Actiune in rezolutiune pentru incalcarea de catre vanzator a garantiei contra viciilor ascunse ale bunului vandut

• Codul civil (2011): art. 1707, art. 1710 lit. d)
• Legea nr. 193/2000: art. 4

Potrivit prevederilor art. 1707 alin. (1) Cod civil, sunt considerate vicii ale bunului vandut orice elemente negative cantitative sau calitative aflate in legatura directa cu insusirile, atributele si caracterele esentiale ale unui bun, datorita carora bunul vandut este impropriu intrebuintarii la care este destinat sau care ii micsoreaza, in asemenea masura intrebuintarea sau valoarea incat, daca le-ar fi cunoscut, cumparatorul nu ar fi cumparat sau ar fi dat un pret mai mic.

Conform prevederilor art. 1707 alin. (2) Cod civil, constituie viciu ascuns cel care, la data predarii, nu putea fi descoperit, fara asistenta de specialitate, de catre un cumparator prudent si diligent, iar potrivit art. 1707 alin. (3) Cod civil, viciul sau cauza lui sa fi existat la data predarii bunului.

Din aceste dispozitii legale rezulta urmatoarele conditii referitoare la retinerea viciilor ascunse: a) viciile sa priveasca insusiri, atribute sau elemente cantitative sau calitative esentiale pentru formarea convingerii cumparatorului ca bunul vandut corespunde cu obiectul contractului de vanzare-cumparare, precum si cu obiectul material reprezentat de acest bun; b) viciile sa afecteze intr-o masura determinanta bunul fie ca il fac impropriu intrebuintarii pentru care este destinat, fie ca ii reduce, in mod semnificativ, intrebuintarea sau valoarea; c) viciile, prin dimensiunea sau importanta lor sa fi condus la o convingere diferita a cumparatorului, in sensul ca fie nu ar fi cumparat, fie ar fi oferit un pret mai mic; d) viciile sau cel putin cauza lor sa fi existat la data predarii bunului catre cumparator; e) viciile sa nu fi fost descoperite sau cunoscute cumparatorului, in conditiile in care acesta, a dat dovada de diligenta si prudenta la evaluarea ofertei de vanzare, precum si la observarea sau inspectia bunului prin propriile mijloace de observatie, constatare si evaluare.

Viciile invocate de reclamanti nu intrunesc aceste cerinte

In ce priveste critica reclamantilor potrivit careia promisiunea de vanzare-cumparare cuprinde clauze abuzive contrare prevederilor art. 4 din Legea nr. 193/2000, art. 78 din Legea nr. 296/2004 si art. 2 pct. 16 din O.G. nr. 21/1992, in sensul ca nu au fost informati asupra modalitatii de suportare a impozitului pe imobil si a cuantumului acestuia, Curtea constata ca promisiunea de vanzare-cumparare stabileste doar sarcina achitarii impozitului de catre reclamanti. Impozitul, fiind o categorie a datoriei publice, nu poate fi supusa negocierii intre particulari. Ceea ce pot partile unui contract sa negocieze, sub acest aspect, este contributia fiecareia la suportarea platii, in totul sau in parte, a acestui impozit. Nimic nu i-a impiedicat pe reclamanti sa precizeze in continutul promisiunii de vanzare-cumparare ca vor suporta doar cota-parte a platii impozitului referitoare la bunul supus contractarii, limitata la obligatia ce revine persoanelor fizice pentru plata acestui tip de impozit. Pe de alta parte, impozitul nu constituie un element care determina valoarea de intrebuintare sau valoarea economica pe baza caruia se stabilesc destinatia sau pretul bunului vandut.

(Sectia a II-a civila, Decizia civila nr. 510/A din 19 septembrie 2017, rezumata de judecator conf. univ. dr. Marian Bratis)

Prin sentinta civila nr. 930/08.12.2016 pronuntata de Tribunalul Arad in dosar nr. x/55/2016, s-a respins actiunea civila formulata de reclamantii A... si B..., in contradictoriu cu parata SC C... SRL Arad, avand ca obiect rezolutiune si pretentii si au fost obligati reclamantii in solidar sa plateasca paratei suma de 1.930 lei cheltuieli de judecata.

Pentru a hotari astfel, tribunalul a constatat ca reclamantii in calitate de promitenti - cumparatori au incheiat cu societatea parata, promitenta vanzatoare antecontractul de vanzare - cumparare autentificat sub nr. 6172 din 19 12 2013, in temeiul caruia reclamantii au intrat in posesia faptica a imobilului obiect al contractului, obligandu-se la plata pretului in rate, definitivarea promisiunii urmand sa fie realizata la data achitarii integrale a pretului.

