efectuata de inginer V.B. s-a constatat in anul 2003 ca exista fisuri la nivelul peretilor interiori si exteriori ai cladirii, iar cladirea nu se prezinta intr-o stare buna. Expertul a constatat ca „
Exista unele fisuri inclinate la peretele de la fatada principala, pornind de la coltul ferestrei de la etajul I, precum si in peretele de la tronsonul lateral, pornind de la coltul ferestrei de la etajul I. De asemenea, exista fisuri in peretele dinspre est, pornind de la colturile ferestrelor de la etajele I si al II lea. Aceste fisuri apar si la interior si la exterior, ceea ce indica deja o tasare incipienta a acestor ziduri
”.

Aspectele constatate in expertiza extrajudiciara sunt confirmate de expertul judiciar ing. A.C., inclusiv de planurile fotografice anexate expertizei din care rezulta prezenta crapaturilor in zidurile exterioare ale cladirii.

Probele invocate releva numai prezenta viciilor ce afecteaza structura de rezistenta a cladirii, dar nu si caracterul lor ascuns, intrucat la momentul cumpararii locuintei in anul 2002 reclamantii au avut posibilitatea sa observe aceste fisuri existente in zidurile exterioare, iar in lipsa unei pregatiri de specialitate, daca ar fi dat dovada de diligenta, ar fi obtinut informatii de la un expert tehnic, care ar fi constatat cauza acestor fisuri si anume tasarea zidurilor datorita unor defecte ale fundatiei sau ale structurii de rezistenta a cladirii.

De altfel, lipsa de diligenta a cumparatorilor rezulta si din faptul ca la momentul cumpararii imobilului au constatat ca vanzatorii detin un proiect pentru realizarea unei constructii P + 2 Etaje, iar in realitate, constructia existenta pe teren are si un subsol, aspect ce ridica intrebari cu privire la calitatea fundatiei si la subdimensionarea ei in raport de marime a constructiei, cat timp cladirea realizata pe teren nu respecta planul tehnic aprobat.

Astfel, in expertiza efectuata de inginer A.C. se arata in mod expres ca proiectul intocmit in anul 1992 in vederea obtinerii autorizatiei de constructie a vizat o constructie P+2 Etaje, iar constructia existenta pe teren se dezvolta pe
subsol partial, parter, doua etaje si terasa circulabila peste etajul 2
. Reclamantii au confirmat imprejurarea ca le-a fost prezentat la vizionarea cladirii acest proiect, situatie in care cu minime diligente puteau constata ca imobilul supus instrainarii nu corespunde documentatiei tehnice prezentate de parati si care a stat la baza autorizarii, aspect ce se impunea a fi lamurit anterior perfectarii actului de vanzare-cumparare.

Mai mult, in cadrul aceleiasi expertize se arata in mod explicit ca proiectul initial nu prevedea iesirea in bowindou (in consola) a etajelor 1 si 2 pe latura principala de pe strada S., lucrari realizate in fapt, fatada principala a cladirii era proiectata cu usa dubla si o fereastra la garaj si alta fereastra alaturata la atelier dar in prezent in locul atelierului este un hol liber pentru acces din strada Steagului, pe latura de Sud s-au practicat deschideri cu destinatia de ferestre, desi aceste ferestre nu figurau in proiectul avizat.

In conditiile in care intreaga cladire existenta pe teren nu corespundea imobilului autorizat in baza autorizatiei de construire nr. 1788/1992 incumba cumparatorilor obligatia de a verifica daca modificarile realizate la aceasta cladire au avut la baza planuri de constructie avizate de organisme de specialitate si daca fundatia cladirii corespunde modificarilor structurale ale edificiului.

Desi autorizatia de construire a fost emisa dupa intrarea in vigoare a Legii nr. 50/1991 care reglementa o serie de masuri pentru siguranta constructiilor, in expertiza B.D. se mentioneaza ca pentru aceasta lucrare nu exista carte tehnica, nu exista un proiect tehnic pentru executia cladirii intocmit de catre un inginer constructor autorizat pentru proiectarea structurii de rezistenta si contrasemnat de un inginer verificator de proiecte autorizat si, de asemenea, nu exista proces verbal pe stadii fizice.

Aceste proiecte si avize erau absolut necesare a fi consultate de un cumparator diligent, avand in vedere valoarea si importanta economica a acestei cladiri, iar in lipsa unor cunostinte de specialitate in domeniu constructiilor, nimic nu ii impiedica pe cumparatori sa solicite opinia unei persoane calificate.

Lipsa de experienta si nepriceperea cumparatorului nu fac ca viciile pe care acesta nu le-a putut constata singur sa fie ascunse, cu atat mai mult cu cat existau indicii,  chiar pentru o persoana neavizata ca edificiul realizat pe teren nu corespunde autorizatiei de construire si planului tehnic folosit la autorizarea constructiei, prezentate de vanzatori reclamantilor la data vizionarii imobilului.

In literatura de specialitate s-a retinut ca in cazul unor lucrari complexe, pentru a caror verificare este necesara o anumita pregatire, cumparatorul poate apela la o persoana calificata, iar daca nu o face, el este in culpa, neputand fi antrenata raspunderea vanzatorului pentru vicii ascunse, cat timp acestea puteau fi identificate de un specialist la o simpla vizionare a bunului supus vanzarii.

Ori, in speta, fisurile existente la toti peretii, interiori si exteriori ai cladirii, despre care face vorbire inginer V.B., consultat de cumparatorii reclamanti, cu privire la structura de rezistenta a cladirii, dupa incheierea contractului de vanzare-cumparare (decembrie 2003) indicau o tasare incipienta a zidurilor ca urmare a deformatiilor din terenul de fundare, iar un specialist, fara investigatii ample si aparatura speciala, ar fi sesizat cauzele tasarii si existenta unor vicii ale fundatiei si ale structurii de rezistenta.

Mai mult, se retine ca prin expertiza realizata de B.P., costul lucrarilor de consolidare a cladirii a fost estimat la suma de 94.000 euro, valoare care reprezinta dublul pretului vanzarii, pret care includea pe langa constructia in litigiu si un teren in suprafata de 434 m.p. situat in intravilanul Municipiului Constanta, valoarea acestuia din urma, potrivit Ghidului pe anul 2011 al Camerei Notarilor Publici Constanta, fiind sensibil apropiata de pretul platit de reclamantii cumparatori pentru imobilul din Constanta, strada E.R. nr. 30.

Asa cum am aratat anterior, desi legea reglementeaza numai optiunea cumparatorului intre actiunea redhibitorie si actiunea estimatorie, in practica judiciara s-au considerat admisibile actiunile prin care cumparatorul tinde la „remedierea defectiunilor” (inlaturarea viciilor) de catre sau in contul vanzatorului, cand aceasta reparare este posibila si cand ea nu ar ocaziona cheltuieli disproportionale cu valoarea bunului (Decizia civila nr. 1604/1989, Tribunalul Suprem, Sectia Civila).

Cum in speta costul de remediere a lucrarii este superior pretului platit de cumparatori la momentul incheierii contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 1377 din 7 noiembrie 2002 de BNP „S.D.”, iar viciile reclamate, desi reale, nu au un caracter ascuns, Curtea urmeaza sa constate ca in mod judicios Tribunalul Constanta a respins ca nefondat apelul reclamantilor, hotararea primei instante fiind temeinica si legala.

Pentru considerentele expuse, in baza art. 312 Cod procedura civila, se va respinge recursul reclamantilor ca nefondat.

Decizia civila nr. 808/C/12.12.2012

Dosar nr. 837/212/2004

Judecator redactor Mihaela Popoaca