Efectele contractului de locațiune

Obligațiile locatorului

 

În temeiul scopului urmărit de chiriaș la încheierea contractului, locatorul trebuie să asigure folosința lucrului pe toată durata locațiunii.

Obligația de predare a lucrului

 

Locatorul trebuie să predea lucrul la încheierea contractului.

Lucrul se predă la locul unde se afla în momentul contractării.

Lucrul trebuie predat în stare corespunzătoare utilizării acestuia, împreună cu toate accesoriile sale.

Predarea lucrului închiriat se face pe cheltuiala locatorului.

Dacă locatorul refuză predarea, locatarul poate:

1. să ceară predarea silită a bunului;
2. să solicite rezilierea contractului pentru neexecutare, cu daune-interese;
3. să invoce excepția de neexecutare, refuzând plata chiriei, dacă trebuie achitată anticipat.

În cazul în care predarea lucrului s-a făcut cu întârziere, locatarul este îndreptățit să ceară o diminuare a chiriei, proporțional cu durata în care a fost lipsit de folosința acestuia.

Obligația menținerii stării corespunzătoare de întrebuințare a lucrului

 

Conform art. 1788, alin.1) Cod Civil, locatorul este obligat să efectueze toate reparațiile care sunt necesare pentru a menține bunul în stare corespunzătoare de întrebuințare pe toată durata locațiunii.

Dacă lucrul se degradează din uzul normal al acestuia sau datorită cazului fortuit, inclusiv prin viciile de construcție, necorespunzând unei folosințe obișnuite potrivit destinației, locatorul trebuie să efectueze reparațiile necesare repunerii lucrului în starea corespunzătoare.

Locatorul trebuie să efectueze numai reparațiile importante și necesare menținerii unei folosințe normale a lucrului, alte reparații mai puțin importante, numite reparații locative, fiind în sarcina locatarului.

Dacă, după încheierea contractului, se ivește nevoie unor reparații care sunt în sarcina locatorului, iar acesta din urmă, deși încunoștiințat, nu începe să ia măsurile necesare, reparațiile pot fi făcute de către locatar.

În acest caz, locatorul este dator să plătească, în afara sumelor avansate de locatar, dobânzi socotite de la data efectuării cheltuielilor.

Când reparațiile capitale presupun urgență, ele pot fi efectuate de către locatar și fără autorizarea instanței, urmând ca valoarea lor să fie recuperată prin diminuarea corespunzătoare a chiriei.

În cazul în care locatorul nu își execută obligația de efectuare a reparațiilor capitale, locatarul poate cere instanței, sub sancțiunea plății de daune cominatorii:

1. obligarea locatorului la executarea acesteia;
2. autorizarea de a le efectua, în contul locatorului, cheltuielile fiind scăzute din chirie;
3. rezilierea contractului.

În temeiul art. 1818, alin1) Cod Civil, dacă lucrul este distrus în întregime sau nu mai poate fi folosit potrivit destinației stabilite, locațiunea încetează de drept, locatorul neavând obligația de a-l reconstrui.

Obligația de garanție

 

Locatorul trebuie să asigure chiriașului liniștita și utila folosință a lucrului, fiind dator să se abțină de la orice fapt care ar împiedica, diminua sau stânjeni o asemenea folosință în cursul locațiunii.

Garanția pentru tulburarea cauzată prin fapta proprie impune locatorului obligația de a se abține de la orice fapt personal care l-ar putea priva pe locatar de liniștita folosință a lucrului. Astfel, locatorul este dator să se abțină de la orice fapt care ar împiedica, diminua sau stânjeni o asemenea folosință.

Tulburarea locatarului de către locatorul care efectuează reparațiile urgente, ce cad în sarcina sa și care nu pot fi amânate până la încetarea locațiunii nu îi este imputabilă acestuia, locatarul fiind obligat, în acest caz, să suporte limitarea folosinței lucrului închiriat.

Când reparațiile lucrului durează mai mult de 10 zile, prețul locațiunii va fi scăzut proporțional cu timpul și cu partea bunului de care locatarul a fost lipsit.

Dacă reparațiile sunt de așa natură încât, în timpul executării lor bunul devine impropriu pentru întrebuințarea cuvenită, locatarul poate rezilia contractul.

Când garanția este datorată pentru tulburările provenite din faptele terților, locatorul va răspunde numai pentru tulburările de drept provenite de la terți.

Locatorul garantează pentru tulburările începute înaintea predării bunului și care îl împiedică pe locatar să îl preia.

Dacă locatarul este lipsit în tot sau în parte de folosința bunului, locatorul trebuie să îl despăgubească pentru toate prejudiciile suferite din această cauză.

Locatarul are următoarele posibilități:

1. poate cere o scădere proporțională a chiriei, dacă a comunicat tulburarea suferită locatorului fără ca acesta să o înlăture de îndată;
2. poate cere rezilierea contractului când tulburarea este atât de gravă încât, dacă ar fi cunoscut-o locatarul nu ar fi contractat;
3. dacă este de bună-credință, are dreptul și la daune-interese; în schimb, locatarul care, la încheierea contractului, cunoștea cauza de evicțiune, nu poate pretinde daune-interese.

Potrivit art. 1795, alin.1) Cod Civil,  dacă locatarul este chemat în judecată de un terț care pretinde un drept asupra bunului închiriat, inclusiv un drept de servitute, și există riscul pierderii, în tot sau în parte, a folosinței bunului, el are dreptul să ceară introducerea în proces a locatorului.

În această situație locatarul va fi ținut să îl despăgubească pe locator de toate prejudiciile suferite ca urmare a necomunicării tulburării de către locatar.

Locatarul nu va fi obligat însă la despăgubiri dacă dovedește că locatorul nu ar fi avut câștig de cauză sau că, având cunoștință de tulburare, nu a acționat.