Despagubirea chiriasilor pentru imbunatatirile aduse imobilului inchiriat.

 

Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate in mod abuziv in perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989, art. 48  

OUG  nr. 40/1999  privind protectia chiriasilor si stabilirea chiriei pentru spatiile cu destinatia de locuinte, art. 43 alin.1

 

Chiriasii imobilelor restituite persoanelor (sau mostenitorilor acestora)  de la care au fost preluate in timpul regimului comunist au dreptul la despagubire pentru sporul de valoare adus imobilelor cu destinatia de locuinta prin imbunatatirile necesare si utile. Lucrarile de modificare a terasei si de realizare de noi spatii de locuit nu pot fi calificate drept lucrari voluptuarii, ci amenajari care au sporit valoarea imobilului, cu caracterul de cheltuieli necesare si utile  intrucat au facut posibila folosinta normala si civilizata a acestui spatiu
.  

 

Curtea de Apel Ploiesti, Sectia I Civila,

Decizia civila nr. 3830 din 13 noiembrie 2012

 

Prin cererea

inregistrata la Judecatoria Campina, reclamantii B.E. , C.R.  si C.G.I. au chemat in judecata civila pe paratii  R.V., R E. , D. C. , D.S., B. E.  si V.  E. ,  pentru ca prin sentinta ce se va pronunta sa se dispuna evacuarea paratilor din imobilul proprietatea reclamantilor, rezilierea contractelor de inchiriere incheiate la data de 01.06.2004 si obligarea paratilor la plata chiriei restante si la plata cheltuielilor de judecata.

In motivarea actiunii, reclamantii au aratat ca au inchiriat familiilor paratilor cate un apartament din imobilul proprietatea lor, care le-a fost retrocedat prin dispozitia de restituire a imobilului situat in localitatea X .

Reclamantii au aratat ca la data de 01.06.2004 au incheiat cu paratul R.V.  un contract de inchiriere, pentru apartamentul compus din doua camere, bucatarie pentru o perioada de 5 ani, expirand la data de 01.06.2009 si pretul chiriei a fost stabilit la 15 lei lunar, neachitata din luna august.

In drept, reclamantii si-au intemeiat actiunea  pe disp. art. 480 din Codul civil si art. 1420 si urmatoarele din Codul civil.

Parata D. S. a formulat intampinare-cerere reconventionala, prin care a aratat ca sotul sau a incheiat contractul de inchiriere si nu a platit toata suma de bani datorata, intrucat procuratorul reclamantilor nu voia sa-i elibereze chitanta liberatorie sotului sau, pentru suma achitata.   

De asemenea, parata a declarat ca este de acord sa plateasca chiria datorata, in cuantum de 20 lei lunar, doar pe ultimii 3 ani, deoarece fiind un drept de creanta este supus prescriptiei.

Cu privire la rezilierea contractului de inchiriere, parata a aratat ca instanta ar putea doar sa constate rezilierea contractului si a fost de acord sa paraseasca imobilul, doar dupa ce va fi despagubita cu valoarea imbunatatirilor efectuate la apartament si acordarea unui drept de retentie, pana la plata despagubirilor datorate.

Prin cererea reconventionala parata a precizat lucrarile de imbunatatiri efectuate.  

Paratii R.V.  si R. E.  au formulat intampinare-cerere reconventionala, prin care au aratat ca sunt de acord sa plateasca chiria restanta pe ultimii 3 ani, iar prin cerere reconventionala au aratat lucrarile de imbunatatiri efectuate la apartamentul in litigiu si au solicitat acordarea unui drept de retentie. Au specificat ca sunt de acord sa paraseasca imobilul , dar dupa ce vor fi despagubiti pentru imbunatatirile efectuate.

A fost efectuata o expertiza constructii, de catre expert RM, care a identificat si evaluat lucrarile de imbunatatiri  pretins efectuate de parati (f.136).

