Constructii ridicate pe terenul altuia cu buna-credinta, Puterea de lucru  judecat a unei hotarari  anterioare

Cuprins pe materii
:
Drept civil, drept procesual civil

Legislatie relevanta
:
art. 492, art. 494 alin.3 C.civ.

Rezumat
:

Printr-o hotarare anterioara avand ca obiect revendicare, s-a decis cu putere de lucru judecat ca pe terenul restituit reclamantului se afla constructii edificate  cu buna credinta de C.C.I. Prin prezenta actiune, reclamantul a solicitat, in contradictoriu cu succesorul cu titlu particular al cooperativei: constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare-cumparare cu privire la constructii, evaluarea si obligarea la plata lipsei de folosinta pe teren si constructii. Optiunile pe care le are proprietarul terenului in conformitate cu dispozitiile art. 494 alin.3 Cod civil

                                            Decizia civila nr. 36/R  din 10 februarie 2016 a Curtii de Apel Galati

 

Prin sentinta civila nr.714/19.11.2014, pronuntata de Judecatoria Faurei in dosarul civil nr.1860/228/2012 a fost admisa  ca fondata actiunea civila formulata de reclamantii A.E., C.G. D.D., L.J. E. si T.A. in contradictoriu cu paratele S.C.  C.C. SRL I. si S. C.de C. I.

S-a constatat nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare nr…/31.03.2003.

S-a dispus repunerea partilor, respectiv a vanzatoarelor S.C. de C. I., jud. B. si S.C. C. C. I. in situatia anterioara incheierii contractului de vanzare-cumparare nr…/31.03.2003.

S-a dispus evacuarea paratei S.C. C.C.SRL I. din imobilul situat in orasul I., str. B. nr…, judetul B.

Au fost obligate, in solidar, paratele sa plateasca reclamantilor suma de 1.139.696 RON despagubiri, reprezentand echivalentul lipsei de folosinta a suprafetei de 1304 m.p. teren pe perioada 05.12.2009 – octombrie 2013.

Au fost obligate in solidar paratele sa plateasca in solidar reclamantilor suma de 25.000 lei cheltuieli de judecata, din care 8.000 lei onorariu aparator, 1800 lei onorariu expert si 16.335 lei taxa de timbru.

Pentru a dispune astfel, instanta de fond a avut in vedere urmatoarele considerente:

            Analizand probatoriile administrate in cauza si sustinerile partilor instanta a constatat ca, prin contractul de vanzare-cumparare inregistrat sub nr. …/1933 in cadrul registrului de acte autentice al judetului I. si transcris sub nr. …/12.10.1933 la Tribunalul Popular al Raionului B., autoarea reclamantilor C.B. a dobandit dreptul de proprietate in privinta  suprafetei de 3000 mp reprezentand loc de casa, lat de 20 metri si lung de 144 m si a constructiei constand in pravalie la fata ce servea drept local, odai de locuit, antreu, pridvor, sopron, magazie si doua closete. Pretul vanzarii a fost in anul 1933 de 150.000 lei.

Ulterior, pe fondul instaurarii in Romania a regimului comunist, imobilul dobandit de autoarea reclamantilor a ajuns in posesia statului fara un titlu valabil. Nu s-a depus la dosar nici un astfel de act pentru a se atesta ca statul a preluat cu titlu valabil acest imobil ce a apartinut autoarei reclamantilor.

In fapt, imobilul a fost inchiriat C. I. in considerarea perioadei 1 mai 1953 - 1 mai 1956 conform contractului de inchiriere depus la dosar in copie.    

Autoarea reclamantilor s-a adresat autoritatilor existente in anii ʹ50 in Romania aratand ca imobilul sau nu a fost expropriat, este folosit de C. I. ce refuza sa achite chirie pentru folosinta sa.

Ulterior, C. I. a refuzat sa mai achite chiria datorata, desi a operat in cauza in mod evident o tacita relocatiune in privinta imobilului folosit de aceasta parata. Autoarea reclamantilor s-a adresat in acest sens autoritatilor de la acea data, in speta presedintelui Comitetului Executiv a Sfatului Popular Raional F - Regiunea G., in care arata ca din anul 1959 nu a mai fost achitata chiria datorata de parata C. I.