Reclamantii invoca obligatia de garantie pentru vicii ascunse in temeiul conventiei, cu privire la faptul ca centrala termica era defecta, ca persista un miros neplacut in imobil de la instalatia de canalizare si ca au ramas fara apa in vara anului 2015.

Obligatia de garantie pentru vicii ascunse asumata in baza promisiunii, presupune ca parata sa garanteze reclamantii contra oricaror vicii ascunse care fac bunul vandut impropriu intrebuintarii la care este destinat sau care ii micsoreaza in asemenea masura intrebuintarea sau valoarea incat, daca le-ar fi cunoscut, cumparatorul nu ar fi cumparat sau ar fi dat un pret mai mic.

Pentru a fi angajata aceasta raspundere trebuie sa fie intrunite cumulativ mai multe conditii: 1. viciile sa fie ascunse, 2.viciile sa fi existat la data predarii bunului si 3.viciile sa fie grave.

Art.1707 alin. (2) C. civ. prevede ca este ascuns acel viciu care, la data predarii, nu putea fi descoperit, fara asistenta de specialitate, de catre un cumparator prudent si diligent.

La stabilirea caracterului ascuns al viciului care constituie o imprejurare de fapt, trebuie sa se tina seama de natura bunului, conditiile incheierii contractului, competenta vanzatorului.

...

Impotriva acestei hotarari au declarat apel reclamantii A. si B..., solicitand admiterea acestuia, sa se retina tainuirea viciilor imobilului de catre promitentul-vanzator care se face culpabil pentru rezolutiunea promisiunii, cu repunerea partilor in situatia anterioara incheierii acesteia, in conformitate cu dispozitiile art. 1554 alin. (1) C.civ., raportat la aret. 1635 alin. (1) C.civ.

...

Examinand apelul reclamantilor A. si B... prin prisma criticilor formulate in fapt si in drept, precum si devolutiv conform dispozitiilor art. 476-482 C. pr. civ., Curtea constata ca apelul este nefondat pentru motivele care vor fi expuse in continuare.

Astfel, asa cum este dovedit si necontestat, intre reclamanti si parata s-a incheiat un contract avand ca obiect promisiune de vanzare, de catre parata, si de cumparare de catre reclamanti a unui imobil casa de locuit si teren aferent, situat in Municipiul Arad, urmand ca pretul sa fie achitat in rate lunare, pe o durata de 18 ani, iar contractul de vanzare cumparare in forma autentica sa se incheie dupa plata integrala a pretului si sub conditia de a nu fi operat rezolutiunea promisiunii de vanzare-cumparare. Partile au mai convenit ca dreptul de proprietate asupra imobilului se va transfera catre reclamantii promitenti cumparatori, la inscrierea acestora in cartea funciara, pe baza incheierii contractului autentic de vanzare- cumparare. Pana la acel moment, reclamantii intra in posesia de fapt a imobilului, urmand a se incheia un proces-verbal care va tine loc de receptie cantitativa si calitativa a tuturor lucrarilor de constructie, finisare si dotare a imobilului.

Printre obligatiile asumate de catre parti prezinta relevanta cele ale paratei promitent- vanzator de a garanta pe reclamantii promitenti-cumparatori pentru orice evictiune totala sau partiala si pentru orice vicii ascunse, iar cu privire la reclamantii promitenti-cumparatori obligatiile referitoare la preluarea imobilului in conditiile stabilite prin promisiunea de vanzare-cumparare, sa plateasca transele de pret si sa achite, incepand cu data predarii imobilului, impozitul aferent acestuia si cheltuielile comune de administrare si intretinere, inclusiv costul utilitatilor pentru folosinta imobilului.

In cauza, reclamantii-apelanti au solicitat rezolutiunea promisiunii de vanzare- cumparare pentru incalcarea de catre promitenta vanzatoare a obligatiei de garantie contra viciilor, cu obligarea acesteia din urma la restituirea ratelor achitate si sumelor de bani platite de reclamanti cu titlu de impozite pe cladire si terenul aferent.

Viciile ascunse ale imobilului invocate de reclamanti sunt urmatoarele: nefunctionarea centralei termice; persistenta mirosului neplacut emanat de instalatia de canalizare datorita vidanjarii necorespunzatoare a acestei retele de catre o societate de administrare terta; sarcina suportarii impozitului pentru imobil la nivelul tarifului perceput pentru persoanele juridice; lipsirea de apa a imobilului in vara anului 2015; administrarea complexului imobiliar, in mod necorespunzator si abuziv de catre o societate de administrare, in schimbul unei taxe de cartier.