Dupa administrarea probelor

incuviintate partilor, prin sentinta civila nr……, Judecatoria Campina, printre altele  a admis in parte actiunea formulata de reclamantii C.R. si C. G. I. si in consecinta s-a dispus rezilierea contractelor de inchiriere nr. 3250 si 3248 incheiate cu paratii si evacuarea paratilor R.E.  si R. Vsi D. S. , din imobilul proprietatea reclamantilor, a obligat paratii  D.S. R. V. si R.E. sa plateasca reclamantilor chiria restanta .

Au fost  admise  in parte cererile reconventionale si au fost obligati reclamantii sa plateasca paratei D. S.  si paratei V. E. , in cota de 1/2, suma de 7.679 lei, reprezentand contravaloarea lucrarilor de imbunatatiri, a obligat reclamantii sa plateasca paratilor R. V.  si R. E.  suma de 2.672 lei, reprezentand contravaloarea lucrarilor de imbunatatiri efectuate la apartament, instituind in favoarea paratilor mai sus mentionati  un drept de retentie asupra imobilului situat in orasul Breaza, Str. Vi, nr. , jud. Prahova, pana la achitarea de catre reclamanti  a sumelor datorate paratilor.

Pentru a pronunta aceasta hotarare
,
instanta de fond a retinut ca prin dispozitia nr. 211 din 7.04.2003, emisa de Primarul orasului X , s-a dispus restituirea catre reclamanti a imobilului situat in orasul X , str. V.. nr. …, compus din cladire si teren in suprafata de 597 mp, iar prin procesul-verbal nr. 8809 din 06.06.2003 s-a efectuat punerea in posesie a reclamantilor asupra imobilului restituit.

In baza contractelor de inchiere incheiate intre parti, judecatoria a constatat neinedeplinirea obligatiei de achitare a chiriei pentru anumite perioade.

A mai  retinut  instanta de fond ca in contractele de inchiriere incheiate cu paratii s-a mentionat clauza potrivit careia proprietarul poate solicita rezilierea contractului de inchiriere si evacuarea chiriasului daca acesta nu respecta obligatia privind plata chiriei.

Avand in vedere ca dupa expirarea termenului inchirierii paratii au ramas in folosinta imobilului, fara ca acestia sa fie impiedicati  de proprietarii imobilului, conform art. 1437 si 1452 din Codul civil, a apreciat ca locatiunea se considera reinnoita prin tacita relocatiune deoarece  nu a fost exclusa printr-o clauza contractuala expresa, iar in contracte s-a mentionat ca paratii au dreptul la reinnoirea contractului.    

Fata de dispozitiile OUG nr. 40/1999 si ale disp. art. 480 din Codul civil, care permit proprietarului unui bun de a exercita toate prerogativele dreptului de proprietate, instanta de fond a  admis in parte actiunea si a  dispus  evacuarea paratilor din imobilul proprietatea reclamantilor, situat in orasul X, Str. V nr. … si in baza art. 1453 din Codul civil sa dispuna rezilierea contractelor de inchiriere incheiate cu paratii.

Potrivit art. 2 alin. 1 lit. b din Legea nr. 10/2001 republicata la data de 04.04.2005, prin imobil preluat in mod abuziv se intelege imobilele preluate prin confiscarea averii, ca urmare a unei hotarari judecatoresti  de condamnare pentru infractiune de natura politica, savarsita ca manifestare a opozitiei fata de sistemul totalitar comunist.

Se mai arata in motivarea sentintei ca prin procesul verbal nr. 8809 din 06.06.2003 s-a procedat la punerea in posesie asupra imobilului restituit si au fost predate, conform art. 13 din Legea nr. 10/2001, contractele de inchiriere.

Potrivit art. 48 din Legea nr. 10//2001, chiriasii au dreptul la despagubiri pentru sporul de valoare adus imobilului cu destinatia de locuinta prin imbunatatirile necesare si utile, iar obligatia despagubirii revine persoanei indreptatite, indiferent daca imobilul a fost preluat cu titlul valabil sau fara titlu, iar disp. art. 48 alin.5 din Legea nr.10/2001 prevad ca, prin imbunatatiri in sensul prezentei legi, se inteleg cheltuielile necesare si utile.  