Desi statul nu detinea niciun titlu valabil pentru imobilul apartinand autoarei reclamantilor, prin Decizia nr. 493/26.11.1971 emisa de C.P. al judetului B. a fost transmis acest imobil fara plata si fara termen in folosinta I.E.J. a C.de C. B. cu scopul de a  se construi un restaurant pe acest teren.

Pe acest teren a fost demolata constructia existenta veche de circa 80 de ani la acel moment si a fost edificata o constructie noua constand in restaurant si locuri de cazare. Sunt relevante in acest sens adresa nr. 1.684 din 19 iulie 1971 emisa de Consiliul Popular al Comunei I. si Procesul verbal din 16 iulie 1971 incheiat de aceasta institutie publica din continutul carora rezulta clar ca localul existent anterior era expropriat din anul 1949, aspect nereal, uzat in proportie de peste 70%, impropriu de a fi renovat, si se dorea edificarea unei alte constructii ca obiectiv de investitii pentru declararea ca oras a comunei I. S-a mai retinut in cadrul procesului verbal din 18 iulie 1971 incheiat de angajati ai Consiliului Popular al Comunei I. faptul ca din materialul de constructie existent la vechea cladire se poate recupera doar materialul lemnos.

Pentru fostul imobil a fost produsa „Autorizatia pentru daramare de constructii F.N. emisa de Consiliul Popular al Judetului B., ca urmare a cererii inregistrata sub nr. 8837/23.07.1971. Acest imobil a fost demolat, fiind edificat un nou imobil in locul sau. Partile nu au negat acest lucru. Rezulta fara nici un fel de dubii din fotografiile depuse la dosar ca imobilul existent la acest moment este unul modern, nefiind in nici un caz edificat in secolul XIX. Acest imobil a fost edificat conform Autorizatiei pentru executare de lucrari cu nr. 454 din 12 august 1972 emisa de Consiliul Popular al Judetului B.

Decizia de atribuire in folosinta a terenului de 3000 mp cu nr. 493/26.11.1971 emisa de Comitetul Executiv al Consiliului Popular al Judetului B. este lipsita de relevanta sau efecte juridice cat timp statul nu a fost niciodata proprietarul suprafetei de 3000 mp si nu putea atribui in folosinta ceva ce nu ii apartinea de drept.     

Prin Decizia Civila nr. 642 din 09.09.2002 pronuntata de Tribunalul Buzau in cauza nr. 1365/2002 a fost admis apelul declarat de apelantii T.E., C.F. si C.D. impotriva sentintei civile nr. 7401/25.10.2000 pronuntata de Judecatoria Buzau in cauza nr. 2722/2000, parata din prezenta cauza fiind obligata sa lase in deplina proprietate si pasnica folosinta apelantilor terenul de 3000 mp situat in orasul I., judetul B., apelantii fiind la acea data mostenitorii defunctei autoare C.B. Aceasta decizie a devenit irevocabila prin respingerea recursului declarat impotriva sa prin Decizia nr. 2600 din 19.12.2002 a Curtii de Apel Ploiesti.

In considerentele Deciziei nr. 642/09.09.2002 s-a retinut ca, in privinta constructiei edificata pe terenul apartinand mostenitorilor autoarei C.B., parata are calitatea de constructor de rea-credinta prin referire la art. 494 din Codul Civil din 1865, iar apelantii au posibilitatea de a transa ulterior printr-o actiune distincta situatia acestei constructii.

Desi parata era obligata sa asigure mostenitorilor defunctei C.B. linistita folosinta a terenului de 3000 mp pe care era edificata constructia acesteia, existand posibilitatea rezolvarii situatiei juridice a constructiei printr-o actiune separata ulterioara, parata C.de C. I. transfera proprietatea acestei cladiri catre parata S.C. C.C. S.R.L. prin contractul de vanzare-cumparare nr. 41/31 martie 2003. In acest mod parata, C. de C.I., prin propriul sau act juridic, si-a incalcat obligatia, stabilita in sarcina sa de instanta din cadrul Tribunalului Buzau, de a asigura linistita folosinta a suprafetei de teren pe care se afla cladirea edificata pe terenul altuia. Mai mult, prin acest act juridic a lipsit de orice finalitate un eventual demers juridic in instanta al mostenitorilor defunctei C.B. de a rezolva problema dreptului de proprietate ori a existentei constructiei edificata pe terenul apartinand acestora de parata C. de C. I. in calitate de constructor de         rea-credinta, calitate ce rezulta din economia si considerentele Deciziei nr. 642/09.09.2002 existenta la dosar in copie.