In mod judicios, prima instanta a constatat ca nici unul din viciile evocate de reclamanti nu pot fi calificate vicii ascunse, in acceptiunea prevederilor art. 1707 Cod civil si a respins actiunea.

Reanalizand in fond, toate cauzele, imprejurarile si aspectele supuse de reclamanti obiectului litigiului, cu titlu de vicii ascunse ale imobilului contractat, Curtea retine mai intai ca, numai clauza referitoare la asumarea de catre parata promitenta-vanzatoare a garantiei pentru vicii deschide reclamantilor calea actiunii in rezolutiunea pentru vicii ascunse. Aceasta intrucat, nu este de esenta si obiectul promisiunii de vanzare-cumparare garantarea, de catre promitentul-vanzator, contra viciilor ascunse, cu privire la transferul, pentru viitor, a dreptului de proprietate, catre cumparator.

Potrivit prevederilor art. 1707 alin. (1) Cod civil, sunt considerate vicii ale bunului vandut orice elemente negative cantitative sau calitative aflate in legatura directa cu insusirile, atributele si caracterele esentiale ale unui bun, datorita carora bunul vandut este impropriu intrebuintarii la care este destinat sau care ii micsoreaza, in asemenea masura intrebuintarea sau valoarea incat, daca le-ar fi cunoscut, cumparatorul nu ar fi cumparat sau ar fi dat un pret mai mic.

Conform prevederilor art. 1707 alin. (2) Cod civil, constituie viciu ascuns cel care, la data predarii, nu putea fi descoperit, fara asistenta de specialitate, de catre un cumparator prudent si diligent, iar potrivit art. 1707 alin. (3) Cod civil, viciul sau cauza lui sa fi existat la data predarii bunului.

Din aceste dispozitii legale rezulta urmatoarele conditii referitoare la retinerea viciilor ascunse: a) viciile sa priveasca insusiri, atribute sau elemente cantitative sau calitative esentiale pentru formarea convingerii cumparatorului ca bunul vandut corespunde cu obiectul contractului de vanzare-cumparare, precum si cu obiectul material reprezentat de acest bun; b) viciile sa afecteze intr-o masura determinanta bunul fie ca il fac impropriu intrebuintarii pentru care este destinat, fie ca ii reduce, in mod semnificativ, intrebuintarea sau valoarea; c) viciile, prin dimensiunea sau importanta lor sa fi condus la o convingere diferita a cumparatorului, in sensul ca fie nu ar fi cumparat, fie ar fi oferit un pret mai mic; d) viciile sau cel putin cauza lor sa fi existat la data predarii bunului catre cumparator; e) viciile sa nu fi fost descoperite sau cunoscute cumparatorului, in conditiile in care acesta, a dat dovada de diligenta si prudenta la evaluarea ofertei de vanzare, precum si la observarea sau inspectia bunului prin propriile mijloace de observatie, constatare si evaluare.

Viciile invocate de reclamanti nu intrunesc aceste cerinte.

Astfel, nefunctionarea centralei de incalzire, inlocuita de reclamanti, nu constituie un viciu ascuns, in sensul ca disfunctia nu putea fi descoperita sau cunoscuta de acestia la data predarii bunului imobil, printr-o simpla verificare de pornire a acesteia. De altfel, insasi reclamantii arata ca au observat ca centrala era veche si, dupa ce au informat vanzatoarea despre nefunctionarea acesteia au procedat la inlocuirea sa, fara a considera ca acest aspect ar afecta soarta juridica a promisiunii de vanzare-cumparare. Mirosul degajat de instalatia de canalizare poate fi considerat un element de disconfort a reclamantilor, insa nici prezenta acestuia, nici a cauzelor sale la data predarii bunului, nu au fost demonstrate prin probe. Pe de alta parte, nu s-a probat daca persistenta acestui disconfort se datora bunului vandut sau faptei tertului - societatea de administrare a cartierului care se ocupa si de igienizarea retelei de canalizare. Raportat la gravitatea acestui aspect, instanta apreciaza ca, in conditiile legii, acest viciu ar fi putut conduce la remediile prevazute de art. 1710 alin. (1) lit. a) - c) Cod civil, si anume: inlaturarea viciului de catre vanzator pe cheltuiala sa; inlocuirea bunului vandut cu un bun de acelasi fel, lipsit de acest viciu; reducerea corespunzatoare a pretului. Acelasi viciu, apreciat ca element care afecteaza buna intrebuintare sau valoarea bunului nu este apt sa conduca, insa, la rezolutiunea contractului.

