Dreptul de servitute

Definiţia legală arată că servitutea este o sarcină impusă asupra unui imobil pentru uzul şi utilitatea unui imobil având un alt proprietar.

Definiţia doctrinară arată că servitutea este dreptul real, principal, derivat, perpetuu şi indivizibil, constituit asupra unui imobil numit fond aservit, pentru uzul şi utilitatea altui imobil, numit fond dominant, imobile care aparţin unor diferiţi proprietari.

Caractere juridice:

- este un drept real asupra lucrului altuia (jus in re aliena), constituind un dezmembrămât al dreptului de proprietate;

- servitutea este un drept imobiliar, deoarece nu se poate stabili decât cu privire la un bun mobil. Sunt susceptibile de servitute numai imobilele prin natura lor, nu şi cele prin destinaţie ori cele prin obiectul la care se referă;

- este un drept perpetuu, ceea ce înseamnă că dacă părţile nu au stabilit altfel, servitutea va dura cât timp imobilele există şi se menţine situaţia care a determinat constituirea ei. Caracterul perpetuu al servituţii este de natura acestui drept şi nu de esenţa lui. În consecinţă servitutea este susceptibilă de a fi limitată sau stinsă prin convenţia proprietarilor celor două imobile;

- este indivizibilă, adică profită întregului fond dominant şi grevează în întregime fondul aservit. În consecinţă, dacă imobilul aservit ori cel dominant, se află în coproprietate, servitutea nu se poate stabili asupra sau în favoarea sa decât cu consimţământul unanim al coproprietarilor;

- este un accesoriu al fondului căruia îi profită. Ea nu poate fi despărţită de acesta pentru a constitui un drept de sine-stătător şi nici nu poate fi înstrăinată, urmărită, ipotecată, independent de fondul al cărui accesoriu este. Ea se transmite odată cu fondul. Asemănătoare este şi sarcina ce corespunde dreptului de servitute şi care apasă asupra fondului aservit.

Dreptul de servitute

Clasificare:

A) După modul de exercitare, servituţile se clasifică în: servituţi continue şi necontinue.

- Servituţile continue sunt acelea pentru a căror exercitare şi existenţă nu este necesară fapta actuală a omului; ex: servitute de scurgere a apelor de ploaie, servitute de vedere.

- Servituţi necontinue sunt acelea pentru a căror existenţă şi exercitare este necesar faptul actual al omului; ex: servitutea de trecere, servitutea de a lua apă din fântână, servitutea de a paşte vitele.

B) După felul în care se manifestă, servituţile pot fi: aparente şi neaparente.

- Servituţile aparente sunt acelea care se recunosc datorită unor semne exterioare, precum o uşă, o fereastră, o plantaţie;

- Servituţile neaparente sunt acelea a căror existenţă nu opate fi cunoscută din semne sau lucrări exterioare vizibile; ex: servitutea de a nu clădi sau de a nu zidi până la o anumită distanţă sau înălţime, servitutea de a nu planta la o distanţă mai mică decât cea prevăzută de lege;

C) După obiectul lor şi natura fondului, servituţile pot fi: pozitive şi negative, urbane şi rurale.

- Servituţile pozitive sunt acelea ce îndreptăţesc pe proprietarul fondului dominant să facă, în mod direct, anumite acte de folosinţă pe fondul aservit; ex: servitute de trecere, servitutea de a lua apă;

- Servituţile negative sunt acelea care impun proprietaruluifondului aservit anumite restricţii ori interdicţii în exercitarea dreptului său de proprietate; ex: servitutea de a nu clădi sau servitutea de a nu face plantaţii la o anumită distanţă faţă de fondul dominant;

- Servituţile urbane sunt cele stabilite în folosul unei clădiri;

- Servituţile rurale sunt cele stabilite în folosul unui teren.

D) După modul lor de constituire, servituţile pot fi: servituţi naturale, servituţi legale, servituţi stabilite prin fapta omului.

- Servituţile naturale sunt cele care se nasc din situaţia naturală a fondurilor; ex: servitutea de scurgere a apelor naturale, servitutea izvorului, servitutea de grăniţuitr şi cea de îngrădire;

- Servituţile legale sunt cele constituite expres de lege; ex: servitutea zidului sau şanţului comun, servitutea distanţei privind edificarea de construcţii sau plantaţii pe un teren, servitutea de vedere, de trecere.

- Servituţile stabilite prin fapta omului, adică prin convenţie, testament, uzucapiune; ele se mai numesc servituţi veritabile.

Exercitarea, apărarea şi stingerea servituţilor.

A) Exercitarea servituţilor

Drepturile proprietarului fondului dominant:

- poate face toate lucrările necesare pentru a se servi de servitute şi a o păstra; cheltuielile cad în sarcina sa afară numai dacă nu se prevede altfel prin dispoziţie legală sau titlu;

Obligaţiile proprietarului fondului dominant:

- trebuie să se folosească de servitute numai în conformitate cu legea, cu titlul sau cu modul de stabilire a acesteia;

- a nu face lucrări în cele două fonduri de natură a produce schimbări împovărătoare pentru fondul aservit.

Drepturile proprietarului fondului aservit:

- exercită toate atributele dreptului său de proprietate cu excepţia prerogativelor interzise prin servitute;

Obligaţiile proprietarului fondului aservit:

- să nu facă nimic care să micşoreze fondul servituţii; dacă servitutea a devenit prea împovărătoare sau îl împiedică a efectua unele reparaţii folositoare, poate oferi proprietarului fondului dominant un loc cu aceeaşi întrebuinţare;

- trebuie să facă lucrările necesare pentru folosirea şi păstrarea servituţii dacă prin titlu s-a stabilit o asemenea obligaţie; o astfel de obligaţie are caracterul unei obligaţii propter rem, astfel că va fi scutit de ea numai abandonând fondul aservit la dispoziţia fondului dominant.

B) Apărarea servituţilor

Pentru apărarea dreptului de servitute, titularul său are la dispoziţie o acţiune petitorie, numită confesorie de servitute. Servituţile stabilite prin titlu, precum şi toate servituţiile continue şi aparente pot fi apărate, indirect, şi pe calea acţiunilor posesorii.

Proprietarul fondului aservit poate folosi acţiunea confesorie de servitute, acţiunea negatorie pentru a contesta existenţa servituţii precum şi acţiunea posesorie pentru a face să înceteze actele de tulburare ale dreptului său.

C) Stingerea servituţilor.

Dreptul de servitute se poate stinge în următoarele situaţii:

- în caz de imposibilitate materială de a mai exercita servitutea; ex: secarea fântânii;

- neexercitarea sau nefolosirea timp de 30 de ani a servituţii;

- prin pieirea imobilului aservit;

- prin confuziune;

- prin renunţare la servitute din partea proprietarului fondului dominant;

- la împlinirea termenului pentru care servitutea a fost constituită prin titlu;

- prin revocarea, rezoluţiunea sau anularea dreptului celui care a consimţit stabilirea servituţii.

Solicita opinia unui specialist accesand pagina Avocat drept civil .