In practica judiciara, sustine prima instanta,  s-a apreciat ca sunt cheltuieli voluptorii acele sume de bani sau munca, investite de catre posesorul unui bun, pentru a-si satisface  placerea lui personala si care nu maresc valoare bunului, iar proprietarul nu este obligat sa restituie aceste cheltuieli.  

Spre deosebire de aceste cheltuieli prevazute de art. 539 din Codul civil, cheltuielile utile reprezinta  sume de bani sau munca investite de posesorul unui lucru in vederea ameliorarii starii materiale a acestuia si care sporesc valoarea lucrului, iar proprietarul este obligat sa le restituie in masura in care au creat un spor de valoare lucrului.  

Martorul O.   M. a aratat ca parata  a modificat la parterul locuintei  niste pereti si a acoperit terasa cu tabla, a inchis-o cu lemn si sticla si a facut o scara la intrarea in locuinta, din beton(f.71).

Audiat la cererea paratei, martorul I.  I. a aratat ca in anul 1994 parata a facut o renovare a casei si a ajutat-o, respectiv a facut doua laterale din gard, din teava cornier si plasa, 2 porti, a consolidat zidul de la terasa cu piatra,  ciment, nisip, a turnat sapa de beton si mozaic  si a inchis aceasta terasa cu geamuri si a acoperit-o cu tabla, a pus lambriu pe interior si rigips pe tavan si a compartimentat-o in 4 parti, a montat usi din lemn, iar in dormitor a pus dusumea;  la bucatarie a pus lambriu pe un perete, gresie pe jos, la baie a pus chiuveta cu picior, a schimbat wc-ul, instalatie de dus, instalatie de apa, electrica, a montat apometre in baie, a schimbat instalatia de gaze si a pus boiler electric la baie, gresie si faianta in baie, a pus in curte beton,  pe 8-10 mp, a imbracat peretele de la bucatarie si cu rigips in baie, iar unde a montat dusul a facut un perete din caramida (f.70).

Audiat la cererea paratei,  martorul B.  C.  a declarat ca parata a consolidat terasa, a turnat placa de beton si a pus mozaic, a acoperit terasa cu tabla, a compartimentat-o si a facut o scara exterioara din beton.

Martorul a precizat ca la aceasta terasa a facut instalatie electrica  gaze, iar pe interior a montat lambriu la tavan si pe laterale la bucatarie a montat gresie si lambriu, in dormitor a montat dusumea, la baie a montat chiuveta, pe hol a pus lambriu si a schimbat usa de la intrare, gardul de la strada si o poarta metalica si dale in curte, iar parata  nu a  avut autorizatie sau acordul proprietarului.

Prin raportul de expertiza constructii, efectuat de expert R. M. , au fost evaluate lucrarile de imbunatatiri  solicitate de parata, astfel cum acestea au fost  aratate de martorii audiati, respectiv dusumea in dormitor, instalatie electrica si de gaze refacuta, lambriu, inchis peretii la terasa,  inlocuit  usa de la intrare, montat dale de beton in curte, gardul de la strada, gresie  si faianta in baie, instalatia de dus, chiuveta in baie, schimbat wc-ul, boiler electric.  

Avand in vedere declaratiile martorilor audiati in cauza, instanta de fond a admis in parte cererea reconventionala si a obligat reclamantii sa plateasca paratei D. S.  si paratei V. E. , in cote de 1/2 suma de 7.679 lei reprezentand contravaloarea lucrarilor de imbunatatiri efectuate la imobil, retinandu-se ca prin raportul de expertiza constructii  au fost retinute corectii pentru uzura in timp si a starii  tehnice de fapt, pentru fiecare categorie de lucrari retinute.

