Obligația de garanție contra evicțiunii

Obligația de garanție contra evicțiunii

Evicțiunea constă fie în pierderea proprietății lucrului ( în totalitate sau în parte ), fie în tulburarea cumpărătorului în exercitarea prerogativelor sale de proprietar.

Potrivit art.1695, alin.1) NCC, vânzătorul este de drept obligat să îl garanteze pe cumpărător împotriva evicțiunii care l-ar împiedica total sau parțial în stăpânirea netulburată a lucrului vândut.

Garanția contra evicțiunii operează dacă sunt întrunite două condiții: pretențiile terțului sunt întemeiate pe un drept născut  anterior încheierii vânzării şi care nu a fost adus la cunoştința cumpărătorului.

Evicțiunea provine dintr-o faptă imputabilă vânzătorului, chiar dacă aceasta s-a ivit ulterior vânzării.

Obligația de garanție contra evicțiunii există şi față de subdobânditori, chiar dacă aceştia sunt cu titlu particular şi cu titlu gratuit.

Vânzătorul este obligat să garanteze contra evicțiunii față de orice dobânditori subsecvenți ai lucrului.

Obligația de garanție a vânzătorului este o obligație patrimonială, ceea ce face ca, şi după moartea acestuia obligația să se transmită succesorilor universali sau cu titlu universal.

Conform art.1697 Cod Civil, obligația de garanție contra evicțiunii este indivizibilă în cazul pluralității de debitori.

Evicțiunea poate proveni din fapta unui terț, dar ea poate rezulta chiar şi din fapte personale ale vânzătorului.

Potrivit art.1695, alin.3 Cod Civil, garanția împotriva evicțiunii este datorată şi atunci când provine din fapte imputabile vânzătorului, chiar dacă acestea s-au ivit ulterior vânzării.

Faptul personal al vânzătorului este un fapt ori act anterior sau ulterior vânzării, dar tăinuit de către vânzător sau succesorii săi universali ori cu titlu univesal, de natură a-l tulbura pe cumpărător în liniştita posesie a lucrului, indiferent dacă este o tulburare de fapt sau de drept.

În principiu, părțile pot conveni să-l exonereze pe vânzător de orice garanție conta evicțiunii.

Ca excepție, vânzătorul răspunde întotdeauna pentru:

• Evicțiunea cauzată ulterior vânzării prin faptul său personal;
• Evicțiunea provenită din cauze pe care, cunoscându-le în momentul vânzării, le-a ascuns cumpărătorului.

Dacă tulburarea provine din fapte unei terțe persoane, vânzătorul este obligat să îl apere pe cumpărător, iar dacă nu reuşeşte să îl apere, va fi obligat să suporte consecințele evicțiunii.

Garanția este datorată împotriva evicțiunii ce rezultă din pretențiile unui terț numai dacă acestea sunt întemeiate pe un drept născut anterior datei vânzării şi care  nu a fost adus la cunoştința cumpărătorului.

Obligația de garanție contra evicțiunii există dacă sunt întrunite 3 condiții:

• Să fie vorba despre o tulburare de drept. Vânzătorul este garant numai dacă tulburarea terțului este de drept; atunci când tulburarea din partea terțului este de fapt, el nu răspunde, întrucât nu are temei juridic. Dreptul invocat de terțul evingător poate fi un drept real imobiliar, cum ar fi dreptul de proprietate sau dreptul de uzufruct. În acest caz, dacă imobilul a fost vândut ca fond dominant, vânzătorul răspunde dacă servitutea nu există, întrucât micşorează valoarea imobilului. Evicțunea poate exista şi în cazul invocării de către terț a unui drept de creanță asupra unui imobil.
• Cauza evicțiunii să fie anterioară vânzării. Vânzătorul este garantat numai dacă tulburarea din partea terțului are o cauză anterioară momentului încheierii contractului. Vânzătorul nu răspunde, în principiu, de împrejurările ivite după momentul încheierii contractului, adică după transiterea dreptului de proprietate asupra cumpărătorului, cu condiția ca tulburarea să nu fi provenit dintr-un fapt personal.
• Cauza evicțiunii să nu fi fost cunoscută de cumpărător. Atunci când cumpărătorul a avut cunoştință de pericolul evicțiunii, se prezumă că el a acceptat riscul şi problema răspunderii vânzătorului nu se mai pune. Vânzătorului îi revine sarcina de a proba cunoaşterea cauzei evicțiunii de către cumpărător.

În caz de evicțiune totală, cumpărătorul poate cere rezoluțiunea vânzării şi daune-interese. Astfel, vânzătorul are următoarele obligații:

• Să restituie în întregime prețul primit de la cumpărător la încheierea contactului, chiar dacă, la data evicțiunii, valoarea bunului vândut a scăzut sau dacă bunul a suferit deteriorări însemnate, fie din neglijența cumpărătorului, fie prin forță majoră.

Dacă cumpărătorul a obținut vreun beneficiu în urma deteriorărilor cauzate bunului, vânzătorul are dreptul  să scadă din preț o sumă corespunzătoare.

• Să plătească cumpărătorului valoarea fructelor pe care a fost obligat să le înapoieze terțului evingător.
• Să achite cumpărătorului cheltuielile de judecată ocazionate de procesul cu terțul evingător, precum şi cheltuielile determinate de încheierea şi executarea contractului.

Vânzătorul este ținut să ramburseze cumpărătorului toate cheltuielile pentru lucrările efectuate în legătură cu bunul vândut, fie că sunt autonome, fie că sunt adăugate, dacă acestea din urmă sunt necesare şi utile.

Cheltuielile voluptuorii făcute de cumpărător, nu vor fi restituite decât dacă vânzătorul a fost de rea-credință.

• Să plătească sporul de valoare dobândit de lucru între momentul încheierii contractului şi producerea evicțiunii, precum şi câştigurile nerealizate de către cumpărător din cauza evicțiunii.

Evicțiunea parțială constă fie în pierderea  în parte de către cumpărător a dreptului de proprietate asupra lucrului cumpărat, fie în restrângerea dreptului de folosință asupra acesteia, fie în orice altă restrângere a drepturilor dobândite.

În caz de evicțiune parțială, cumpărătorul are dreptul de a opta între a cere rezoluțiunea contractului şi a menține contractul încheiat cu despăgubiri pentru pierderea suferită.

Rezoluțiunea contractului pentru evicțiune parțială nu poate fi cerută în mod discreționar, ci numai în cazul în care demonstrează că pierderea suferită este îndeajuns de însemnată încât, dacă a fi cunoscut evicțiunea, el nu ar fi încheiat contractul.

Când vânzarea este menținută, cumpărătorul are dreptul la o despăgubire echivalentă cu o parte din preț, proporțională cu valoarea părții de care a fost evins şi, dacă este cazul, la daune-interese.

Acțiunea în garanție pentru evicțiune a cumpărătorului împotriva vânzătorului se prescrie în termenul general de prescripție – 3 ani – de la data producerii evicțiunii.