Acest contract de vanzare-cumparare este o veritabila frauda la lege, fiind de natura a inlatura efectele deciziei civile nr. 642/09.09.2002 pronuntata de o instanta legal investita si de natura a impiedica orice eventual demers al mostenitorilor defunctei C.B. de a rezolva problema dreptului de proprietate ori a existentei constructiei edificata pe terenul apartinand acestora de parata C. de C. I. in calitate de constructor de rea-credinta. Contractul este lovit de nulitate absoluta, fiind de natura a inlatura efectele legale ale acestei hotarari judecatoresti, aspect de neadmis intr-un stat de drept.    

In aceste conditii este adusa reclamantilor prin incheierea acestui contract o evidenta vatamare ce nu poate fi altfel inlaturata decat prin constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare-cumparare nr. 41/31.03.2003 si repunerea partilor semnatare, paratele din prezenta cauza, in situatia anterioara incheierii sale, imobilul constructie urmand a reveni in patrimoniul paratei C. de C. I.

Cat timp parata S.C. C. S.R.L, intr-o astfel de situatie, nu mai detine un titlu valabil in privinta imobilului achizitionat printr-un contract lovit de nulitate absoluta, se impune evacuarea acestei parate din imobilul in cauza situat in orasul I., strada B. nr. …, judetul B.

In privinta cererii referitoare la obligarea paratelor la plata contravalorii lipsei de folosinta a constructiei si terenului aferent acesteia s-a retinut ca prin Raportul de expertiza contabila efectuat in cauza s-a stabilit ca respectiva constructie este in suprafata de 1304 mp, iar pentru perioada 05.12.209-31.10.2013 valoarea acestei lipse a folosintei cladirii din partea reclamantilor se ridica la suma de 1.139.696 lei reprezentand chiria ce ar fi putut fi incasata. In privinta lipsei de folosinta a terenului de 3000 mp, expertul desemnat nu a putut realiza o calculatie, neexistand un echivalent al chiriei practicat in zona.

S-a apreciat ca se impune obligarea paratelor la plata in solidar a sumei de 1.139.696 lei cat timp, prin incheierea contractului de vanzare-cumparare nr. 41/31.03.2003, au fost vatamate drepturile reclamantilor si ale autorilor lor de a putea rezolva situatia juridica a imobilului constructie ce face obiectul acestui contract si care este edificat pe terenul apartinand acestora de 3000 mp. Reclamantii ar fi avut posibilitatea sa invoce in acest mod, accesiunea imobiliara in favoarea lor si ar fi fost indrituiti, in acest mod, la incasarea chiriei pentru folosinta constructiei in cuantumul stabilit de expertul contabil. In schimb, prin incheierea contractului nr. 41/31.03.2003 de catre parate, aceasta posibilitate a devenit iluzorie, fiind nevoiti reclamantii sa promoveze prezenta actiune.

Fata de prevederile art. 274 alin. 1 din Codul de Procedura Civila din 1864 instanta a obligat paratele la plata in solidar catre parati a sumei de 25.000 lei reprezentand cheltuieli de judecata.

Prin decizia civila nr. 345 din 26.05.2015 a Tribunalului Braila s-au respins ca nefondate apelurile formulate de apelantele: S. C. de C. I., si SC C. COM SRL, I., judet B. impotriva sentintei civile nr. 714/19.11.2014, pronuntata de Judecatoria Faurei, in contradictoriu cu intimatii A.E., C.G., T.D., L.J. E. si T.A., Comisia Locala de fond funciar, cu sediul in I, judet B. si Comisia Judeteana pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor judetul B.

Au fost obligate apelantele la plata in solidar a sumei de 5000 lei, reprezentand cheltuieli de judecata, onorariu avocat in apel catre intimatul T.A.

Pentru a decide astfel, instanta a retinut urmatoarele:

In privinta motivelor de apel referitoare la exceptiile de necompetenta materiala si insuficienta timbrare, Tribunalul nu le-a  retinut avand in vedere urmatoarele:

Instanta de fond a pronuntat o hotarare cu respectarea dispozitiilor referitoare la competenta materiala, iar in privinta majorarii valorii pretentiilor in urma efectuarii expertizei tehnice, Tribunalul constata ca devin incidente prevederile art.181din vechiul Cod de procedura civila potrivit carora instanta investita potrivit dispozitiilor referitoare la competenta dupa valoarea obiectului cererii, ramane competenta sa judece chiar daca ulterior investirii, intervin modificari in ceea ce priveste cuantumul valorii acestui obiect.