A mai retinut instanta de fond ca obligatia locatarului de a intrebuinta lucrul ca un bun proprietar conform art. 1429 alin.1 din Codul civil, implica obligatia acestuia de a intretine lucrul in tot timpul locatiunii, in stare de intrebuintare si de aici decurge obligatia de a efectua reparatiile locative.

In ceea ce priveste lucrarile de modificare a terasei  si compartimentare a acesteia in 4 spatii, ce au fost efectuate de parata, instanta de fond a apreciat ca acestea nu erau necesare pentru ameliorarea starii materiale a spatiului inchiriat, iar reclamantii nu pot fi obligati la restituirea contravalorii acestora, fata de prevederile art. 43 alin.1 din OUG  nr. 40/1999, privind sporul de valoare adus locuintei, prin imbunatatiri necesare si utile, cu aprobarile prevazute de lege.  

Martorul B. I.,  audiat la cererea paratului, a aratat ca a efectuat lucrari de imbunatatire in apartamentul paratului, respectiv a inlocuit doua usi si a montat  dusumea in doua camere, a facut gardul din plasa de sarma, precum si instalatia de apa si gaze .

Prin raportul de expertiza constructii au fost identificate si evaluate lucrarile de imbunatatiri solicitate de paratul R. V.   la suma de 2.672 lei.  

 De asemenea, instanta de fond a admis in parte cererea reconventionala formulata de paratii R. V.  si R. E.  si a obligat reclamantii sa plateasca paratilor suma de 2.672 lei, reprezentand contravaloarea lucrarilor de imbunatatiri efectuate de parati : inlocuirea a doua usi, montat dusumea in doua camere, gardul din plasa de sarma, si instalatia de apa si gaze .

A aratat  prima instanta ca dispozitiile art. 43 alin. 1 din OUG nr. 40/1999 prevad dreptul chiriasului  pentru sporul de valoare adus locuintei prin imbunatatirile necesare si utile, cu aprobarile prevazute de lege, confirmate pe baza de acte justificative si care pot fi cerute de la fostul proprietar, caruia i s-a restituit  locuinta.

Intrucat exista o legatura obiectiva de conexitate intre bunul imobil detinut de parati si sumele ce trebuie sa fie restituite de reclamanti pentru lucrarile de imbunatatiri, instanta de fond a institut in favoarea paratilor un drept de retentie pana la achitarea de catre reclamanti a sumelor datorate.

Fata de caracterul dreptului de retentie, de a constitui un mijloc specific de garantare a obligatiilor, ce consta in dreptul creditorilor parati de a refuza sa restituie un bun al reclamantilor pana ce acestia nu le platesc tot ceea ce datoreaza in legatura cu acel imobil, instanta de fond a retinut ca acest drept de retentie nu confera creditorilor parati dreptul de a se folosi de bunul imobil, din care s-a dispus evacuarea acestora, tocmai pe acest aspect, ca nu au dreptul sa se foloseasca de imobil in calitate de creditori retentori, dar pot opune acest drept de retentie chiar reclamantilor, in calitatea lor de proprietari ai acestui imobil.

Impotriva acestei sentinte, a declarat apel parata D.S. , criticand-o pentru nelegalitate si netemeinicie, solicitand admiterea apelului si schimbarea sentintei atacate, iar pe fond, admiterea cererii reconventionale, in sensul de a se plati apelantei-parate D.S.  si intimatei-parate V.  E.  suma de 23.8891ei in cota de 3/4, respectiv 1/2 din valoarea imbunatatirilor aduse imobilului proprietatea reclamantilor.  

In motivarea cererii apelanta-parata a aratat ca un prim motiv de apel vizeaza faptul ca instanta de fond a admis doar in parte cererea sa reconventionala, in sensul ca s-a dispus ca reclamantii sa plateasca paratei D.S.  si paratei V. E.  doar suma de 7.679 lei in loc de 23.8891ei cat s-a stabilit prin expertiza ing. RM, ca reprezinta imbunatatirile aduse la imobilul proprietatea reclamantilor de catre ea si defunctul sau sot D. C. .