Referitor la viciul suportarii impozitului pe imobil, Curtea retine ca aceasta obligatie a fost fixata prin promisiunea de vanzare-cumparare in sarcina reclamantilor cumparatori. Asa cum a fost evocat, acest aspect, nu reprezinta un viciu al bunului si, cu atat mai putin, un viciu ascuns, deoarece orice persoana diligenta ar trebui sa cunoasca faptul ca datoreaza impozit la bugetul administratiei publice locale pentru cladiri si terenuri. Nemultumirea reclamantilor asupra cuantumului acestui impozit, dimensionat pentru platitorii persoane juridice, ar fi putut face obiectul negocierii contractuale si partajarii sumei de plata cu vanzatoarea, in conditiile in care reclamantii au cunoscut ca imobilul ramane in proprietatea vanzatoarei - societate comerciala - pana la incheierea contractului autentic de vanzare-cumparare, si ca impozitul se prezinta diferit, sub suspectul cuantumului, pentru persoanele juridice. Necunoasterea legii impozitarii nu are valenta juridica a necunoasterii inocente sau a nedescoperirii viciului ascuns, deoarece se afla in opozitie cu diligenta si prudenta de care trebuie sa dea dovada cumparatorul. In consecinta, acesta din urma nu se poate prevala de necunoasterea legii pentru a invoca viciul dimensiunii impozitului pe imobile si a obtine, astfel, rezolutiunea contractului.

Invocarea faptului ca in vara anului 2015 reclamantii au fost lipsiti de furnizarea apei nu constituie un viciu care sa fi existat la data predarii bunului si nu se datoreaza unor cauze existente la aceeasi data, promisiunea de vanzare-cumparare fiind incheiata la 19.12.2013. Interventia unor evenimente, stari sau imprejurari pe parcursul exploatarii unor utilitati de furnizare a apei, care afecteaza intrebuintarea imobilelor pe care le deservesc sunt factori ulteriori predarii si au cauze straine de caracterizarea cantitativa, calitativa sau valorica a bunului la data predarii.

Administrarea complexului imobiliar de catre o societate specializata nu constituie viciu pentru bunul vandut, chiar si contra unei taxe de administrare. Astfel de activitati referitoare la intretinerea aleilor, furnizarea apei, igienizarea retelelor de canalizare, colectarea deseurilor rezultate din gospodarii si anexe etc., au fost constituite dupa punerea in functiune a complexului imobiliar (cartier) pentru buna intrebuintare a acestuia, de catre toti locatarii, in conditiile exploatarii unui ansamblu imobiliar. Activitatea de administrare a acestui cartier de catre o firma specializata se situeaza intr-un alt camp contractual decat cel oferit de promisiunea de vanzare-cumparare si nu se interfereaza cu garantia contra viciilor.

In ce priveste critica reclamantilor potrivit careia promisiunea de vanzare-cumparare cuprinde clauze abuzive contrare prevederilor art. 4 din Legea nr. 193/2000, art. 78 din Legea nr. 296/2004 si art. 2 pct. 16 din O.G. nr. 21/1992, in sensul ca nu au fost informati asupra modalitatii de suportare a impozitului pe imobil si a cuantumului acestuia, Curtea constata ca promisiunea de vanzare-cumparare stabileste doar sarcina achitarii impozitului de catre reclamanti. Impozitul, fiind o categorie a datoriei publice, nu poate fi supusa negocierii intre particulari. Ceea ce pot partile unui contract sa negocieze, sub acest aspect, este contributia fiecareia la suportarea platii, in totul sau in parte, a acestui impozit. Nimic nu i-a impiedicat pe reclamanti sa precizeze in continutul promisiunii de vanzare-cumparare ca vor suporta doar cota-parte a platii impozitului referitoare la bunul supus contractarii, limitata la obligatia ce revine persoanelor fizice pentru plata acestui tip de impozit. Pe de alta parte, impozitul nu constituie un element care determina valoarea de intrebuintare sau valoarea economica pe baza caruia se stabilesc destinatia sau pretul bunului vandut.

Astfel fiind, s-a respins apelul reclamantilor A... si B... impotriva sentintei civile nr. 930/08.12.2016 pronuntata de Tribunalul Arad in dosar nr. x/55/2016, ca neintemeiat.