Cu privire la exceptia de netimbrare corespunzatoare cu valoarea pretentiilor, Tribunalul, verificand modalitatea in care actiunea a fost timbrata, a constatat ca taxele de timbru achitate la fondul cauzei, 16.335 lei, acopera valoarea obiectului actiunii.

Tribunalul a retinut ca in apel se invoca de catre apelanta S.C. C. C. S.R.L I. lipsa calitatii procesual active a reclamantilor, motivat de faptul ca acestia nu au dezbatut succesiunea de pe urma autoarei C.B., nefiind depuse la dosar certificate de mostenitor. Cu privire la aceasta exceptie, Tribunalul, analizand dosarul de fond, a constatat ca la dosar sunt depuse in copii certificatele de mostenitor din care rezulta pe linie succesorala calitatea partilor de mostenitori ai autoarei C.B., nefiind fondata exceptia lipsei calitatii procesual active invocate in cauza.

Apelanta C.de C. I. invoca in apel ca instanta de fond a acordat mai mult decat s-a cerut, in cauza nefiind formulata in scris o cerere de majorare a pretentiilor si ca apelanta a fost obligata la plata sumei de 1.139.696,00 lei fara ca reclamantii sa formuleze in scris o cerere de majorare a pretentiilor. Referitor la acest motiv de apel, Tribunalul a retinut ca prin sustinerile cuprinse in Incheierea de sedinta din data de 02.04.2013, reclamantii isi precizeaza si modifica oral actiunea, instanta luand act de aceasta. Ulterior efectuarii expertizei, potrivit notelor scrise depuse la dosarul cauzei, reclamantii isi precizeaza nivelul lipsei de folosinta la cel stabilit de expertul desemnat in cauza, iar prin concluziile depuse la dosar, reclamantii solicita obligarea la plata sumei de 1.139.696,00 lei stabilita prin expertiza cu titlu de lipsa folosinta. Prin urmare, instanta de fond s-a pronuntat potrivit petitului actiunii, asa cum a fost el precizat si modificat, nefiind fondat acest motiv de apel.

  Cu privire la motivele de apel prin care ambele apelante invoca in apel calitatea paratei C. de C. I. de constructor de buna-credinta, Tribunalul retine ca apelantele, desi invoca in sustinerea acestui motiv de apel decizia civila nr. 642/09.09.2002, aceasta decizie a avut drept obiect revendicarea terenului de catre mostenitorii autoarei C.B. Mai mult, prin aceasta decizie se arata ca rezolvarea si clarificarea situatiei juridice cu privire la calitatea de constructor  al partii se va putea solutiona printr-o actiune separata.

Mai mult, in prezenta cauza instanta nu a fost investita cu un capat de cerere privind constatarea calitatii de constructor de buna-credinta sau rea-credinta al apelantei C.de C. I., analiza nulitatii absolute a contractului de vanzare-cumparare, facandu-se prin prisma relei-credinte a partilor contractante, la momentul incheierii contractului.

         Astfel, s-a retinut ca acest contract de vanzare-cumparare este o veritabila frauda la lege, fiind de natura a inlatura efectele deciziei civile nr. 642/09.09.2002 pronuntata de o instanta legal investita si de natura a impiedica orice eventual demers al mostenitorilor defunctei C.B. de a rezolva problema dreptului de proprietate ori a existentei constructiei edificata pe terenul apartinand acestora de parata C. de C. I.

          Contractul, in conditiile in care a fost incheiat la data de 31.03.2003, adica ulterior deciziei civile nr. 642/09.09.2002,  este lovit de nulitate absoluta, fiind evidenta reaua-credinta a partilor la momentul incheierii lui.

In aceste conditii este adusa reclamantilor prin incheierea acestui contract o evidenta vatamare ce nu poate fi altfel inlaturata decat prin constatarea nulitatii absolute si repunerea partilor contractante, apelantele din prezenta cauza, in situatia anterioara incheierii sale, imobilul constructie urmand a reveni in patrimoniul paratei C. de C. I.

Or, in mod corect a stabilit instanta de fond ca atat timp cat parata S.C. C. S.R.L, intr-o astfel de situatie, nu mai detine un titlu valabil in privinta imobilului achizitionat printr-un contract lovit de nulitate absoluta, se impune evacuarea acestei parate din imobilul in cauza.