De asemenea, a mai aratat ca, in ceea ce priveste suma de 16.210 lei ce reprezinta imbunatatirile aduse terasei imobilului, instanta a considerat in mod gresit ca aceste cheltuieli nu erau necesare pentru ameliorarea starii materiale a spatiului inchiriat de ei si ca atare reclamantii nu pot fi obligati la restituirea lor, fata de prevederile art.43 alin. 1 din O.U.G 40/1999 privind sporul de valoare adus locuintei prin imbunatatirile necesare si utile cu aprobarile prevazute de lege (a se vedea sentinta apelata fila 5 alin.4.).

Potrivit reglementarilor mai noi, au in vedere art. 48 alin. 1 din Legea nr. 10/2001 actualizata „chiriasii au dreptul la despagubiri pentru sporul de valoare adus imobilelor cu destinatie de locuinta prin imbunatatiri necesare si utile” fara sa se mai prevada obligatia ca aceste imbunatatiri sa se fi facut cu aprobarile prevazute de lege.

In practica judiciara si doctrina juridica cheltuielile necesare sunt considerate a fi sume de bani sau munca investite de posesorul unui bun pentru conservarea bunului si trebuie ca fara ele conservarea bunului sa nu fi fost cu putinta.

Arata apelanta

ca cheltuielile utile reprezinta sume de bani sau munca investite de catre posesorul unui bun care desi nu erau necesare, au avut ca efect sporul de valoare sau cresterea gradului de utilitate a bunului. Proprietarul este obligat sa restituie atat posesorului de buna-credinta, cat si de rea-credinta, cheltuielile utile daca au creat un spor de valoare a lucrului, evaluat in momentul restituirii acestuia de catre posesor (a se vedea dec. ICCJ nr. 3895/11 iulie 2000).

Cheltuielile voluptorii constituie sume de bani sau munca investite de catre posesorul unul lucru pentru placerea lui personala si care nu maresc valoarea bunului. Proprietarul nu poate fi obligat sa restituie aceste cheltuieli indiferent daca posesorul care le-a efectuat a fost de buna-credinta sau de rea-credinta.

In opinia lor, imbunatatirile aduse imobilului prin consolidarea, inchiderea si compartimentarea terasei, reprezinta parte cheltuieli necesare, parte utile.

Aceste imbunatatiri ale terasei existente prin consolidare, inchidere si compartimentare profita proprietarilor actuali ai bunului, iar nerestituirea de catre acestia a cheltuielilor ocazionate de aceste imbunatatiri inseamna o imbogatire fara justa cauza, creandu-se prejudicii posesorilor bunului in momentul restituirii spatiului inchiriat.

S-a  precizat  in motivele de apel ca din solutia instantei s-ar intelege ca aceste cheltuieli ar fi cheltuieli voluptorii, sanctionate cu nerestituirea lor celor care le-au efectuat, edificate pentru placerea lor. Dar ca sa fie caracterizate drept cheltuieli voluptorii, trebuie sa nu mareasca valoarea bunului, ori din expertiza ing. RM se poate observa ca au fost evaluate la suma de 16.2101ei.

De asemenea, a mai precizat petenta ca aceste imbunatatiri s-au efectuat anterior restituirii imobilului reclamantilor, astfel incat nu se poate spune faptul ca acestia nu au avut acordul proprietarilor la realizarea lor, iar  cheltuielile efectuate trebuiau admise in totalitate.

Pe baza probatoriilor administrate in cauza Tribunalul Prahova, a admis apelul  declarate de apelanta  D.S.  impotriva sentintei civile,  s-a schimbat in parte hotararea atacata, in sensul ca s-a admis cererea reconventionala si au fost obligati reclamantii sa plateasca paratilor D.S. si V. E.  23.889 lei, reprezentand contravaloarea lucrarilor de imbunatatiri, in cota de 3/4 si respectiv 1/4, in loc de 7.679 lei.