             In privinta cererii referitoare la obligarea paratelor la plata contravalorii lipsei de folosinta a constructiei si terenului aferent acesteia apelanta  S.C. C. C. S.R.L I. invoca faptul ca nu i se poate imputa lipsa de folosinta solicitata de reclamanti deoarece nu s-a dovedit reaua-credinta a acestei apelante. Referitor la acest motiv, Tribunalul a constatat ca in cauza, prin constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare-cumparare, parata S.C. C. S.R.L, intr-o astfel de situatie, nu mai detine un titlu valabil in privinta imobilului-constructie. Mai mult,  fiind proprietarii terenului pe care se afla amplasata constructia, intimatii reclamanti au fost lipsiti de folosinta acestuia, iar prin Raportul de expertiza contabila efectuat in cauza s-a stabilit ca respectiva constructie este in suprafata de 1304 mp, iar pentru perioada 05.12.2009-31.10.2013 valoarea acestei lipse a folosintei din partea reclamantilor se ridica la suma de 1.139.696 lei reprezentand chiria ce ar fi putut fi incasata. In lipsa unei calculatii, valoarea de 1.139.696 lei a lipsei de folosinta avand drept baza de calcul chiria ce ar fi putut fi incasata apare drept justificata.

Prin decizia civila nr. 36/R/10.02.2016 a Curtii de Apel Galati, s-a admis recursul declarat parata SC C. SRL I., judetul B. impotriva deciziei civile nr. 345 din 26.05.2015 pronuntata de Tribunalul Braila - Sectia I civila.

A fost modificata in tot decizia civila nr. 345/26.05.2015 a Tribunalului Braila in sensul ca a fost admis apelul declarant de SC C. SRL I.

A fost schimbata tot sentinta civila nr. 714/2014 a Judecatoriei Faurei si, pe cale de consecinta:

 S-au respins ca nefondate toate capetele de cerere vizand nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare nr. 41/31.03.2003, s-a dispus repunerea in situatia anterioara, evacuarea, obligarea la despagubiri pentru lipsa de folosinta a cladirii.

A fost inlaturata dispozitia privind obligarea paratelor la cheltuieli de judecata.

            Au fost obligati intimatii-reclamanti la plata sumei de 8167,5 lei cheltuieli de judecata in recurs

            
Recursul este fondat din considerentele ce se vor arata in continuare:

Primul motiv de recurs pe care instanta il incadreaza in drept in dispozitiile art. 304 pct. 9 Cod procedura civila este fondat din considerentele ce se vor arata in continuare.

Sustine recurenta-parata SC C. SRL ca instantele au ignorat cele retinute cu putere de lucru judecat prin decizia civila nr. 642/09.09.2002 si decizia civila nr. 2600/19.12.2002 a Curtii de Apel Ploiesti.

In acest dosar, instantele au fost investite de reclamantii din prezentul dosar cu o actiune prin care sa se constate ca sunt proprietarii terenului in suprafata de 3000 m.p., situat in localitatea I. si ai constructiei aflata pe acest teren si sa fie obligata parata C. I. (C. de C. I.), F.B. si C. L. I. sa lase in deplina proprietate si pasnica folosinta aceste imobile.

Prin decizia civila nr. 642/09.09.2002 a Tribunalului Buzau s-a admis apelul, s-a schimbat sentinta civila nr. 7401/2000 a Judecatoriei Buzau, in sensul ca s-a admis in parte actiunea reclamantilor si au fost obligate paratele sa lase in deplina proprietate si posesie suprafata de 3000 m.p. teren situat in comuna I., judetul B.

In motivarea deciziei, Tribunalul a retinut ca reclamantii au facut dovada dreptului lor de proprietate in ceea ce priveste terenul in suprafata de 3000 m.p., prin actul de vanzare-cumparare incheiat la 29.09.1933, prin care autoarea lor B.C. a cumparat acest teren si cladirile existente.

In anul 1953, autoarea B.C. a incheiat un contract de inchiriere cu C. de C. I., pe o perioada de 3 ani, care inca din acel timp, a inceput transformarile la cladirile inchiriate, situatie fata de care proprietara de atunci a facut obiectiuni.

Din toate probele administrate rezulta cu certitudine ca terenul si cladirile nu au trecut in proprietatea C. de C. Ianca, care nu a prezentat nici un titlu de proprietate in acest sens fiind si adresa nr. 4427/1994 a P. I., din care rezulta ca F. B. nu are proprietati pe raza acestei localitati.

De altfel, nici P. I. nu a facut dovada ca terenul a intrat in proprietatea sa in mod legal, astfel ca, decizia nr. 493/1971 de care se prevaleaza intimatele a transmis numai folosinta terenului si nu dreptul de proprietate.

In acest context, singurii proprietari ai terenului sunt recurentii-reclamanti, in calitate de mostenitori ai autoarei B.C.

Cu privire la constructiile demolate, acestea nu mai pot fi revendicate in natura, reclamantii avand posibilitatea sa solicite despagubiri conform Legii nr. 10/2001.

Referitor la capatul de cerere privind constatarea dreptului de proprietate asupra actualei constructii edificata pe terenul proprietatea reclamantilor, Tribunalul a retinut ca potrivit art. 488 Cod civil, reclamantii pot sa insuseasca aceste constructii edificate de un tert pe terenul lor, ori din actele dosarului nu rezulta ca si-au manifestat aceasta intentie, conform art. 494 Cod civil, intentie care trebuie sa aiba un caracter neechivoc, pentru ca in functie de aceasta, sa se stabileasca situatia juridica a complexului comercial.

Partile pot insa, ca printr-o actiune separata sa rezolve toate aceste aspecte, sau sa finalizeze procedura inceputa in baza Legii nr. 10/2001.

Prin decizia civila nr. 2600/19.12.2002 a Curtii de Apel Ploiesti s-au respins ca nefondate recursurile declarate de parti retinandu-se urmatoarele:

Din toate probele administrate in cauza rezulta ca imobilul – teren si constructiile aflate pe acesta la momentul inchirierii lor catre C. de C. I., in anul 1953, a fost proprietatea autoarei reclamantilor B.C., astfel ca deposedarea s-a facut abuziv.

Aceasta situatie este dovedita si prin aceea ca P. I. nu a prezentat nici un titlu de proprietate cu privire la imobilul in litigiu si aceasta a confirmat ca F. B. nu a detinut nici o proprietate pe raza localitatii I.

Paratele-recurente s-au prevalat de decizia nr. 493/1971 emisa de fostul Comitet executiv al Consiliului Popular al Judetului B., prin care s-a transmis in folosinta terenul in suprafata de 3000 m.p. catre I.E.J.C.C. B., cu obligatia de a realiza un restaurant, spatii de cazare si productie, pana cel mai tarziu 21 decembrie 1972, insa acest act nu transfera dreptul de proprietate, imobilul ramanand permanent in proprietatea B.C. si apoi a mostenitorilor acestora.

In acest context, a fost admisa actiunea in revendicare cu privire la teren, fiind indeplinite dispozitiile art. 480 Cod civil.

In concluzie, in actiunea in revendicare ce viza terenul si constructiile s-a decis cu autoritate de lucru judecat ca terenul in suprafata de 3000 m.p. a fost preluat fara titlu valabil de la autorul reclamantilor, motiv pentru care a fost dispusa restituirea acestuia.

Cu privire insa la constructii, s-a stabilit, tot cu autoritate de lucru judecat, ca vechile constructii nu mai existau, fiind modificate de asa natura, incat reprezinta un imobil nou si din aceste considerente nu mai pot fi revendicate in natura, putandu-se eventual sa se solicite despagubiri in temeiul Legii nr. 10/2001.

Desi, in apel, prin decizia civila nr. 642/2002 a Tribunalului Buzau se retinuse ca situatia juridica a cladirilor in baza dreptului de accesiune urmeaza sa fie clarificata ulterior, printr-o actiune separata, cand se va analiza buna sau reaua credinta a constructorului, instanta de recurs – Curtea de Apel Ploiesti – a avut o alta viziune.

Astfel, s-a retinut in considerentele deciziei ca reclamantii au solicitat sa se constate ca sunt proprietarii constructiei in baza accesiunii – art. 492 Cod civil, dar ca din probele dosarului rezulta ca aceste constructii au fost transformate, iar ulterior s-a edificat un complex comercial de catre paratele-recurente ce au primit in folosinta terenul, astfel incat nu pot fi considerate constructori de rea-credinta.

In concluzie, s-a stabilit fara posibilitatea de a readuce in discutie, in cadrul acestui dosar, faptul ca reclamantii sunt proprietarii suprafetei de 3000 m.p. teren, pe care se afla edificate constructiile apartinand C. de C. I., ce este constructor de buna-credinta.