Pentru a pronunta aceasta decizie, instanta de apel a retinut urmatoarele:

In ceea ce priveste suma de 16.210 lei, ce reprezinta imbunatatirile aduse terasei imobilului, instanta a considerat in mod gresit ca aceste cheltuieli nu erau necesare pentru ameliorarea starii materiale a spatiului inchiriat de ei si ca atare reclamantii nu pot fi obligati la restituirea lor, fata de prevederile art.43 alin. 1 din O.U.G 40/1999 privind sporul de valoare adus locuintei prin imbunatatirile necesare si utile cu aprobarile prevazute de lege.

Potrivit reglementarilor mai noi, au in vedere art. 48 alin. 1 din Legea nr. 10/2001 actualizata „chiriasii au dreptul la despagubiri pentru sporul de valoare adus imobilelor cu destinatie de locuinta prin imbunatatiri necesare si utile” fara sa se mai prevada obligatia ca aceste imbunatatiri sa se fi facut cu aprobarile prevazute de lege.

Mai arata instanta de apel ca in practica judiciara si doctrina juridica cheltuielile necesare sunt considerate a fi sume de bani sau munca investite de posesorul unui bun pentru conservarea bunului si trebuie ca fara ele conservarea bunului sa nu fi fost cu putinta.

Cheltuielile utile reprezinta sume de bani sau munca investite de catre posesorul unui bun care desi nu erau necesare, au avut ca efect sporul de valoare sau cresterea gradului de utilitate a bunului. Proprietarul este obligat sa restituie atat posesorului de buna-credinta, cat si de rea-credinta, cheltuielile utile daca au creat un spor de valoare a lucrului, evaluat in momentul restituirii acestuia de catre posesor (a se vedea dec. ICCJ nr. 3895/11 iulie 2000).

Cheltuielile voluptuarii constituie sume de bani sau munca investite de catre posesorul unui lucru pentru placerea lui personala si care nu maresc valoarea bunului. Proprietarul nu poate fi obligat sa restituie aceste cheltuieli indiferent daca posesorul care le-a efectuat a fost de buna-credinta sau de rea-credinta.

In opinia lor, imbunatatirile aduse imobilului prin consolidarea, inchiderea si compartimentarea terasei, reprezinta parte cheltuieli necesare, parte utile.

Cheltuielile voluptuarii constituie sume de bani sau munca, investite de catre posesorul unui lucru pentru a-si satisface placerea lui personala si care nu maresc valoarea lucrului. Proprietarul nu poate fi obligat sa restituie aceste cheltuieli indiferent daca posesorul care le-a efectuat a fost de buna-credinta sau de rea-credinta.

Cheltuielile utile reprezinta suma de bani sau munca, investite de catre posesorul unui lucru in scopul ameliorarii starii materiale a acestuia si care desi nu sunt necesare, sporesc valoarea lucrului. Proprietarul este obligat sa restituie atat posesorului de buna-credinta cat si celui de rea-credinta cheltuielile acestea, daca au creat un spor de valoare a lucrului, evaluat in momentul restituirii acestuia de catre posesor.

A rezultat ca nu se justifica calificarea ca lucrari voluptuarii, a amenajarilor facute de apelanta si sotul sau, in prezent decedat, care au sporit valoarea imobilului, marindu-i valoarea, lucrarile efectuate de apelanta-parata, au caracterul de cheltuieli necesare si utile, deoarece fac posibila folosinta normala si civilizata a locuintei, iar nu de cheltuieli voluptuarii.

Impotriva deciziei pronuntata de Tribunalul Prahova au declarat recurs reclamantii, criticand-o ca nelegala si netemeinica, invocand in acest sens disp. art.304 pct.9 C.proc.civ.

Sustin recurentii ca hotararea instantei de apel este netemeinica si nelegala deoarece in mod gresit a admis apelul paratilor, in ceea ce priveste toate motivele de apel.