Succesorul cu titlu particular al constructorului, recurenta din prezentul dosar are aceeasi pozitie cu a vanzatorului.

In aceste conditii, pentru ca proprietarul terenului sa devina si proprietarul constructiei, in conformitate cu dispozitiile art. 494 alin. 3 Cod civil ar trebui sa dezdauneze pe constructor, optand pentru urmatoarele variante de despagubiri prevazute de lege:

- sa achite contravaloarea materialelor si a muncii;

- sa plateasca o suma egala cu cresterea valorii fondului ca urmare a efectuarii constructiei.

In loc sa recurga la calea legala, dezlegate prin decizii civile irevocabile, reclamantii au inteles sa promoveze o noua actiune in contradictoriu cu parata din precedentul dosar  si cu succesoarea in drepturi cu caracter particular – SC C. SRL solicitand sa constate nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare nr. 41/31.03.2003 dintre C.de C. I. si SC C. C. SRL I., sa se dispuna evacuarea acestei parate si obligarea la plata lipsei de folosinta pentru constructie si teren.

Ambele instante au apreciat ca acest contract de vanzare-cumparare, ulterior solutionarii irevocabile a actiunii, este o veritabila frauda la lege pentru ca impiedica orice eventual demers al mostenitorilor defunctei B. C. de a rezolva problema dreptului de proprietate pe constructie.

In realitate, asa cum s-a aratat pana acum, litigiul solutionat irevocabil a transat faptul ca vanzatoarea C.de C. I. este constructor de buna-credinta al imobilului pe terenul apartinand reclamantilor, situatie in care, dispozitiile art. 494 Cod civil exclud posibilitatea ca proprietarul terenului sa solicite demolarea constructiei.

Singura posibilitate pentru reclamanti este ca acestia sa dezdauneze pe proprietarul constructiei sau in baza intelegerii dintre ei sa le vanda terenul.

Din aceste imprejurari nu rezulta in nici un mod frauda la lege prin vanzarea constructiei, in conditiile in care ambele parti – C. de C. I. si SC C.C. SRL I. au fost constienti ca se instraineaza doar constructia aflata pe terenul apartinand reclamantilor, iar in eventualitatea in care acestia din urma doresc sa devina proprietari pe hotel, ar trebui sa dezdauneze pe proprietar.

Din aceste considerente, avand in vedere dispozitiile art. 312 alin. 2 Cod procedura civila, raportat la dispozitiile art. 304 pct. 9 Cod procedura civila instanta va admite recursul declarat de parata SC C. C. SRL I impotriva deciziei civile nr. 345 din 26.05.2015 pronuntata de Tribunalul Braila - Sectia I civila, va modifica in tot decizia civila nr. 345/26.05.2015 a Tribunalului Braila in sensul ca admite apelul declarant de SC C. SRL I., va schimba in tot sentinta civila nr. 714/2014 a Judecatoriei Faurei si, pe cale de consecinta, va respinge ca nefondate toate capetele de cerere vizand nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare  nr. 41/31.03.2003, repunerea in situatia anterioara, evacuarea, obligarea la despagubiri pentru lipsa de folosinta a cladirii.

Va inlatura dispozitia privind obligarea paratelor la cheltuieli de judecata si va obliga pe intimatii-reclamanti la plata sumei de 8167,5 lei cheltuieli de judecata in recurs.

Solutia de respingere a cererii de constatare a nulitatii absolute a contractului de vanzare-cumparare atrage, automat, respingerea capetelor de cerere ce vizau repunerea in situatia anterioara si evacuarea recurentei din imobil.

Desi reclamantii au solicitat lipsa de folosinta cu privire la constructie si teren, din probele dosarului rezulta ca expertul nu a identificat nicio sursa verificabila, cu privire la lipsa de folosinta pe teren si nu a stabilit o astfel de valoare.

In aceste conditii, instanta a obligat pe parata sa plateasca lipsa de folosinta pentru cladire – cuantificata la 1.139.696. Or, asa cum s-a aratat nu exista nici un temei legal pentru obligarea paratei la lipsa de folosinta pentru constructie, deoarece aceasta este edificata si imbunatatita de ea, iar pentru a opera accesiunea ar trebui ca mai intai reclamantii sa-l dezdauneze pe constructorul de buna-credinta.