Astfel, in opinia recurentilor, cheltuielile facute de catre chirias cu amenajarea terasei nu pot fi considerate cheltuieli necesare si utile deoarece nu au fost facute pentru conservarea bunului ci pentru placerea reclamantilor fiind deci cheltuieli voluptorii.

Arata ca instanta de apel a dat o interpretare gresita cheltuielilor efectuate de parati cu amenajarea terasei prin edificarea de 4 incaperi ca fiind cheltuieli necesare si utile. Acestea nu erau nici necesare, nici utile imobilului. Aceste cheltuieli se incadreaza fara putinta de tagada, cheltuielilor voluptorii, deoarece acestea au fost facute exclusiv pentru confortul chiriasilor din acel spatiu locativ. Aceasta edificare, a lipsit constructia de o terasa generoasa, in suprafata de 40 mp.

Considera recurentii ca instanta de fond in mod corect a admis in parte cererea reconventionala a paratelor D.S.  si V. E. , obligandu-i sa le plateasca acestora suma de 7679 lei, reprezentand imbunatatiri aduse imobilului proprietatea recurentilor. In mod gresit instanta de apel a admis apelul si i-a obligat la plata sumei de 23.889 lei reprezentand contravaloarea lucrarilor de imbunatatiri.

Invedereaza recurentii ca imobilul proprietatea lor, este un imobil situat in X, statiune balneoclimaterica, imobil compus din parter si 2 etaje. Imobilul are multe incaperi, a putut fi folosit distinct de mai multe familii. Imobilul este monument arhitectural. Familia D. , nu a respectat contractul de inchiriere. Obligatia locatarului de a intrebuinta lucrul ca un bun proprietar, conform art. 1429 alin 1 Cod civil, este aceea de a intretine lucrul in tot timpul locatiunii in stare de intrebuintare si de aici decurge si obligatia de a efectua reparatiile locative.

Lucrarile de modificare a terasei si de edificare a unor incaperi pe aceasta (este vorba de patru spatii ce au fost efectuate de familia D. ), nu au fost facute cu permisiunea proprietarilor constructiei, au fost efectuate exclusiv pentru confortul familiei chiriasilor ca sa dispuna de mai multe camere. Aceasta constructie este ilegala, cu atat mai mult ca este facuta fara autorizatie si strica arhitectura imobilului.

In opinia recurentilor cheltuielile necesare sunt acelea facute pentru conservarea bunului; trebuie ca fara ele conservarea bunului sa nu fi fost cu putinta. Cheltuielile utile sunt acelea care, desi nu erau necesare au avut ca efect sporul de valoare sau cresterea gradului de utilitate a bunului. Cheltuielile voluptorii (de placere sau de infrumusetare) sunt acelea pe care posesorul le-a facut pentru placerea sa personala; ele nu se restituie dar posesorul este in drept sa ridice acele lucruri fara insa a deteriora bunul respectiv.

Mai mult decat atat, prin fisa spatiului de inchiriat, anexa la contractul de inchiriere din 11 iulie 2004 intervenit intre recurenti si D. C. , autorul paratelor apelante, se specifica in mod clar ca spatiul inchiriat este compus din 2 camere, bucatarie, baie si terasa. Nu se precizeaza nicaieri ca la acel moment, terasa era deja compartimentata in patru incaperi. In mod cert, chiria ar fi fost mai mare.

In alta ordine de idei, se sustine ca recurentii, proprietarii nu au cum sa utilizeze cele patru incaperi, deoarece dupa cum au relatat imobilul este foarte mare si din contra, prin modificarea terasei li s-au adus prejudicii, deoarece statiunea X  este renumita pentru aerul curat, astfel nemaiavand posibilitatea de a sta afara pe terasa, la aer.

Se mai arata in motivarea recursului ca potrivit art. 49 din Legea nr. 10/2001 si art. 49 pct. 3 din Normele Metodologice, chiriasii au dreptul la despagubiri pentru sporul de valoare adus imobilelor cu destinatia de locuinta, dar aceste imbunatatiri urmeaza a fi analizate prin prisma dispozitiilor din contractul de inchiriere. Astfel, intre parti s-a stabilit ca locatorul va efectua reparatiile cu acordul proprietarului, or in speta, nu s-a dovedit acest acord, respectiv existenta vreunei autorizatii de constructie, (punctual 7 din contractul de inchiriere din 11 iunie 2004)

Curtea a constatat  ca recursul este nefondat potrivit considerentelor ce urmeaza
:

Prin cererea reconventionala formulata in fata instantei de fond parata D. S.  a solicitat sa fie obligati reclamantii a o despagubi (pe ea si sotul acesteia, ulterior decedat) pentru imbunatatirile aduse apartamentului inchiriat,  proprietatea reclamantilor, constand in (printre altele) acoperirea terasei cu tabla, refacerea zidului pe cca 10 m.p., edificarea unei scari la terasa din beton si mozaic, precum si compartimentarea acesteia in 4 incaperi, living, hol, debara si o terasa mica acoperita de cca 8-10 m.p.

Prin raportul de expertiza intocmit in fata instantei de fond de catre expert R. M.  s-au identificat si evaluat lucrarile de modificare a terasei si de realizare de noi spatii, aratandu-se ca terasa a fost reamenajata, in sensul ca s-au realizat 4 incaperi la care au fost executate lucrari de captusire  peretilor cu lemn aparent, de placare a tavanului cu lemn aparent, s-a realizat o pardoseala din dale, instalatii electrice, acoperis sarpanta din lemn, invelitoare din tabla Zn, toate evaluate la suma de 16.210 lei .

Conform actelor si lucrarilor dosarului ( mai ales a declaratiilor martorilor)  imbunatatirile efectuate la imobilul inchiriat au fost realizate in anul 1994, anterior emiterii dispozitiei privind restituirea in natura a imobilului catre  recurentii-reclamanti nr. 211 din data de 7 aprilie 2003.  

Dispozitiile legale incidente in cauza sunt art. 48 din Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate in mod abuziv in perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989, precum si art. 43 din OUG nr. 40/1999, in vigoare la promovarii cererii reconventionale si abrogat ulterior prin Legea nr. 71/2011 pentru punerea in aplicare aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil.

Potrivit art. 48 din Legea nr. 10/2001 chiriasii au dreptul la despagubire pentru sporul de valoare adus imobilelor cu destinatia de locuinta prin imbunatatirile necesare si utile.  Indiferent daca imobilul a fost preluat cu titlu valabil sau fara titlu, obligatia despagubirii prevazuta la alin. (1) revine persoanei indreptatite.

Valoarea despagubirilor prevazute la alin. (1) se stabileste pe baza de expertiza, iar prin imbunatatiri, in sensul acestei  legi, se intelege cheltuielile necesare si utile. Cuantumul despagubirilor se stabileste la valoarea actualizata a cheltuielilor, scazandu-se gradul de uzura al imbunatatirilor, in raport cu durata de viata normala a acestora, care se suporta de chiriasi.

Curtea a retinut ca instanta de apel a realizat o corecta interpretare a dispozitiilor legale in materie, apreciind  ca lucrarile de modificare a terasei si de realizare de noi spatii de locuit nu pot fi calificate drept lucrari voluptuarii, ci amenajari care au sporit valoarea imobilului, cu caracterul de cheltuieli necesare si utile  intrucat au facut posibila folosinta normala si civilizata a acestui spatiu.

Nu au  fost  primite nici  sustinerile recurentilor in sensul ca nu se pot acorda despagubiri pentru lucrarile efectuate intrucat acestea nu ar fi fost inscrise in fisa imobilului sau nu ar fi fost realizate conform unor autorizatii de construire intrucat Legea nr. 10/2001 nu face astfel de distinctii .

(Judecator Simona Lazar)